房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)稽查策略(共104頁(yè)).ppt

1、1得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）得威財(cái)稅服務(wù)機(jī)構(gòu)（北京）二二七年七月七年七月22 2004 2004年開展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：年開展的第一次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查報(bào)告：房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率僅為6.7%6.7%，不管是凈資，不管是凈資產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在產(chǎn)回報(bào)率還是銷售利潤(rùn)率都在7%7%以下，在全以下，在全國(guó)普查的國(guó)普查的1616個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第個(gè)行業(yè)中銷售利潤(rùn)率排在第7 7位，位，僅為中游的水平。僅為中游的水平。 福州市物價(jià)局福州市物價(jià)局20062006年在全國(guó)率先公布了該年在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開市商品房的社會(huì)平均成本。經(jīng)測(cè)算，該市開發(fā)

2、商的發(fā)商的利潤(rùn)率平均約為利潤(rùn)率平均約為50%50%，最低的約，最低的約20%20%，最高的超過(guò)最高的超過(guò)90%90%。 3320072007年月，年月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國(guó)工商聯(lián)、中國(guó)民（私）營(yíng)企業(yè)研究會(huì)共同發(fā)布的一發(fā)布的一份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，份調(diào)查結(jié)果顯示：房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)大大高于其他行業(yè)，稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的稅后凈利潤(rùn)比處于第二位的電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高倍多，比平均水平高倍。電力煤氣業(yè)的利潤(rùn)高倍多，比平均水平高倍。其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在其中，房產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)率一般在15153030之間；地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率更是高達(dá)之間；地產(chǎn)

3、業(yè)利潤(rùn)率更是高達(dá)100100300300。 房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)，造就了該行業(yè)中不勝枚舉的富豪。一部一部“胡潤(rùn)制造胡潤(rùn)制造”的的“200“2004 4中國(guó)大陸百富榜中國(guó)大陸百富榜”中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了中，房地產(chǎn)企業(yè)老板竟然占到了。在在20042004年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前年福布斯中國(guó)內(nèi)地富豪榜上，前200200人中有人中有6464人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)；在前人來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)；在前2020名中，名中，有有1111位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。位涉足房地產(chǎn)行業(yè)。 44 20052005年，國(guó)稅總局公布的年，國(guó)稅總局公布的20042004年度年度“中國(guó)納稅

4、中國(guó)納稅500500強(qiáng)強(qiáng)”企業(yè)排行榜中，前企業(yè)排行榜中，前300300名內(nèi)沒名內(nèi)沒有一家房地產(chǎn)企業(yè)，有一家房地產(chǎn)企業(yè)，500500強(qiáng)中也只有一家。強(qiáng)中也只有一家。 2006 2006年年9 9月月2 2日，國(guó)稅總局發(fā)布的日，國(guó)稅總局發(fā)布的“中國(guó)納稅中國(guó)納稅500500強(qiáng)強(qiáng)”企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量?jī)H企業(yè)中，房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量?jī)H占占0.6%0.6%，納稅額僅占，納稅額僅占0.3%0.3%。 房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的房地產(chǎn)業(yè)，被公認(rèn)為是造就富人最多的暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行暴利行業(yè)，卻成了稅收違法行為最嚴(yán)重的行業(yè)業(yè)。20072007年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重

5、點(diǎn)年國(guó)家稅務(wù)總局繼續(xù)把房地產(chǎn)企業(yè)列為專項(xiàng)檢查重點(diǎn)，這是全國(guó)第六次把房，這是全國(guó)第六次把房地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度地產(chǎn)列為專項(xiàng)檢查的范圍，也說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)的稅收漏洞越來(lái)越引起社會(huì)各界的高度關(guān)注。關(guān)注。 55 針對(duì)行業(yè)特色針對(duì)行業(yè)特色 探討稽查策略探討稽查策略 剖析稽查內(nèi)容剖析稽查內(nèi)容 指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作指導(dǎo)業(yè)務(wù)操作 關(guān)注涉稅事項(xiàng)關(guān)注涉稅事項(xiàng) 重點(diǎn)項(xiàng)目解析重點(diǎn)項(xiàng)目解析66一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)及對(duì)稅收檢查的影響二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略二、房地產(chǎn)行業(yè)的檢查策略三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查三、房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)

6、收入的檢查四、房地產(chǎn)行業(yè)收入的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查五、房地產(chǎn)行業(yè)稅前扣除的檢查77（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（一）房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的主要業(yè)務(wù)（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)審批過(guò)程及批件 （三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響（三）房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)特點(diǎn)對(duì)稅收檢查的影響（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為（四）房地產(chǎn)企業(yè)主要稅收違法行為88 房地產(chǎn)企業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的經(jīng)濟(jì)組織，是伴隨著我國(guó)土地使用改革、城鄉(xiāng)住宅建設(shè)事業(yè)的發(fā)展以及城(鎮(zhèn))住宅商品化的推行而發(fā)展起來(lái)的一種新興產(chǎn)業(yè)，它與施工企業(yè)、工業(yè)制造業(yè)有著一定相似之處，但又不同于這些產(chǎn)業(yè)，而形成一

7、個(gè)獨(dú)立的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)。 1土地的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 2房屋的開發(fā)與經(jīng)營(yíng) 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；99 按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā) 4代建工程的開發(fā) 1010立項(xiàng)審

8、批立項(xiàng)審批 由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委由公司向建委提出立項(xiàng)申請(qǐng)，建委與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立與發(fā)改委會(huì)簽審批文件，公司憑立項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃項(xiàng)文件，向發(fā)改委申請(qǐng)投資計(jì)劃 立項(xiàng)批復(fù)立項(xiàng)批復(fù) 1111規(guī)劃審批規(guī)劃審批 由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門由規(guī)劃管理、土地管理、財(cái)政部門負(fù)責(zé)，通常包括辦理負(fù)責(zé)，通常包括辦理“兩證一書兩證一書” 即即“建筑工程規(guī)劃許可證建筑工程規(guī)劃許可證”、“規(guī)劃用地許可證規(guī)劃用地許可證”、“選址意見書選址意見書”（確定用地范圍，審核紅線圖）（確定用地范圍，審核紅線圖） （1 1）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可

9、證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（2 2）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同）城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用出讓合同以及相關(guān)補(bǔ)充合同 （3 3）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證）國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的國(guó)有土地使用證 （4 4）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過(guò)協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù)）土地開發(fā)協(xié)議及補(bǔ)充協(xié)議（通過(guò)協(xié)議列支拆遷費(fèi)和開發(fā)費(fèi)的依據(jù) ) )1212施工審批施工審批 房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)房地產(chǎn)公司向建委報(bào)送規(guī)劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證劃許可證和規(guī)費(fèi)繳納憑證等資料，申請(qǐng)施工許可證，等資料，申請(qǐng)施工許可證，由建委、消防、環(huán)保、市由建委、消防、環(huán)保、市政公用等部門分別負(fù)責(zé)政公用等部門分別負(fù)責(zé) （1 1）

10、建委頒發(fā)的施工許可證）建委頒發(fā)的施工許可證（2 2）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出）企業(yè)與施工企業(yè)的施工合同，了解企業(yè)的建安工程支出1313銷售審批銷售審批 依據(jù)依據(jù)商品房銷售管理辦商品房銷售管理辦法法、城市商品房預(yù)售管城市商品房預(yù)售管理辦法理辦法 （1）房屋管理局頒發(fā)的商品房銷售（預(yù)售）許可證，作為可售面積的依據(jù)（2）企業(yè)簽署的所有商品房預(yù)售契約和商品房買賣合同，作為衡量銷售收入的依據(jù)。 （3）規(guī)劃局頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格通知書和建委頒發(fā)的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表（確定開發(fā)成本的終止日）（4）房地產(chǎn)管理局測(cè)繪隊(duì)頒發(fā)的測(cè)繪明細(xì)等登記表1414產(chǎn)權(quán)審批產(chǎn)權(quán)審批 商品房交付使用

11、后，由業(yè)主向商品房交付使用后，由業(yè)主向房管局報(bào)送購(gòu)買房產(chǎn)的資料，房管局報(bào)送購(gòu)買房產(chǎn)的資料，辦理房產(chǎn)證辦理房產(chǎn)證 房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)房屋所有權(quán)證，作為檢查人員了解企業(yè)自用產(chǎn)權(quán)、移送產(chǎn)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù)權(quán)、轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)以及銷售產(chǎn)權(quán)的依據(jù) 資料資料：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi)：房地產(chǎn)開發(fā)的法律程序、步驟和稅費(fèi) 1515 房地產(chǎn)企業(yè)有非常特殊的行業(yè)特點(diǎn)必須認(rèn)真分析研究，才能解剖稅收漏洞。 1、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)周期長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜 房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組工程甚至整個(gè)項(xiàng)目竣工辦理決算后才能計(jì)算確定其建造成本

12、，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套分割銷售，而且可以預(yù)售。成本核算的真實(shí)性和準(zhǔn)確性難以逐筆核實(shí)。 1616經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)復(fù)雜 一是經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的內(nèi)容復(fù)雜，囊括了征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售、售后服務(wù)等過(guò)程。 二是涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多。1717 2 2、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳、資金密集型產(chǎn)業(yè)，前期投入資金大，企業(yè)資金壓力大，有強(qiáng)烈的遲緩稅款繳納的意愿。納的意愿。 原因 建住房2002217號(hào)規(guī)定：對(duì)未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)

13、管理的通知 規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30 1818 商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)的貸款，只能通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴(yán)禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動(dòng)資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，嚴(yán)禁跨地區(qū)使用。 承建房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）。 1919 3 3、購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易、購(gòu)房者中相當(dāng)一部分是個(gè)人，存在大量的現(xiàn)金交易 與其他行業(yè)相比，商品房的消費(fèi)群體主要關(guān)心的是產(chǎn)權(quán)證明的辦理結(jié)果，為房地產(chǎn)

14、開發(fā)企業(yè)采取隱匿經(jīng)營(yíng)收入等手段偷逃稅款開了方便之門。 4 4、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施、產(chǎn)品具有固定性、永久性便于取證，有一定的補(bǔ)救措施 每套房產(chǎn)都有一套完整的檔案資料，便于檢查人員取證，有一定的補(bǔ)救措施2020 一般來(lái)說(shuō)，內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅上“做手腳”多采用虛假成本的方式避稅，而外資房地產(chǎn)企業(yè)則擅長(zhǎng)運(yùn)用“轉(zhuǎn)讓定價(jià)”的手法避稅。 房地產(chǎn)企業(yè)偷逃稅收手段花樣繁多，高招迭出，真可謂是“八仙過(guò)海，各顯神通”。概括來(lái)看，主要有以下幾種形式： 少計(jì)不計(jì)應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入偷逃稅收。 （1）“以房換地”不計(jì)收入 （2）“以房抵欠”不計(jì)收入 2121 （3）銀行按揭收入充抵借款少計(jì)收入

15、（4）代收代墊款項(xiàng)不計(jì)收入 （5）返租房款沖抵收入 2 2、瞞天過(guò)海式、瞞天過(guò)海式 采取虛增成本手段偷逃所得稅 （1）采用混淆成本歸屬期、成本所屬項(xiàng)目的辦法，人為控制成本結(jié)轉(zhuǎn) 將不屬于某一項(xiàng)目的成本擠入該項(xiàng)目，提前結(jié)轉(zhuǎn)成本，甚至重復(fù)計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)成本，空轉(zhuǎn)成本，調(diào)節(jié)利潤(rùn)，少繳稅款。 2222 （2）不按規(guī)定核算資本性支出與經(jīng)營(yíng)性支出 將應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本中核算的相關(guān)支出直接在期間費(fèi)用中列支，混淆成本費(fèi)用界限，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 （3）購(gòu)進(jìn)土地“三通一平”后，進(jìn)行虛假土地評(píng)估，虛增土地成本，并將虛增土地成本直接計(jì)入開發(fā)成本，侵蝕企業(yè)所得稅稅基。 3 3、偷梁換柱式、偷梁換柱式 將開發(fā)行為改頭換面為自建

16、聯(lián)建行為逃避稅收。 存在“假合同，假集資，假代建，假聯(lián)建”的四假行為 2323 4 4、暗渡陳倉(cāng)式、暗渡陳倉(cāng)式 利用關(guān)聯(lián)企業(yè)進(jìn)行偷逃稅收。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)麼下?lián)碛辛艘恍┛毓苫蛉Y的建筑安裝公司、銷售公司和物業(yè)管理公司。 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司采取將開發(fā)房屋的建安工程轉(zhuǎn)交給關(guān)聯(lián)的建筑公司承建，由關(guān)聯(lián)的銷售公司經(jīng)營(yíng)其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)和廣告業(yè)務(wù)等，由下轄的物業(yè)公司代收房地產(chǎn)企業(yè)的代墊代付維修基金等價(jià)外費(fèi)用。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過(guò)訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤(rùn)，達(dá)到偷逃稅收的目的。2424（一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方法，由單一的年度檢查改為年度檢（一）從行業(yè)特點(diǎn)出發(fā)改進(jìn)稅務(wù)檢查的方

17、法，由單一的年度檢查改為年度檢查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。查與開發(fā)項(xiàng)目檢查相結(jié)合。（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法（二）拓展和完善調(diào)查取證的渠道和方法（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（三）收集企業(yè)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)（四）運(yùn)用整體測(cè)算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口（四）運(yùn)用整體測(cè)算法分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口（五）實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合（五）實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合 （六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合（六）賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查（七）重視房地產(chǎn)合同憑證的檢查 2525 以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目以房地產(chǎn)企業(yè)已完工或階

18、段性完工的開發(fā)項(xiàng)目為檢查重點(diǎn)。從項(xiàng)目開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的開始到結(jié)束，針對(duì)項(xiàng)目的完稅情況，全面審核項(xiàng)目的收入和成本支出的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。真實(shí)性、準(zhǔn)確性。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)項(xiàng)目，分期作為檢查的重點(diǎn)。2626 （1）從立項(xiàng)環(huán)節(jié)入手，到發(fā)展改革計(jì)劃委員會(huì)調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)批準(zhǔn)立項(xiàng)的全部開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （2）從開發(fā)環(huán)節(jié)入手，通過(guò)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目主體工程預(yù)（決）算建筑面積的審核，掌握開發(fā)企業(yè)竣工和在建的開發(fā)項(xiàng)目及其開發(fā)量。 （3）從竣工環(huán)節(jié)入手，通過(guò)建筑質(zhì)檢部門了解開發(fā)產(chǎn)品竣工驗(yàn)收的建筑面積，責(zé)令房開企業(yè)提供測(cè)繪報(bào)告，核實(shí)開發(fā)企

19、業(yè)竣工項(xiàng)目的開發(fā)量“庫(kù)存商品（或開發(fā)產(chǎn)品）”。2727 1 1、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集、根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的審批、備案程序，依托社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，采集涉稅信息涉稅信息。 （1 1）向）向發(fā)改委發(fā)改委采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、采集開發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)文號(hào)、建設(shè)單位、批復(fù)項(xiàng)目、投資概算、建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。建設(shè)地址、項(xiàng)目備案號(hào)等立項(xiàng)批復(fù)信息。 （2 2）向）向規(guī)劃部門規(guī)劃部門采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積采集開發(fā)項(xiàng)目名稱、性質(zhì)、占地面積、建筑面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。率、可銷售

20、面積、不可銷售面積、公共配套設(shè)施情況等信息。 2828 （3）向建設(shè)部門建設(shè)部門采集城市拆遷資料信息，發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號(hào)、建設(shè)單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。 （4）向土地管理部門土地管理部門采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價(jià)格、轉(zhuǎn)讓金額等 （5）向房產(chǎn)管理部門房產(chǎn)管理部門采集房產(chǎn)位置、建筑面積、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、發(fā)證時(shí)間等房產(chǎn)交易信息，預(yù)售許可證發(fā)放的情況，以及涉及拆遷戶數(shù)、面積、補(bǔ)償款等開發(fā)成本情況。 29292 2、收集企業(yè)基本情況、收集企業(yè)基本情況 主要了解： （1）

21、企業(yè)的業(yè)務(wù)性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、組織機(jī)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)情況。目的了解是否有關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)，有幾個(gè)分支機(jī)構(gòu)；有幾個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，是否有掛靠機(jī)構(gòu)或掛靠項(xiàng)目。與建筑商或銷售商的關(guān)系交易。 （2）企業(yè)的內(nèi)部控制制度和財(cái)務(wù)管理制度； （3）公司的重要會(huì)計(jì)政策的選擇； （4）企業(yè)會(huì)計(jì)銷售收入的確認(rèn)時(shí)限； （5）企業(yè)銷售成本的計(jì)算方法等。 （6）以前年度接受審計(jì)和稅務(wù)檢查的情況； 30303 3、收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息、收集開發(fā)項(xiàng)目的基本信息 （1）開發(fā)項(xiàng)目名稱；（2）項(xiàng)目坐落地址；（3）取得土地使用權(quán)方式和支付地價(jià)款；（4）支付的土地補(bǔ)償費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)等各項(xiàng)費(fèi)用；（5）開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積；（6）開發(fā)產(chǎn)品類型和各自建筑面積；（

22、7）項(xiàng)目施工建筑總承包企業(yè)名稱；（8）建筑工程預(yù)（決）算金額；（9）項(xiàng)目可供銷售面積；（10）已銷售（含預(yù)售）房屋（土地）面積；（11）最低房屋銷售價(jià)格；（12）采取何種銷售方式；（13）已售房屋收取總價(jià)款等。 3131 1 1、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)、需要收集的基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù) 房地產(chǎn)企業(yè)納稅檢查需要收集的基礎(chǔ)資料有：企業(yè)基本情況表、開發(fā)手續(xù)情況登記表、項(xiàng)目部分會(huì)計(jì)科目匯總表、開發(fā)成本明細(xì)表，項(xiàng)目銷售情況一覽表等。 通過(guò)以上數(shù)據(jù)的收集，可以全面掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的實(shí)際情況，提高稽查分析、定性的準(zhǔn)確性；同時(shí)可以為下一次檢查提供數(shù)據(jù)參考達(dá)到數(shù)據(jù)共享，提高檢查效率。 3232 由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)

23、據(jù)多，金額大，特別是成本方面的納稅檢查，檢查人員尋找工作的切入點(diǎn)有一定難度，因此通過(guò)整體測(cè)算，分析企業(yè)成本構(gòu)成比例的合理性，找尋檢查突破口。 1、根據(jù)同行業(yè)同一性質(zhì)房產(chǎn)的成本構(gòu)成比例和平均建安成本比例，與企業(yè)的實(shí)際比例進(jìn)行比較 2006年鹽城出臺(tái)了首個(gè)“官方版”房?jī)r(jià)構(gòu)成清單，涉及該市2004年以來(lái)開盤的97個(gè)樓盤?！巴恋刭M(fèi)用195.82元/平方米、前期費(fèi)用37.58元/平方米、建安費(fèi)用832.09元/平方米、附屬配套費(fèi)33.43元/平方米、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用255.41元/平方米、管理銷售財(cái)務(wù)費(fèi)用114.49元/平方米、政府規(guī)費(fèi)157.1元/平方米、土地增值利潤(rùn)稅金494.41元/平方米?！?3

24、33 以此作為標(biāo)準(zhǔn)，鹽城市物價(jià)局核定上海某公司開發(fā)的普通住宅商品房基準(zhǔn)銷售價(jià)格為2120元/平方米，可在上浮不超過(guò)8%的幅度內(nèi)確定具體價(jià)格。 南京市棲霞區(qū)日前發(fā)布的2006年房地產(chǎn)價(jià)格管理情況分析報(bào)告，官方版房?jī)r(jià)成本清單是這樣界定“商品房?jī)r(jià)格組成”的： （1）土地成本占到了37%； （2）建安費(fèi)用約占總成本28%； （3）公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)約占10%； （4）前期工程費(fèi)用和附屬公共配套設(shè)施費(fèi)各占2%； （5）各項(xiàng)稅、費(fèi)及利潤(rùn)約占21%。 房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成分析34342 2、通過(guò)相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息、通過(guò)相關(guān)費(fèi)用追查開發(fā)項(xiàng)目的信息 土地契稅、土地出讓金、房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)和配套費(fèi)用（人防基建費(fèi)、

25、市政建設(shè)配套費(fèi)、墻改費(fèi)、公共建地費(fèi)、渣土處理費(fèi)、煤氣、天然氣集資費(fèi)、規(guī)劃驗(yàn)收費(fèi)）房屋產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等，都是按照一定比例征收的，可測(cè)算企業(yè)比例是否合理，通過(guò)與其他政府部門的信息共享，掌握企業(yè)情況是否屬實(shí)。3535 在掌握項(xiàng)目開發(fā)總體情況和檢查賬本資料的基礎(chǔ)上，深入到項(xiàng)目開發(fā)地、銷售地實(shí)地盤點(diǎn)檢查，了解項(xiàng)目的實(shí)際建設(shè)情況、房屋銷售情況及購(gòu)房者的入住情況。 同時(shí)廣泛和有關(guān)人員接觸，通過(guò)詢問(wèn)方式了解房屋銷售方式，有無(wú)有工程配套設(shè)施、有無(wú)出租未售出房屋的情況，周轉(zhuǎn)房的攤銷情況等與項(xiàng)目檢查中的有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)，查證涉稅問(wèn)題。 3636 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的關(guān)系單位較多，一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)包括售地單位、施工企業(yè)

26、、建材商貿(mào)、銷售代理公司、廣告公司、物業(yè)管理等諸多部門，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)日常處理票據(jù)的工作量加大，成本核算也容易混亂；因此應(yīng)考慮對(duì)與房地產(chǎn)公司往來(lái)賬賬載金額大、且業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的單位，進(jìn)行重點(diǎn)外調(diào)核實(shí)。3737 房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)的帳目，是不可信任的，房地產(chǎn)所有的合同憑證是唯一稽查的依據(jù)。 房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算不真實(shí)、不清晰已成為稅務(wù)部門稽征稅收的主要障礙，規(guī)范企業(yè)的會(huì)計(jì)基礎(chǔ)核算工作、如實(shí)核算財(cái)務(wù)成果成為稅務(wù)部門做好稅收征管工作的當(dāng)務(wù)之急。 財(cái)政部2006年11月3日通報(bào)了對(duì)39戶房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行檢查的結(jié)果：這些房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)不實(shí)93億元，收入不實(shí)84億元，利潤(rùn)不實(shí)33億元，有的房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞

27、的利潤(rùn)率最高達(dá)57%。 3838（一）預(yù)售收入的檢查方法（一）預(yù)售收入的檢查方法（二）檢查中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題（二）檢查中應(yīng)當(dāng)注意的幾個(gè)問(wèn)題3939 1 1、登陸、登陸房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案房產(chǎn)網(wǎng)查詢合同備案情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)情況，檢查預(yù)售收入是否納稅申報(bào)，結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入合開發(fā)產(chǎn)品完工情況的檢查，審查是否及時(shí)轉(zhuǎn)為銷售收入 2 2、通過(guò)核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額、通過(guò)核對(duì)售房合同約定的收款方式，檢查企業(yè)預(yù)收房款是否全額入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)入賬；采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，預(yù)售收入是

28、否按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。所得稅。 3 3、與地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款、與地稅部門核對(duì)企業(yè)開具預(yù)收房款的收據(jù)金額與申報(bào)的預(yù)售房款是否一致是否一致 4040 1 1、預(yù)售收入包括企業(yè)在取得、預(yù)售收入包括企業(yè)在取得預(yù)售許可證預(yù)售許可證前向客戶收取的訂金前向客戶收取的訂金或誠(chéng)意金或誠(chéng)意金 城市商品房預(yù)售管理辦法規(guī)定： （1）預(yù)售的條件：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用證；持有規(guī)劃許可證；預(yù)售房的投入的開發(fā)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上. （2）開發(fā)商與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，并于簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向房管部門備案。4141 建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步整頓

29、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知（建住房2006166號(hào)）規(guī)定： 未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(gòu)（包括認(rèn)訂、登記、選號(hào)等）、收取預(yù)定款性質(zhì)費(fèi)用等各種形式變相預(yù)售商品房。 根據(jù)最新的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)開始銷售房屋。對(duì)取得預(yù)售許可證前、取得預(yù)售許可證十日后且未簽訂房屋預(yù)售合同的收款，要注意是否存在違規(guī)收取“誠(chéng)意金”等認(rèn)購(gòu)款的情況。42422 2、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確、銷售收入與預(yù)售收入的劃分是否正確 國(guó)稅發(fā)200631號(hào) 開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際

30、銷售收入，同時(shí)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對(duì)應(yīng)的計(jì)稅成本，計(jì)算出該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。 符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工： 竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）； 已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對(duì)象）。 4343國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)20011422001142號(hào)號(hào) 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證之日，或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日，或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。4444關(guān)于完工的相關(guān)法律規(guī)定 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）第十七條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未

31、經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。 商品房銷售管理辦法（建設(shè)部令第88號(hào)）第三十條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 然而多數(shù)地區(qū)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際商品房預(yù)售過(guò)程中，為了履行當(dāng)初合同約定的交付日期，往往是房屋尚未竣工，尚未達(dá)到入住條件（一般是勉強(qiáng)達(dá)到可裝修條件）即將房屋交付給業(yè)主。45453

32、3、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問(wèn)題、預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率的問(wèn)題 （1）經(jīng)濟(jì)適用房的批準(zhǔn)文件和證明材料 開發(fā)企業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報(bào)時(shí),必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。（國(guó)稅發(fā)200631號(hào)） 經(jīng)濟(jì)適用房必須報(bào)送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件，是指國(guó)土資源、建設(shè)、物價(jià)行政主管部門的批準(zhǔn)文件；其他相關(guān)證明材料是指國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開工許可證以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他相關(guān)材料4646（2）預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率政策銜接問(wèn)題 企業(yè)2005年12月

33、31日賬面預(yù)收賬款余額按國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)200383號(hào)）第二條規(guī)定計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額； 2006年1月1日以后新增預(yù)收賬款按國(guó)稅發(fā)200631號(hào)第一條規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額 內(nèi)資企業(yè) 經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目計(jì)稅毛利率不得低于3%。 非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率按以下規(guī)定確定： 4747 開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20。 開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級(jí)市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10。 外資企業(yè) 蘇國(guó)稅發(fā)200262號(hào) 該省執(zhí)行的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率分為兩檔： 別墅、寫字

34、樓、公寓、營(yíng)業(yè)用房預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為10%20； 普通住宅預(yù)計(jì)利潤(rùn)率為5%10。4848普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的問(wèn)題 國(guó)辦發(fā)國(guó)辦發(fā)200520052626號(hào)號(hào) 中小套型、中低價(jià)位普通住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。 各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。 49494 4、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題、關(guān)于預(yù)售款使用票據(jù)問(wèn)題 蘇地稅發(fā)蘇地稅發(fā)200612020061

35、20號(hào)號(hào) 企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的企業(yè)收取的開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入（包括定金）使用地方稅務(wù)局監(jiān)制的“房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)銷售預(yù)收款憑據(jù)”，待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買方開，待產(chǎn)品完工后，必須向購(gòu)買方開具具“銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票銷售不動(dòng)產(chǎn)通用發(fā)票”。50505151（一）銷售收入檢查的方法（一）銷售收入檢查的方法（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)（二）銷售收入檢查的重點(diǎn)5252 （1 1）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等）將從外部取得的有關(guān)開發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的收入、成本等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開發(fā)項(xiàng)目。 核實(shí)納稅

36、人實(shí)際參與開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量，各項(xiàng)目的開發(fā)地點(diǎn)，重點(diǎn)核對(duì)基本情況資料，與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書”、“土地規(guī)劃許可證”、“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”、“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料進(jìn)行核對(duì)，對(duì)影響主營(yíng)業(yè)務(wù)的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行審核。 5353 （2 2）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載）從房地產(chǎn)主管部門和相關(guān)部門收集各項(xiàng)目的建筑面積，與企業(yè)帳載面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷售面積。面積和實(shí)地核對(duì)，以確認(rèn)銷售面積。 與開發(fā)項(xiàng)目的與開發(fā)項(xiàng)目的建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工建筑規(guī)劃許可證、規(guī)劃用地許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議圖設(shè)計(jì)文件審查意見或聯(lián)建協(xié)議等資料

37、進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)等資料進(jìn)行核對(duì)，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)面積情況。面積情況。 通過(guò)抽查開發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)通過(guò)抽查開發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，并根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核開發(fā)項(xiàng)目座落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷，聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。實(shí)開發(fā)項(xiàng)目可售商品房面積的真實(shí)數(shù)量。 5454 （3 3）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否）驗(yàn)證審核開發(fā)項(xiàng)目已售商品房面積的真實(shí)程度，核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目是否有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。有隱匿或少轉(zhuǎn)收入的情況。 收集企

38、業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析收集企業(yè)銷售合同統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、預(yù)售房款統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、售房發(fā)票記錄，分析比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對(duì)比對(duì)，并將結(jié)果與申報(bào)、帳上記錄進(jìn)行核對(duì), ,以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)以確認(rèn)銷售（收入時(shí)間、數(shù)量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。量、金額）準(zhǔn)確性、及時(shí)性。 到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀到企業(yè)的售樓部門直接了解樓盤的銷售狀況、掌握尚有未賣出的樓房狀況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、況，結(jié)合企業(yè)的售房合同、銷售方式、物業(yè)管理部門的入住檔案資料、企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同

39、企業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)的部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)底冊(cè)，同企業(yè)“銷售收銷售收入入”和和“預(yù)收帳款預(yù)收帳款”明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。明細(xì)帳進(jìn)行比對(duì)。5555 （4 4）根據(jù)企業(yè)）根據(jù)企業(yè)“銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用”科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服科目中發(fā)生的房管局收取的房屋買賣交易服務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收?。梢怨浪闫髽I(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口務(wù)費(fèi)（根據(jù)售房面積按定額費(fèi)率收?。梢怨浪闫髽I(yè)應(yīng)按照其會(huì)計(jì)口徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測(cè)試其銷徑確認(rèn)的收入，用倒算結(jié)果和企業(yè)的帳面銷售收入進(jìn)行比較，測(cè)試其銷售收入的完整性。售收入的完整性。 （5 5）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，

40、看開票金額與收取貨）根據(jù)發(fā)票開具情況，抽查部分用戶進(jìn)行核對(duì)，看開票金額與收取貨款金額是否一致。款金額是否一致。 （6 6）核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常）核實(shí)開發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否異常 5656 1 1、 “預(yù)收賬款預(yù)收賬款”不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn)不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入或不結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)計(jì)利潤(rùn) 將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬將預(yù)收賬款的貸方明細(xì)與房屋銷售合同進(jìn)行比對(duì)，以確定是否有預(yù)收賬款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況；款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況； 2 2、分解售房款、分解售房款 房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，

41、房地產(chǎn)業(yè)的營(yíng)業(yè)收入是指銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，包括收取的小房款、停車位款等。而有些單位采取分解售房款的形式，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)，將小房款、停車位款等款項(xiàng)不按規(guī)定計(jì)入經(jīng)營(yíng)收入，而計(jì)入往來(lái)款項(xiàng)，造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅造成少繳營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅 5757價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容價(jià)外費(fèi)用也是企業(yè)分解售房款的內(nèi)容國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡

42、納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。 58583 3、以物易物少記收入、以物易物少記收入 房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵房地產(chǎn)業(yè)中以房換地或以房抵債等銷售房產(chǎn)形式普遍存在，換取土地或抵償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷售價(jià)確認(rèn)收入償債務(wù)均為銷售房地產(chǎn)取得收

43、入的不同形式，應(yīng)按照市場(chǎng)銷售價(jià)確認(rèn)收入申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往采取直接沖減成本或者長(zhǎng)期掛往來(lái)賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。期掛往來(lái)賬的形式隱瞞收入，逃避稅款。 如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)，如對(duì)某房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建發(fā)現(xiàn)該單位資金相當(dāng)困難，而與某建筑公司的往來(lái)賬戶筑公司的往來(lái)賬戶“應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款”卻一次性付清了所欠工程款卻一次性付清了所欠工程款，應(yīng)進(jìn)一步檢，應(yīng)進(jìn)一步檢查。查。5959 4 4、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品少申報(bào)收入，造成少繳稅款、以假代建真開發(fā)的名義開發(fā)產(chǎn)品

44、少申報(bào)收入，造成少繳稅款 名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名為代建、實(shí)為銷售房地產(chǎn)，偷逃稅款。這種偷稅方式多以土地所有方的名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有名義報(bào)建，所需資金由開發(fā)方代墊，實(shí)際是開發(fā)企業(yè)以轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)權(quán)為代價(jià)，換取了部分土地所有權(quán)，而土地所有方以轉(zhuǎn)讓部分土地所有權(quán)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)為代價(jià)換取了部分房屋所有權(quán)。雙方均發(fā)生了納稅義務(wù)，一方為銷售不動(dòng)產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。產(chǎn)，另一方為轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)。 對(duì)假代建

45、的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即：對(duì)假代建的檢查要以合同協(xié)議為主，嚴(yán)格執(zhí)行代建的四個(gè)條件即： （1 1）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)；）以委托方的名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù)； （2 2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移； （3 3）與委托方事前簽訂委托代建合同；）與委托方事前簽訂委托代建合同； （4 4）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。）不以受托方的名義辦理工程結(jié)算。6060 5 5、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款、銀行按揭貸款資金不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，滯納稅款 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收采取

46、銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)入實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。而企業(yè)不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。不按照規(guī)定及時(shí)足額結(jié)轉(zhuǎn)收入，偷逃稅款。 檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手，檢查時(shí)可以從銀行存款賬入手，檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行規(guī)定按揭貸款的額（銀行規(guī)定按揭貸款的5-7%5-7%不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸不允許動(dòng)用），可以推算銀行按揭貸款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，款數(shù)額，與結(jié)轉(zhuǎn)收入數(shù)比較，查找涉稅問(wèn)題。查找涉稅問(wèn)題。6161 檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝?/p>

47、民銀行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款檢查人員也可以到當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)查詢按揭貸款的發(fā)放情況。的發(fā)放情況。 中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款人及其配偶其配偶的身份證號(hào)碼。商業(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人住房貸款前，應(yīng)到信貸登記咨詢系統(tǒng)進(jìn)行查詢。6262 6 6、拆遷補(bǔ)償收入不按規(guī)定確認(rèn)收入、拆遷補(bǔ)償收入

48、不按規(guī)定確認(rèn)收入 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊居民區(qū)進(jìn)行開發(fā)時(shí)，對(duì)原住戶普遍采用建成后新房等面積安置，即成后新房等面積安置，即“拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)拆一還一，多增補(bǔ)價(jià)”的方式，如需增加面積的方式，如需增加面積則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。則以市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售。 （1 1）收取的超面積安置收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納）收取的超面積安置收入，應(yīng)當(dāng)并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅。 （2 2）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡(jiǎn)化計(jì)算，確定單位可售面積成本）按照費(fèi)用與收入配比的原則，為簡(jiǎn)化計(jì)算，確定單位可售面積成本時(shí)

49、，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安置拆遷戶的面積，可時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)按政府拆遷辦法規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)安置拆遷戶的面積，可從可售面積中剔除，將安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得從可售面積中剔除，將安置標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的面積發(fā)生的有關(guān)開發(fā)成本，作為取得土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。土地的費(fèi)用，只就額外取得收入的面積計(jì)算單位成本。63637 7、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入、合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目收入 （1 1）合作建房行為的認(rèn)定）合作建房行為的認(rèn)定 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)19951561995156號(hào)號(hào)規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供規(guī)定：合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供

50、土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。 （2 2）不同合作建房方式的所得稅處理）不同合作建房方式的所得稅處理 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：6464 A A、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)的，開發(fā)企業(yè)在

51、首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。6565 B B、凡開發(fā)合同或協(xié)議中、凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理處理: : 開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)

52、業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。 投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。 案例：案例：66668 8、視同銷售收入的稽查、視同銷售收入的稽查

53、 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入（或利潤(rùn)）的實(shí)現(xiàn)。6767 注意：在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建注意：在開

54、發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)作為自用或經(jīng)營(yíng)性的資產(chǎn)，可作為自建固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。固定資產(chǎn)，按實(shí)際發(fā)生的成本計(jì)價(jià)，不視同銷售。 國(guó)稅發(fā)國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定；定； 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定；由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； 按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于按成本利潤(rùn)率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%(15%(含含15%),15%),具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。具體由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。6868國(guó)稅發(fā)

55、國(guó)稅發(fā)200620063131號(hào)號(hào) 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除

56、折舊費(fèi)用；未開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用；未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。 案例案例6969外資企業(yè)外資企業(yè) 國(guó)稅函國(guó)稅函20059702005970號(hào)號(hào) 企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購(gòu)資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境企業(yè)內(nèi)部處置資產(chǎn)（包括各項(xiàng)自制和外購(gòu)資產(chǎn)），除將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移至境外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。外以外，不確認(rèn)收入；相關(guān)資產(chǎn)的歷史成本延續(xù)計(jì)算。 內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置內(nèi)部處置資產(chǎn)是指資產(chǎn)所有權(quán)屬在形式和實(shí)質(zhì)上均不發(fā)生改變的處置行為，包括但不限于以下情形：行為，包括

57、但不限于以下情形： （1 1）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品）將資產(chǎn)用于生產(chǎn)、制造、加工另一產(chǎn)品 （2 2）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能；）改變資產(chǎn)形狀、結(jié)構(gòu)或性能； （3 3）改變資產(chǎn)用途（如，）改變資產(chǎn)用途（如，自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)自建商品房轉(zhuǎn)為自用或經(jīng)營(yíng)）；）； （4 4）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移；）將資產(chǎn)在總機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)之間轉(zhuǎn)移； （5 5）上述兩種或兩種以上情形的混合。）上述兩種或兩種以上情形的混合。7070可售面積單位工程成本可售面積單位工程成本 成本對(duì)象總成本成本對(duì)象總成本 可銷售總面積可銷售總面積 銷售成本銷售成本 已實(shí)現(xiàn)銷售的面積已實(shí)現(xiàn)銷售的面積 可售面積單

58、位工程成本可售面積單位工程成本 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本，是指已實(shí)現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本銷售的開發(fā)產(chǎn)品的成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。工程成本確認(rèn)。7171 檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題：檢查時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)問(wèn)題： 1 1、審查成本核算對(duì)象的確定是否正確、審查成本核算對(duì)象的確定是否正確 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問(wèn)題就是房地產(chǎn)企業(yè)成本核算中隱蔽問(wèn)題就是通過(guò)混淆成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利通過(guò)混淆成本核算對(duì)象達(dá)到調(diào)節(jié)利潤(rùn)的目的潤(rùn)的目的。有些企業(yè)甚至把

59、歷年來(lái)所有工程開發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬。有些企業(yè)甚至把歷年來(lái)所有工程開發(fā)工程成本，放在一個(gè)賬戶中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬(wàn)象，時(shí)間范圍有始無(wú)終，而不是以項(xiàng)目戶中進(jìn)行核算，成本內(nèi)容包羅萬(wàn)象，時(shí)間范圍有始無(wú)終，而不是以項(xiàng)目為核算對(duì)象，進(jìn)行明細(xì)核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。為核算對(duì)象，進(jìn)行明細(xì)核算，使確認(rèn)當(dāng)期單項(xiàng)工程開發(fā)成本失取了依據(jù)。7272 （1 1）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以）一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算所列單項(xiàng)工每一獨(dú)立編制的概算或施工預(yù)算所列單項(xiàng)工程程為成本核算對(duì)象。為成本核算對(duì)象。 （2 2）同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)

60、構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對(duì)象?？梢圆橐粋€(gè)成本核算對(duì)象。 （3 3）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制）對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。，劃分成本核算對(duì)象。 成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，成本核算對(duì)象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。更不能相互混淆。7373 舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和高層建筑舉例：同一開發(fā)項(xiàng)目中有多層和