房地產(chǎn)格局變化

1、房地產(chǎn)格局變化 房地產(chǎn)格局變化帶來的機遇和挑戰(zhàn) 房地產(chǎn)從 行業(yè)作為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，從 90 年代開始這個行業(yè)一路走高，而在近兩年政策導(dǎo)向和市場的變化，似乎都在傳遞一個聲音，就是房地產(chǎn)的格局在徹底的改變。 房地產(chǎn)的變局 的端倪 是從銷售端，也就是開始限貸、限購、限價，突出居住功能而忽略投資功能。 接著，是對金融領(lǐng)域的管控，遏制進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金，19 年開始，逐漸緊張，到 20 年，再到現(xiàn)在愈演愈烈，基本投資都會鎖定在長三角、珠三角，北方只是局限在幾個重點城市。 而剛剛出臺的，集中供地政策，是從土地的供給端開始，抑制。 所以，如此看，房地產(chǎn) 行業(yè)是系統(tǒng)性的在被治理。所以房地產(chǎn)很難再現(xiàn)曾經(jīng)的輝煌

2、，模式再變。 我們在深入的思考， 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市更新文旅康養(yǎng) 項目 的邏輯關(guān)系問題。 房地產(chǎn)不會成為經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，那么什么將成為經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)吶？ 高科技高端制造業(yè)生物醫(yī)藥環(huán)保新材料這些行業(yè)是近年來政府所倡導(dǎo)的。政府倡導(dǎo)是以什么為邏輯吶？內(nèi)循環(huán)雙循環(huán)，出口、消費、投資的三駕馬車模式，因為世界格局的變化而發(fā)生變化，所以這些產(chǎn)業(yè)必定是以這 個大趨勢為前提，所以關(guān)于近一兩年來政策的整個產(chǎn)業(yè)政策結(jié)構(gòu)調(diào)整，決定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整的方向，區(qū)域省份城市的布 局，這也是政府引導(dǎo)基金的發(fā)力點。 所以 就是一個區(qū)域省份城市，必定先確定了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的定位，然后圍繞著這個產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟，開始組織。 我們發(fā)現(xiàn)，這個局面和很多年前

3、的各城市的單打獨斗有區(qū)別，是更高原則的產(chǎn)業(yè)定位。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)確定產(chǎn)業(yè)功能人口容量服務(wù)功能居住功能文化消費需求。 所以，這個邏輯就是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟邏輯，決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方向，決定了產(chǎn)城融合的定位，決定了城市更新的邏輯，然后是文旅康養(yǎng)的方向。 這一輪的調(diào)整，是在改變著整個邏輯。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)城市居住服務(wù)功能，產(chǎn)城融合是開發(fā)城市發(fā)展的方向。城市更新只是提現(xiàn)在南方城 市，是他們目前處于這樣的階段而已。北方城市沒有如此的發(fā)展，但是從城市經(jīng)濟發(fā)展，也一樣的會以這樣的標準。 。 宏觀視角- 中觀思維- 微觀操作。我們理解這個宏觀視角，即使如此。從中觀思維，我們來看。未來的市場格局的變化，4 個一線城市、18 個 個 2 線城市，土地集中供應(yīng)，會出現(xiàn)什么情況。市場的公開，透明，不僅土地資源的公開透明，什么你的競爭對手，相關(guān)的資源資金方，都是透明的，那這無疑 就會帶來大的廝殺，價格只有升，沒有降。而一些實力不足出 的企業(yè)、資源會被擠出 1 、2 線城市，或者有些企業(yè)已經(jīng)開始布局這些城市。 些 未來考量這些 1 、2 線城 市房地產(chǎn)企業(yè)和三四線城市房地產(chǎn)企業(yè)的指標什么吶？ 的 原來的 roe ，就是凈資產(chǎn)收益率，可以看到幾個維度，的 利潤率、周轉(zhuǎn)率、杠桿率，但是未來的 1 、2 線城市土地集中供應(yīng)，那么在去化上勢必會有沖突形成競爭，所以在這樣的競爭下，很難在周轉(zhuǎn)率和利潤率上有很高的訴