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文檔簡介
1、地籍調(diào)查的目的是為了獲取每一宗地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量、用途、等級等基本信息, 為土地登記提供依據(jù)資料。地籍調(diào)查是土地登記工作中為確定土地權(quán)屬、 明析產(chǎn)權(quán)的實(shí)質(zhì)性調(diào)查, 其成果資料是保 護(hù)土地所有者和土地使用者合法權(quán)益、 解決土地產(chǎn)權(quán)糾紛的重要憑據(jù)。 同時(shí), 通過地籍調(diào)查 還可全面掌握一個(gè)地區(qū)的土地類型、 數(shù)量、 分布和利用狀況, 以及土地在國民經(jīng)濟(jì)各部門之 間、在各種經(jīng)濟(jì)成分之間的分配情況, 從而為建立科學(xué)的土地管理體系, 為合理利用和保護(hù) 土地,為制定土地利用規(guī)劃、計(jì)劃及有關(guān)政策、實(shí)現(xiàn)耕地總量動(dòng)態(tài)平衡、調(diào)控土地供需、規(guī) 范土地市場等提供信息保障。地籍調(diào)查形成的資料成果主要有:(1)地籍調(diào)
2、查表、宗地草圖和界址點(diǎn)、界址邊勘丈原始記錄。(2)地籍控制測量原始記錄、控制點(diǎn)網(wǎng)圖和平差計(jì)算成果。( 3)解析界址點(diǎn)成果表。(4)地籍鉛筆原圖和著墨底圖、地籍圖分幅接合表及宗地圖。(5)面積量算成果及土地分類匯總統(tǒng)計(jì)表。( 6)地籍調(diào)查報(bào)告。第四章 地籍調(diào)查第一節(jié) 地籍調(diào)查概述一、地籍調(diào)查 (Cadastral Inventory) 的目的和類型地籍調(diào)查是國家采用科學(xué)方法, 依照有關(guān)法定程序, 通過權(quán)屬調(diào)查和地籍測量, 查清土 地的位置、權(quán)屬、界線、數(shù)量和用途等基本情況,并以圖、簿、冊示之,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行土 地登記。1地籍調(diào)查的目的核實(shí)宗地的權(quán)屬和確認(rèn)宗地界址的實(shí)地位置, 并掌握土地利用狀況;
3、 通過地籍測量獲得 宗地界址點(diǎn)的平面位置、 宗地形狀及其面積的準(zhǔn)確數(shù)據(jù), 為土地登記、 核發(fā)土地權(quán)屬證書奠 定基礎(chǔ);為完善地籍管理服務(wù),做好技術(shù)準(zhǔn)備,提供法律憑證。2地籍調(diào)查的類型初始地籍地籍調(diào)查根據(jù)調(diào)查時(shí)期和任務(wù)不同可分為分為初始地籍調(diào)查和變更地籍調(diào)查?;A(chǔ)變更調(diào)查維持其現(xiàn)勢 性、實(shí)效性調(diào)查指土地初始登記前對登記區(qū)第一次普遍調(diào)查。變更地籍調(diào)查指變更土地登記前對變更宗地的調(diào)查。二者是互相影響互為基礎(chǔ)的統(tǒng)一體(圖 4-1)。圖4-2宗地內(nèi)容圖圖4-1初始調(diào)查與變更調(diào)查關(guān)系地籍調(diào)查若按開展范圍又可分為村莊地籍調(diào)查和城鎮(zhèn)地籍調(diào)查。到目前為止,村莊地籍調(diào)查常依據(jù)村莊地籍調(diào)查規(guī)程 (試行),結(jié)合土地利用
4、現(xiàn)狀調(diào)查進(jìn)行;而城鎮(zhèn)地籍調(diào)查則 依據(jù)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程獨(dú)立進(jìn)行。村莊地籍調(diào)查的對象為:城鎮(zhèn)郊區(qū)、集鎮(zhèn)、村莊、國 營農(nóng)場、林、牧、漁場和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織使用的非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地;城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的對象為:城市、建制鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦用地?!?、地籍調(diào)查的內(nèi)容因地籍制度和地籍調(diào)查的目的不同,地籍調(diào)查內(nèi)容也不完全一樣。 我國當(dāng)前實(shí)行的土地登記制度,要求對每宗地登記其權(quán)利人情況、土地權(quán)屬和使用情況、權(quán)利限制等情況。為能進(jìn)行這樣的土地登記,必須對每宗土地的權(quán)屬狀況和界址線有確切的描述和記載,我國的地籍調(diào)查的內(nèi)容可概括為權(quán)屬調(diào)查和地籍測量兩部分。、地籍調(diào)查的對象宗地(Parcel)地籍調(diào)查通常以宗地為基本調(diào)查單位。所謂宗地
5、,是指被權(quán)屬界址線所封閉的自然地塊。宗地的內(nèi)容包括(圖 4-2):宗地內(nèi)容四、地籍調(diào)查的程序地籍調(diào)查是一項(xiàng)綜合性、 系統(tǒng)性的工程, 以初始地籍調(diào)查為例,包含調(diào)查準(zhǔn)備、權(quán)屬調(diào) 查、地籍測量、文字報(bào)告、成果檢查驗(yàn)收、資料歸檔幾個(gè)步驟。第二節(jié) 權(quán)屬調(diào)查一、權(quán)屬調(diào)查(Ownership Inventory)的概念與任務(wù)權(quán)屬調(diào)查是對土地權(quán)屬單位的土地權(quán)屬來源及其權(quán)利所及的位置、 界址、數(shù)量和用途等 基本情況的調(diào)查。在城鎮(zhèn),權(quán)屬調(diào)查是針對土地使用者的申請,對土地使用者、宗地位置、 界址、 用途等情況進(jìn)行實(shí)地核定、調(diào)查和記錄的過程。調(diào)查成果經(jīng)土地使用者認(rèn)定,可為地 籍測量、 權(quán)屬審核和登記發(fā)證, 提供具有法
6、律效力的文書憑據(jù)。 界址調(diào)查是權(quán)屬調(diào)查的關(guān)鍵, 權(quán)屬調(diào)查是地籍調(diào)查的核心。二、權(quán)屬調(diào)查的內(nèi)容權(quán)屬調(diào)查的主要內(nèi)容包括宗地位置、 界線、 權(quán)屬狀況和使用狀況等的調(diào)查。 具體敘述如 下:1、查清宗地的權(quán)屬和權(quán)源狀況;2、查清宗地相關(guān)行政界線、地理名稱以及四至;3、查清宗地界址點(diǎn)、線的位置、類別和種類;4、查清土地用途、土地等級、地價(jià)、共有情況等內(nèi)容。三、權(quán)屬調(diào)查的程序與方法權(quán)屬調(diào)查主要包括權(quán)屬審核 (即審核登記申請材料的齊備性、 合法性及權(quán)利人的資格) 實(shí)地調(diào)查確權(quán)(即現(xiàn)場明確土地的權(quán)屬、 界線等并定界) 兩部分。 初始權(quán)屬調(diào)查的具體步驟 如圖 4-3 所示:成果整理圖4-3初始權(quán)屬調(diào)查流程圖四、權(quán)
7、屬調(diào)查注意事項(xiàng)1. 權(quán)屬調(diào)查的基本原則權(quán)屬調(diào)查,尤其是界址調(diào)查是所有地籍調(diào)查工作的核心與基礎(chǔ)。由于實(shí)際調(diào)查中存在著權(quán)屬界址糾紛,所以,權(quán)屬調(diào)查時(shí)應(yīng)該深入調(diào)查研究,弄清情況,以權(quán)源為主,同時(shí)考慮宗 地的實(shí)際使用情況,通過反復(fù)協(xié)商,取得一個(gè)較合理的結(jié)果。因此,調(diào)查中對于土地的來源 應(yīng)有充分的了解,準(zhǔn)備好足夠的相關(guān)材料,以減少不必要的糾紛。實(shí)施確權(quán)政策措施時(shí),應(yīng)該遵循以下的原則:(1) 維護(hù)法律(如憲法、土地法)法規(guī)的嚴(yán)肅性,應(yīng)該結(jié)合確權(quán),嚴(yán)肅查處侵占、 亂占、多占土地等的違法行為。(2) 尊重歷史事實(shí),貫徹“實(shí)事求是”的原則進(jìn)行確權(quán),而不是“懸而不決”。(3)充分考慮提高土地利用、使用效益。(4)
8、嚴(yán)格依照城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程中的技術(shù)要求,確保確權(quán)的工作質(zhì)量,減少人為誤。2. 調(diào)查底圖的準(zhǔn)備為保證權(quán)屬調(diào)查中所有宗地的調(diào)查不重不漏,每個(gè)地區(qū)開始權(quán)屬調(diào)查前,應(yīng)該對該地區(qū)所有土地預(yù)編宗地號、界址點(diǎn)號。即依照調(diào)查區(qū)的實(shí)際情況,同時(shí)參考該區(qū)較新的大比例地 形圖或平面圖先劃分不同的街坊,進(jìn)而結(jié)合土地權(quán)屬、 權(quán)源資料以及舊的地籍圖等,逐宗編 繪調(diào)查用工作底圖,并預(yù)編宗地號、界址號。界址點(diǎn)的編排采用按照宗地順序依次編排的方法, 缺號按順序遞補(bǔ)。 宗地內(nèi)界址點(diǎn), 從左到 右,從上到下,由“ 1”號起編號。編好一宗地,則繼續(xù)編下一宗地界址點(diǎn)號。3. 界標(biāo) (Boundary Monument) 的設(shè)定權(quán)屬調(diào)查時(shí)
9、應(yīng)在無爭議的界址點(diǎn)處設(shè)置界址點(diǎn)標(biāo)志。 實(shí)地指界時(shí), 土地部門應(yīng)首先對土 地使用者、相關(guān)使用者(臨宗使用者和共用宗土地使用者) ,以及以上幾方土地使用者的法 人代表無法出席時(shí)指定的委托代理人的資格進(jìn)行認(rèn)證。 經(jīng)各有關(guān)方確認(rèn)界址點(diǎn) (線) 無爭議 后,填寫地籍調(diào)查表并簽章,同時(shí)現(xiàn)場埋設(shè)為界址點(diǎn)標(biāo)志。如有爭議現(xiàn)場無法解決的時(shí)候,應(yīng)填寫糾紛原由書 ,說明爭議位置、緣由、調(diào)查員 意見,并送土地登記辦公室處理。若仍然無法解決,可以把爭議界在圖表中標(biāo)明。界標(biāo)設(shè)定之后, 應(yīng)及時(shí)繪制宗地草圖, 實(shí)地丈量界址線長度并記錄填寫于調(diào)查表中。 對 一些界址點(diǎn)必要時(shí)還應(yīng)做一定的“點(diǎn)之記” ,以便以后實(shí)地進(jìn)行界址點(diǎn)位恢復(fù)。
10、界標(biāo)的類型可根據(jù)實(shí)地情況,選擇不同的材質(zhì)。4. 調(diào)查表的填寫權(quán)屬調(diào)查的結(jié)果應(yīng)在現(xiàn)場記錄于調(diào)查表上。填表時(shí)應(yīng)注意:( 1)要特別注意對權(quán)屬界線的記載,記錄應(yīng)為點(diǎn)線點(diǎn)。對于圍墻等線狀地物,界址應(yīng)標(biāo)明界址線位置,如外、中、內(nèi)等,確定其歸屬;( 2)調(diào)查內(nèi)容不得涂改 ,若需涂改,應(yīng)在涂改處應(yīng)加蓋涂改人名章;(3)對于無爭議界址,雙方應(yīng)在調(diào)查表上簽字蓋章確認(rèn)。5. 繪制宗地草圖宗地草圖是描述宗地位置、界址等情況的實(shí)地記錄,是調(diào)查表的一部分,應(yīng)現(xiàn)場繪制。 為反映界址細(xì)部相對關(guān)系, 宗地草圖常選用概略比例尺, 局部范圍可不依比例適當(dāng)放大。 宗 地草圖的內(nèi)容如圖 4-4 所示:指:-概略此例尺 a調(diào)査員-調(diào)查
11、日朗楓屬宗地草圖內(nèi)容宗地編號畀址編號(A,rr起,由西 北角.III刪針編)距離有關(guān)建筑物、 構(gòu)筑物界址邊長與鄰近地韌相關(guān)距離圖4-4宗地草圖的內(nèi)容第三節(jié)地籍測量一、地籍測量(Cadastral Survey)概念地籍測量是為滿足地籍調(diào)查中對確定宗地的權(quán)屬界線、位置、形狀、數(shù)量等地籍要素水平投影的需要而進(jìn)行的測量和面積計(jì)算工作。地籍測量雖然側(cè)重于宗地權(quán)屬信息的測量,但它同時(shí)又遵循一般測量中的 “先控制,后碎部,從高級到低級,由整體到局部”的施測原則。由于地籍測量是以權(quán)屬調(diào)查為先導(dǎo),并 在其基礎(chǔ)上完成的一種測繪工作,因此測量結(jié)果一經(jīng)登記具有法律效力。因?yàn)榈丶疁y量的特殊作用,其測量過程具有一些固有
12、的特點(diǎn):1、測量內(nèi)容特殊:一般包括地籍要素和地形要素的測量;2、比例尺較大;3、測量結(jié)果一經(jīng)登記具有法律效力;4、現(xiàn)勢性:即測量的主要成果應(yīng)該具有準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢性,如果發(fā)生變更,則應(yīng)當(dāng)隨時(shí) 進(jìn)行變更調(diào)查和測量。二、地籍測量的內(nèi)容地籍測量通常是以宗地為單位測量有關(guān)的宗地信息,包括地籍要素、地形要素兩大部分(圖 4-5)。圖4-5地籍測量內(nèi)容就作業(yè)過程而言,地籍測量包含地籍控制、界址點(diǎn)測量、地籍圖成圖、面積量算、地籍測量成果匯編五部分。五部分的內(nèi)容是建立在權(quán)屬調(diào)查的基礎(chǔ)之上的,而地籍測量完成之后,則所有成果可以作為地籍信息進(jìn)行應(yīng)用(圖4-6)。圖4-6地籍測量內(nèi)容三、地籍測量的實(shí)施1地籍控制測量 (
13、Cadastral Control Survey)2界址點(diǎn) (Boundary Mark) 測量3地籍圖 (Cadastral Map) 成圖4面積量算5成果檢查驗(yàn)收6地籍測量成果匯編第四節(jié) 變更地籍調(diào)查一、變更地籍調(diào)查的概念變更地籍調(diào)查是指在完成初始地籍調(diào)查之后, 為適應(yīng)日常地籍管理的需要, 是地籍資料 保持現(xiàn)勢性而進(jìn)行的土地權(quán)屬及其界址點(diǎn)、 線的變更調(diào)查。 變更地籍調(diào)查的目的是為了地籍 成果的日常更新與維護(hù),從而保證地籍資料的時(shí)效性、現(xiàn)勢性。1. 地籍變更必須具備幾個(gè)前提條件:(1)已完成了土地登記;( 2)土地的權(quán)屬發(fā)生變更或改變批準(zhǔn)的主要用途和地類;( 3)有土地變更的登記申請。2.
14、變更調(diào)查的原因:( 1)權(quán)屬變化:土地所有權(quán)、使用權(quán)部分發(fā)生改變或因出賣、轉(zhuǎn)讓地上附著物而涉及 的土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移;(2)界址調(diào)整:調(diào)整不合理的土地權(quán)屬界線或消除土地使用中的一些缺點(diǎn)(如地界彎 曲、插花地、分散地等)而進(jìn)行的地界裁彎取直 、土地交換等;(3)技術(shù)方法、技術(shù)規(guī)程的更新:由于測繪儀器、測量方法的不斷更新,以及地籍調(diào) 查技術(shù)規(guī)程要求 提供新的地籍信息均要求進(jìn)行變更調(diào)查。例如,農(nóng)村城市化后,原有的地籍資料的精度已不符合要求,應(yīng)該使用新的技術(shù)規(guī)程并進(jìn)行權(quán)屬變更調(diào)查與測量。二、變更調(diào)查的程序地籍變更調(diào)查的工作程序與一般地籍調(diào)查類似。主要包括:1地籍要素的變更調(diào)查:包括土地權(quán)屬或地類發(fā)生變更的宗
15、地的邊界、四至、地號、使 用者、用地類型等情況的調(diào)查;2界址點(diǎn)的變更測量:即重新測定宗地尤其是新增界址點(diǎn)坐標(biāo),或按照宗地設(shè)計(jì)的界址 點(diǎn)坐標(biāo)進(jìn)行界址點(diǎn)實(shí)地放樣;3地籍圖的修測:即在原有地籍圖的基礎(chǔ)上,標(biāo)繪變更權(quán)屬界址點(diǎn),修測新增的地物并編繪地籍圖、量算面積、填寫土地登記調(diào)查表等,為換發(fā)土地證作好準(zhǔn)備。變更地籍調(diào)查根 據(jù)其內(nèi)容和目的,工作的主要程序如圖4-7所示。地藉要素的變更調(diào)查界址點(diǎn)的變更測量面積量算圖4-7地籍變更調(diào)查流程圖、變更調(diào)查的注意事項(xiàng)1. 變更調(diào)查的材料準(zhǔn)備變更調(diào)查的材料準(zhǔn)備是一切變更工作的基礎(chǔ)。變更調(diào)查需要準(zhǔn)備的材料通常包括:(1)變更土地登記申請書;(2)原有地籍圖的復(fù)制件;(
16、3) 本宗地及鄰宗地的原有地籍調(diào)查表的復(fù)制件(包括宗地草圖);(4)相關(guān)界址點(diǎn)坐標(biāo);(5)變更地籍調(diào)查通知書;(6)變更地籍調(diào)查表(7)必要的變更數(shù)據(jù)的準(zhǔn)備,如宗地分割時(shí)放樣元素的計(jì)算(8)本宗地附近測量控制點(diǎn)成果,如坐標(biāo)、點(diǎn)的標(biāo)記或點(diǎn)位說明、控制點(diǎn)網(wǎng)圖2. 變更調(diào)查中宗地號、界址點(diǎn)的變化土地權(quán)屬的變更,實(shí)質(zhì)為宗地權(quán)屬單位的更替,一旦涉及宗地面積發(fā)生變化,則必須考慮宗地的合并與分割中宗地號、界址點(diǎn)的變化。以宗地的合并為例, 合并前后界址點(diǎn)的號碼發(fā)生了變動(dòng)(圖 4-8),因此,宗地的合并與分割中必須制定一定的宗地號、界址點(diǎn)的變化 原則。合井前合井后圖4-8 宗地的合并土地分割或合并后的宗地編號應(yīng)該保持原序列
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