新向陽經(jīng)營(yíng)計(jì)劃11.10.4

1、新向陽廣場(chǎng)新向陽廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理整合方案營(yíng)運(yùn)管理整合方案鑫建物產(chǎn)鑫建物產(chǎn)目 錄一、商業(yè)管理公司的基本職能一、商業(yè)管理公司的基本職能 1.1.經(jīng)營(yíng)管理思路經(jīng)營(yíng)管理思路 2.2.經(jīng)營(yíng)管理模式經(jīng)營(yíng)管理模式二、五統(tǒng)一的實(shí)施內(nèi)容二、五統(tǒng)一的實(shí)施內(nèi)容 1.1.統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃 2.2.統(tǒng)一定位統(tǒng)一定位 3.3.統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理 4.4.統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 5.5.統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一服務(wù)三、開業(yè)計(jì)劃三、開業(yè)計(jì)劃 1.1.開業(yè)時(shí)間確定開業(yè)時(shí)間確定 2.2.工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃工作節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 3. 3.經(jīng)營(yíng)孕育的措施經(jīng)營(yíng)孕育的措施四、需要盡快落實(shí)的事項(xiàng)四、需要盡快落實(shí)的事項(xiàng) 1.1.重點(diǎn)事項(xiàng)重點(diǎn)事項(xiàng) 2.2.其他事項(xiàng)其他事項(xiàng)目 錄附

2、件一、經(jīng)營(yíng)管理的核心附件一、經(jīng)營(yíng)管理的核心 1. 1.商業(yè)管理公司的組織架構(gòu)商業(yè)管理公司的組織架構(gòu) 2. 2.商業(yè)管理公司的基本職能見商業(yè)管理公司的基本職能見營(yíng)運(yùn)計(jì)劃書營(yíng)運(yùn)計(jì)劃書附件二、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃附件二、營(yíng)運(yùn)計(jì)劃 1.1.營(yíng)運(yùn)思路營(yíng)運(yùn)思路 2.2.經(jīng)營(yíng)監(jiān)控經(jīng)營(yíng)監(jiān)控 3.3.營(yíng)運(yùn)期招商儲(chǔ)備營(yíng)運(yùn)期招商儲(chǔ)備 4.4.營(yíng)運(yùn)期促銷年報(bào)營(yíng)運(yùn)期促銷年報(bào) 5.5.經(jīng)營(yíng)收支平衡經(jīng)營(yíng)收支平衡 6.6.營(yíng)運(yùn)計(jì)劃營(yíng)運(yùn)計(jì)劃前 言 充分分析新向陽廣場(chǎng)在向陽商圈的商業(yè)形態(tài)、以區(qū)別于利群、嶗山百貨商業(yè)運(yùn)作模式，提升老向陽市場(chǎng)的傳統(tǒng)模式，結(jié)合項(xiàng)目本身產(chǎn)品特性、前期的銷售政策，形成自身獨(dú)特的營(yíng)運(yùn)管理模式，全力締造“一站式時(shí)尚購物廣

3、場(chǎng)，五分鐘互動(dòng)生活圈”，構(gòu)成集購物、休閑、娛樂、美食、觀光、旅游、文化于一體休閑商業(yè)中心。 商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理模式將直接影響整個(gè)商業(yè)和諧統(tǒng)一發(fā)展。經(jīng)營(yíng)管理公司的介入，對(duì)于本案無論是銷售還是品牌的樹立都大有裨益。 第1部分商業(yè)管理公司的基本職能商業(yè)管理公司的基本職能經(jīng)營(yíng)管理思路統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理 分散經(jīng)營(yíng)分散經(jīng)營(yíng)零售為主零售為主 批零兼營(yíng)批零兼營(yíng)統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一服務(wù)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理商業(yè)管理公司商業(yè)管理公司的管理職能的管理職能服務(wù)是主旋律統(tǒng)一規(guī)劃統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理模式統(tǒng)一定位統(tǒng)一定位第2部分五統(tǒng)一實(shí)施內(nèi)容五統(tǒng)一實(shí)施內(nèi)容第1層面統(tǒng)一規(guī)劃 按照項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)主題規(guī)劃，統(tǒng)一進(jìn)行業(yè)態(tài)布局、業(yè)種規(guī)劃，嚴(yán)格進(jìn)行樓

4、層主題分； 臨街街鋪統(tǒng)一的店招、門楣設(shè)計(jì)、內(nèi)鋪實(shí)行統(tǒng)一的店招設(shè)計(jì)； 統(tǒng)一的營(yíng)業(yè)時(shí)間控制；賣場(chǎng)空間規(guī)劃服務(wù)空間裝修標(biāo)準(zhǔn)通道、動(dòng)線輔助設(shè)施空間規(guī)劃第2層面統(tǒng)一定位核心定位：一站式體驗(yàn)中心樓層定位1、2層分區(qū)主題購物區(qū)，以主要通道劃分為購物街區(qū)3樓美食天地、游樂場(chǎng)，補(bǔ)充文化主題業(yè)態(tài)4樓影視、健身會(huì)所業(yè)態(tài)定位核心概述在在3 3、4 4樓目前招商落定的基礎(chǔ)上，樓目前招商落定的基礎(chǔ)上，3 3層補(bǔ)充文化主題的業(yè)態(tài)。層補(bǔ)充文化主題的業(yè)態(tài)。1 1、2 2層在前期業(yè)態(tài)劃分基礎(chǔ)上，進(jìn)行整合，形成鮮明的主題層在前期業(yè)態(tài)劃分基礎(chǔ)上，進(jìn)行整合，形成鮮明的主題購物區(qū)，以主要通道為軸線形成街區(qū)經(jīng)營(yíng)的格局。購物區(qū)，以主要通道為

5、軸線形成街區(qū)經(jīng)營(yíng)的格局。 一層業(yè)態(tài)劃分一層業(yè)態(tài)劃分統(tǒng)一定位第2層面 二層業(yè)態(tài)劃分二層業(yè)態(tài)劃分第2層面統(tǒng)一定位第3層面統(tǒng)一管理（6+4+2+2管理模式）管理管理方針方針統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一服務(wù)管理6 6統(tǒng)一統(tǒng)一4 4統(tǒng)一統(tǒng)一2 2統(tǒng)一統(tǒng)一2 2統(tǒng)一統(tǒng)一1、要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂零售、餐飲、娛樂5555：2020：2525的這個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)黃金比例。2、要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購

6、物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營(yíng)主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)。3、購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。異業(yè)互補(bǔ)的目的就是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心身體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。4、招商順序原則。招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目?jī)?yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。5、核心主力店招商布局原則。核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營(yíng)成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的影響。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對(duì)于人流

7、也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。6、租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。租賃經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營(yíng)具有長(zhǎng)期性特點(diǎn)，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后根據(jù)運(yùn)營(yíng)狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長(zhǎng)。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意的原則。1.招商的原則招商的原則統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理主力店帶動(dòng)效應(yīng)主力店帶動(dòng)效應(yīng) 特別是1、2層次主力店的選擇及落位，在后續(xù)商家篩選和拓展上，應(yīng)充分考慮主題區(qū)的標(biāo)桿性作用，依據(jù)人流動(dòng)線、視覺動(dòng)線，形成品牌形象區(qū)、租金高價(jià)位區(qū)，打破均好性，每個(gè)主題區(qū)都樹立1-3個(gè)品牌，來拉動(dòng)主題的形象和租金水

8、平。 初步建議：品牌形象點(diǎn)和高價(jià)位租金區(qū)為中庭周圍、主入口區(qū)。放水養(yǎng)魚效應(yīng)放水養(yǎng)魚效應(yīng) 為了快速建立項(xiàng)目形象，減短市場(chǎng)培養(yǎng)期，前期啟動(dòng)市場(chǎng)采取“放水養(yǎng)魚”的政策，吸引品牌商家和優(yōu)質(zhì)商家進(jìn)駐，一是租金的優(yōu)惠政策、二是能源費(fèi)的補(bǔ)貼。統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理 定位期定位期資源儲(chǔ)備期資源儲(chǔ)備期主力招商期主力招商期開業(yè)運(yùn)營(yíng)期開業(yè)運(yùn)營(yíng)期25%25%50%50%75%75%80%80%主力店洽談主力店洽談?wù)猩搪收猩搪蕰r(shí)間安排時(shí)間安排收尾期收尾期11. 12.0112.1.1011. 10.110.312.2.招商一般周期招商一般周期統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理儲(chǔ)備客戶篩選、調(diào)整儲(chǔ)備客戶篩選、調(diào)整持續(xù)且針對(duì)性招商

9、持續(xù)且針對(duì)性招商品牌一類客戶的優(yōu)惠政策品牌一類客戶的優(yōu)惠政策合同文本擬定、備案合同文本擬定、備案由招商逐步向經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變由招商逐步向經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變簽約、交房、交鋪簽約、交房、交鋪經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的招聘經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的招聘營(yíng)運(yùn)計(jì)劃的制定營(yíng)運(yùn)計(jì)劃的制定客戶的篩客戶的篩選調(diào)整選調(diào)整品牌性區(qū)域性針對(duì)性有消費(fèi)群體3.客戶的篩選調(diào)整客戶的篩選調(diào)整統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理 適用于新向陽廣場(chǎng)的一類品牌：適用于新向陽廣場(chǎng)的一類品牌： 女裝：女裝：衣香麗影、秋水伊人、唐朝、浪漫一身等 男裝：男裝：新郎、九牧王、保羅騎士等 童裝：童裝：一休、巴拉巴拉、米奇等 休閑：休閑：卡瑪、真維斯、路易賓利等 皮鞋：皮鞋：金猴、富貴鳥、鱷魚恤、

10、老人頭等 運(yùn)動(dòng)：運(yùn)動(dòng)：安踏、李寧、百事運(yùn)動(dòng)等 化妝品：化妝品：歐萊雅、歐珀萊、雅詩蘭黛、蘭蔻等開業(yè)前完成各品類主力品牌簽約12家 4.4.繼續(xù)跟進(jìn)的一類品牌繼續(xù)跟進(jìn)的一類品牌統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理針對(duì)品牌一類客針對(duì)品牌一類客戶的優(yōu)惠政策戶的優(yōu)惠政策1-3個(gè)月裝修期免3個(gè)月物管費(fèi)起租點(diǎn)降低送裝修5.優(yōu)惠政策優(yōu)惠政策統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理6.招商推廣招商推廣統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一招商管理月份月份主題主題任務(wù)任務(wù)媒體媒介媒體媒介1010XXXX商家入駐，商家入駐，XXXX街區(qū)優(yōu)勢(shì)街區(qū)優(yōu)勢(shì)鋪位盡余幾席鋪位盡余幾席針對(duì)空余位置同針對(duì)空余位置同時(shí)挖掘優(yōu)質(zhì)客戶時(shí)挖掘優(yōu)質(zhì)客戶報(bào)紙、平面報(bào)紙、平面1111招商轉(zhuǎn)為

11、試營(yíng)業(yè)宣傳招商轉(zhuǎn)為試營(yíng)業(yè)宣傳確定營(yíng)業(yè)日期內(nèi)確定營(yíng)業(yè)日期內(nèi)安簽約商戶、外安簽約商戶、外引優(yōu)質(zhì)客戶引優(yōu)質(zhì)客戶報(bào)紙、平面、報(bào)紙、平面、活動(dòng)活動(dòng)1212開業(yè)活動(dòng)、春節(jié)活動(dòng)宣傳開業(yè)活動(dòng)、春節(jié)活動(dòng)宣傳通過活動(dòng)宣傳帶通過活動(dòng)宣傳帶動(dòng)商家入駐動(dòng)商家入駐報(bào)紙、平面、報(bào)紙、平面、活動(dòng)活動(dòng)1.商場(chǎng)整體推廣商場(chǎng)整體推廣統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好管理公司應(yīng)該為購物中心策劃好1 1年年365365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)

12、算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)偂Ｊ垲~的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。春?jié)促銷五一促銷中秋促銷十一促銷冬裝發(fā)布會(huì)春裝發(fā)布會(huì)夏裝發(fā)布會(huì)秋裝發(fā)布會(huì)公益活動(dòng)聯(lián)誼活動(dòng)贊助活動(dòng)2.針對(duì)性點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣針對(duì)性點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推廣統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理對(duì)開業(yè)后人流少的區(qū)域進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷對(duì)某些品牌商家的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷對(duì)某些業(yè)態(tài)的點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷XX街區(qū)整體折價(jià)銷售XX品牌展銷服裝箱包鞋帽展銷3.統(tǒng)一商場(chǎng)會(huì)員卡統(tǒng)一商場(chǎng)會(huì)員卡統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理商戶簽訂經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議中體現(xiàn)該條款相關(guān)制度：如，憑購物小票滿200元，可辦理會(huì)員卡。 持卡在新向陽廣場(chǎng)

13、購物可享受8.5折優(yōu)惠。 （特價(jià)品不在此列）4.年度費(fèi)用預(yù)測(cè)年度費(fèi)用預(yù)測(cè)統(tǒng)一營(yíng)銷管理統(tǒng)一營(yíng)銷管理季度季度主題活動(dòng)主題活動(dòng)宣傳、形象宣傳、形象費(fèi)用預(yù)測(cè)費(fèi)用預(yù)測(cè)( (萬元萬元) )1 1季度季度開業(yè)促銷、冬裝發(fā)布開業(yè)促銷、冬裝發(fā)布會(huì)、春節(jié)促銷會(huì)、春節(jié)促銷平面廣告、商業(yè)平面廣告、商業(yè)氛圍、促銷禮品、氛圍、促銷禮品、成列、獎(jiǎng)券、報(bào)成列、獎(jiǎng)券、報(bào)紙、制作類、雜紙、制作類、雜志等志等另行商榷另行商榷2 2季度季度春季展銷、元宵節(jié)策春季展銷、元宵節(jié)策劃、劃、3.153.15誠(chéng)信無假貨誠(chéng)信無假貨3 3季度季度清涼一夏促銷展示、清涼一夏促銷展示、5.15.1促銷促銷4 4季度季度中秋、國(guó)慶活動(dòng)中秋、國(guó)慶活動(dòng)合計(jì)

14、合計(jì)1.1.代開商場(chǎng)發(fā)票代開商場(chǎng)發(fā)票2.2.統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)4.4.統(tǒng)一培訓(xùn)服務(wù)統(tǒng)一培訓(xùn)服務(wù)5.5.統(tǒng)一信息服務(wù)統(tǒng)一信息服務(wù)6.6.統(tǒng)一行政管理服務(wù)統(tǒng)一行政管理服務(wù)7.7.統(tǒng)一商場(chǎng)氛圍布置服務(wù)統(tǒng)一商場(chǎng)氛圍布置服務(wù)3.3.統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)1.服務(wù)事項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一服務(wù)管理針對(duì)商家經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)事項(xiàng)協(xié)調(diào)事項(xiàng)協(xié)調(diào)服務(wù)事項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)監(jiān)管事項(xiàng)監(jiān)管事項(xiàng)2.統(tǒng)一服務(wù)功能統(tǒng)一服務(wù)功能統(tǒng)一服務(wù)管理統(tǒng)一服務(wù)管理培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排排 協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作之間合作 商場(chǎng)對(duì)外行政

15、府相關(guān)政事務(wù)管理商場(chǎng)對(duì)外行政府相關(guān)政事務(wù)管理 維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、維護(hù)購物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、稅務(wù)、衛(wèi)生、 消防等部門的管理消防等部門的管理 統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理硬件服務(wù)軟件服務(wù)中央空調(diào)電梯扶梯消防監(jiān)控保安24小時(shí)巡邏全天候24小時(shí)監(jiān)控保潔商家設(shè)施更換修理統(tǒng)一物業(yè)管理統(tǒng)一物業(yè)管理各類能耗比例年度能耗項(xiàng)目比重年度能耗項(xiàng)目比重統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)第4層面 為保證整體商業(yè)的持久經(jīng)營(yíng)，盡量縮短市場(chǎng)的培養(yǎng)期，同時(shí)對(duì)后續(xù)商家進(jìn)行品牌篩選。淘汰不適合的商業(yè)業(yè)種，進(jìn)行業(yè)態(tài)更替，使本項(xiàng)目的每一存物業(yè)都發(fā)揮出最大價(jià)值； 本項(xiàng)目主題購物、餐飲、影視、游樂等業(yè)態(tài)，都可以圍繞節(jié)假日組織策劃相

16、關(guān)促銷活動(dòng)及主題活動(dòng)，因?yàn)檫@些經(jīng)營(yíng)戶都需要一個(gè)整合，這樣可以積極促進(jìn)經(jīng)營(yíng)商家的經(jīng)營(yíng)成果，有效包裝保持各類商業(yè)新鮮感及新穎形象。使消費(fèi)者感覺到，每月、每周甚至每天，都有主題，都有促銷活動(dòng)。準(zhǔn)則經(jīng)營(yíng)者入場(chǎng)管理規(guī)定經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)行為管理規(guī)定經(jīng)營(yíng)者裝修管理規(guī)定各項(xiàng)繳費(fèi)、押金、保證金的管理規(guī)定 安全、交通、消防的管理規(guī)定 市容、衛(wèi)生、綠化管理規(guī)定 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)第4層面統(tǒng)一服務(wù)簡(jiǎn)述第5層面對(duì)內(nèi)：統(tǒng)一管理中已經(jīng)體現(xiàn)，主要要針對(duì)商場(chǎng)的業(yè)戶。對(duì)外：對(duì)消費(fèi)者的統(tǒng)一服務(wù)意識(shí)。退換貨、票據(jù)、舒適 環(huán)境、休閑場(chǎng)所、活動(dòng)等業(yè)主：對(duì)業(yè)主的服務(wù)。全程托管，委托經(jīng)營(yíng)。統(tǒng)一服務(wù)簡(jiǎn)述第5層面物業(yè)管理 物業(yè)管理提供通常的工程維修、設(shè)備維護(hù)、

17、綠化服務(wù)、日常環(huán)境衛(wèi)生和治安服務(wù)等專項(xiàng)服務(wù)。行政事務(wù)管理 商業(yè)管理公司將對(duì)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防、行政等事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督及管理，期望在公開、公平、公正的原則基礎(chǔ)下對(duì)各商家進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)及管理，根據(jù)各項(xiàng)具體行政事務(wù)管理辦法及措施有效開展工作，以保障各商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的長(zhǎng)期收益。 第3部分開業(yè)計(jì)劃開業(yè)時(shí)間確定方案1：2012.01.10試營(yíng)業(yè)方案方案1 1 ：SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1.1.防止損失商戶防止損失商戶2.2.春節(jié)旺季前開業(yè)有利于旺場(chǎng)春節(jié)旺季前開業(yè)有利于旺場(chǎng)3.3.早開業(yè)早收租早開業(yè)早收租4.4.工期、營(yíng)業(yè)緊湊樹立好的口碑工期、營(yíng)業(yè)緊湊樹立好的口碑劣勢(shì)劣勢(shì)1.1.準(zhǔn)備時(shí)間不足準(zhǔn)備時(shí)間不足2

18、.2.工期、裝修有未定型工期、裝修有未定型3.3.招商品質(zhì)調(diào)整期不足招商品質(zhì)調(diào)整期不足4.4.主力店不能同步主力店不能同步機(jī)遇機(jī)遇1.1.利群的提前開業(yè)利群的提前開業(yè)2.2.冬季銷售旺季營(yíng)業(yè)利于經(jīng)營(yíng)孕育冬季銷售旺季營(yíng)業(yè)利于經(jīng)營(yíng)孕育威脅威脅業(yè)戶裝修能否如期完成業(yè)戶裝修能否如期完成二次驗(yàn)收是否順利二次驗(yàn)收是否順利開業(yè)時(shí)間確定方案2：2012.04.30開業(yè)方案方案2 2 ：SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)1.1.準(zhǔn)備時(shí)間充裕準(zhǔn)備時(shí)間充裕2.2.工期、裝修都可以保證工期、裝修都可以保證3.3.招商品質(zhì)調(diào)整期充足招商品質(zhì)調(diào)整期充足劣勢(shì)劣勢(shì)1.1.交房與營(yíng)業(yè)不緊湊交房與營(yíng)業(yè)不緊湊2.2.淡季開業(yè)損失商戶

19、淡季開業(yè)損失商戶3.3.租金收入損失近租金收入損失近300300萬萬機(jī)遇機(jī)遇1.1.利群的提前開業(yè)利群的提前開業(yè)2.2.主力店的開業(yè)主力店的開業(yè)威脅威脅同類商業(yè)項(xiàng)目招商開業(yè)同類商業(yè)項(xiàng)目招商開業(yè)工作節(jié)點(diǎn)安排 事項(xiàng)事項(xiàng) 1010月月1111月月1212月月試營(yíng)業(yè)試營(yíng)業(yè)篩選調(diào)整篩選調(diào)整集中簽約集中簽約招商推進(jìn)招商推進(jìn)50708090部門組建部門組建交房交鋪交房交鋪業(yè)戶入場(chǎng)業(yè)戶入場(chǎng)裝修鋪貨30天開業(yè)方案開業(yè)方案營(yíng)運(yùn)計(jì)劃營(yíng)運(yùn)計(jì)劃開業(yè)演練開業(yè)演練 經(jīng)營(yíng)孕育的措施經(jīng)營(yíng)孕育租金措施放水養(yǎng)魚減免優(yōu)質(zhì)客戶的3個(gè)月租金12月31日前完成裝修且無質(zhì)量問題減免商家一月租金試營(yíng)業(yè)期間商家整體減免一月租金合理遞增減免租金損

20、失在2、3年找平一層優(yōu)先2、3層商家填充一層經(jīng)營(yíng)措施1層定位嚴(yán)格2、3層可打破第4部分需要落實(shí)的事項(xiàng)重點(diǎn)事項(xiàng)重點(diǎn)事項(xiàng)竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收能否提前至能否提前至1111月月2020日日交房交房2011.11.252011.11.25交鋪交鋪2011.11.302011.11.30開業(yè)時(shí)間確定開業(yè)時(shí)間確定 配套設(shè)施（燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、電配套設(shè)施（燃?xì)?、網(wǎng)絡(luò)、電話、弱電等）方案及到位時(shí)間話、弱電等）方案及到位時(shí)間1010月月1010日確定日確定播音系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)播音系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)1010月月1212日確定日確定能否在年前（1月10日）順利開業(yè)，這些節(jié)點(diǎn)至關(guān)重要其他事項(xiàng)其他事項(xiàng)商管公司辦公室優(yōu)先裝修商管公司辦公室

21、優(yōu)先裝修步行街商業(yè)氛圍營(yíng)造步行街商業(yè)氛圍營(yíng)造商場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)商場(chǎng)內(nèi)外導(dǎo)示系統(tǒng)圖紙、設(shè)計(jì)說明，設(shè)施設(shè)備清單及技圖紙、設(shè)計(jì)說明，設(shè)施設(shè)備清單及技術(shù)參數(shù)提供（給排水、暖通、強(qiáng)電、術(shù)參數(shù)提供（給排水、暖通、強(qiáng)電、監(jiān)控、消防、有線電視、電信等）監(jiān)控、消防、有線電視、電信等）建立公共設(shè)施設(shè)備維修基金建立公共設(shè)施設(shè)備維修基金商戶倉庫位置確定商戶倉庫位置確定貨品安全防盜問題貨品安全防盜問題沿街網(wǎng)點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)沿街網(wǎng)點(diǎn)裝修標(biāo)準(zhǔn)最終外立面廣告位最終外立面廣告位1 1、客戶篩選、客戶篩選2 2、品牌商家確定、品牌商家確定3 3、業(yè)態(tài)布局調(diào)整、業(yè)態(tài)布局調(diào)整4 4、經(jīng)營(yíng)委托合同、經(jīng)營(yíng)委托合同5 5、租賃合同、租賃合同6 6

22、、經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議、經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議7 7、編號(hào)平面圖、編號(hào)平面圖8 8、銷控圖、銷控圖9 9、鎖定經(jīng)營(yíng)戶、鎖定經(jīng)營(yíng)戶1010、訂鋪流程制定、訂鋪流程制定1111、相關(guān)文件、相關(guān)文件1212、定金額度、定金額度1313、簽約流程制定、簽約流程制定1414、租金物業(yè)費(fèi)收取、租金物業(yè)費(fèi)收取1515、歸檔、歸檔1616、業(yè)戶一覽表、業(yè)戶一覽表1717、經(jīng)營(yíng)一覽表、經(jīng)營(yíng)一覽表1818、商品一覽表、商品一覽表1919、招商基礎(chǔ)培訓(xùn)、招商基礎(chǔ)培訓(xùn)2020、營(yíng)運(yùn)管理、營(yíng)運(yùn)管理2121、服務(wù)管理、服務(wù)管理招商事項(xiàng)招商事項(xiàng)營(yíng)運(yùn)板塊營(yíng)運(yùn)板塊1 1、運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)駐、運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)駐2 2、開業(yè)方案、開業(yè)方案3 3、促銷方案、促銷

23、方案4 4、現(xiàn)場(chǎng)布置、現(xiàn)場(chǎng)布置5 5、費(fèi)用預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算6 6、客服、現(xiàn)場(chǎng)、客服、現(xiàn)場(chǎng)7 7、文件歸檔、文件歸檔8 8、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、經(jīng)營(yíng)監(jiān)控9 9、服務(wù)臺(tái)、服務(wù)臺(tái)物業(yè)板塊物業(yè)板塊1 1、測(cè)算數(shù)量、工資、測(cè)算數(shù)量、工資2 2、入場(chǎng)管理規(guī)定、入場(chǎng)管理規(guī)定3 3、工程維保費(fèi)用預(yù)算、工程維保費(fèi)用預(yù)算4 4、物業(yè)協(xié)議、管理、規(guī)范文件、物業(yè)協(xié)議、管理、規(guī)范文件5 5、能耗評(píng)測(cè)、能耗評(píng)測(cè)6 6、開業(yè)保障措施、開業(yè)保障措施7 7、消防演練、消防演練8 8、緊急事項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案、緊急事項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案營(yíng)運(yùn)及物業(yè)事項(xiàng)營(yíng)運(yùn)及物業(yè)事項(xiàng)附件1商業(yè)公司的核心三權(quán)分離三權(quán)分離，實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)者和管理者的分離實(shí)行所有者、經(jīng)營(yíng)者和管理者

24、的分離, ,集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的管理方式，即所有者委托管集中管理和分散經(jīng)營(yíng)的管理方式，即所有者委托管理者進(jìn)行管理，管理者對(duì)租賃、物業(yè)、營(yíng)銷和服務(wù)理者進(jìn)行管理，管理者對(duì)租賃、物業(yè)、營(yíng)銷和服務(wù)統(tǒng)一集中管理，保證保安、保潔、維修、進(jìn)貨和促統(tǒng)一集中管理，保證保安、保潔、維修、進(jìn)貨和促銷活動(dòng)等日常工作有組織地運(yùn)行，不參與經(jīng)營(yíng)；經(jīng)銷活動(dòng)等日常工作有組織地運(yùn)行，不參與經(jīng)營(yíng)；經(jīng)營(yíng)者則不參與管理，只負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，定期向所有營(yíng)者則不參與管理，只負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，定期向所有者交納租金，向管理者交納管理金。者交納租金，向管理者交納管理金。優(yōu)熱互補(bǔ)，既可保證和提高管理水平，以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)優(yōu)熱互補(bǔ)，既可保證和提

25、高管理水平，以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，由專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，全方位的保障投者，由專業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理，全方位的保障投資者及經(jīng)營(yíng)者的利益，力爭(zhēng)最大化的挖掘和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。資者及經(jīng)營(yíng)者的利益，力爭(zhēng)最大化的挖掘和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。零售為主零售為主 批零兼營(yíng)批零兼營(yíng)商業(yè)管理公司的組織架構(gòu)總經(jīng)理助理招商運(yùn)營(yíng)經(jīng)理物業(yè)管理經(jīng)理行政人事經(jīng)理財(cái)務(wù)經(jīng)理營(yíng)運(yùn)主管招商主管保安部主管工程部主管行政主管客服人員策劃師保安員保潔綠化技術(shù)員會(huì)計(jì)出納平面設(shè)計(jì)總經(jīng)理企劃經(jīng)理行政人員營(yíng)運(yùn)助理招商專員附件2營(yíng)運(yùn)實(shí)施計(jì)劃 營(yíng)運(yùn)思路 篩選后的具有競(jìng)爭(zhēng)力的一類客戶向一樓靠攏 服裝、金

26、飾、珠寶等租金承載力高的品牌向一樓集中 篩選后的二類客戶向二樓集中 主體思路：1.集中所有合格商家完成一層滿鋪，而后推進(jìn)至二層三層；2. 三四層開業(yè)放緩與商場(chǎng)整體同步，試營(yíng)業(yè)至正式開業(yè)時(shí)間差，邊經(jīng)營(yíng)邊調(diào)整，此時(shí)間段核心任務(wù)：1層做旺帶2層，帶3層。四層開業(yè)帶3層。 二層暫時(shí)性小比例打破定位，將一樓儲(chǔ)備客戶引入二樓 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控品牌優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化品牌組合，不斷提升廣場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)運(yùn)部現(xiàn)場(chǎng)管理人員隨時(shí)監(jiān)控各商家經(jīng)營(yíng)情況，做好不景氣商鋪的客戶儲(chǔ)備，防止商家撤鋪，出現(xiàn)空鋪的產(chǎn)生。 營(yíng)運(yùn)期招商儲(chǔ)備及時(shí)儲(chǔ)備、開發(fā)新的客戶資源。合理運(yùn)用前期篩選掉的客戶資源，如，指導(dǎo)其代理某品牌。完整、完善的來電、來訪客戶登記表

27、。業(yè)態(tài)、業(yè)種、需求面積、電話、聯(lián)系人等。開業(yè)后營(yíng)運(yùn)與招商的統(tǒng)一管理，共享資源，與需求，合理招商。 營(yíng)運(yùn)期促銷年報(bào) 活動(dòng)主題活動(dòng)主題活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)預(yù)期活動(dòng)預(yù)期1 1開業(yè)促銷開業(yè)促銷春節(jié)促銷春節(jié)促銷 迎迎新辭舊齊歡樂，新辭舊齊歡樂，歡天喜地過佳歡天喜地過佳節(jié)。驚喜贈(zèng)送，節(jié)。驚喜贈(zèng)送，禮品飛揚(yáng)禮品飛揚(yáng)20122012年年1 1月月1010至至3 3月底月底開業(yè)折價(jià)促銷、開業(yè)慶開業(yè)折價(jià)促銷、開業(yè)慶典、春節(jié)促銷、商家迎典、春節(jié)促銷、商家迎新春氛圍布置大賽、元新春氛圍布置大賽、元宵節(jié)燈謎會(huì)、宵節(jié)燈謎會(huì)、3.153.15誠(chéng)信誠(chéng)信宣言宣言通過對(duì)外廣場(chǎng)、場(chǎng)內(nèi)通過對(duì)外廣場(chǎng)、場(chǎng)內(nèi)開業(yè)春節(jié)氣氛的布置，開業(yè)春節(jié)氣氛的布置，營(yíng)造喜慶時(shí)尚的購物營(yíng)造喜慶時(shí)尚的購物氛圍，同時(shí)組織商鋪氛圍，同時(shí)組織商鋪和主力店的促銷活動(dòng)和主力店的促銷活動(dòng)更能促進(jìn)春節(jié)期間廣更能促進(jìn)春節(jié)期間廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與銷售。穩(wěn)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)與銷售。穩(wěn)定商戶，創(chuàng)造消費(fèi)口定商戶，創(chuàng)造消費(fèi)口碑碑2 2購物新向陽，購物新向陽，生活喜洋洋生活喜洋洋20122012年年4 4月月1 1日至日至20122012年年6 6月底月底春裝發(fā)布會(huì)、春裝發(fā)布會(huì)、XXXX商品展商品展銷會(huì)推廣、媒體合作活銷會(huì)推廣、媒體合作活動(dòng)、針對(duì)商家、動(dòng)、針對(duì)商家、XXXX品牌品牌折價(jià)、折價(jià)、XXXX商品折價(jià)促銷商品折價(jià)促銷各類品牌促銷，跟進(jìn)