交房常見問題

1、交房中常見問題解答問題1：可能因道路、小區(qū)大門、圍墻、崗?fù)?、綠化可能還在施工；電話、寬帶、煤氣、有線電視都還沒開通，無法使用。業(yè)主會質(zhì)疑：工程還沒竣工，尚不具備交房條件。解釋：根據(jù)購房合同約定，交房條件是“該商品房單體驗(yàn)收合格”（即單體驗(yàn)收合格）。再則，按消防法規(guī)，消防必須驗(yàn)收合格才能交房，我司已取得單體驗(yàn)收、消防驗(yàn)收合格證明，所以已具備交房條件。按合同約定(出賣人承諾)：室內(nèi)外通訊管線安裝完畢，由買受人自行向電信部門申辦裝機(jī)手續(xù)；室內(nèi)外有線電視管線安裝完畢，由有線電視運(yùn)營單位在條件具備時正式開通，由買受人自行向有線電視運(yùn)營單位申辦各項(xiàng)手續(xù)。市政道路、綠化等項(xiàng)目是否完工，非合同約定交房的條件。

2、問題2：可能因工程未取得竣工驗(yàn)收備案證明書，以及單體驗(yàn)收沒有政府部門蓋章等。業(yè)主會質(zhì)疑：工程尚未竣工或單體驗(yàn)收證明無效，尚不具備交房條件。解釋：按合同約定交房條件是： “該商品房單體驗(yàn)收合格”（即單體驗(yàn)收合格）。按國家規(guī)定，單體工程是由建設(shè)各責(zé)任主體單位按法定的流程組織進(jìn)行，在各相關(guān)方確認(rèn)后驗(yàn)收（不宜明確說明由施工、監(jiān)理和設(shè)計(jì)四家單位聯(lián)合驗(yàn)收，會給客戶造成都是甲方或甲方的供方在驗(yàn)收，有種內(nèi)部操作的感覺）。若業(yè)主對工程驗(yàn)收程序及相關(guān)規(guī)定仍有異議，可提示業(yè)主向建設(shè)局咨詢。問題3：毛坯房可能因房屋室內(nèi)沒有門扇門框、躍層沒有樓梯扶手的問題。業(yè)主質(zhì)疑：不符合設(shè)計(jì)要求或有偷工減料嫌疑。解釋：建設(shè)工程符合設(shè)

3、計(jì)要求。此事項(xiàng)在購房合同中有約定(見附圖和裝飾標(biāo)準(zhǔn)文字說明)。問題4：可能因房屋地面或墻面有裂縫，廚房、衛(wèi)生間樓板(天棚)有滲水，門窗有缺陷等問題。業(yè)主質(zhì)疑：工程質(zhì)量不合格，不具備交房條件。解釋：合同約定房屋經(jīng)單體驗(yàn)收交付使用，該工程已按規(guī)定程序通過竣工驗(yàn)收，存在的一些缺陷或問題是建筑工程上的通病(因房屋是特殊商品，與一般的商品或工藝品有根據(jù)的不同)，屬于保修范圍，相信我司一定會依據(jù)工程質(zhì)量保修有關(guān)法規(guī)和“兩書”的承諾，抓緊給予整改。問題5：若房屋存在裂縫、滲水、門窗等質(zhì)量問題，業(yè)主問何時能修好？或要求我司承諾什么時間處理好。或直接要求我司必須在什么時間內(nèi)處理好等。解釋：因?yàn)槟壳斑€處于交房期間

4、，勞力、材料的組織等多因素，具體的時間可能無法直接確定，不過我們一定會敦促施工單位盡快把存在的問題整改好，并通知您。（不能明確提出時間的節(jié)點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)客戶要求你將整改期限記錄時，今后該份資料將有可能作為我方延期交房的證據(jù)）問題6：在買房時，交房應(yīng)達(dá)到通氣，但目前煤氣還未通氣？是否具備交房條件；解釋：確實(shí)存在著市政燃?xì)夤艿琅涮捉ㄔO(shè)滯后的問題，對此我們一直積極聯(lián)系市政燃?xì)夤艿拦こ痰慕ㄔO(shè)。小區(qū)內(nèi)的燃?xì)夤艿赖?，我司在交房前均已全部安裝完成。 問題7：消防栓無水、無水帶、槍頭，不符合消防安全；解釋：消防栓無水是為了保護(hù)電梯，因?yàn)槟壳敖环科陂g和在今后的客戶裝修期間，由于客戶未常住，一般的裝修工人可能去開消防

5、水，如無及時發(fā)現(xiàn)，將造成電梯進(jìn)水、住戶進(jìn)水等諸都問題，因此，目前消防栓的水暫時全部關(guān)閉；無水帶、槍頭也是為了防止的裝修過程中受到損壞，目前這些設(shè)備已經(jīng)全部移交的物業(yè)單位手中。問題8：沒有2007年5月1日起開始執(zhí)行的住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表，該房不具備驗(yàn)收條件解釋：該類問題還包含兩書（住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書），這些資料是在驗(yàn)房后下一個程序 即“辦理交房手續(xù)”過程中提供的。如客戶想要看，驗(yàn)完 后可以去核對一下。問題9：面積有偏差。解釋：產(chǎn)權(quán)證上的面積是由政府規(guī)劃部門確定的專門的測量機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量的，其測量成果記錄到房屋面積實(shí)測表中，到今后辦理產(chǎn)權(quán)證時會一并提交給客戶，客戶對其中面積的偏差可以

6、參造合同相關(guān)條款約定進(jìn)行處置。（二） 工程施工質(zhì)量方面的問題問題10：樓板、墻壁為什么會有裂縫？是不是質(zhì)量問題？樓板裂縫是不是結(jié)構(gòu)問題？ 解釋：為粉刷層溫度裂縫，板沒有裂。對結(jié)構(gòu)沒有影響。問題11：廚房、衛(wèi)生間都有做防水，怎么還會滲水？你們是怎么驗(yàn)收過關(guān)的？是不是樓板有問題？水泥標(biāo)號夠不夠？結(jié)構(gòu)有沒問題？不然為什么會漏？解釋：個別防水層被破壞引起滲水，混凝土本身并不能保證絕對防水。樓板混凝土標(biāo)號嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙文件。驗(yàn)收依據(jù)為國家相關(guān)規(guī)范、規(guī)程。問題12：若業(yè)主質(zhì)疑：層高不足3米，即使含樓板的厚度也不夠。你們設(shè)計(jì)施工的樓板是多厚？解釋：設(shè)計(jì)層高有3米、2.9米兩種情況，凈高為“層高（板厚+找平

7、層厚+其他飾面構(gòu)造層厚度）”問題13：為什么有些房間沒有預(yù)留空調(diào)洞？有的空調(diào)洞被外面的管道擋住，叫人怎么使用？空調(diào)洞與套管之間沒有打膠，下雨天滲漏水到室內(nèi)怎么辦？解釋：按設(shè)計(jì)圖紙施工。空調(diào)孔套管外裝飾蓋有打膠處理，可防止雨水滲漏。問題14：給水管安裝露出地面這么高，讓人怎么裝修？裝修改造的費(fèi)用須由你們承擔(dān)。解釋：？為確保用戶今后便于裝修預(yù)留，屆時裝修人員可以根據(jù)確定的標(biāo)高進(jìn)行割除。問題15：推拉門底槽變形或受水泥漿污染，我買的是新房子，要求整扇重做。解釋：個別底槽變型將更換。水泥漿污染將派人清理。問題16：防盜門(或鋁合金門窗)局部凹陷或刮傷，要求整扇門或窗重做，整個換掉。因我買的是新房子，所

8、以要求所有設(shè)施設(shè)備應(yīng)該都是新的。解釋：個別刮傷將請廠家專業(yè)技術(shù)人員修復(fù)如新。問題17：梁、柱或窗臺及框邊的陰陽角怎么很多是歪的(不垂直、不水平、大小頭等)？這是不是質(zhì)量問題？這算合格嗎？你們是怎么驗(yàn)收的？解釋：個別偏差超規(guī)范的，會及時組織整改到位。驗(yàn)收合格文件依據(jù)為國家建筑驗(yàn)收規(guī)范。問題18：其他常見存在問題問題類型問題解釋或整改說明入戶鐵門防盜門偏斜泥水問題，如肉眼看見偏差，承諾修補(bǔ)入戶門被碰凹、有碰損承諾修補(bǔ)或更換門上密封條脫落承諾立刻修補(bǔ)入戶門框頂刮傷承諾立刻修補(bǔ)防盜門門縫隙大、開關(guān)不順暢、關(guān)不上承諾立刻調(diào)整戶內(nèi)防火門門面碰凹嚴(yán)重承諾修補(bǔ)或更換防火門漆皮脫落門框被損壞承諾立刻修補(bǔ)防火門門

9、邊縫隙較大承諾立刻修補(bǔ)門鎖鎖不上承諾立刻調(diào)整欄桿、空調(diào)格柵欄桿油漆脫落、不均勻承諾立刻修補(bǔ)欄桿局部有敲打變形承諾立刻調(diào)整空調(diào)處格柵生銹承諾立刻修補(bǔ)鋁合金門窗窗扣扣不上承諾立刻調(diào)整開啟不靈，門窗滑行時有聲響承諾立刻調(diào)整玻璃打膠有缺漏、污染承諾重新打膠窗框有缺口、破損承諾給予調(diào)整，時間會長一些窗戶下槽嚴(yán)重波浪狀變形。窗戶窗鉤沒安裝或斷掉，不能防盜承諾立刻更換主臥出陽臺推拉門為單層普通玻璃？朝向小區(qū)外側(cè)的廳、房為中空玻璃，按設(shè)計(jì)完成泥水局部修補(bǔ)的砂漿強(qiáng)度不足，可以捭開、捏碎局部修補(bǔ)給予返工重做（三）工程設(shè)計(jì)方面的問題問題19：廚房沒有地漏，當(dāng)家人上班或外出前正好停水，出門時廚房的水龍頭忘記關(guān)了，在回

10、家前一但已有自來水，或人出差不在家時，萬一水管爆了怎么辦？如果室內(nèi)的裝修都泡壞了，你們應(yīng)給予賠償。解釋： 現(xiàn)規(guī)范允許不設(shè)地漏，便于防臭、防滲水。問題20：露臺與室內(nèi)高差太小，且雨水直接排到露臺，下雨天倒灌進(jìn)室內(nèi)，把我裝修泡壞了你們賠嗎？解釋：露臺和室內(nèi)交接處一般都有做反口，可以解決倒灌問題。問題21：與隔壁陽臺可以爬來爬去，一點(diǎn)安全性也沒有，物業(yè)管理又不讓在外面做碰窗，只能做在里面，跟鳥籠一樣，這樣的房子怎么?。拷忉專宏柵_門可做防盜門，窗戶內(nèi)側(cè)做防盜窗。問題22：如5#0301反映變電房就在她家附近，輻射很大，這種房子不能住人，要求我司給予換房或退房，如果不能退不能換要求我司領(lǐng)導(dǎo)給予想辦法解決

11、。解釋：變電所與住宅距離符合規(guī)范要求，變電所出線為低壓電纜。問題23：凸窗側(cè)面的窗扇是活動的，沒有合頁怎么使用？解釋：側(cè)面窗無通風(fēng)要求，僅在裝空調(diào)時使用。問題24：房間沒有預(yù)留空調(diào)洞，需要通過隔壁才能通到外墻空調(diào)板，叫我怎么裝修？不會難看嗎？解釋：為了室外機(jī)統(tǒng)一安裝擺放，管道穿過盡量放在拐角處。問題25：房間里面有反梁，影響使用空間，銷售時沒有告之，要求退房。解釋：反梁是結(jié)構(gòu)要求，住戶可結(jié)合裝修和空間劃分處理。問題26：5#、6#、7#頂層入戶露臺有兩個不合理臺階解釋：該臺階是設(shè)計(jì)中為區(qū)分電梯公共部位與客戶入戶露臺做的分割，也是防止住戶入戶露臺的水或其他流進(jìn)公共部位及房間內(nèi)。如果客戶依舊認(rèn)為不

12、合理（主要是絆腳），就解釋將反映給設(shè)計(jì)院，由其提出響應(yīng)防范措施。問題27：所有水管未隱蔽？解釋：設(shè)計(jì)中認(rèn)為給水管明置比暗置要合理，其理由是給水管的使用年限與建物的壽命并不一致，明置才能便于今后給水管的更換，暗置在混凝土結(jié)構(gòu)板中將很難處理。問題28：入戶門不合格，沒有貓眼？沒有門鈴？解釋：入戶門是防火門，一般不允許留設(shè)貓眼；門鈴為客戶自購設(shè)備，一般門均未帶門鈴。問題29：空調(diào)排水管擋住了空調(diào)孔；衛(wèi)生間呼叫按鈕被排水管擋?。唤忉專嚎蛻艨梢愿鶕?jù)裝修要求進(jìn)行移動。問題30：14#如加裝外開防盜門開門時擋住過道解釋：按設(shè)計(jì)圖紙施工，滿足設(shè)計(jì)要求。四、驗(yàn)房記錄1、 驗(yàn)房記錄內(nèi)容要求：l 根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行描

13、述，問題定位清楚，不夸大，也不回避。如“踢腳線個別有空鼓”。 如“東南臥墻面有一條裂縫修補(bǔ)好后，前后膩?zhàn)佑猩睢?。l 確保位置準(zhǔn)確，*室*墻/地面/天棚出現(xiàn)*情況。如：東南臥室窗臺底10*10空鼓，客廳南凸窗15*10空鼓等l 客戶自測數(shù)據(jù)記錄：應(yīng)注明“客戶自測”， 如：客廳凈高2.87米、2.88米（業(yè)主自測）。對個別數(shù)據(jù)偏差情況較大，應(yīng)分別處理：如客戶故意夸大的，予以提醒；如實(shí)測數(shù)據(jù)對我方不利時，在交房完成后應(yīng)注意告之我司項(xiàng)目負(fù)責(zé)后期整改的人員給予注意，以便及時處理。2、 驗(yàn)房記錄簽字確認(rèn)l 一般不簽字，只有客戶交房時，進(jìn)行移交“缺陷修復(fù)工作聯(lián)系單”時簽字后復(fù)印給客戶；l 客戶不交房時，又

14、想留底，可以復(fù)印給客戶，但不簽字，因?yàn)檫@是交完房后的保修事項(xiàng)，目前還未交房，無法提交簽字；l 想退房的客戶在看完房后，想要求簽字留底確認(rèn)的，應(yīng)再下來后，將客戶意見重新抄到其他紙上，并注明*3、 其他特殊情況如：水泥柱抗壓強(qiáng)度值30.6MPa（業(yè)主自測）懷疑強(qiáng)度不足如：室內(nèi)主墻連接處用標(biāo)準(zhǔn)角尺測量，垂直度不符合要求，最嚴(yán)重的707客廳主墻垂直度大于130度如：地板水平度差14CM如：業(yè)主要求窗口樹調(diào)整為低矮植物（5棵）如：房間有裂縫，不方正；如：消防防火門少了保護(hù)塑料五、其他要求1、 要熟悉交房流程(包括擬交付房屋的樓幢號、房號、水電表位置、引導(dǎo)業(yè)主驗(yàn)房的項(xiàng)目及順序，交房時應(yīng)攜帶的用品、本人應(yīng)記

15、錄并簽名的資料和移交給物業(yè)辦理交房、入住手續(xù)經(jīng)辦人的東西(資料和鑰匙)。注：樓幢號分布情況到現(xiàn)場介紹。2、 對待業(yè)主要熱情，言行文明禮貌，當(dāng)業(yè)主指出或反映問題時，態(tài)度要誠懇、耐心，必要時如實(shí)記錄。并對相關(guān)問題做必要的解釋。(主要根據(jù)購房合同約定的有關(guān)條款和設(shè)計(jì)(總工辦)、工程等有關(guān)職能部門提供的答復(fù)業(yè)主提出的相關(guān)問題的統(tǒng)一口徑做解釋)3、 嚴(yán)守紀(jì)律，服從安排。1 在指定位置待命，不得擅自離崗。(即當(dāng)暫未安排到帶業(yè)主去驗(yàn)房時和中午如沒業(yè)主來交房時，應(yīng)在指定的位置待命，不得擅自離開)2 服從協(xié)調(diào)人員安排，按要求帶業(yè)主到現(xiàn)場驗(yàn)收房屋。3 維護(hù)公司形象(現(xiàn)場交房人員，無論是從哪個單位抽調(diào)的，交房時在業(yè)

16、主面前都代表特房集團(tuán)，到時統(tǒng)一佩戴“特房地產(chǎn)交房工作人員”工作牌)，保守公司和業(yè)主秘密。工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)一、涂膜防水工程（屋面、廚房衛(wèi)生間等防水）1、防水涂料和胎體增強(qiáng)材料必須符合要求。2、防水層不得有滲漏或積水現(xiàn)象。平屋面、廚房衛(wèi)生間采用蓄水，蓄水高度最少不小于5cm，時間不小于48小時，不滲漏為合格。 3、涂膜防水層的平均厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，最小厚度不應(yīng)小于設(shè)計(jì)厚度的80，涂層無裂紋、皺折、流淌、鼓泡和露胎體現(xiàn)象。4、涂膜防水層上的撒布材料或淺色涂料保護(hù)層應(yīng)鋪撒或涂刷均勻，粘結(jié)牢固 二、建筑地面工程（水泥砂漿找平層）1、 面層表面應(yīng)潔凈，無裂紋、脫皮、麻面、起砂等缺陷。2、表面平整度

17、允許偏差為5mm三、金屬門窗（鋁合金門窗）1、金屬門窗扇必須安裝牢固，并應(yīng)開關(guān)靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無倒翹。推拉門窗必須有防脫落措施。2、金屬門窗表面應(yīng)潔凈、平整、光滑、色澤一致，無銹蝕。大面應(yīng)無劃痕、碰傷。漆膜或保護(hù)層應(yīng)連續(xù)。3、金屬門窗框與墻體之間的縫隙應(yīng)填嵌飽滿，并采用密封膠密封，不滲漏，一般可在雨后或外墻淋水不小于2小時進(jìn)行檢驗(yàn)，無滲漏為合格。密封膠表面應(yīng)光滑、順直，無裂紋。4、金屬門窗扇的橡膠密封條或毛氈密封條應(yīng)安裝完好，不得脫槽。5、玻璃表面應(yīng)潔凈，不得有膩?zhàn)?、密封膠、涂料等污漬。中空玻璃內(nèi)外表面均應(yīng)潔凈，玻璃中空層內(nèi)不得有灰塵和水蒸氣。鋁合金門窗安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法項(xiàng)次項(xiàng) 目允許偏

18、差(mm)檢驗(yàn)方法1門窗槽口寬度高度<1500mm1.5用鋼尺檢查>1500mm22門窗槽口對角線長度差<2000mm3用鋼尺檢查>2000mm43門窗框的正側(cè)面垂直度2.5用垂直檢測尺檢查4門窗橫框的水平度2用1m 水平尺和塞尺檢查5門窗橫框標(biāo)高5用鋼尺檢查6門窗豎向偏離中心5用鋼尺檢查7雙層門窗內(nèi)外框間距4用鋼尺檢查8推拉門窗扇與框搭接量1.5用鋼直尺檢查四、一般抹灰工程（內(nèi)墻、天棚抹灰）1、抹灰層與基層之間及各抹灰層之間必須粘結(jié)牢固，抹灰層應(yīng)無脫層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫，表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應(yīng)清晰。2、護(hù)角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰表面應(yīng)整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應(yīng)平整。3、一般抹灰工程質(zhì)量的允許偏差和檢驗(yàn)方法應(yīng)符合下表規(guī)定。 項(xiàng)目允許偏差檢驗(yàn)方法1立面垂直度4用2 m垂直檢測尺檢查2表面平整度4用2 m靠尺和塞尺檢查