城南市場(chǎng)分析報(bào)告

1、第一部分：城南房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析一、區(qū)域市場(chǎng)供求分析（注：城南指茶山、清涼、蘭陵一帶）1、供應(yīng)量分析1-10月份常州市場(chǎng)整體推案量與城南市場(chǎng)推案量月份一、二三四五六七八九十總計(jì)常州（萬(wàn)）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.91295.6城南（萬(wàn)）03.7203.81.5405.812.62027.48分析：從上圖來(lái)看，春節(jié)后常州整體市場(chǎng)供應(yīng)明顯放量，5月后逐步放緩，至7月到達(dá)谷點(diǎn)，從7月往后呈大幅放量趨勢(shì)。隨著“金九銀十”的到來(lái)，從8月份開始部分樓盤試探入市，另一部分樓盤則采取觀望態(tài)勢(shì)，自進(jìn)入九月后市場(chǎng)放量猛增，到10月有所放緩，但依然保持較高水平

2、。而城南市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)程與常州整體市場(chǎng)供應(yīng)量進(jìn)程基本保持一致，尤其是從7月份開始到9月份、10月份，變化特征最為明顯。區(qū)域各個(gè)案供應(yīng)量分析樓盤名稱總建（萬(wàn)）已推（萬(wàn)）推出余量未來(lái)供應(yīng)量總剩余量（萬(wàn)）乾盛蘭庭1852.81315.8江南佳園2期近9萬(wàn)8.73.503.5水岸人家5.35.31.501.5中涼偉業(yè)6.7006.76.7世紀(jì)華城313.81.127.328.4江南經(jīng)典60066人民家園2期6.96.94.904.9陳渡新苑1.5期28.5103.518.522榮亨逸都208.72.111.313.4嘉城尚座3.153.152.202.2新城長(zhǎng)島6093.852.556.3綠園愛(ài)舍148

3、.562.4810.4光華世家158.751.756.258合計(jì)223.55 77.8629.55149.55179.1單位：萬(wàn)分析：由上表得知整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域內(nèi)樓盤總量為223.55萬(wàn)，除去已銷售完畢的，未來(lái)可售面積約為179萬(wàn)，而區(qū)域內(nèi)還有兩塊地（交警支隊(duì)與江南佳園西側(cè)地塊）總建約16.8萬(wàn)已經(jīng)被拍賣。這樣，未來(lái)可售面積達(dá)到195.8萬(wàn)。這些樓盤在未來(lái)一兩年之內(nèi)將全部上市，區(qū)域供應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。2、供應(yīng)建筑形態(tài)分析 區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)類型以多層、小高層、高層占絕大多數(shù)，達(dá)到總量的90%，比例最大的是小高層、高層；部分樓盤出現(xiàn)少量的別墅產(chǎn)品，如水岸人家，獨(dú)棟、聯(lián)排。 3、供應(yīng)戶型分析供應(yīng)平均戶型

4、面積分析樓盤新推建筑面積（平米）新推總戶數(shù)供應(yīng)戶均面積（平米）乾盛蘭庭60000498120.5江南佳園28953.96258112水岸人家53000369143世紀(jì)華城38304364105江南經(jīng)典60000572104.9人民家園2期61369.76534114.9陳渡新苑80349.8782297.7榮亨·逸都40782.36347117.5嘉誠(chéng)尚座24613.75224110新城長(zhǎng)島89900.86744120.8綠園愛(ài)舍20693.7121198光華世家62480500125合計(jì)62.045萬(wàn)5443114分析： 戶均面積在100平米以下的樓盤占17，戶均面積100120平

5、方米的占比50，戶均面積120平方米以上的占比為33，整個(gè)區(qū)域供應(yīng)戶型均面積為114平方米上下，與市場(chǎng)需求基本契合。個(gè)別樓盤戶型均面積偏大，如水岸人家，但因位置較好，推出時(shí)間較長(zhǎng)，去化已近尾聲，目前140以上的大戶型余留較多，銷售率在30左右。區(qū)域位置較差的戶型面積控制較小，多在100平米左右，如綠園愛(ài)舍、陳渡新苑，以期用低總價(jià)彌補(bǔ)項(xiàng)目地理位置的劣勢(shì)，吸引消費(fèi)者。供應(yīng)各房型面積比例分析一房?jī)煞咳克姆考耙陨厦娣e范圍比例面積范圍比例面積范圍比例面積范圍比例44707.5%8010525.4%11014261.4%1402005.7%分析：供應(yīng)戶型以三房為主，其中110-130緊湊實(shí)用三房占供應(yīng)三

6、房的主力。主力戶型面積分析 樓盤名稱戶型面積范圍（）乾盛蘭庭3房110140江南佳園3房120130水岸人家3房120140世紀(jì)華城3房120140江南經(jīng)典2房、3房90左右，120左右人民家園2期3房110130陳渡新苑3房120左右榮亨·逸都3房120130嘉誠(chéng)尚座2房、3房8090、130140新城長(zhǎng)島3房110130綠園愛(ài)舍3房110120光華世家3房120140分析：主力戶型多以緊湊實(shí)用的三房為主，面積在110130。4、供應(yīng)價(jià)格分析銷售均價(jià)分析：區(qū)域各樓盤銷售均價(jià)差別比較大，個(gè)別樓盤的銷售均價(jià)達(dá)到5100元/，如乾盛蘭庭；而靠近郊區(qū)北港區(qū)域的樓盤均價(jià)只有3300元/，如綠

7、園愛(ài)舍。同區(qū)域的樓盤銷售均價(jià)相差不大，如世紀(jì)華城、陳渡新苑、新城長(zhǎng)島、綠園愛(ài)舍銷售均價(jià)相差100元/左右；但也有相差較大的，如乾盛蘭庭、江南佳園、水岸人家以及光華世家，地理位置相近，除了光華世家和江南佳園銷售均價(jià)相近，其余相差達(dá)400元/，這與樓盤本身的質(zhì)素有很大關(guān)系。 需要說(shuō)明的是，江南佳園因?yàn)榫鶠楝F(xiàn)房推出，故現(xiàn)今均價(jià)較高。平均總價(jià)：分析：整個(gè)區(qū)域各樓盤的平均銷售總價(jià)差別也比較大，最高是最低的兩倍多，目前最高總價(jià)樓盤乾盛蘭庭的銷售比較緩慢，而最低總價(jià)綠園的銷售比較火爆。總價(jià)對(duì)于樓盤去化的影響較為明顯。5、去化情況分析樓盤名稱總建（萬(wàn)）已推（萬(wàn)）已售面積（萬(wàn)）乾盛蘭庭1852.2江南佳園2期近

8、9萬(wàn)8.75.2水岸人家5.35.33.8中涼偉業(yè)6.700世紀(jì)華城313.82.7江南經(jīng)典600人民家園2期6.96.92陳渡新苑1.5期28.5106.5榮亨逸都208.76.6嘉城尚座3.153.150.95新城長(zhǎng)島6095.2綠園愛(ài)舍148.566.16光華世家158.757合計(jì)223.55 77.8648.31分析：區(qū)域內(nèi)樓盤已售面積約為48.31萬(wàn)，占總量的21.6，余量達(dá)175萬(wàn)，未來(lái)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈。二、區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷分析項(xiàng)目推廣主題報(bào)紙廣告戶外及其他廣告活動(dòng)營(yíng)銷優(yōu)惠策略價(jià)格策略乾盛蘭庭動(dòng)感生活，流光溢彩常州日?qǐng)?bào)展板會(huì)員抽獎(jiǎng)，新加坡旅游無(wú)正常價(jià)格入市江南佳園2期收藏江南最美的風(fēng)景低

9、開高走水岸人家蘭陵生活，親水社區(qū)常州日?qǐng)?bào)常州晚報(bào)揚(yáng)子晚報(bào)車身，售樓處裱板開盤限時(shí)折扣并贈(zèng)送禮品，購(gòu)買者送家電，并享受新年價(jià)值15萬(wàn)元的禮包抽獎(jiǎng)活動(dòng)。一次性付款97折，貸款98折低開高走中涼偉業(yè)世紀(jì)華城都市生活寬空間常州日?qǐng)?bào)戶外看板免費(fèi)發(fā)放貴賓卡，開盤7000元優(yōu)惠。直接下定5000元優(yōu)惠低開高走江南經(jīng)典城市生活再設(shè)計(jì)常州日?qǐng)?bào)戶外看板人民家園2期閱讀城南故事，靜賞繁華樂(lè)章常州日?qǐng)?bào)戶外看板開盤前交納2萬(wàn)元誠(chéng)意金，可享受100元/平米優(yōu)惠。10個(gè)工作日內(nèi)到款98折低開高走陳渡新苑1.5期陳渡新苑，溫馨家園無(wú)戶外看板，電臺(tái)，車身，道旗無(wú)98折優(yōu)惠低開高走，幅度不大榮亨逸都愛(ài)的保質(zhì)區(qū)，一輩子的居所常州日

10、報(bào)戶外看板、DM、車身常州大酒店品質(zhì)見面會(huì)，老客戶帶新客戶，老客戶享受1888元（現(xiàn)金優(yōu)惠），新客戶98折優(yōu)惠。辦理1000元的VIP貴賓卡，開盤可享受98折優(yōu)惠低開高走嘉城尚座嘉景傾城，尚品傳世常州日?qǐng)?bào)戶外看板，道旗60元/平米優(yōu)惠正常價(jià)格入市新城長(zhǎng)島高品質(zhì)水岸生活日?qǐng)?bào)戶外看板、車身98折綠園愛(ài)舍綠園愛(ài)舍，改變生活日?qǐng)?bào)晚報(bào)主導(dǎo)23路公交車廣告和羅馬旗廣告開盤前交2000元的意向金開盤享受3000元和98折優(yōu)惠低開高走光華世家城南新都市，綠色生態(tài)城常州日?qǐng)?bào)無(wú)低開高走分析：在媒體選擇上中高檔主要以日?qǐng)?bào)、晚報(bào)、公交車、戶外看板、道旗為主，中低檔次樓盤主要以公交車、條幅、日?qǐng)?bào)、晚報(bào)為主。區(qū)域內(nèi)在售樓

11、盤的活動(dòng)促銷一般，但價(jià)格促銷力度相當(dāng)大。在價(jià)格策略上都采取低開高走的策略。三、區(qū)域消費(fèi)者分析區(qū)域內(nèi)較高檔樓盤有乾盛蘭庭，其客戶分布以區(qū)域內(nèi)及周邊小區(qū)的客源為主，職業(yè)也是以私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高層管理等中高端人群，其他樓盤的客戶群絕大多數(shù)都是分布在項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的區(qū)域，客戶普遍是一些工薪階層人群及居民。具體來(lái)說(shuō):勞動(dòng)新村、工人新村等周邊欲改善居住條件的居民，以120130的三房為主，中年客戶居多。清潭一帶的欲結(jié)婚的青年，以100110的小三房或者90的兩房為主要需求，其中以100110的小三房銷售最佳。還有就是周邊一帶的老人，以90以下的兩房為主，承受總價(jià)在3035萬(wàn)元。區(qū)域個(gè)案在政策前

12、后銷售量有明顯的區(qū)別，但在各種優(yōu)惠措施和低價(jià)格出來(lái)后，市場(chǎng)還是爭(zhēng)相購(gòu)買，尤其是上半年從榮亨逸都，還有綠園愛(ài)舍低價(jià)樓盤入市火爆銷售也可以得知，消費(fèi)者的剛性需求還是存在相當(dāng)大的量，但對(duì)價(jià)格的反應(yīng)更加敏感。第二部分：城南市場(chǎng)分析總結(jié)一、供應(yīng)量在下半年大幅度增加，尤其從八月份開始，整個(gè)區(qū)域推案量達(dá)18.42萬(wàn)，占整個(gè)城南區(qū)域110份推案量的67。二、供應(yīng)物業(yè)類型絕大多數(shù)為小高層和高層。三、供應(yīng)戶型平均戶型在114平米左右，與整個(gè)常州的平均供應(yīng)戶型基本相當(dāng)，與上半年的去化平均戶型也基本相當(dāng)，但樓盤之間的戶型面積差距比較大。四、各樓盤供應(yīng)平均總價(jià)在32.671.76萬(wàn)，總價(jià)一高一低差距也比較大，40萬(wàn)左右

13、的總價(jià)樓盤相對(duì)比較少。五、受價(jià)格促銷手段的影響，區(qū)域各樓盤的去化較好，總?cè)セ空纪瞥隹偼瓢噶康?0左右，價(jià)格仍是目前市場(chǎng)的主引。六、區(qū)域內(nèi)高檔在售樓盤營(yíng)銷力度比較大，但營(yíng)銷手段一般。郊區(qū)樓盤由于客群原因，大部分采用戶外媒體，尤其陳渡新苑，大量采用拉橫幅的方式，收到較好的效果。七、區(qū)域客戶除了乾盛蘭庭分布較廣外，其他樓盤主要是項(xiàng)目周邊的居民，非?？粗貥潜P的銷售單價(jià)和總價(jià)，以及生活環(huán)境和未來(lái)發(fā)展?jié)摿?。第三部分：城南重點(diǎn)個(gè)案分析一、乾盛蘭庭基本情況發(fā) 展 商：常州乾盛置業(yè)有限公司 行銷企劃：上海新聯(lián)康 規(guī)劃用途：住宅 工地位置：蘭陵路15號(hào)，原牽引電機(jī)廠基地面積：6.5萬(wàn) 總建面積：18萬(wàn)新推面積：

14、5萬(wàn) 新推戶數(shù)：498戶平均單價(jià)：5100元/ 公開日期：9.21主力面積：110140付款折扣：一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠產(chǎn)品特點(diǎn)位于蘭陵社區(qū)，東臨晉陵南路，西接蘭陵路，南靠光華路，北壤勞動(dòng)中路，交通便捷多路公交車到達(dá)，離蘭園兩站路，附近配套設(shè)施也較齊全，菜場(chǎng)、信特超市、金農(nóng)賓館、醫(yī)院一應(yīng)俱全。項(xiàng)目共7幢純板式高層住宅（26、28層，地下室1層），小區(qū)內(nèi)有18班幼兒園及一些商鋪，綠化率為40%，大片50-60年樹嶺的香樟樹和廣玉蘭樹緊密圍繞遍布社區(qū)。面積配比房型面積戶數(shù)比例二房899312224.5三房11113834869.9四房189285.6客源分析 本案客源以白領(lǐng)、企業(yè)私營(yíng)

15、業(yè)主、事業(yè)單位的人較多，還有部分投資者。售價(jià)分析銷售均價(jià)5100元/，樓層差價(jià)在6070元/，東西差價(jià)150元/，差價(jià)范圍不大。因銷售均價(jià)較高，去化一般，后推出優(yōu)惠，一次性付款98折優(yōu)惠以及貸款99折優(yōu)惠，變相降價(jià)。營(yíng)銷分析項(xiàng)目主題：動(dòng)感生活，流光溢彩主要賣點(diǎn)：城中心，蘭陵絕版，蘭陵路光華路中央路地位，以地心引力綻放完美魅力；峰之巔，高層社區(qū)，人文精神詩(shī)意居住。養(yǎng)心殿，滿庭翠色，珍惜林木純粹生態(tài)。地段是其優(yōu)勢(shì)，加上原先所擁有的數(shù)百棵5060年樹齡的香樟樹和廣玉蘭樹，項(xiàng)目緊扣這兩點(diǎn)做足文章，營(yíng)造出鬧中有靜的畫意生活。價(jià)格和優(yōu)惠：項(xiàng)目開盤前無(wú)任何優(yōu)惠，去化不是很理想，后為了吸引顧客改善狀況，變相降

16、價(jià)，一次性付款享受98折，貸款享受99折。去化分析 由于推出價(jià)格較高，在區(qū)域內(nèi)較為顯眼，故前期去化并不理想，后推出一次性付款98折以及貸款99折的優(yōu)惠，去化有所好轉(zhuǎn)。目前整體已經(jīng)銷售280戶左右，去化率達(dá)56。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)：緊鄰蘭陵路，交通便利。周圍配套齊全，醫(yī)院、菜場(chǎng)、超市、銀行一應(yīng)俱全。離市中心較近，附近繁華，地段較好。小區(qū)配有幼兒園。劣勢(shì)：離主干道近，噪音較大，空氣也不好。單價(jià)高，總價(jià)高。二、江南佳園2期基本情況發(fā) 展 商：常州華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*常州長(zhǎng)盛置業(yè)發(fā)展有限公司 全程代理：常州中信經(jīng)紀(jì)規(guī)劃用途：住宅 工地位置：常州市迎賓路3號(hào) 基地面積：2.54萬(wàn) 總建面積：近9萬(wàn)新

17、推面積：2.9萬(wàn) 新推戶數(shù)：258戶平均單價(jià)：4700元/ 公開日期：2005.12.3主力面積：120130付款折扣： 一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠。產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目位于迎賓路上，距蘭陵北路約60米，周邊配套完善，全方位的流體交通系統(tǒng)，四通八達(dá)，小區(qū)靠江南春賓館，小區(qū)以此為名，小區(qū)內(nèi)部完全以江南水鄉(xiāng)的構(gòu)思來(lái)打造。小區(qū)規(guī)劃為5幢住宅，一期為1#3#，現(xiàn)二期在售的是靠近迎賓路的4#、5#樓，現(xiàn)均為現(xiàn)房，目前剩余房源中最小的面積為119的三房。面積配比房型面積戶數(shù)比例一房44606827二房90左右166.3三房12013016866.7客源分析 項(xiàng)目客源多為公務(wù)員、稅務(wù)局人員、銀行職員、醫(yī)生

18、以及周邊居民。售價(jià)分析現(xiàn)在售均價(jià)為4800元/，一戶一價(jià)，其中頂層送閣樓，價(jià)格為5900元/左右。二期優(yōu)惠價(jià)格比一期上揚(yáng)了300多元/，原因在于現(xiàn)房推出，為了應(yīng)對(duì)周邊樓盤競(jìng)爭(zhēng)，打出了折扣優(yōu)惠。營(yíng)銷分析項(xiàng)目主題：收藏江南最美的風(fēng)景主要賣點(diǎn)：地段；萬(wàn)方綠色的城市公園；先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念。項(xiàng)目地理位置較好，周邊配套齊全，在訴求上除了突出這些，還突出了萬(wàn)方的綠色城市公園，同時(shí)以質(zhì)量打動(dòng)消費(fèi)者。提出了“先進(jìn)的建筑理念”。價(jià)格和優(yōu)惠：一期比二期均價(jià)上漲約300元/，原因在于目前為現(xiàn)房推出，同時(shí)為了應(yīng)對(duì)周邊樓盤的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，推出一次性付款98折優(yōu)惠以及貸款99折的優(yōu)惠。去化分析 由于項(xiàng)目一期低價(jià)入市，加上項(xiàng)目

19、本上質(zhì)素較好，故銷售較好，積累了一部分準(zhǔn)客戶，二期開盤適當(dāng)抬高價(jià)格，并推出優(yōu)惠，同時(shí)二期推出較多小戶型以低總價(jià)贏得市場(chǎng)，目前二期總?cè)セ试?0左右。項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力分析優(yōu)勢(shì)：離主干道有段距離，環(huán)境幽靜。交通便利。配套齊全，醫(yī)院、菜場(chǎng)、超市、銀行一應(yīng)俱全。離市中心較近，附近繁華，地段較好。價(jià)格適中，與周邊項(xiàng)目相比無(wú)價(jià)格劣勢(shì)。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。劣勢(shì)：小區(qū)入口道路狹窄，出行不便，交通擁擠。小區(qū)學(xué)區(qū)環(huán)境較差。項(xiàng)目主力戶型面積偏大，總價(jià)高。三、水岸人家基本情況發(fā) 展 商：常州鴻裕置業(yè) 行銷企劃：上海尚安機(jī)構(gòu)規(guī)劃用途：住宅 工地位置：蘭陵路264號(hào)基地面積：2.5萬(wàn) 總建面積：5.3萬(wàn)新推面積：2.4萬(wàn) 新推戶數(shù)：1

20、89戶平均單價(jià)：4300元/ 公開日期：2006.3主力面積：120130付款折扣：一次性付款97折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠產(chǎn)品特點(diǎn)項(xiàng)目位于工人新村內(nèi)的工舍路端，距離蘭陵主要道路約500600m，西側(cè)為白蕩河道，未來(lái)出行道路將主要依靠工舍路，而工舍主要為工人新村道路，道路寬度約為68m左右，因此在人流高峰階段，道路相對(duì)擁擠；同時(shí)與工舍道路相連接的蘭陵路為城市主要干道，上下班高峰期，道路比較堵，因此對(duì)進(jìn)入工舍路的直入交通都不是很理想。該項(xiàng)目位于工人新村內(nèi)部道路的端頭，周邊多為90年代初的早期建筑，同時(shí)圍繞項(xiàng)目的還有部分平房，因此區(qū)域內(nèi)品質(zhì)感不強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目形象具有一定的破壞作用。西面完全臨河，河道對(duì)面為藍(lán)色星空，河道呈渾濁狀，但污染性相對(duì)比較小。沿項(xiàng)目道路側(cè)配套缺乏，其主要配套將以工舍路上工人新村配套為主，工人新村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，小學(xué)、銀行、生活性配