TOWNHOUSE專題研究報告

1、TOWN HOUSE專題研究研報告目錄一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化二、當前上海TOWN HOUSE市場簡述三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展狀況分析(一) 初始階段市場狀況(二) 發(fā)展階段市場狀況(三) 趨向成熟階段市場狀況四、 TOWN HOUSE 消費者特征分析五、 TOWN HOUSE 產品特征分析（一） 區(qū)域特征分析（二） 檔次劃分（三） 類別劃分（四） 小區(qū)規(guī)劃、式樣風格、房型特征分析六、TOWN HOUSE 的發(fā)展空間、存在意義與未來一、 TOWN HOUSE的發(fā)展演化TOWN HOUSE的起源TOWN HOUSE起源于歐洲英國倫敦，當時的倫敦很少有高密度的壘積式多高層建

2、筑，城市在低密度建筑形態(tài)中持續(xù)地擴展。18世紀末的貝德福特廣場、柯本特花園、19世紀初的那莫德理大街等處，TOWN HOUSE組成了壯麗的街區(qū)，住宅由此形成了永恒的藝術。后來TOWN HOUSE在美國得到了興旺發(fā)展，特別是西部地區(qū)的城市延伸部都有大量此類建筑形態(tài)出現(xiàn)。它是由幾幢甚至十幾幢小于3層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150200平方米左右，有自己的院落，但院子一般不超過50平方米，另外還有專用車位或車庫。 離城不太遠，價格不算太貴，屬中等偏高的水平。上個世紀初TOWNHOUSE是上海典型的名居19世紀念年代起，隨時著經(jīng)濟的發(fā)展，城市人口增多，傳統(tǒng)的木式里弄易發(fā)生火災，出現(xiàn)了磚木結構的

3、老式石庫門建筑，最早創(chuàng)始于英租界，后流傳于城鄉(xiāng)內外和近郊一帶。這是TOWNHOUSE結合我國傳統(tǒng)三合或四合院形式的特色建筑。代表建筑有興仁里，敦仁里棉陽里等。與石庫門建筑同時發(fā)展的還有新式里弄住宅，這是TOWNHOUSE更具現(xiàn)代色彩的一個變種。朝向盡量朝南，宅前有綠地，建筑多為三層代表建筑有20年代淮海中路的尚賢坊等。在40年代后，新式里弄發(fā)展為花園式里弄住宅，宅前有寬大的庭院空地較大，環(huán)境幽雅，居室以間半式或雙間式居鑫，層數(shù)三、四層兼有，代表建筑有淮海中路的上方花園和陜西南路的凡爾登花園。當時，上海各種TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余萬平方米，蔚為大觀。二、當前上海TOWN

4、 HOUSE市場簡述 上海人追求居住時尚、講究舒適、喜歡超常規(guī)的居住環(huán)境、關注私密性，構成了聯(lián)排別墅市場旺銷的基礎。聯(lián)排別墅結構新、環(huán)境好、功能齊，與同一地區(qū)其他類型物業(yè)相比價格差別不大，所以市場成交活躍。總價5070萬左右的聯(lián)排別墅，基本符合購置這一類物業(yè)者的心理價位。目前上海在售的聯(lián)排別墅，絕大多數(shù)均位于內環(huán)線以外和外環(huán)線附近。最為集中的區(qū)域 當屬上海西南角的閔行區(qū)莘莊周圍區(qū)域，其數(shù)量規(guī)模占全市聯(lián)排別墅供應的半壁江山。由于 聯(lián)排別墅既要有市郊的幽雅居住環(huán)境，又要有良好方便的交通條件，故地鐵所能到達的莘莊 周圍聯(lián)排別墅樓盤相對集中，并形成高尚住宅氛圍，對上海人頗有吸引力。其區(qū)域代表性樓 盤有

5、君臨天下花園、櫻園等。而緊鄰閔行的松江區(qū)，也有部分聯(lián)排別墅樓盤面市，如雅仕軒。 另一個聯(lián)排別墅供應量較多的區(qū)域是浦東新區(qū)及相鄰區(qū)縣。有陽光歐洲城、經(jīng)典花園及特大 型項目康橋半島等。大虹橋區(qū)域也有聯(lián)排別墅分布，如西郊寶成花苑，但該區(qū)域地價高故聯(lián) 排別墅少且價高。上海的東北部區(qū)域，中檔客源豐富，且地價相對便宜，因而單體總價不高 的經(jīng)濟型聯(lián)排別墅同樣有較好的銷路，其中錦秋加州花園即是一例。市中心聯(lián)排別墅十分稀 缺，價高卻很好銷。時下，受到滬人青睞的還有純休閑型的聯(lián)排別墅，多擁有郊外自然景觀的個性氛圍，如 位于杭州灣北岸市級旅游開發(fā)區(qū)內的金海灣聯(lián)體、休閑別墅，南望千里碧海、西臨世紀森林，毗鄰海鮮一條街

6、，對抱有“市區(qū)有住房、海邊有別墅”二次投資置業(yè)理想的年輕一族極有吸引力，一期房一銷而空。莘莊區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在180平方米230平方米之間，單價大致在 35004500元范圍，浦東區(qū)域的聯(lián)排別墅每套主力面積一般在160平方米230平方米之間， 單價大致在29003700元之間，而北區(qū)的聯(lián)排別墅每套主力面積大都在130平方米220平 方米之間，單價大致在31004000元之間?？偟膩砜矗h行的聯(lián)排別墅產品設計更具別墅品質，如花園會客廳設計挑空4米以上， 帶車庫，且每戶設中央空調，而北區(qū)的聯(lián)排別墅產品設計則比較經(jīng)濟。從閔行地區(qū)聯(lián)排別墅 物業(yè)中有代表性的四個樓盤“君臨天下花園”、“水仙

7、苑”、“櫻園”、“圣淘沙花園”以及九亭 區(qū)域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”來看，銷售率基本上在80以上，甚至一度達到 了100。其中標志性樓盤君臨天下花園開盤三個多月即列上海市銷售第十名，一期銷售達 95，今年又分別榮獲上海2000最佳房型獲獎最多單位和建設部“創(chuàng)新風暴”綜合金獎。目前上海供應的聯(lián)排別墅小區(qū)規(guī)模都較大，建筑風格則大都為歐美別墅風格，這十分有利于塑造聯(lián)排別墅的高雅居住氛圍。業(yè)內人士指出，聯(lián)排別墅建筑風格應像別墅而不應像公寓，莘莊地區(qū)一處像公寓的聯(lián)體 別墅少人問津即是一例。未來為迎合客源需求的差異化，經(jīng)典豪華聯(lián)體別墅、個性聯(lián)體別墅和大眾化經(jīng)濟型聯(lián)體別墅會各自分化出來。專家分析

8、，目前上海別墅市場尚未供求平衡，生活類別墅仍是發(fā)展方向，在未來幾年中，中價別墅市場前景看好。三、上海TOWN HOUSE市場發(fā)展狀況分析研究 TOWN HOUSE 市場，除了要追根溯源，還可以根據(jù)市場發(fā)展的實際情況，劃分為幾個階段，對不同階段的情況進行分析。我們首先根據(jù)市場發(fā)展的時間階段，將TOWN HOUSE 市場分為初始階段、發(fā)展階段、趨向成熟階段。（一） 上海TOWN HOUSE 初始階段市場狀況該階段TOWN HOUSE 商品小區(qū)在上海剛剛出現(xiàn)，只有少數(shù)發(fā)展商嘗試做TOWN HOUSE ，處于市場探索階段。消費者對于TOWN HOUSE的了解和認識很淺，廣大消費者還沒有認同和接受這種較

9、新型住宅。該階段主要指1998年以前。該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE有伊沙仕花園、海天花園、虹橋金斯花園、雅閣花園、雅仕軒、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園、錦秋加州花園等。大部分小區(qū)內TOWN HOUSE數(shù)量較少，起到點綴作用，如伊沙仕花園、海天花園、喬愛別墅、同潤家園、銀泰花園等。雅閣花園、雅仕軒、錦秋加州花園、虹橋金斯花園內TOWN HOUSE相對較多,較具有代表性。具體情況如下：項目名稱錦秋加洲花園雅仕軒雅閣花園項目概要地址寶山陳太路松江莘松路莘松路場東路投資興建香港遠東發(fā)展有限公司上海莘迪房地產雅閣置業(yè)物業(yè)公司錦秋物業(yè)雅仕物業(yè)福而偉開盤日期98年一期98-5；二期99年7月一期98-6

10、；二期2000-1交房日期二期2000年5月一期99-10；二期2000-4開發(fā)概要占地面積80萬10萬11萬建筑面積70萬5萬容積率0.880.50.6總戶數(shù)3000600戶600戶間距15米15-20米15-25綠化率建筑設計設計風格歐式歐式英式景觀設計建筑設計棟戶數(shù)10以上6、8、9、112、4、6、9主力房型3DLK4DLK4DLK主力面積140-180147、172146-173（聯(lián)）；196-243（單）層數(shù)333層高333.5面寬5.14.8-67花園面積20-3057-7650-100露臺面積251015-20車庫室外室外室內、室外外立面彩色涂料涂料涂料銷售情況單價范圍2400

11、-2700（一期）2600-3000（二期）3000-3500（三期）3200-4200（四期）2952-32562840-3700均價30503300總價范圍30-70萬41-56萬42-91萬主力總價40-50萬48萬50萬銷售率70%100%一期100%；二期50%錦秋加洲花園錦秋加洲花園是上海開發(fā)較早，較有代表性的TOWN HOUSE 項目之一。位于寶山區(qū)大場一帶，周邊環(huán)境較差。出行靠小區(qū)巴士，沿途滬太路一段交通狀況差。小區(qū)規(guī)模很大，占地80萬平方米，分期開發(fā)，以多聯(lián)體為主。一棟多達10戶以上，建筑平行布置，缺少變化，是較典型的排屋，外立面呆板，顏色較通俗。前后間距不大，只有15米。小

12、區(qū)綠化率低，組團綠化較少。車位為露天車位，在房子的前面。房型面積在140-180平方米左右，相對較小，限制了房間的布局。小區(qū)配有俱樂部、商場、商務中心、幼兒園、小學等。錦秋加洲花園定位較低，開始總價只要30萬左右，后幾期價位稍微上升，到四五十萬，屬經(jīng)濟型別墅。雅閣花園 也是上海較早開發(fā)的TOWNHOUSE小區(qū)之一，位于松江、閔行交界的松閔別墅區(qū)內。周邊以中檔別墅為主，目前周邊配套尚不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設施。出行主要依靠社區(qū)巴士和自備車。小占地區(qū)11萬平方米，分兩期開發(fā)，集聯(lián)體、獨立別墅于一體，聯(lián)體別墅以多聯(lián)體為主。室外車庫，外立面一般，房型不大140170平方米。小區(qū)配有俱樂部、高爾夫

13、球場、游泳池、網(wǎng)球場、商務中心、幼兒園。雅閣花園總價不高，總價40萬左右，也屬經(jīng)濟型別墅。雅仕軒 也位于松江別墅區(qū)內。小區(qū)占地10萬平方米，以多聯(lián)體為主，建筑平行布局，綠化率較高，但基本為草坪。房型較小，為經(jīng)濟別墅。房型設計不盡合理，主臥設于二樓，私密性差。三樓有三間臥房，布局局促，露臺較小。小區(qū)另有俱樂部、網(wǎng)球場、游泳池、超市、餐廳、便利店等。虹橋金斯花園位于吳中路、虹中路交界處，地段位置佳，交通便捷。小區(qū)為公寓和TOWN HOUSE 的混合社區(qū)，共有228套疊加式聯(lián)體別墅，98年6月月份開盤。面積在190-245平方米之間，單價5000-68000元/平方米，總價達90-160萬，是當時檔

14、次較高的TOWN HOUSE。采用英式古典風格，為疊加式聯(lián)體別墅，每單元為上下兩套，每套有三層，共六層。房型設計獲98大同杯上海最佳住宅房型創(chuàng)新獎。階段特征分析：該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目不多，TOWN HOUSE為主的項目只有錦秋、雅閣、雅仕軒、金斯花園。海天花園是公寓和TOWN HOUSE的混加小區(qū)。伊沙仕花園，喬愛別墅，同潤家園為單體和聯(lián)體的混和小區(qū)，這兩混和小區(qū)，并不以TOWN HOUSE為主體，TOWN HOUSE只是起點綴作用。通過上述分析，可以看出此階段的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：1、 TOWN HOUSE沒形成區(qū)域板塊效應，比較分散。即便是雅閣和雅仕軒同在松閔

15、別墅區(qū)，兩者也相隔較遠。2、 小區(qū)定位普遍不高。面積在180平方米以下，單套總價50萬元以下，屬經(jīng)濟型別墅，即便是金斯花園的總價在90160萬元，對于其他地段位置而言，價位并不算高。3、 小區(qū)規(guī)劃水平較低。大多采用多聯(lián)體方式，且平行布置，前后間距小，缺少變化，較呆板?；▓@較小，只是象征性的。大多為露天式車位。4、 房型設計一般。由于面積設置較少，面寬不大，限制了空間布局?？蛷d相對較小，有的還沒有一般二房二廳的客廳大，基本上沒有采用挑空式的廳。同時在窗、門、樓梯、衛(wèi)生間、露臺等細節(jié)處理上表現(xiàn)的較粗。在立面風格上，大多采用TOWN HOUSE早期的英式古典風格，顯得較沉悶。從發(fā)展商角度進行分析，由

16、于以前較少接觸TOWN HOUSE，不能領會TOWN HOUSE這種住宅方式的真正內含。消費者同樣對TOWN HOUSE的了解和認識很淺，只有少部分的人士出于各種心態(tài)購買，此時TOWN HOUSE并沒有被大部分的消費者認同和接受。（二） 上海TOWN HOUSE 發(fā)展階段市場狀況進入1999年，TOWN HOUSE取得了飛速的發(fā)展。攖園4個月200套的火暴銷售，點燃了TOWN HOUSE迅猛發(fā)展的導火索，接連出現(xiàn)了君臨天下、水仙苑、圣陶沙、陽光歐洲城、康橋半島等一大批TOWN HOUSE項目，市場競爭日趨激烈，消費者購買TOWN HOUSE的熱情也被激起，TOWN HOUSE在1999年下半年

17、，2000年上半年出現(xiàn)了迅猛發(fā)展的現(xiàn)象。出現(xiàn)的TOWN HOUSE按照區(qū)域板塊可以劃分為：西南板塊：有櫻園、水仙苑、君臨天下、同潤家園、新上海弄里人家、圣陶沙、雅閣花園、東苑半島、悅景苑、半島花園、虹山半島、當代藝墅等浦東版塊：有陽光歐洲城、經(jīng)典花園、康橋半島、華夏金桂苑、東方豐甸園、湯臣豪園市區(qū)版塊：靜安南草坪、新?？道铩⑽鹘紝毘苫▓@、海上花園寶山版塊：錦秋加洲花園、華馨苑下面就對各區(qū)域板塊及樓盤分別分析：、西南版塊分析：項目名稱櫻園君臨天下花園水仙苑地址都市路3588弄銀都路3399號春申路2828號投資興建丸紅株式會社玖玖房產新加坡傳慎集團物業(yè)公司日本BES君仕物業(yè)新加坡怡安物業(yè)開盤日期

18、一期99.6/二期2000.6一期99.6/二期2000.91999.7交房日期一期2000.5/二期2001.6一期2000.6/二期2001.92000.6開發(fā)概要占地面積22萬M216萬4萬M2建筑面積19萬M213萬容積率0.870.830.85總戶數(shù)1000戶547戶公寓105戶；聯(lián)體96間距12-18米12-20米20米綠化率60%44%建筑設計設計風格美式、法式、西班牙式新式里弄新古典景觀設計建筑設計美國CITY 棟戶數(shù)4、6、82、4、6、106、9主力房型四房、三房三房三房主力面積180-204M2200-286M2180、190層數(shù)3+假33層高3.15/2.84.13面寬

19、5.1米4.2.76花園面積15-30M260-120露臺面積15M215-2015-20車庫露天室內露天外立面高級涂料底部毛石、上部涂料面磚銷售情況單價范圍3200-40003600-48004000-5200均價380040004500總價范圍60-85萬68-130萬75-98萬主力總價70-80萬85萬85萬銷售率一期100%；二期85%一期100%；二期80%90%櫻園位于莘莊地鐵以南三公里的金都路和都市路路口，靠近莘奉快速干道，距滬閔路不遠。出行便捷，有小區(qū)巴士、公交車、輕軌、地鐵。小區(qū)規(guī)模較大，分四期開發(fā)，小區(qū)規(guī)劃較有特色，為四、六、八聯(lián)體的純聯(lián)體別墅小區(qū)。外立面及風格新穎，有美

20、式、法式、西班牙三種風格。櫻園的景觀設計有特色，強調了生態(tài)性、共享性和美觀性。面積適中為180-250平方米，房型設計一般，客廳不大，只有22平米左右，二樓、三樓設置基本一樣，各為兩個房間，三樓上還有一假層，由于做活動室，破壞了房間的私秘性和動靜分離的原則。另外花園和露臺都較小。櫻園一期總價為-萬，四個月套的銷售業(yè)績，證明了當時定位的準確。二期在房型等細部做了調整，主力總價在-萬左右，年月開盤，至今銷售。銷售狀況良好。櫻園屬中價位聯(lián)體別墅。君臨天下花園位于莘莊地鐵以南2公里的銀都路、都市路路口，離櫻園不遠。小區(qū)占地.萬平方米，分三期開發(fā)，以新式里弄為規(guī)劃風格。小區(qū)中心有平方米的集中綠化，每戶不

21、設私家花園，以小區(qū)整體綠化取代。配套設施設有俱樂部，游泳池，網(wǎng)球場等。面積為-平方米；房型設計新穎，有特色，一樓客廳挑空.米，較氣派。餐廳位于一、二樓的夾層，二樓有兩個房間，三樓為主臥室。全部為室內車庫，是其特長。君臨天下總價為萬萬，也屬中價位聯(lián)體別墅，銷售狀況良好。水仙苑位于莘莊，地鐵廣場以東的春申路莘奉路附近，為新申花城項目的一部分，可共享其配套設施。公交線路703、735經(jīng)過小區(qū)，有小巴士，交通便捷。小區(qū)建有多聯(lián)體別墅96套，復式公寓105套，建筑平行布置，較呆板。10000平方米中式園林風格中央花園，組團綠化少，綠化率低，景觀設計與別墅區(qū)品質不符。房型面積適中，為180、190平方米，

22、共三層?？蛷d面寬6米，設落低窗、工人房、進入式儲藏室，三層主臥附主衛(wèi)和更衣室，每戶均有露臺。房型設計合理，房間數(shù)較少。由受規(guī)模及地段位置的影響，單價達40005000/平方米，每套約100萬元左右，屬中上價位，相對較高，消化速度較慢。項目名稱圣陶沙半島花園新上海弄里人家項目概要地址顧戴路2199弄九亭九亭投資興建上海天宸股份久益置業(yè)上海房地產經(jīng)營有限公司物業(yè)公司和泰物業(yè)上海房地產集團開盤日期一期2000.1/二期2000.92000.11一期99.10/二期2000.4交房日期一期2000.12/二期2001.92001-10二期2001.3開發(fā)概要占地面積30萬5萬27.4萬建筑面積3.5萬

23、容積率0.660.70.93總戶數(shù)1200戶150戶340戶間距12-16米14米14米綠化率50%50%建筑設計設計風格新古典歐陸新式里弄景觀設計建筑設計棟戶數(shù)2、4、64、6、82、6、8主力房型四房四房四房主力面積171、197、280184-190167-185層數(shù)33、3.53層高3.1米4.8/3米3面寬6.6米6-6.9米7.2米花園面積40-100M230M240-100M2露臺面積18M220M210-14M2車庫室內/室外室內/室外室外外立面粉紅面磚毛石+涂料面磚銷售情況單價范圍3700-42002350-24802250-2600均價390024002400總價范圍65-

24、120萬元44-46.5萬38-50萬主力總價80萬45萬45萬銷售率二期80%50%90%圣淘沙位于莘莊地鐵北3公里的顧戴路水清路交界處，北臨熱帶風暴水上樂園，周邊無大型商配。小區(qū)規(guī)模較大，以TOWNHOUSE為主，并有少量獨立別墅及小高層公寓房。其中TOWNHOUSE 146幢，獨立別墅10幢，小高層5幢，分三期開發(fā)。圣淘沙花園以四聯(lián)體別墅為主，外觀顏色一致，都為桔黃色墻體紅色屋頂?shù)娜龑咏ㄖＴO車庫或車位。景觀營造方面強調親水，綠化以草坪為主，小區(qū)入口設250米長水景。小區(qū)內設俱樂部，室內游泳池，網(wǎng)球場等。面積適中，房型設計合理?？蛷d寬敞，朝南落地窗，采光好，二層布置兩間朝南臥室，每種戶型

25、均有朝南露臺，花園面積較大。圣淘少花園定位在70萬左右，屬中價位別墅，銷售狀況良好。半島花園小區(qū)位于松江九亭鎮(zhèn)，區(qū)內配套設施較少，無軌道交通，出行以社區(qū)巴士和公交車為主。小區(qū)利用自然條件三面環(huán)河造景，設有中央花園，組團綠化較少，景觀設計一般。建筑平行布置，外立面色彩風格統(tǒng)一。小區(qū)設會所。面積適中，房型設計合理。A、B兩種房型，A型送室內車庫，客廳挑高，面寬66.9米，二層南向布置兩個房間，三樓為主臥室。采用凸窗和轉角窗，采光好。設有儲藏室，洗衣房，更衣室等功能區(qū)。單套總價為4446.5萬，屬經(jīng)型別墅。由于受地段位置及市場競爭影響，銷售狀況一般。新上海弄里人家位于松江九亭，無軌道交通，出行不便。

26、周圍地區(qū)以低檔住宅為主，規(guī)劃將在該地區(qū)建成一中檔別墅區(qū)。小區(qū)規(guī)模較大，以新式里弄為設計風格，綠化率50%，景觀設計有特色。戶型面積適中，經(jīng)濟實惠，三層加室外車位，房型設計合理，餐客廳雙開間布置，面寬7.2米，大面積落地低窗及凸窗，臥室均朝南布置。單套總價為3850萬，屬經(jīng)濟型別墅。銷售狀況良好。項目名稱虹山半島當代藝墅項目概要地址虹梅南路2112號顧戴路1801號投資興建景洪房地產公司上海啟耀房產物業(yè)公司港聯(lián)物業(yè)開盤日期2000.102000.7交房日期2001.6現(xiàn)房開發(fā)概要占地面積195930M211公頃建筑面積容積率0.3總戶數(shù)獨立138；聯(lián)體108間距綠化率75%建筑設計設計風格美式現(xiàn)

27、代景觀設計香港LEO建筑設計香港LEO棟戶數(shù)2、42主力房型三房主力面積206-208M2277-289M2層數(shù)32層高3.6米3.4/3.1米面寬6米花園面積100M2露臺面積15M2車庫室外室內外立面面磚、石料、涂料石料銷售情況單價范圍3800-50008000-10000均價43009000總價范圍75-100萬200-400萬主力總價90萬300萬銷售率50%50%虹山半島位于虹梅南路，距地鐵3.5公里，周邊生活配套較少。小區(qū)是獨立別墅和TOWN HOUSE并存的小區(qū)，獨立別墅138套，TOWN HOUSE108套。小區(qū)是美式風格的社區(qū)，周邊以坡形草坪、灌木、喬木組成2.5米高土坡，阻

28、擋噪音與灰塵，內有340米景觀大道，13000平方米網(wǎng)球場，游泳池，足球場、高爾夫球場，籃球場、沙灘排球場等。面積為206208平方米，房型設計到位，客廳層3.6米，采用落低窗和轉角窗，采光較好，二、三層無室外陽臺，三層主臥帶有衛(wèi)生間，每戶均有大面積花園。TOWNHOUSE總價為75100萬，是中上價位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。當代藝墅位于莘莊地鐵以北3.5公里的顧戴路外環(huán)線附近，周邊基本無配套，交通便捷。小區(qū)占地11萬平方米，全部為外銷雙拼TOWN HOUSE。景觀方面，綠化率高達75%，采用所謂“連續(xù)曲線視覺造景設計”景觀步道，強調月月賞景。一期綠化植物41000棵。設有3124

29、平方米的會所，規(guī)劃設便利店，圖書館，韻律教室，音響室，家庭影院，室內游泳池，溫水按摩池，桑拿蒸汽室，酒吧，餐廳等。單套面積較大，達270300平方米，一戶兩層，底層設雙車位車庫。盡管毛坯房，單價達900012000元/平方米，總價為250萬360萬，是TOWNHOUSE 中的貴族產品。主要客源為港臺人士，由于價位高，位置偏，消化速度較慢。東苑半島位于顧戴路，是以小高層為主的樓盤，一期只有三聯(lián)體TOWN HOUSE三幢共九套，面積在270平方米以上，價格在4000元/平方米以上，每套總價88萬元96萬元。已全部售完。通過分析，我們可以看出該區(qū)域的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特點：1、 位置分布以

30、地鐵為參照中心，大都離地鐵24公里，且旁邊有莘奉快速干道，外環(huán)線，滬杭高速，莘閔輕軌等交通干道，說明TOWN HOUSE對交通的要求較高。2、 TOWN HOUSE對周邊的商配要求一般，大部分的TOWN HOUSE周邊配套不多。但大部分TOWN HOUSE對小區(qū)的配套設施要求較高，一般設會所，并因檔次不同，對配套要求有所不同。3、 該區(qū)域的TOWN HOUSE以中價位50100萬TOWN HOUSE為主，低價位的經(jīng)濟別墅和高價位的豪華別墅較少，體現(xiàn)TOWN HOUSE的定位特點。4、 TOWN HOUSE的風格各異，適合不同人士的需求，有利于TOWN HOUSE的進一步發(fā)展。5、 TOWN H

31、OUSE小區(qū)呈組團式分布，大致可以分為莘奉路區(qū)域有水仙苑、君臨天下、櫻園、虹山半島；松閔別墅區(qū)域，有雅閣、雅仕軒、同潤家園等；九亭區(qū)域有半島花園、新上海弄里人家、悅景園等。6、 純TOWN HOUSE住宅小區(qū)和以TOWN HOUSE為主的住宅小區(qū)、以TOWN HOUSE為輔的住宅小區(qū)全面發(fā)展。7、 小區(qū)規(guī)劃和房型設計水平日益完善，對TOWN HOUSE的理解上升到較高水平。、浦東區(qū)域版塊項目名稱陽光歐洲城經(jīng)典花園項目概要地址浦東佳林路79號康橋御青路999弄投資興建上海同基置業(yè)上海天工置業(yè)物業(yè)公司商橋物業(yè)上海住總集團開盤日期一期99.3二期2000.4一期99-7二期2000-7交房日期一期2

32、000.3二期2001.3一期2000-7二期2001-3開發(fā)概要占地面積12萬6萬建筑面積9萬3.6萬容積率0.750.6總戶數(shù)476戶165戶間距12-16米16米綠化率建筑設計設計風格北歐歐式景觀設計建筑設計棟戶數(shù)2、4、6、8、102主力房型三房五房主力面積160、220177、198、220層數(shù)34層高2.85米4面寬5.1米5.7-6花園面積30M230M2露臺面積20M220M2車庫室內室內外立面彩色涂料彩色涂料銷售情況單價范圍2980-35003100-3800均價32003400總價范圍47-90萬55-88萬主力總價70萬70萬銷售率90%90%陽光歐洲城位于張橋鎮(zhèn)，臨近金

33、橋開發(fā)區(qū)及通用汽車城，周邊配套設施較完善，無軌道交通，公交線路較多。小區(qū)中等規(guī)模分兩期開發(fā)，采用北歐風格，小區(qū)沿街設商鋪，綠化狀況一般，只有中心綠地，組團綠化較少，硬地多，有少量歐式雕塑小品。小區(qū)有俱樂部、網(wǎng)球場、衛(wèi)星電視。單元面積較小，160m2左右；室內車庫有南北兩種設置，南面車庫的房型將客廳設于二樓，每一層均有錯層，主臥、次臥均位于二樓。每套總價在4790萬，屬中價位TOWN HOUSE，銷售狀況一般。經(jīng)典花園小區(qū)位于浦東御橋，外環(huán)線內側，距地鐵龍陽路6公里。周邊規(guī)劃差，以低檔住宅及農宅為主，配套設施少，無大型商場和娛樂設施，附近有民辦建橋大學。小區(qū)規(guī)模小，各幢住宅平行布置，有10000

34、 m2中心綠化，以草坪為主，無特色。配有幼兒園、籃球場、網(wǎng)球場等。戶型面積適中，177220 m2，4層設計較高，房間多，但較小，分割零亂，客廳挑空，較氣派，每一層均有錯層，開窗小，采光不好；陽臺較小，且無大露臺。單套總價為5580萬，屬中價位TOWN HOUSE，由于小區(qū)特點及營銷推廣等原因，銷售狀況一般。項目名稱康橋半島東方豐甸園項目概要地址滬南路2502號東方路3050號投資興建澳洲SPG集團上海市機電工業(yè)房產物業(yè)公司世邦衛(wèi)理士恒聯(lián)物業(yè)開盤日期二期2000-1120009交房日期2002-32001-1開發(fā)概要占地面積180萬2.7萬建筑面積120萬容積率0.60.97總戶數(shù)7200戶1

35、08戶（聯(lián)），198（單）間距12-15米13-17綠化率50%建筑設計設計風格夏威夷北歐景觀設計建筑設計棟戶數(shù)1、2、6、8、9、106主力房型三房、四房3、4DLK主力面積160-178150-185層數(shù)3、23層高33面寬65.1-7.2花園面積50-100M220-50露臺面積15-20M215車庫室內、室外室內外立面彩色涂料涂料銷售情況單價范圍2875-40004429-5252均價2900（聯(lián)）4800總價范圍46-116萬68.5-94萬主力總價80萬銷售率60%80%康橋半島： 位于南匯，外環(huán)線外側，較偏遠，周邊地區(qū)開發(fā)尚不成熟，以低檔住宅為主，主要靠康橋地區(qū)的配套設施。該項目

36、是南匯縣的大型住宅項目，180 萬m2 TOWN HOUSE的規(guī)模相當于一個造鎮(zhèn)工程，開發(fā)周期長達8年?？傮w規(guī)劃較先進，綠化率50%。小區(qū)設俱樂部、商場，九年制學校、幼兒園、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場等。小區(qū)有TOWN HOUSE和獨院住宅兩種戶型，TOWN HOUSE單元面積為160-178平米較小。部分房型在一層布置老人房，二、三層的布局比較局促，衛(wèi)生間也較小。TOWN HOUSE單套總價60萬左右，屬中低價位。銷售狀況良好。東方豐甸園位于東方路藍村路，近龍陽路立交，公交線路較多。輕軌明珠線二期在小區(qū)附近，設有著站點。周邊配套成熟，有大型超市易初蓮花、農貿市場、郵局、影院等。該項目規(guī)模較小，規(guī)劃

37、一般。區(qū)內一半為多層公寓，降低了小區(qū)的檔次。小區(qū)內的配套較少。單元面積適中150185 m2，房型有特色。每戶底層均有室內車庫和儲藏室；大戶型（182 m2），客廳面寬7.2米，且挑高；客、餐廳43 m2，寬敞氣派；房間數(shù)較少，以三房為主，露臺均朝北；凸窗、落地窗采光好。每套總價定在68.594萬，價格適中，銷售狀況良好。湯臣豪園小區(qū)位于浦東新區(qū)龍東大道號，靠近張江高科技園區(qū)、湯臣高爾夫和地鐵二號線，交通便捷。小區(qū)占地萬平方，共套，分兩期開發(fā)。建筑設計非常有特色，建造現(xiàn)代風格的疊加式雙拼聯(lián)體別墅，帶電梯，三面采光，立面新穎，線條簡潔，整棟建筑充滿張力，極具通透感和現(xiàn)代感。主力房型為房廳衛(wèi)，面積

38、從平米到平方米。房型設計新穎，.米開間客廳，.米挑高客廳，寬敞氣派。單價為-元平方米，總價為-萬，屬中價位別墅。銷售狀況良好。浦東區(qū)域板塊的TOWN HOUSE呈現(xiàn)以下特征：（）浦東區(qū)域大，但TOWN HOUSE項目較少，只有六、七個，分布分散，相隔較遠，各自獨立作戰(zhàn)，沒有形成板塊效應。（） 以中價位TOWN HOUSE為主，沒有低價位的經(jīng)濟型TOWN HOUSE，豪華型TOWN HOUSE的只有湯臣豪園。（） 由于受規(guī)模及地段位置的影響，各小區(qū)的規(guī)劃水平參差不齊。、市區(qū)板塊項目名稱西郊寶成花園南草坪花園項目概要地址金浜路100號泰興路685-689號投資興建上海明申企業(yè)發(fā)展公司上海眾立房產物

39、業(yè)公司明申物業(yè)開盤日期98-11（一期）2000-9（二期）99-8交房日期99-12（一期）2001-10（二期）00-12開發(fā)概要占地面積58911M22.5萬建筑面積2.7萬容積率0.951.1總戶數(shù)105（聯(lián)）；126（復式）33（聯(lián)）間距15-20米綠化率47%建筑設計設計風格新古典景觀設計建筑設計棟戶數(shù)5、7、10、112主力房型4DLK+閣樓3DLK主力面積225-243187/250層數(shù)3+閣樓3層高4.2米（客廳）3米面寬6.6-8米6-8.4花園面積30露臺面積10車庫室內室內外立面面磚+涂料彩色面磚銷售情況單價范圍10686-11893（一期）；7500-9000（二期）

40、9700-12500均價10000總價范圍143-330萬181-320萬主力總價170-210萬200-300萬銷售率100%（一期）50%（二期）97%西效寶成花園：位于虹橋別墅區(qū)，周圍有綠谷別墅、新律別墅、龍柏山莊、滿庭芳花園等高檔外銷別墅。近西郊賓館、櫻花度假村、萬豪虹橋大酒店、龍柏飯店、虹橋高爾夫球場等休閑娛樂設施，南臨西郊公園，至內、外環(huán)線車程510分鐘。限于虹橋地區(qū)地價的制約，該物業(yè)規(guī)劃容積率較高。建筑平行布局，小區(qū)由南向北依次規(guī)劃為TOWN HOUSE、低層復式、小高層。景觀規(guī)劃以綠地為主，設有中央綠地，小區(qū)進門處有噴泉及柱廊。配有會所，內設商場餐廳、便利店、健身房、美容中心、

41、桌球室、咖啡廳、多功能廳，ADSL寬帶入網(wǎng)。TOWN HOUSE均為大房型，225243 m2（不計閣樓、車庫，建筑面積）?？蛷d寬敞明亮，落地窗采光，面寬6.68米，挑高4.2米；臥室采用大面積落地窗采光，主臥室配置大浴室及更衣室，露臺朝北，面積較小，閣樓南北采光。單套總價為170210萬，屬中高檔豪華型TOWN HOUSE，消化速度較慢。市區(qū)板塊的TOWN HOUSE特點如下：1 數(shù)量少。除海上花園、西郊寶成花園，位于長寧區(qū)的虹橋別墅內，真正意義上位于市區(qū)的TOWN HOUSE只有靜安南草坪和新?？道?。由此可以看出，TOWN HOUSE這種產品的地域特征，不適合大量位于市區(qū)地段。2 由于受地

42、段及容積率的限制，該區(qū)域的TOWN HOUSE一般價位較高，在100萬以上，屬豪華型TOWN HOUSE，而且多為公寓、TOWN HOUSE并存的形式。3 該區(qū)域的TOWN HOUSE，無論周邊商配還是小區(qū)內配套，都較齊全、到位，交通便捷。、寶山板塊 寶山位于上海市區(qū)的北部，TOWN HOUSE項目除一直開發(fā)的錦秋加洲花園之外，還有華馨苑。此區(qū)域板塊的TOWN HOUSE以經(jīng)濟型別墅為主，無論小區(qū)規(guī)劃，還是房型設計、配套設施，標準相對較低。、市場發(fā)展階段特征： 該階段時期是上海TOWN HOUSE發(fā)展最快的時期，新出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目達二十余個，并且大部分在這兩年內，連續(xù)開發(fā)，每開發(fā)

43、一期，在各個環(huán)節(jié)、細部都有較大的改善，使TOWN HOUSE日趨完善，體現(xiàn)TOWN HOUSE的精髓。也基本反映了上海的基本特征。從區(qū)域位置上看，TOWN HOUSE主要分布在交通便利、環(huán)境較好的郊區(qū)。最集中的地區(qū)為西南版塊莘莊、九亭區(qū)域的TOWN HOUSE群。其次為浦東、長寧。雖然市區(qū)也出現(xiàn)TOWN HOUSE項目，但此區(qū)域TOWN HOUSE只起點綴作用，不可能大規(guī)模出現(xiàn)。從產品特征上看，經(jīng)過兩年的發(fā)展，TOWN HOUSE逐漸走向成熟，從開始的10戶以上的聯(lián)體屋，到后面的2聯(lián)、3聯(lián)；從起先的平行兵營設置，到現(xiàn)在的錯落有致；從室內到室外，外樓上到樓下，外花園到車位等，每一細節(jié)都取得了飛速

44、的發(fā)展，使其更加人性化。從產品定位上分析，以50100萬中價位TOWN HOUSE為主體，經(jīng)濟型（50萬以下）、豪華型（100萬以上）TOWN HOUSE為補充的市場定位，符合TOWN HOUSE的特征，滿足消費者的需求。因而該時期出現(xiàn)的TOWN HOUSE項目銷售狀況良好。（三） 上海TOWN HOUSE趨向成熟階段市場狀況經(jīng)過幾年的大力發(fā)展，進入新世紀后，TOWN HOUSE已經(jīng)漸顯成熟了。下面就介紹一下新出現(xiàn)的幾個TOWN HOUSE項目的：項目名稱陽光愛琴海潛水灣花園項目概要地址莘松路、場西路莘松路999弄投資興建上海松貿房產上海新世紀正潤置業(yè)物業(yè)公司開盤日期2001-12001-1（

45、聯(lián)體）交房日期2001-122001-12開發(fā)概要占地面積11000平方米18萬建筑面積容積率0.650.65總戶數(shù)308戶108（聯(lián)），152（獨）間距15-20米綠化率建筑設計設計風格現(xiàn)代簡約主義新古典主義景觀設計建筑設計棟戶數(shù)4、6、82、4主力房型4DLK4DLK+書房主力面積173-189230-258層數(shù)33+閣樓層高3.6米4.2米（客廳）面寬6-8米4.5-6米花園面積100露臺面積3030-40車庫室內室內外立面仿涂料+金屬構件石料+涂料銷售情況單價范圍3000-39004700-4900均價34004800總價范圍52-73萬100-124萬主力總價52-73萬100-12

46、4萬銷售率80%30%淺水灣花園位于松閔別墅區(qū)，周邊以中檔別墅為主。目前周邊配套上不成熟，主要依靠莘莊鎮(zhèn)的配套設施。出行靠社區(qū)巴士和自備車。小區(qū)是以獨立別墅（152套）為主的低密度住宅區(qū)，TOWN HOUSE（108套）占少部分。中央有水景大道，房屋外立面豐富。TOWN HOUSE面積為230260平方米大戶型，拉近了與獨立別墅的檔次。贈送半地下室，二層有兩間臥室朝南，衛(wèi)生間干濕分離，部分房型夾層廚房朝南設置。單套總價定為110124萬，是高價位TOWN HOUSE，銷售狀況良好。陽光愛琴海也位于松閔別墅區(qū)內。小區(qū)占地八萬平方米，規(guī)劃308套現(xiàn)代簡約主義TOWN HOUSE，錯落有致，立面選用

47、白色，輔以高級藍灰色，及局部金屬構件，使建筑物與環(huán)境融為一體。大量運用水景，戶戶門前清水河。小區(qū)內設會所，水上樂園，湖邊網(wǎng)球場，壁球室等設施。面積為173189m²，大小適中。房型設計有特色，進戶門為雙開母子門，大面積落地窗，轉角窗，二層兩間臥室朝南；頂層主臥設置陽光透天排窗。單套總價為5273萬，屬中價位較有個性TOWN HOUSE，銷售狀況非常好，已預定出70%。江南文化園位于松江九亭，周邊以低檔住宅為主，配套設施較少，出行靠自備車和小區(qū)巴士。小區(qū)占地9萬平方米，是純雙拼的TOWN HOUSE,共260余套，分兩期開發(fā)。采用美式現(xiàn)代風格，布局錯落有致。景觀采用江南18美景。以體現(xiàn)

48、“江南文化”。小區(qū)設有VIP會所。面積分布適中，180280平方米，主力面積200平方米左右。房型設計有特色。全部為室內車庫，客廳挑高，獨立的半錯層餐廳，二層三個房間有兩個朝南，大面積主臥位于三層，配有大面積衛(wèi)生間，陽臺和露臺，采用大面積落地窗，面寬達7米。房型有點似君臨天下的房型，但比其更開放、活潑、自由。均價為3400元/m²，總價為70萬元左右，相對于其位置，價格稍高，屬中上價位的TOWN HOUSE。現(xiàn)已預定出50%，銷售狀況非常好。奧玎宮廷別墅位于古北新區(qū)，地段位置佳，周邊配套齊全，交通便捷。小區(qū)占地7萬平方米，建造183套西班牙式、北歐式、英國式4聯(lián)體TOWN HOUSE

49、。小區(qū)創(chuàng)造性地運用三維立體的空間布局手法，進行人車動線的分層布局。景觀設計有特色，5700平方米下沉式中庭水景花園，并根據(jù)不同風格的別墅，營造不同風格的景觀。面積相對較大，220270平方米。房型設計有特色，5層生活空間，即地下層、一層、夾層、二層、三層。地下室設私家獨享Club，內設家庭影院，酒吧，桑拿室，健身房，臺球室。大廳挑高4.5萬，主臥挑高5米，華貴氣派。單價900010000元/m²，總價達200270萬，屬高檔豪華TOWN HOUSE。剛開盤，銷售狀況良好。階段特征總結：經(jīng)過上述TOWN HOUSE項目的分析，可以看出進入新世紀后，TOWN HOUSE的特征。1 TOW

50、N HOUSE小區(qū)，基本體現(xiàn)人性化、個性化特征。小區(qū)規(guī)劃上，因地制宜，錯落有致，景觀與建筑自然融合；大多采用現(xiàn)代主義或中式的立面風格，簡潔明快，一幢的戶數(shù)減少，即使是多聯(lián)的排房也多加變化，較靈活。房型設計上靈活多變，使廳、臥室、露臺、地下（半地下）室的功能發(fā)揮到最大，在窗、門、陽臺、衛(wèi)生間等細節(jié)上，大膽運用流行的式樣，不在一味照抄國外陳舊的樣式。2 混合的TOWN HOUSE小區(qū)，更多的是與其他建筑的匹配。既要保持TOWN HOUSE的特性，也不能使其與周邊的建筑格格不入，講求整體的和諧。四、TOWN HOUSE消費者特征分析TOWN HOUSE 是為中產階級度身打造的住宅中產階級，一個充滿理想，充滿抱負的群體，他們希望擁有一種高品質，離塵不離城的生活。TOWN HOUSE 的出現(xiàn)決非偶然，它是公寓和別墅的中間形態(tài)。公寓因城市土地資源寶貴而高密度、高容積率；別墅為低密度低容積率的住宅，私家花園占地很大，私密性極強，價格昂貴，是住宅發(fā)展的方向，居住人群為經(jīng)濟勢力強，居住要求高的高收入階層；而TOWN HOUSE既屬城市范疇，又不是市中心，既滿足了人們親近自然，實現(xiàn)別墅夢想的愿望，又有比較方便的交通條件，為城市邊緣地帶的住宅，居住人群為收入較高的中產階級，他們對公寓嗤之以鼻，對別墅卻望而興嘆。因此TOWN HOUSE 的出現(xiàn)，使他們對住宅又有了新的追求，實際意義上說，TOW