城軌道交通線路對房地產(chǎn)場的影響研究專題-CRIC研究中心

1、城市軌道交通對房地產(chǎn)市場的影響研究a選CRIC研究中心2012-10-18我們近期研究成果：未來,已來! 關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)基本發(fā)展形勢判斷2012中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景及風(fēng)險(xiǎn)研究上海商品住宅存量結(jié)構(gòu)研究蘇州房地產(chǎn)市場發(fā)展及房價(jià)梯度探討2012年上半年上市房企中報(bào)評析世茂營銷管控模式研究房地產(chǎn)企業(yè)存貨專題研究是否已經(jīng)錯(cuò)過了最佳拿地時(shí)機(jī)？重點(diǎn)城市土地底價(jià)走勢解謎土地儲備消化周期再變動華潤逆勢變革的四大借鑒2012年全國三大旅游項(xiàng)目專項(xiàng)研究恒大集團(tuán)營銷及入城戰(zhàn)術(shù)深度研究執(zhí)行主編：孟音林波責(zé)任編輯:楊晨青一、地鐵對土地市場的影響通過全國幾個(gè)重點(diǎn)城市的研究，我們發(fā)現(xiàn)城市軌道交通建成后，會改變沿線土地

2、的利用模式，帶動周邊地區(qū)的發(fā)展，給沿線土地帶來顯著的增值效應(yīng)。這種增值效應(yīng) 反應(yīng)在兩個(gè)方面，分別地鐵沿線的土地供應(yīng)成交量及土地成交價(jià)格方面。在土地成 交量方面，在地鐵規(guī)劃出臺到和地鐵通車是兩個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，這段時(shí)期前后會出 現(xiàn)土地成交的高峰。在土地成交價(jià)格方面，我們發(fā)現(xiàn)在地鐵通車后土地成交價(jià)格上 漲的幅度最大，同時(shí)地鐵對遠(yuǎn)郊板塊地價(jià)的推動效應(yīng)更加明顯，同時(shí)地鐵發(fā)展相對成 熟的城市對地鐵規(guī)劃的利好更加敏感，地鐵規(guī)劃出臺及通車等因素會顯著的影響土 地價(jià)格變動。1、供求關(guān)系：政府推地規(guī)模加大，企業(yè)拿地?zé)崆榭焖偬嵘?1供應(yīng)方面:地鐵線路規(guī)劃出臺及施工期沿線土地供應(yīng)規(guī)模增大軌道交通的規(guī)劃對于地方政府來

3、說是城市規(guī)劃中非常重要的部分，在地鐵開發(fā) 的同時(shí)，政府也會同時(shí)對地鐵沿線的土地進(jìn)行規(guī)劃，組織拍賣和掛牌。目前很多地方 政府進(jìn)行地鐵籌建時(shí)，地鐵建設(shè)的籌資很大部分來自于沿線土地的出讓金 ，例如南京 地鐵在籌建時(shí)的具體運(yùn)作方式就是首先由政府提前對沿線相關(guān)地塊進(jìn)行控制儲備，委托規(guī)劃局進(jìn)行沿線土地屬性調(diào)整和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，同時(shí)委托地鐵建設(shè)指揮部和相關(guān)單 位在實(shí)施各條地鐵線路征地拆遷中同步完成開發(fā)用地的征地拆遷工作。在土地招拍 掛的過程中，會有專項(xiàng)成立的地鐵房地產(chǎn)公司參與，保證沿線土地的增值更多的用于 地鐵建設(shè)。從這個(gè)角度考慮，在土地供應(yīng)的方面，政府在地鐵建設(shè)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)通常會 有大規(guī)模的推地動作，這也是規(guī)劃出

4、臺后土地成交量開始顯著上漲的根本原因。我們以南京地鐵二號線為例，選擇其作為主要案例對象的原因是首先是這條線 路運(yùn)營已經(jīng)近兩年，可以完整看到其在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)的數(shù)據(jù)變化，另外南京作為長三 角地區(qū)的重要城市，房地產(chǎn)市場發(fā)展相對成熟，同時(shí)土地的供應(yīng)不像上海那樣稀缺，更 有研究和借鑒的意義。在區(qū)域選擇方面選擇南京棲霞區(qū) ，主要是由于在2號線有很 多部分貫穿棲霞區(qū)，具終點(diǎn)站比鄰學(xué)校，對區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值的影響比較顯著。南京 地鐵二線從2003年開始進(jìn)入規(guī)劃階段，2005年動工建設(shè)，到2010年竣工，我們可以從 這三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)出發(fā)，考慮沿線土地供應(yīng)的變化情況。從2003年到2011年的土地供應(yīng)數(shù)據(jù)方面我們可以

5、看到，在規(guī)劃出臺的的2003 年,土地供應(yīng)到達(dá)160萬方，是比較明顯的供應(yīng)高峰。2004年土地供應(yīng)迅速回落，同時(shí) 在開始動工的2005年開始持續(xù)增長，直至2007年達(dá)到供應(yīng)的最高峰。之后，2010年地鐵通車的時(shí)間節(jié)點(diǎn)上，又出現(xiàn)了一個(gè)小高峰。結(jié)合前文提到的地鐵籌資因 素，可以很容易的理解這種供應(yīng)層面的變化，地鐵規(guī)劃出臺作為重要的利好因素，成為 了政府推地的一個(gè)重要理由，加大供地規(guī)模也是為地鐵的先期建設(shè)融資。在地鐵施 工前期，隨著工程的進(jìn)展，很多地塊完成了前期的調(diào)整和拆遷工作，同時(shí)建設(shè)也有進(jìn)一 步的資金需求，所以在這個(gè)階段，政府會進(jìn)一步大規(guī)模的推地。地鐵的通車也是一個(gè) 重要的利好因素，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)上

6、推地會得到更好的市場反響，所以在通車這個(gè)時(shí)間點(diǎn) 上也會出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)的小高峰。圖2-1:南京棲霞區(qū)2003-2011年土地供應(yīng)總建筑面積走勢圖數(shù)據(jù)來源:CRIC(2成交方面:地鐵線路規(guī)劃期短期出現(xiàn)大量成交運(yùn)營初期再次達(dá)到頂峰在土地成交量方面，我們發(fā)現(xiàn)大部分城市呈現(xiàn)的規(guī)律是在規(guī)劃出臺后的短期內(nèi) 土地成交量顯著上漲，在施工期會緩慢回落，在地鐵運(yùn)營初期又基于軌道交通帶來的 實(shí)際便利成交量又一次達(dá)到頂峰。這種規(guī)律背后的原因主要源于企業(yè)對未來的預(yù)期 在規(guī)劃階段，一方面政府供應(yīng)加大，同時(shí)企業(yè)對未來板塊有一定的預(yù)期，土地市場就會 快速反應(yīng)，這在軌道交通發(fā)展相對城市的城市會更加明顯，如上海。而在地鐵通車后 板塊

7、價(jià)值得以快速升值，實(shí)際的便利會進(jìn)一步加大企業(yè)的信心，出現(xiàn)又一次的成交高 峰，這種通車后的成交高峰在所有的城市中均有顯著的體現(xiàn)，而不僅僅是上海，北京等地鐵發(fā)展相對成熟的城市，在南京，沈陽等僅有1-2條地鐵線路的城市這種現(xiàn)象也比 較明顯。這里我們選擇上海地鐵十一號線所通過的嘉定新城板塊為例重點(diǎn)說明，選擇其作為事例的原因在于上海作為一個(gè)軌道交通發(fā)展先對成熟的城市，成交量對于軌道交通因素是更為敏感的，同時(shí)11號線從規(guī)劃到通車的時(shí)間相對較短，可以更準(zhǔn)確的 把握成交量的變化走勢。在2005年H一號線的正式規(guī)劃出臺前，2003年僅4塊土地成交，2004年甚至掛 牌的土地零成交。規(guī)劃一出臺，土地市場反應(yīng)迅速，

8、2005年土地成交量即成倍增長， 2006年甚至超過了 100萬方。這兩年土地成交量的高增長基本源于企業(yè)對未來該 板塊價(jià)值的預(yù)期，一上漲，本輪的上漲不是基于預(yù)期的上漲，而是基于地鐵的開通能夠 實(shí)實(shí)在在給嘉定新城板塊帶來交通的便利，從而縮短郊區(qū)和市中心的差距。圖2-2:2003年-2012年嘉定新城板塊年土地成交總建筑面積(單位:萬平方米2、地價(jià)走勢：地鐵通車前后土地價(jià)格會達(dá)到最高點(diǎn)地鐵規(guī)劃到開通對土地價(jià)格的影響在不同類別的城市中是有所差異的，對比而言,在地鐵發(fā)展相對成熟的城市，如上海，地鐵的規(guī)劃及建設(shè)對土地價(jià)格的推動作用更 大，而在地鐵剛剛起步不久的城市，如沈陽等城市，土地價(jià)格的反應(yīng)相對慢一些

9、，但是共 同點(diǎn)是，在地鐵建成通車的前后，土地價(jià)格會達(dá)到最高點(diǎn)。在這里我們選擇了三個(gè)城市的不同板塊進(jìn)行比較，分別是沈陽的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板 塊，是沈陽地鐵一號線的途經(jīng)板塊，一號線與2010年年末正式通車；南京的棲霞區(qū)板 塊，是南京地鐵2號線的途徑板塊，在2010年正式通車；以及上海嘉定新城板塊，該板 塊在是上海11號線的途徑板塊，在2009年年末通車。通過下圖可以明顯發(fā)現(xiàn)，在2003年到2011年之間，板塊土地價(jià)格變動幅度最大的是上海，從2003年的均價(jià)1357元至2009年最高點(diǎn)6739元，而2009年正式地 鐵通車的一年。同時(shí)上海板塊的土地價(jià)格是從2006年開始連年上漲的，而2006年正式地鐵規(guī)劃

10、出臺南京的成交價(jià)格在 2009-2010年出現(xiàn)了明顯的峰值，也是處在地 鐵通車的時(shí)間節(jié)點(diǎn)之上，但是與上海有所區(qū)別的是，南京的土地價(jià)格變化跨度沒有上海那么大，在通車的前幾年土地價(jià)格是小幅的波動上漲態(tài)勢，這說明地鐵對地價(jià)上漲 的刺激作用不如上海那么強(qiáng)烈。與這兩個(gè)城市形成了鮮明對比的是沈陽市，沈陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)板塊在2007到2009 年幾年中土地價(jià)格沒有明顯的上升，一直保持在1000元左右，在2010年末-2011年期 間出現(xiàn)了明顯的上漲，這段時(shí)間也恰好是一號線通車的的時(shí)間。這說明對于沈陽來 說,地鐵規(guī)劃和施工期對于土地價(jià)格都沒有明顯的推動作用，地鐵開通后才開始促進(jìn)土地升值。圖2-3:2003-201

11、1年地鐵沿線板塊住宅土地價(jià)格走勢圖沈陽南京上海數(shù)據(jù)來源:CRIC二、地鐵對住宅交易量的影響在影響城市房地產(chǎn)交易量的所有因素中，地鐵要素不容忽視。由于地鐵具備快 速、便捷等原因，在經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人口密度大的城市成為上班族的首選，由于地鐵這種對人流的疏導(dǎo)作用，帶動客戶需求從房價(jià)較高的城市中心向房價(jià)相對較低的城 市郊區(qū)流動，相應(yīng)的帶動地鐵經(jīng)過區(qū)域商品住宅成交量明顯增長。比如北京2008年地鐵10號線要趕在奧運(yùn)會開始前開通，從當(dāng)年3月底10號線空載試運(yùn)行開始，沿線各區(qū)域二手房成交量上漲幅度都達(dá)到了 10%以上，其中芍 藥店、呼家樓、石榴莊等區(qū)域成交上漲幅度則超過 20%0盡管2008年房地產(chǎn)整體 市場

12、相對低迷，但對北京地鐵10號線周邊房產(chǎn)而言，已明顯表現(xiàn)出成交量持續(xù)活躍的 狀況。可見，地鐵的利好能夠給沿線區(qū)域的房地產(chǎn)市場帶來新的生機(jī)，而且，地鐵對房 地產(chǎn)市場成交量的帶動受外部大環(huán)境的影響較低。以北京為例，即使是在2008年經(jīng) 濟(jì)環(huán)境相對不好的情況下，地鐵的開通仍能帶動北京區(qū)域商品住宅成交量的短線爆 發(fā)。另外，據(jù)我們的調(diào)查分析，可以看到地鐵沿線的在售樓盤，幾乎所有的沿線樓盤均 以比鄰地鐵為主要賣點(diǎn)。這主要由于交通配套幾乎是對一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)價(jià)值影響最大 的因素之一，尤其是地鐵這樣的軌道交通，可以對區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)生顛覆性的改變。地鐵 的便利，由于能夠直接縮短交通時(shí)間，所以能夠引起遠(yuǎn)郊區(qū)域周邊房產(chǎn)需求聚

13、集并地 鐵的走向分散。地鐵從規(guī)劃獲批起，就能夠加速城市城區(qū)的外擴(kuò)進(jìn)程。而且，據(jù)我們 分析，地鐵對房地產(chǎn)市場相對成熟的區(qū)域影響，遠(yuǎn)不如對于商品住宅成交量較低、非 傳統(tǒng)居住區(qū)域發(fā)展的影響。我們通過對開通地鐵的典型城市取樣分析，也有力的支撐了我們上述的觀點(diǎn)，而 且通過具體研究地鐵在規(guī)劃獲批、動工、開通等關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)，途經(jīng)區(qū)域?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場成交量影響等等，可以總結(jié)出地鐵對房地產(chǎn)區(qū)域交易量影響的三大方面 ：第一是地 鐵能夠引發(fā)城市商品住宅市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，使得城郊板塊逐漸成為市場重心；其 次，地鐵對商品住宅交易量的促進(jìn)，還表現(xiàn)在地鐵對沿途市中心、次中心、城郊的板 塊交易量均有帶動，其中城郊板塊交易量提升最

14、明顯；再者，從成長性上，能夠看到有 地鐵的城郊板塊交易量增長率要高于整個(gè)城市商品住宅的增長率。1、區(qū)域分化：地鐵改變了市場結(jié)構(gòu)，使郊區(qū)成為城市住宅市場成交重心城市商品住宅區(qū)域結(jié)構(gòu)改變的一個(gè)重要因素就是居住需求的分流，就是人口的 導(dǎo)向問題。地鐵的建設(shè)將引發(fā)資本、人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這主要由于地鐵本身的磁力 效應(yīng)，能為城市區(qū)域內(nèi)的周邊房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的快捷交通，帶來充足的人流，促進(jìn)周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完善，形成強(qiáng)烈的外部效應(yīng)。也就是說，地鐵可以促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)的 改變。我們可以看到地鐵的開通縮短了郊區(qū)到市區(qū)的距離，因而地處郊區(qū)將不會再是 影響消費(fèi)者購房選擇的重要原因，而郊區(qū)房價(jià)較低、規(guī)劃合理、環(huán)境較好等其他

15、優(yōu) 勢也將日益顯現(xiàn)，這樣更會引導(dǎo)市民的居住意識向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。尤其對面向剛性需求 為主的郊區(qū)中低端樓盤來說，地鐵是絕好的福音，一些兩端的中小戶型和中低端樓盤 的交易量會出現(xiàn)井噴。從我們對上海、深圳、南京、武漢、沈陽等典型城市地鐵軌 道交通對商品住宅交易量的影響來看，這些城市的新開通地鐵基本都能夠引發(fā)城市住宅 市場的區(qū)域結(jié)構(gòu)變化，帶動城郊區(qū)域成為整個(gè)城市市場交易量相對活躍的區(qū)域。(1地鐵轉(zhuǎn)移城市需求和人氣，外郊環(huán)商品住宅成交量占比超過市中心從上海來看，連接城市中心與郊區(qū)的地鐵線路逐年增多，將購房需求不斷引向城 市外圍區(qū)域，其中尤以地鐵沿線為主，如松江的9號線，閔行的5號線,寶山的1號線等 等。我們將

16、上海大致分為五個(gè)區(qū)域：內(nèi)環(huán)、內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)、外郊環(huán)和郊環(huán)外作為 研究對象來分析上海市地鐵大量開通的這幾年對區(qū)域成交量的影響。內(nèi)環(huán)內(nèi)在 2006年的成交量還占總體的13%,6年之后已經(jīng)減少到3%,內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)成交量 占上海市總成交量的比重也逐年遞減。但隨著越來越多的地鐵線路建成通車，外郊環(huán)和郊環(huán)外年成交量所占的比重越來越大，特別是外郊環(huán)到了 08年以后成交量都占 上海市總成交量的50%以上，軌道交通把需求和人氣漸漸從市中心搬到郊區(qū)的角色 越來越明顯，這些外圍區(qū)域隨著地鐵的開通生活配套、居住條件等生活設(shè)施也逐漸 發(fā)展起來。區(qū)修2州6年2007 年2008 年2009 年201。年2Q11 年20

17、12 年內(nèi)環(huán)內(nèi)13%12%7%7%6%4%3%內(nèi)中坪16%12%10%9%7%6%11%中外環(huán)21%19%21%15%11%11%15%外郊環(huán)42%49%31%58%60%58%51%郊環(huán)外7%9%11%11%16%20%20%數(shù)據(jù)來源:CRIC(2成交結(jié)構(gòu)明顯調(diào)整，三環(huán)以外地鐵沿線區(qū)域成交占比增長較快武漢2009年軌道交通規(guī)劃審批通過，地鐵對商品住宅成交量的影響隨即在2010年體現(xiàn):其中二三環(huán)間商品住宅成交占比從 09年的25.25%上升至10年的29.69%; 三外環(huán)間的這一比重則由09年的32.67%上升至10年的39.06%。施工期各環(huán)線商品住宅成交比重尚且相差不大。運(yùn)營期開始，各環(huán)線

18、商品住宅成交比重開始拉開差距。武漢真正意義上的軌交時(shí)代在2010年7月一號線二期正式投入運(yùn)營后正式拉開序幕。以上述時(shí)間節(jié)點(diǎn)為分水嶺，武漢商品住宅成交的重心 逐步向非中心城區(qū)蔓延。數(shù)據(jù)顯示，二三環(huán)間商品住宅成交占全市的比重由 2008年 的22.24%上升至2012年的32.34%,上升超過10個(gè)百分點(diǎn)；三外環(huán)間的這一比重則 由2007年的31.89%上升至2012年的42.64%。上述兩個(gè)區(qū)域目前在全市成交的占 比已經(jīng)高達(dá)75%,而2007年時(shí)這一數(shù)字不過為58%。圖2-8:2007至今各環(huán)線成交占比走勢圖數(shù)據(jù)來源:CRIC 2、板塊提升:地鐵直接帶動沿線地鐵板塊的高銷售率 城市軌道 交通的建

19、設(shè)對于周邊房地產(chǎn)市場、尤其是城郊板塊市場的促進(jìn)影響是顯而易見的。 房地產(chǎn)的價(jià)值主要體現(xiàn)在其所處的地段上，地段的優(yōu)劣則主要體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的交通 便捷度，商業(yè)、教育、醫(yī)療等公共配套設(shè)施上。軌道交通的建成無疑在交通便捷度 上提供了質(zhì)的飛躍，從而彌補(bǔ)了由于距離市中心較遠(yuǎn)而帶來的不便，原本在中心城區(qū) 的購房需求可能因此向有軌道交通覆蓋的外郊區(qū)域溢出。以上海為例，我們選取地鐵11號線所經(jīng)過的郊區(qū)板塊（嘉定新城、南翔、桃浦和外環(huán)內(nèi)板塊（真如、曹楊板 塊、內(nèi)長寧和內(nèi)普陀板塊作為研究對象，與全市成交量進(jìn)行對比分析。地鐵 11號線 于2007年3月正式動工，2009年12月一期工程（江蘇路至嘉定北站完工通車，受此影

20、 響11號線途經(jīng)的六大板塊在2007年銷售率均超過了 100%,即成交套數(shù)比供應(yīng)套數(shù) 大于1,去化率最多的內(nèi)長寧板塊甚至達(dá)到了 325%。而2009年由于11號線即將通 車的利好消息也大大增加了成交量，六大板塊09年的銷售率也都達(dá)到了 100%以 上。0%20%40%60%80%100%200沙 2008 年 2009年 2010年 2011 年 2012年一環(huán) 內(nèi)一二環(huán)間二三環(huán)間三外環(huán)間外環(huán)以外區(qū)域2006 年2ctp 年2008 年年201。年Mil年 |橇浦板塊48.43%164.43%284.61%12053%58-46%45.66%嘉定新城板塊111.03%116.20%76.81%

21、12g56%84.45%68.94%南理板塊76.28%171.03%73J4%122AA%111.73%62.61%內(nèi)長寧板塊104.86%325.80%42.89%175.56%10.36%內(nèi)普陀板塊76.83 %113.57%8657%14933%197.76%56.87%2007 年 2008 年 2009 隼 2010 年數(shù)據(jù)來源:CRIC銷售率的增加可能會因?yàn)榇说貐^(qū)供給存量的多少而不同 ，但是 銷售率大于1都印證了成交量的大幅上漲。那么，郊區(qū)板塊和外環(huán)內(nèi)板塊的成交量 是否呈階梯狀改變，我們來看一下11號線沿線各板塊商品住宅成交套數(shù)增長率與全 市比較的情況。2007年受地鐵動工的影響

22、，同年地鐵沿線郊區(qū)板塊的成交量成倍增 長，而2007年上海全市的總成交量僅同比上漲了 30%。即便是在2008年金融危機(jī) 的大背景下，郊區(qū)板塊的總成交量也只下降了 30%,遠(yuǎn)低于全市53%的降幅。2009年 底,11號線正式通車，三大板塊的成交量又翻了一倍多。此后，2010和2011年的樓市 調(diào)控對三大板塊的影響也明顯小于全市。綜上所述，郊區(qū)板塊市場成交情況總體明顯好于全市成交水平，而外環(huán)內(nèi)板塊的成交情況受地鐵線影響較小，更多的是隨市波動。表2-3:地鐵11號線沿線郊區(qū)板塊和外環(huán)內(nèi)板塊商品住宅成交套數(shù)增長率區(qū)域2007 年2gB年200g 年年郊區(qū)板塊南翔板塊26%50%167%49%嘉定新城

23、板塊104%-24%122%40%桃浦板塊262%-60%-8%-3%全市交易量30%-53%109%-51%外環(huán)內(nèi)板 塊真如、曹揚(yáng)板決-47%-18%74%-74%內(nèi)晉陀板塊83%-80%207%-71%內(nèi)長寧板塊-39%-17%218%-67%數(shù)據(jù)來源:CRIC三、地鐵線路對住宅市場房價(jià)的影響1、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：地鐵開通推動區(qū)域商品住宅項(xiàng)目檔次多樣化我們發(fā)現(xiàn)，對于一個(gè)非中心區(qū)域而言，地鐵的開通還能帶動該區(qū)域內(nèi)商品住宅產(chǎn) 品結(jié)構(gòu)朝多樣化發(fā)展。具體來說，地鐵開通前，這類遠(yuǎn)郊區(qū)域商品住宅的需求主要集 中在兩類：一類是本地原住民，另一類是外來高端（主要是別墅需求。對于前者而言 受制于并不強(qiáng)大的購買力，需

24、求成交的轉(zhuǎn)化率相對有限；而對于后者這部分高端需求 而言,出行的交通方式通常是自駕，因此缺乏公共交通設(shè)施、位谿偏遠(yuǎn)對他們而言并 不構(gòu)成很大不利影響，反而促成了一個(gè)相對私密和安靜的居住環(huán)境。而地鐵開通后，直接帶來的一個(gè)影響就是：郊區(qū)到市區(qū)的出行時(shí)間被大大縮短，此時(shí)郊區(qū)價(jià)格洼地的優(yōu)勢就顯露出來了 ，對居住在市區(qū)內(nèi)的首谿首改的剛性需 求的吸引力大大增加。在這種利好的推動下，郊區(qū)軌交板塊商品住宅中，針對上述需 求的中小戶型的供應(yīng)開始集中入市，這類區(qū)域的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)變得更加豐富。舉例來說，對于上海嘉定南翔板塊而言，地鐵11號線于09年年底開通，以此為 界,09年以后100平以下小戶型的供應(yīng)套數(shù)出現(xiàn)了明顯的增加

25、，09年全年供應(yīng)套數(shù)為 2086套，比06-08年三年間的供應(yīng)多出了 1.5倍。其后10年至今，中小戶型（140平 下的供應(yīng)也一直保持在區(qū)域的相對高位。具體到項(xiàng)目，地鐵開通前南翔在售商品房 項(xiàng)目幾無可聞，比較出名的就數(shù)金地格林世界，但是09年以后，隨著地鐵的開通，南翔 板塊首谿首改的項(xiàng)目大量入市，例如中冶翔騰城市花園、上雋嘉苑、華潤中央公 園、郎詩綠色街區(qū)等等一系列項(xiàng)目如雨后春筍般冒出。表2-7:近年上海市嘉定區(qū)南翔板塊商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)表（單位:套年度100 Ui F100-140140-180180-260260以上200&年02815421302的7年2755-6114434212

26、4200& 年55936®118282812009 年20既4413082164201。年185554S2H11422011 年6922386853942232012 年9077411366312、時(shí)間效應(yīng)：地鐵沿線板塊在規(guī)劃期內(nèi)價(jià)格增長幅度相對較高地鐵建造的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)可分為規(guī)劃期、施工期、運(yùn)營期 ，每個(gè)時(shí)間點(diǎn)都會對房 價(jià)產(chǎn)生影響，地鐵沿線房價(jià)在規(guī)劃期就開始大幅飆升，隨著時(shí)間點(diǎn)的推進(jìn)，地鐵施工 期、運(yùn)營期的房價(jià)仍將處于較快上漲階段。根據(jù)我們對已開通地鐵的城市房價(jià)的研究，我們發(fā)現(xiàn)地鐵對房價(jià)的時(shí)間效應(yīng)普遍存在的現(xiàn)象是，房價(jià)的漲幅在地鐵規(guī)劃期是最高的，由于對地鐵建設(shè)的預(yù)期較高，加

27、之對地鐵項(xiàng)目的推廣、宣傳，使得在短期內(nèi)地鐵沿線區(qū)域的房價(jià)進(jìn)入快速增長通道 而隨之施工期開始，房價(jià)漲幅放緩，主要是施工期的時(shí)間長，地鐵的效益沒有立竿見影 對地鐵的宣傳力度也有所減弱，所以人們對地鐵白預(yù)期略微回落，而當(dāng)?shù)罔F投入運(yùn)營 房價(jià)的增長幅度在短期內(nèi)再次反彈，1-2年內(nèi)，地鐵沿線的房價(jià)仍會出現(xiàn)較高速度的 增長。圖2-11:地鐵從規(guī)劃到運(yùn)營不同時(shí)期房價(jià)增長幅度變動示意圖(1規(guī)劃期:地鐵利好提高消費(fèi)者預(yù)期，房價(jià)短期內(nèi)大幅上漲地鐵規(guī)劃已經(jīng)披露，首先就有房產(chǎn)商搶先布局，企業(yè)在土地市場的競爭把地價(jià)推 高，其次，企業(yè)將地鐵作為項(xiàng)目主要的營銷賣點(diǎn)來推廣，并強(qiáng)調(diào) 地鐵樓盤”的房產(chǎn)價(jià)值， 吸引了大批資金充足的投

28、資客，導(dǎo)致房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲，這在上海、深圳、南 京等城市都得到了證實(shí)。一線城市中以上海為例，地鐵20號線是上海市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃(2010- 2020年中的一條新建線路，在2009年該規(guī)劃公示，2010年正式確立規(guī)劃，選取該線路 途經(jīng)的青浦鎮(zhèn)板塊進(jìn)行分析可見，地鐵規(guī)劃出臺的2009、2010年這兩年，青浦鎮(zhèn)板塊 的商品住宅成交均價(jià)較前兩年明顯攀升，而且高于全市成交均價(jià)。日期物蛀屬性成交均價(jià)月寐幅2009年5月普通住宅9000/2009年7月普通仕宅98519.46%如09年8月普通住宅104516.09%如09亨9月BBM «K -MHi MT W -MV112407.55

29、%F2009 年 11 月2010年1月普通住宅 普通住宅12305139119.48%13.05%典。紀(jì)弓50.00%40.00%型彈/ /一一 、 / 人、逛 6個(gè)_ _、* 數(shù)據(jù)來源:CRIC同樣,位于青浦新城板塊的樓盤帕堤歐香的價(jià)格變動也表明地鐵規(guī)劃期房價(jià)受到大力助推。該樓盤在 2009及2010年期間商品住宅成交均價(jià)月漲 幅顯著提升，尤其是2010年規(guī)劃確定以后，該項(xiàng)目在3月的成交均價(jià)高達(dá)18593元/ 平方米，月漲幅升至33.66%。.曰期物蛀屬性威交均價(jià)月藤幡12009年b月營通住宅9000/如09年7月首通住宅98519.46%2009年8月皆通住宅104516.09%*200

30、99 011240A 55%r2009 年 11 月1普通住宅123059.48%2010年1月普通住宅1391113,05%20手沖3號膏通住宅1859333,66%；(2施工期:地鐵沿線房價(jià)持續(xù)提升，增長幅度較為緩和施工期時(shí)間相對較長，此時(shí)市場對地鐵的熱衷度略有減退，加之這個(gè)時(shí)期房地產(chǎn) 商減弱了對地鐵樓盤的宣傳力度，市場對地鐵項(xiàng)目的關(guān)注度下降了一些，所以地鐵沿 線板塊的房價(jià)雖然仍保持增長，但上漲幅度已不及地鐵規(guī)劃期。在施工期即將結(jié) 束、臨近通車的時(shí)候房價(jià)又會出現(xiàn)一波集中上漲的情況。一線城市中以深圳為例，深圳新安板塊位于深圳地鐵二期工程中環(huán)中線的沿線，施工期在07年到11年之間，分析這段時(shí)間

31、新安板塊的房價(jià)走勢可以看出，2007-2010 年新安板塊的住宅成交均價(jià)漲幅逐年增長，2010年地鐵即將通車，這個(gè)時(shí)期的成交均 價(jià)快速上漲，成交均價(jià)漲幅到達(dá)150%,遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全市成交均價(jià)的漲幅。數(shù)據(jù)來源:CRIC再舉一個(gè)上海項(xiàng)目的例子，位于顧村板塊的保利葉上海，該項(xiàng)目快速接駁7號線, 下表是2008到2010年保利葉上海部分月份的成交均價(jià)，2010年7號線開始通到顧 村板塊，所以該項(xiàng)目受到輻射的地鐵施工期為 2008年-2010年7月,我們可以看出，在 施工期房價(jià)是穩(wěn)步上升的，但上漲的速率比軌道交通投入運(yùn)營之時(shí)的上漲要稍慢一 些,而在施工期接近尾聲的時(shí)候，項(xiàng)目成交均價(jià)再度出現(xiàn)大跨度漲幅。日期物

32、業(yè)屬性成交尚始2010年2月普通住宅16,48618.87%2009年7月普通住宅13/6920.48%2009年6月曾通住宅11,5112.21%2009年2月詈通住宅11.2624.83%2008年12月普通住宅10J436.48%2008年11月詈通住宅|10,089/再看一下二線城市的情況，選取沈陽地鐵2號線經(jīng)過的遠(yuǎn)郊區(qū)域（虎石臺板塊、 以跨越城市主河流渾河站點(diǎn)的近郊區(qū)域（渾河橋板塊和1號線交匯的市中心區(qū)域（五 里河板塊作為研究重點(diǎn)分析。2006年2號線規(guī)劃出臺,2008年奧體中心站主體工程竣工，2011年底2號線舉 行通車儀式，所以2007年-2011年為地鐵的施工期，2011年底至

33、今是地鐵2號線的運(yùn) 營期,2010-2011年為地鐵臨近開通時(shí)期。從2號線途經(jīng)典型板塊的房價(jià)走勢來看，施 工期2號線沿線板塊的房價(jià)持續(xù)走高，但在地鐵工程初期房價(jià)的增長幅度并不-100.00%-50.00%0.00%50.00%100.00%150.00%200.00%全市成交均價(jià)環(huán)比明顯,2010年底-2011年這段時(shí)間房價(jià)的增長幅度顯著提升，主要的地鐵臨近開 通，消費(fèi)者信心提升，導(dǎo)致房價(jià)出現(xiàn)一波集中增長。圖2-14:2號線途徑典型板塊的房價(jià)走勢圖2007年2008#2009年20】。年1201】年 I 2012年數(shù)據(jù)來源:CRIC(3運(yùn)營期:地鐵開通1-2年內(nèi)房價(jià)漲幅再度提升，之后地鐵對房價(jià)的助推削弱 地 鐵運(yùn)營開始初期，居民切實(shí)感受到軌道交通的便利，對地鐵沿線板塊的需求再度提升 所以地鐵通車1-2兩年內(nèi)其沿線板塊住宅成交均價(jià)再次出現(xiàn)集中上漲的情況，而隨后房價(jià)走勢將更為平穩(wěn)，地鐵推動房價(jià)的作用力將逐步削弱。為了證明這點(diǎn) 我們以一線城市中的深圳為例，深圳布吉板塊位于環(huán)中線和龍崗 線的交界處，靠近市中心，在運(yùn)營期