城南市場分析報告

1、第一部分：城南房地產(chǎn)市場綜合分析一、區(qū)域市場供求分析（注：城南指茶山、清涼、蘭陵一帶）1、供應(yīng)量分析1-10月份常州市場整體推案量與城南市場推案量月份一、二三四五六七八九十總計常州（萬）17.7446.4431.8227.745.111.5318.5358.8437.91295.6城南（萬）03.7203.81.5405.812.62027.48分析：從上圖來看，春節(jié)后常州整體市場供應(yīng)明顯放量，5月后逐步放緩，至7月到達(dá)谷點，從7月往后呈大幅放量趨勢。隨著“金九銀十”的到來，從8月份開始部分樓盤試探入市，另一部分樓盤則采取觀望態(tài)勢，自進(jìn)入九月后市場放量猛增，到10月有所放緩，但依然保持較高水平

2、。而城南市場供應(yīng)量進(jìn)程與常州整體市場供應(yīng)量進(jìn)程基本保持一致，尤其是從7月份開始到9月份、10月份，變化特征最為明顯。區(qū)域各個案供應(yīng)量分析樓盤名稱總建（萬）已推（萬）推出余量未來供應(yīng)量總剩余量（萬）乾盛蘭庭1852.81315.8江南佳園2期近9萬8.73.503.5水岸人家5.35.31.501.5中涼偉業(yè)6.7006.76.7世紀(jì)華城313.81.127.328.4江南經(jīng)典60066人民家園2期6.96.94.904.9陳渡新苑1.5期28.5103.518.522榮亨逸都208.72.111.313.4嘉城尚座3.153.152.202.2新城長島6093.852.556.3綠園愛舍148

3、.562.4810.4光華世家158.751.756.258合計223.55 77.8629.55149.55179.1單位：萬分析：由上表得知整個競爭區(qū)域內(nèi)樓盤總量為223.55萬，除去已銷售完畢的，未來可售面積約為179萬，而區(qū)域內(nèi)還有兩塊地（交警支隊與江南佳園西側(cè)地塊）總建約16.8萬已經(jīng)被拍賣。這樣，未來可售面積達(dá)到195.8萬。這些樓盤在未來一兩年之內(nèi)將全部上市，區(qū)域供應(yīng)市場競爭壓力較大。2、供應(yīng)建筑形態(tài)分析 區(qū)域內(nèi)在售物業(yè)類型以多層、小高層、高層占絕大多數(shù)，達(dá)到總量的90%，比例最大的是小高層、高層；部分樓盤出現(xiàn)少量的別墅產(chǎn)品，如水岸人家，獨棟、聯(lián)排。 3、供應(yīng)戶型分析供應(yīng)平均戶型

4、面積分析樓盤新推建筑面積（平米）新推總戶數(shù)供應(yīng)戶均面積（平米）乾盛蘭庭60000498120.5江南佳園28953.96258112水岸人家53000369143世紀(jì)華城38304364105江南經(jīng)典60000572104.9人民家園2期61369.76534114.9陳渡新苑80349.8782297.7榮亨·逸都40782.36347117.5嘉誠尚座24613.75224110新城長島89900.86744120.8綠園愛舍20693.7121198光華世家62480500125合計62.045萬5443114分析： 戶均面積在100平米以下的樓盤占17，戶均面積100120平

5、方米的占比50，戶均面積120平方米以上的占比為33，整個區(qū)域供應(yīng)戶型均面積為114平方米上下，與市場需求基本契合。個別樓盤戶型均面積偏大，如水岸人家，但因位置較好，推出時間較長，去化已近尾聲，目前140以上的大戶型余留較多，銷售率在30左右。區(qū)域位置較差的戶型面積控制較小，多在100平米左右，如綠園愛舍、陳渡新苑，以期用低總價彌補項目地理位置的劣勢，吸引消費者。供應(yīng)各房型面積比例分析一房兩房三房四房及以上面積范圍比例面積范圍比例面積范圍比例面積范圍比例44707.5%8010525.4%11014261.4%1402005.7%分析：供應(yīng)戶型以三房為主，其中110-130緊湊實用三房占供應(yīng)三

6、房的主力。主力戶型面積分析 樓盤名稱戶型面積范圍（）乾盛蘭庭3房110140江南佳園3房120130水岸人家3房120140世紀(jì)華城3房120140江南經(jīng)典2房、3房90左右，120左右人民家園2期3房110130陳渡新苑3房120左右榮亨·逸都3房120130嘉誠尚座2房、3房8090、130140新城長島3房110130綠園愛舍3房110120光華世家3房120140分析：主力戶型多以緊湊實用的三房為主，面積在110130。4、供應(yīng)價格分析銷售均價分析：區(qū)域各樓盤銷售均價差別比較大，個別樓盤的銷售均價達(dá)到5100元/，如乾盛蘭庭；而靠近郊區(qū)北港區(qū)域的樓盤均價只有3300元/，如綠

7、園愛舍。同區(qū)域的樓盤銷售均價相差不大，如世紀(jì)華城、陳渡新苑、新城長島、綠園愛舍銷售均價相差100元/左右；但也有相差較大的，如乾盛蘭庭、江南佳園、水岸人家以及光華世家，地理位置相近，除了光華世家和江南佳園銷售均價相近，其余相差達(dá)400元/，這與樓盤本身的質(zhì)素有很大關(guān)系。 需要說明的是，江南佳園因為均為現(xiàn)房推出，故現(xiàn)今均價較高。平均總價：分析：整個區(qū)域各樓盤的平均銷售總價差別也比較大，最高是最低的兩倍多，目前最高總價樓盤乾盛蘭庭的銷售比較緩慢，而最低總價綠園的銷售比較火爆。總價對于樓盤去化的影響較為明顯。5、去化情況分析樓盤名稱總建（萬）已推（萬）已售面積（萬）乾盛蘭庭1852.2江南佳園2期近

8、9萬8.75.2水岸人家5.35.33.8中涼偉業(yè)6.700世紀(jì)華城313.82.7江南經(jīng)典600人民家園2期6.96.92陳渡新苑1.5期28.5106.5榮亨逸都208.76.6嘉城尚座3.153.150.95新城長島6095.2綠園愛舍148.566.16光華世家158.757合計223.55 77.8648.31分析：區(qū)域內(nèi)樓盤已售面積約為48.31萬，占總量的21.6，余量達(dá)175萬，未來區(qū)域內(nèi)競爭激烈。二、區(qū)域市場營銷分析項目推廣主題報紙廣告戶外及其他廣告活動營銷優(yōu)惠策略價格策略乾盛蘭庭動感生活，流光溢彩常州日報展板會員抽獎，新加坡旅游無正常價格入市江南佳園2期收藏江南最美的風(fēng)景低

9、開高走水岸人家蘭陵生活，親水社區(qū)常州日報常州晚報揚子晚報車身，售樓處裱板開盤限時折扣并贈送禮品，購買者送家電，并享受新年價值15萬元的禮包抽獎活動。一次性付款97折，貸款98折低開高走中涼偉業(yè)世紀(jì)華城都市生活寬空間常州日報戶外看板免費發(fā)放貴賓卡，開盤7000元優(yōu)惠。直接下定5000元優(yōu)惠低開高走江南經(jīng)典城市生活再設(shè)計常州日報戶外看板人民家園2期閱讀城南故事，靜賞繁華樂章常州日報戶外看板開盤前交納2萬元誠意金，可享受100元/平米優(yōu)惠。10個工作日內(nèi)到款98折低開高走陳渡新苑1.5期陳渡新苑，溫馨家園無戶外看板，電臺，車身，道旗無98折優(yōu)惠低開高走，幅度不大榮亨逸都愛的保質(zhì)區(qū)，一輩子的居所常州日

10、報戶外看板、DM、車身常州大酒店品質(zhì)見面會，老客戶帶新客戶，老客戶享受1888元（現(xiàn)金優(yōu)惠），新客戶98折優(yōu)惠。辦理1000元的VIP貴賓卡，開盤可享受98折優(yōu)惠低開高走嘉城尚座嘉景傾城，尚品傳世常州日報戶外看板，道旗60元/平米優(yōu)惠正常價格入市新城長島高品質(zhì)水岸生活日報戶外看板、車身98折綠園愛舍綠園愛舍，改變生活日報晚報主導(dǎo)23路公交車廣告和羅馬旗廣告開盤前交2000元的意向金開盤享受3000元和98折優(yōu)惠低開高走光華世家城南新都市，綠色生態(tài)城常州日報無低開高走分析：在媒體選擇上中高檔主要以日報、晚報、公交車、戶外看板、道旗為主，中低檔次樓盤主要以公交車、條幅、日報、晚報為主。區(qū)域內(nèi)在售樓

11、盤的活動促銷一般，但價格促銷力度相當(dāng)大。在價格策略上都采取低開高走的策略。三、區(qū)域消費者分析區(qū)域內(nèi)較高檔樓盤有乾盛蘭庭，其客戶分布以區(qū)域內(nèi)及周邊小區(qū)的客源為主，職業(yè)也是以私營業(yè)主、公務(wù)員、企業(yè)高層管理等中高端人群，其他樓盤的客戶群絕大多數(shù)都是分布在項目周邊3公里范圍內(nèi)的區(qū)域，客戶普遍是一些工薪階層人群及居民。具體來說:勞動新村、工人新村等周邊欲改善居住條件的居民，以120130的三房為主，中年客戶居多。清潭一帶的欲結(jié)婚的青年，以100110的小三房或者90的兩房為主要需求，其中以100110的小三房銷售最佳。還有就是周邊一帶的老人，以90以下的兩房為主，承受總價在3035萬元。區(qū)域個案在政策前

12、后銷售量有明顯的區(qū)別，但在各種優(yōu)惠措施和低價格出來后，市場還是爭相購買，尤其是上半年從榮亨逸都，還有綠園愛舍低價樓盤入市火爆銷售也可以得知，消費者的剛性需求還是存在相當(dāng)大的量，但對價格的反應(yīng)更加敏感。第二部分：城南市場分析總結(jié)一、供應(yīng)量在下半年大幅度增加，尤其從八月份開始，整個區(qū)域推案量達(dá)18.42萬，占整個城南區(qū)域110份推案量的67。二、供應(yīng)物業(yè)類型絕大多數(shù)為小高層和高層。三、供應(yīng)戶型平均戶型在114平米左右，與整個常州的平均供應(yīng)戶型基本相當(dāng)，與上半年的去化平均戶型也基本相當(dāng)，但樓盤之間的戶型面積差距比較大。四、各樓盤供應(yīng)平均總價在32.671.76萬，總價一高一低差距也比較大，40萬左右

13、的總價樓盤相對比較少。五、受價格促銷手段的影響，區(qū)域各樓盤的去化較好，總?cè)セ空纪瞥隹偼瓢噶康?0左右，價格仍是目前市場的主引。六、區(qū)域內(nèi)高檔在售樓盤營銷力度比較大，但營銷手段一般。郊區(qū)樓盤由于客群原因，大部分采用戶外媒體，尤其陳渡新苑，大量采用拉橫幅的方式，收到較好的效果。七、區(qū)域客戶除了乾盛蘭庭分布較廣外，其他樓盤主要是項目周邊的居民，非?？粗貥潜P的銷售單價和總價，以及生活環(huán)境和未來發(fā)展?jié)摿?。第三部分：城南重點個案分析一、乾盛蘭庭基本情況發(fā) 展 商：常州乾盛置業(yè)有限公司 行銷企劃：上海新聯(lián)康 規(guī)劃用途：住宅 工地位置：蘭陵路15號，原牽引電機(jī)廠基地面積：6.5萬 總建面積：18萬新推面積：

14、5萬 新推戶數(shù)：498戶平均單價：5100元/ 公開日期：9.21主力面積：110140付款折扣：一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠產(chǎn)品特點位于蘭陵社區(qū)，東臨晉陵南路，西接蘭陵路，南靠光華路，北壤勞動中路，交通便捷多路公交車到達(dá)，離蘭園兩站路，附近配套設(shè)施也較齊全，菜場、信特超市、金農(nóng)賓館、醫(yī)院一應(yīng)俱全。項目共7幢純板式高層住宅（26、28層，地下室1層），小區(qū)內(nèi)有18班幼兒園及一些商鋪，綠化率為40%，大片50-60年樹嶺的香樟樹和廣玉蘭樹緊密圍繞遍布社區(qū)。面積配比房型面積戶數(shù)比例二房899312224.5三房11113834869.9四房189285.6客源分析 本案客源以白領(lǐng)、企業(yè)私營

15、業(yè)主、事業(yè)單位的人較多，還有部分投資者。售價分析銷售均價5100元/，樓層差價在6070元/，東西差價150元/，差價范圍不大。因銷售均價較高，去化一般，后推出優(yōu)惠，一次性付款98折優(yōu)惠以及貸款99折優(yōu)惠，變相降價。營銷分析項目主題：動感生活，流光溢彩主要賣點：城中心，蘭陵絕版，蘭陵路光華路中央路地位，以地心引力綻放完美魅力；峰之巔，高層社區(qū)，人文精神詩意居住。養(yǎng)心殿，滿庭翠色，珍惜林木純粹生態(tài)。地段是其優(yōu)勢，加上原先所擁有的數(shù)百棵5060年樹齡的香樟樹和廣玉蘭樹，項目緊扣這兩點做足文章，營造出鬧中有靜的畫意生活。價格和優(yōu)惠：項目開盤前無任何優(yōu)惠，去化不是很理想，后為了吸引顧客改善狀況，變相降

16、價，一次性付款享受98折，貸款享受99折。去化分析 由于推出價格較高，在區(qū)域內(nèi)較為顯眼，故前期去化并不理想，后推出一次性付款98折以及貸款99折的優(yōu)惠，去化有所好轉(zhuǎn)。目前整體已經(jīng)銷售280戶左右，去化率達(dá)56。項目競爭力分析優(yōu)勢：緊鄰蘭陵路，交通便利。周圍配套齊全，醫(yī)院、菜場、超市、銀行一應(yīng)俱全。離市中心較近，附近繁華，地段較好。小區(qū)配有幼兒園。劣勢：離主干道近，噪音較大，空氣也不好。單價高，總價高。二、江南佳園2期基本情況發(fā) 展 商：常州華泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司*常州長盛置業(yè)發(fā)展有限公司 全程代理：常州中信經(jīng)紀(jì)規(guī)劃用途：住宅 工地位置：常州市迎賓路3號 基地面積：2.54萬 總建面積：近9萬新

17、推面積：2.9萬 新推戶數(shù)：258戶平均單價：4700元/ 公開日期：2005.12.3主力面積：120130付款折扣： 一次性付款98折優(yōu)惠，貸款99折優(yōu)惠。產(chǎn)品特點項目位于迎賓路上，距蘭陵北路約60米，周邊配套完善，全方位的流體交通系統(tǒng)，四通八達(dá)，小區(qū)靠江南春賓館，小區(qū)以此為名，小區(qū)內(nèi)部完全以江南水鄉(xiāng)的構(gòu)思來打造。小區(qū)規(guī)劃為5幢住宅，一期為1#3#，現(xiàn)二期在售的是靠近迎賓路的4#、5#樓，現(xiàn)均為現(xiàn)房，目前剩余房源中最小的面積為119的三房。面積配比房型面積戶數(shù)比例一房44606827二房90左右166.3三房12013016866.7客源分析 項目客源多為公務(wù)員、稅務(wù)局人員、銀行職員、醫(yī)生

18、以及周邊居民。售價分析現(xiàn)在售均價為4800元/，一戶一價，其中頂層送閣樓，價格為5900元/左右。二期優(yōu)惠價格比一期上揚了300多元/，原因在于現(xiàn)房推出，為了應(yīng)對周邊樓盤競爭，打出了折扣優(yōu)惠。營銷分析項目主題：收藏江南最美的風(fēng)景主要賣點：地段；萬方綠色的城市公園；先進(jìn)的建筑設(shè)計理念。項目地理位置較好，周邊配套齊全，在訴求上除了突出這些，還突出了萬方的綠色城市公園，同時以質(zhì)量打動消費者。提出了“先進(jìn)的建筑理念”。價格和優(yōu)惠：一期比二期均價上漲約300元/，原因在于目前為現(xiàn)房推出，同時為了應(yīng)對周邊樓盤的競爭態(tài)勢，推出一次性付款98折優(yōu)惠以及貸款99折的優(yōu)惠。去化分析 由于項目一期低價入市，加上項目

19、本上質(zhì)素較好，故銷售較好，積累了一部分準(zhǔn)客戶，二期開盤適當(dāng)抬高價格，并推出優(yōu)惠，同時二期推出較多小戶型以低總價贏得市場，目前二期總?cè)セ试?0左右。項目競爭力分析優(yōu)勢：離主干道有段距離，環(huán)境幽靜。交通便利。配套齊全，醫(yī)院、菜場、超市、銀行一應(yīng)俱全。離市中心較近，附近繁華，地段較好。價格適中，與周邊項目相比無價格劣勢。準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售。劣勢：小區(qū)入口道路狹窄，出行不便，交通擁擠。小區(qū)學(xué)區(qū)環(huán)境較差。項目主力戶型面積偏大，總價高。三、水岸人家基本情況發(fā) 展 商：常州鴻裕置業(yè) 行銷企劃：上海尚安機(jī)構(gòu)規(guī)劃用途：住宅 工地位置：蘭陵路264號基地面積：2.5萬 總建面積：5.3萬新推面積：2.4萬 新推戶數(shù)：1

20、89戶平均單價：4300元/ 公開日期：2006.3主力面積：120130付款折扣：一次性付款97折優(yōu)惠，貸款98折優(yōu)惠產(chǎn)品特點項目位于工人新村內(nèi)的工舍路端，距離蘭陵主要道路約500600m，西側(cè)為白蕩河道，未來出行道路將主要依靠工舍路，而工舍主要為工人新村道路，道路寬度約為68m左右，因此在人流高峰階段，道路相對擁擠；同時與工舍道路相連接的蘭陵路為城市主要干道，上下班高峰期，道路比較堵，因此對進(jìn)入工舍路的直入交通都不是很理想。該項目位于工人新村內(nèi)部道路的端頭，周邊多為90年代初的早期建筑，同時圍繞項目的還有部分平房，因此區(qū)域內(nèi)品質(zhì)感不強(qiáng)，對項目形象具有一定的破壞作用。西面完全臨河，河道對面為藍(lán)色星空，河道呈渾濁狀，但污染性相對比較小。沿項目道路側(cè)配套缺乏，其主要配套將以工舍路上工人新村配套為主，工人新村農(nóng)貿(mào)市場，小學(xué)、銀行、生活性配