[建筑]關(guān)于抵押價(jià)值類(lèi)型選擇研究

1、.抵押價(jià)值類(lèi)型選擇研究劉倩 張文鋒抵押品是商業(yè)銀行一種重要的信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?zhuān)╟redit risk mitgation）工具，在商業(yè)銀行信貸決策和風(fēng)險(xiǎn)管理中具有基礎(chǔ)性的作用。加強(qiáng)抵押品的價(jià)值認(rèn)定管理對(duì)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制具有重要作用，而抵押價(jià)值類(lèi)型的選擇是價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)。目前，對(duì)抵押價(jià)值類(lèi)型的界定主要有三種觀點(diǎn)：市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型、抵押貸款價(jià)值類(lèi)型和清算價(jià)值類(lèi)型。本文重點(diǎn)對(duì)此進(jìn)行辨析，進(jìn)而從商業(yè)銀行的角度提出相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)控制建議。一、抵押資產(chǎn)價(jià)值屬性分析首先需要明確的是，本文主要探討信貸決策時(shí)作為抵押對(duì)象的資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型，而非抵押物所提供的擔(dān)保能力，也不是抵貸資產(chǎn)處置階段的抵押品價(jià)值類(lèi)型，這是我們分析的出發(fā)點(diǎn)和

2、基點(diǎn)。對(duì)市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，業(yè)界已有較為統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，下面重點(diǎn)對(duì)引起模糊認(rèn)識(shí)的抵押貸款價(jià)值和清算價(jià)值概念進(jìn)行剖析，以從本質(zhì)上理解其內(nèi)在含義。1、抵押貸款價(jià)值分析。抵押貸款價(jià)值指評(píng)估人員在評(píng)估時(shí)點(diǎn)，在綜合考慮資產(chǎn)的內(nèi)在持續(xù)發(fā)展因素、正常的和本區(qū)域的市場(chǎng)狀況、當(dāng)前用途和可選擇的其他適宜用途基礎(chǔ)上，對(duì)抵押資產(chǎn)的未來(lái)出售情況進(jìn)行謹(jǐn)慎評(píng)估得出的資產(chǎn)價(jià)值。該價(jià)值衡量抵押資產(chǎn)在未來(lái)整個(gè)貸款期間預(yù)期出售時(shí)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值，其相對(duì)較為恒定，不受一些臨時(shí)性因素，如短期經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)波動(dòng)和投機(jī)性因素的影響。抵押貸款價(jià)值主要應(yīng)用在商業(yè)銀行內(nèi)部信貸決策或風(fēng)險(xiǎn)管理上，提供一長(zhǎng)期的可持續(xù)的資產(chǎn)價(jià)值上限。而目前資產(chǎn)評(píng)估是在一系列假設(shè)前提條件

3、下，對(duì)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)條件和資產(chǎn)狀況下的價(jià)值的認(rèn)定。從這個(gè)意義上講，抵押貸款價(jià)值評(píng)估與當(dāng)前使用的評(píng)估方法存有不同。與市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估相比較，抵押貸款價(jià)值評(píng)估在評(píng)估對(duì)象、適用范圍、評(píng)估過(guò)程、評(píng)估方法種類(lèi)、對(duì)評(píng)估師要求等方面要求基本一致，但在具體評(píng)估方法選擇、參數(shù)選取和評(píng)估結(jié)果處理方面存有不同，更多地表達(dá)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。主要表現(xiàn)在以下幾方面：(1)評(píng)估方法選擇。抵押貸款價(jià)值重點(diǎn)考慮資產(chǎn)本身長(zhǎng)期不變且可持續(xù)發(fā)展的特征和因素，剔除或消除短期市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)價(jià)格的影響，更重視自身未來(lái)收益特性。因此，其方法首選收益法，側(cè)重通過(guò)對(duì)抵押資產(chǎn)未來(lái)收益現(xiàn)金流的計(jì)算得出其對(duì)銀行債權(quán)的保障程度。當(dāng)由于數(shù)據(jù)獲取等原因無(wú)法采

4、用收益法時(shí)，秉持謹(jǐn)慎性原則，可采用成本法評(píng)估。最后可選擇市場(chǎng)法，但由于可比案例較少，往往很少采用該方法。當(dāng)前對(duì)抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型，無(wú)論采用收益法、成本法還是市場(chǎng)法，其本質(zhì)上都是要確定估價(jià)對(duì)象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。(2)評(píng)估參數(shù)選取。即使方法選擇相同，但具體參數(shù)的選取也存有很大不同。方法乃至參數(shù)的選取服務(wù)于評(píng)估目的，服從于價(jià)值類(lèi)型的選擇。如對(duì)收益法，抵押價(jià)值評(píng)估重點(diǎn)考慮自身收益特性，受市場(chǎng)或同類(lèi)型物業(yè)影響相對(duì)較小，其衡量不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)穩(wěn)定收益時(shí)，主要考慮當(dāng)前承租人的專(zhuān)業(yè)水平和經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)物理特性、目前用途和當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格水平等。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估則側(cè)重于考慮市場(chǎng)上同類(lèi)型物業(yè)或不動(dòng)產(chǎn)的行業(yè)收益特征。即抵

5、押貸款價(jià)值評(píng)估參數(shù)選取以穩(wěn)定性和可持續(xù)性為原則，以自身價(jià)值變化規(guī)律為主要依據(jù)，參考市場(chǎng)數(shù)據(jù)，剔除市場(chǎng)波動(dòng)因素和資產(chǎn)本身暫時(shí)性因素影響；市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估參數(shù)選擇則來(lái)源于市場(chǎng)，代表正常的市場(chǎng)水平。抵押貸款價(jià)值評(píng)估中，影響資產(chǎn)本身價(jià)值的長(zhǎng)期持續(xù)性因素，如不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量等須重點(diǎn)考慮，對(duì)未來(lái)收益的計(jì)算須建立在對(duì)過(guò)去或目前長(zhǎng)期市場(chǎng)變化趨勢(shì)分析的基礎(chǔ)上，任何可能增加未來(lái)收益的不確定因素都不應(yīng)考慮。對(duì)抵押資產(chǎn)未來(lái)市場(chǎng)的可出售性應(yīng)重點(diǎn)分析，而且只有在有充足或明顯證據(jù)說(shuō)明資產(chǎn)當(dāng)前用途可改變時(shí)，方可在用途改變后的前提下進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，而非如當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估遵守最高最正確使用原則。(3)評(píng)估結(jié)果處理。抵押貸款

6、價(jià)值評(píng)估對(duì)評(píng)估結(jié)果的處理更表達(dá)出保守或謹(jǐn)慎性原則。對(duì)采用市場(chǎng)法或成本法評(píng)估出的價(jià)值，在必要的時(shí)候須采用合適的折扣率進(jìn)行調(diào)整。比如德國(guó)通過(guò)立法規(guī)定，對(duì)采用市場(chǎng)法評(píng)估出的原始抵押評(píng)估價(jià)值或采用成本法評(píng)估出的原始建筑物價(jià)值，都應(yīng)采用至少10的安全比例（safety margin）進(jìn)行折減。而且在成本法中所有的評(píng)估結(jié)果都要顯示出原始單位造價(jià)、折減的安全比例和由于使用年限進(jìn)行的價(jià)值調(diào)整等信息。2、清算價(jià)值分析。清算價(jià)值，指“資產(chǎn)處于清算、迫售或快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下所具有的價(jià)值”，主要包括強(qiáng)制清算價(jià)格和有序清算價(jià)格，直接衡量了抵押資產(chǎn)的擔(dān)保能力。物權(quán)法第一百七十條規(guī)定“擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債

7、務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外”。商業(yè)銀行設(shè)定抵押權(quán)的一個(gè)主要目的就是在借款人發(fā)生違約時(shí)通過(guò)實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)清算價(jià)值保障自身債權(quán)損失的程度，從這個(gè)意義上講，抵押價(jià)值應(yīng)為清算價(jià)值。而清算價(jià)值評(píng)估方法也是金融資產(chǎn)管理公司或商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)時(shí)用到的主要評(píng)估方法。但清算價(jià)值概念的提出在分析的著入點(diǎn)和評(píng)估方法等方面存在一定的問(wèn)題。首先，清算價(jià)值衡量的是抵押資產(chǎn)的最終擔(dān)保能力，而非資產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。這表達(dá)了傳統(tǒng)意義上設(shè)定抵押的目的，即此時(shí)價(jià)值類(lèi)型較好地表達(dá)了抵押的目的性。但對(duì)貸前的信貸決策和貸中的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)而言，抵押資產(chǎn)也在一定程度上起著信用增

8、強(qiáng)的作用，而這是建立在借款人抵押資產(chǎn)正?？沙掷m(xù)使用基礎(chǔ)之上。此時(shí)，結(jié)合一定風(fēng)險(xiǎn)因素綜合考慮抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)商業(yè)銀行更具有實(shí)際的作用。單純的風(fēng)險(xiǎn)控制不是商業(yè)銀行目的，如何減少風(fēng)險(xiǎn)資本占用，提高銀行收益率是其追求目標(biāo)，即現(xiàn)代商業(yè)銀行應(yīng)基于raroc（risk adjusted return on capital，即風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整后的收益）進(jìn)行信貸決策，其應(yīng)在風(fēng)險(xiǎn)管理和市場(chǎng)拓展之間尋找一平衡點(diǎn)。這種背景下，商業(yè)銀行單純采取清算價(jià)值類(lèi)型則必將制約其資本利用的最大化。其次，清算價(jià)值評(píng)估方法尚不完善。由于抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)與抵押貸款期限的不匹配（mismatch），尤其對(duì)項(xiàng)目貸款，二者之間距離五年甚至更長(zhǎng)，而

9、且清算價(jià)值評(píng)估只是在清算的假設(shè)前提下，對(duì)資產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的一種預(yù)測(cè)。由于資產(chǎn)物理狀況、市場(chǎng)條件、處置時(shí)間、處置方式、處置費(fèi)用、優(yōu)先受償債權(quán)、職工安置費(fèi)和或有負(fù)債等因素的不確定性，直接評(píng)估清算價(jià)值較為困難。目前，清算價(jià)值評(píng)估常用的方法是對(duì)評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值乘以一折扣系數(shù)。劉桂良招平提出了即期價(jià)值修正法和到期價(jià)值估算法，但對(duì)第一種方法中的清算損耗率、清算可能性及三種損耗的確定和第二種方法中的“以強(qiáng)制變現(xiàn)為目的的變賣(mài)條件和權(quán)利狀況進(jìn)行分析，找出與公平市場(chǎng)交易條件的差異，并進(jìn)行量化”等，在實(shí)踐中準(zhǔn)確測(cè)定具有相當(dāng)難度，其核心思路仍是首先確定一較為公認(rèn)的價(jià)值，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，這與當(dāng)前商業(yè)銀行的實(shí)際做法在

10、方法論上是一致的。因此，清算價(jià)值本質(zhì)上表達(dá)的仍應(yīng)是市場(chǎng)價(jià)值屬性或經(jīng)調(diào)整后的市場(chǎng)價(jià)值屬性。二、商業(yè)銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型選擇價(jià)值類(lèi)型的選擇應(yīng)服務(wù)于評(píng)估目的，表達(dá)資產(chǎn)本身的使用屬性。價(jià)值類(lèi)型確定后，則決定著評(píng)估方法的選取、評(píng)估參數(shù)的確定和評(píng)估過(guò)程。商業(yè)銀行內(nèi)部抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，主要是盡可能準(zhǔn)確表達(dá)抵押資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用，以最大化利用自有資本，保障自身債權(quán)的安全，如圖示。商業(yè)銀行應(yīng)以保守和謹(jǐn)慎性的原則，確定抵押資產(chǎn)的擔(dān)保能力，并對(duì)整個(gè)貸款階段的抵押資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。抵押價(jià)值類(lèi)型的選擇應(yīng)注意與評(píng)估目的的適應(yīng)性、與評(píng)估理論的對(duì)應(yīng)性及評(píng)估人員和評(píng)估數(shù)據(jù)的支撐性。圖1： 抵押價(jià)值評(píng)估目的示意圖抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)

11、降低確保銀行債權(quán)安全押品風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用體現(xiàn)押品擔(dān)保能力得到保障評(píng)估價(jià)值公允合理折扣率選擇合理減少市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)減少信用風(fēng)險(xiǎn)節(jié)省資本占用（包括EL&UL)1、 三種價(jià)值類(lèi)型的比較。 前文對(duì)抵押價(jià)值評(píng)估的清算價(jià)值、抵押貸款價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型進(jìn)行了闡述，如表示。表1：抵押資產(chǎn)價(jià)值類(lèi)型評(píng)估比較項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估抵押貸款價(jià)值評(píng)估清算價(jià)值評(píng)估評(píng)估時(shí)點(diǎn)貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前貸款發(fā)放前評(píng)估頻率周期評(píng)估或盯市特殊事項(xiàng)下重評(píng)特殊事項(xiàng)下重評(píng)評(píng)估主體評(píng)估機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行商業(yè)銀行評(píng)估機(jī)構(gòu)或商業(yè)銀行評(píng)估資產(chǎn)狀況評(píng)估時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)狀況評(píng)估時(shí)點(diǎn)至貸款結(jié)束期間資產(chǎn)狀況清算時(shí)點(diǎn)資產(chǎn)狀況評(píng)估方法以市場(chǎng)法作為基礎(chǔ)，收益法、成本法等以收益法作為主

12、要方法，成本法次之、市場(chǎng)法最后。清算方法參數(shù)選取以市場(chǎng)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)以資產(chǎn)自身價(jià)值影響因素為基礎(chǔ)以市場(chǎng)數(shù)據(jù)和抵貸資產(chǎn)處置數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)評(píng)估結(jié)果抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值抵押資產(chǎn)內(nèi)在價(jià)值抵押資產(chǎn)擔(dān)保能力屬性一種資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型一種風(fēng)險(xiǎn)管理工具一種資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型擔(dān)保能力市場(chǎng)價(jià)值乘以（1-折扣率）抵押貸款價(jià)值乘以（1-折扣率）清算價(jià)值對(duì)估價(jià)人員要求較高高較高目前使用程度較普遍部分地區(qū)（歐洲）較少?gòu)纳媳砜煽闯?，從抵押的目的考慮，清算價(jià)值是最為直接、最為保守也最符合要求的一種價(jià)值類(lèi)型，其直接衡量抵押資產(chǎn)的擔(dān)保能力。但該方法最大的問(wèn)題是可操作性較差，尤其對(duì)期限較長(zhǎng)的貸款而言。因?yàn)榍逅銉r(jià)值應(yīng)評(píng)定借款人違約狀況下處置資產(chǎn)可實(shí)

13、現(xiàn)的變現(xiàn)價(jià)值，但鑒于未來(lái)不確定性因素太多，直接評(píng)定較為困難，應(yīng)通過(guò)求取清算時(shí)點(diǎn)的抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，再結(jié)合同類(lèi)型貸款的歷史違約數(shù)據(jù)進(jìn)行折扣求取。此處折扣率應(yīng)為具體同類(lèi)型債項(xiàng)所可能的最大損失程度。如商業(yè)銀行采用此價(jià)值類(lèi)型，則內(nèi)在蘊(yùn)含了一假設(shè)前提，即所有的貸款都將違約，那么銀行必將提取更多的風(fēng)險(xiǎn)撥備，相應(yīng)債項(xiàng)也將占用更多的經(jīng)濟(jì)資本，從而商業(yè)銀行無(wú)法實(shí)現(xiàn)有限資本的充分利用。而這顯然不符合現(xiàn)實(shí)，任一借款人違約的可能性都是介于0100%之間的。在當(dāng)前商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的環(huán)境下，清算價(jià)值類(lèi)型的選擇顯然不適合商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)控制和業(yè)務(wù)拓展之間尋找一有效的平衡。從對(duì)抵押資產(chǎn)的貸后管理的角度看，抵押貸款價(jià)值類(lèi)型最

14、為合適，其衡量資產(chǎn)一段時(shí)間內(nèi)長(zhǎng)期穩(wěn)定的價(jià)值。這種價(jià)值類(lèi)型剔除了市場(chǎng)因素和短期因素的影響，表達(dá)自身內(nèi)在價(jià)值，從根本上決定著對(duì)商業(yè)銀行債權(quán)的保障力度。但抵押貸款價(jià)值類(lèi)型主要是在歐洲范圍內(nèi)被商業(yè)銀行作為一種風(fēng)險(xiǎn)控制工具采用，其重點(diǎn)關(guān)注抵押資產(chǎn)本身價(jià)值影響因素，主要通過(guò)對(duì)資產(chǎn)未來(lái)的收益現(xiàn)金流計(jì)算得到，而非作為一種資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類(lèi)型。而且這種方法在國(guó)內(nèi)實(shí)施最大的困難是缺乏相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)和風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)的積累。市場(chǎng)價(jià)值是目前國(guó)際上和我國(guó)主要采用的抵押價(jià)值類(lèi)型。其對(duì)擔(dān)保能力的確定，同抵押貸款價(jià)值類(lèi)型一致，需要綜合相應(yīng)折扣率確定。如新巴塞爾資本協(xié)議中規(guī)定對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)原則上只適合給予100的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，但對(duì)不超過(guò)抵押房產(chǎn)市

15、場(chǎng)價(jià)值的50或不超過(guò)抵押貸款價(jià)值60的部分，有可能獲得50的優(yōu)惠風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重。從此規(guī)定中看出，無(wú)論是市場(chǎng)價(jià)值還是抵押貸款價(jià)值，它們僅僅是確定擔(dān)保能力或計(jì)算經(jīng)濟(jì)資本的一個(gè)基礎(chǔ)或依據(jù)而已。2、抵押價(jià)值類(lèi)型選擇。綜上所述，個(gè)人認(rèn)為商業(yè)銀行抵押價(jià)值應(yīng)選擇市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型。從服務(wù)評(píng)估目的角度考慮，通過(guò)評(píng)估時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)價(jià)值與折扣率的綜合考慮，可得出抵押資產(chǎn)在貸款期間的平均損失程度，從而可以進(jìn)行科學(xué)合理的貸款定價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)管理。從方法論的角度看，抵押貸款價(jià)值、清算價(jià)值的確定與此基本一致。市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估是當(dāng)前最為成熟、方法體系完善、技術(shù)操作規(guī)范最為完整，也為廣大評(píng)估人員所最熟悉的一種理論。而且采用該方法，有較為充足的市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)

16、源，也便于商業(yè)銀行進(jìn)行實(shí)時(shí)價(jià)值監(jiān)控，建立抵押資產(chǎn)的盯市價(jià)值調(diào)整模型，有利于及時(shí)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理措施的調(diào)整。最為重要的是，抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型確定，為評(píng)估人員提供了一種公認(rèn)的計(jì)算基準(zhǔn)，為商業(yè)銀行提供了一種積累、搜集和整理抵押資產(chǎn)處置或回收數(shù)據(jù)的依據(jù)。當(dāng)前商業(yè)銀行確定抵押資產(chǎn)擔(dān)保能力時(shí)，其對(duì)抵押折扣率的確定是建立在抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值基礎(chǔ)之上，而且其內(nèi)部評(píng)級(jí)體系的建設(shè)也是以資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值為支撐。但需要指出，目前商業(yè)銀行往往根據(jù)該行某一大類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)型，如房地產(chǎn)或建設(shè)用地使用權(quán)的歷史違約回收率、借款人違約概率（PD）和風(fēng)險(xiǎn)暴露（EAD）等綜合考慮得出平均損失情況，從而設(shè)定一最高折扣率，以保障未來(lái)債權(quán)的安全。

17、國(guó)內(nèi)大的商業(yè)銀行已啟動(dòng)內(nèi)部評(píng)級(jí)法體系建設(shè)，其中債項(xiàng)評(píng)級(jí)體系的構(gòu)建，將能滿(mǎn)足具體某一筆債項(xiàng)中的抵押資產(chǎn)的擔(dān)保能力的確定。商業(yè)銀行全面風(fēng)險(xiǎn)體系構(gòu)建完畢后，業(yè)界如再拘泥于抵押價(jià)值類(lèi)型的討論，于商業(yè)銀行而言就不存在太大的實(shí)際意義了。三、抵押風(fēng)險(xiǎn)管理工作建議抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值屬性確定后，商業(yè)銀行內(nèi)部?jī)r(jià)值評(píng)估人員應(yīng)擱置爭(zhēng)論，就建立在市場(chǎng)價(jià)值屬性基礎(chǔ)上的抵押價(jià)值評(píng)估和抵押擔(dān)保能力確定開(kāi)展相關(guān)研究。1、確定細(xì)化抵押折扣率。由于商業(yè)銀行債項(xiàng)評(píng)級(jí)體系須至少積累7年，即一個(gè)經(jīng)濟(jì)周期左右的數(shù)據(jù)方能應(yīng)用，所以商業(yè)銀行當(dāng)前擔(dān)保能力的確定原則需繼續(xù)采用。不過(guò)商業(yè)銀行最高折扣率的確定基本局限于大類(lèi)，如房地產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、收費(fèi)權(quán)

18、等，而且設(shè)定的比例往往沒(méi)有根據(jù)經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)情況進(jìn)行及時(shí)調(diào)整，折扣率確定的科學(xué)性、合理性及抵押風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際控制水平都有待提高。商業(yè)銀行應(yīng)細(xì)化抵押資產(chǎn)管理，根據(jù)具體債項(xiàng)的特點(diǎn)，如借款人信用等級(jí)、貸款種類(lèi)、期限、貸款條件和經(jīng)濟(jì)周期階段、行業(yè)生命周期階段以及抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)規(guī)律等，從小類(lèi)抵押資產(chǎn)的角度確定細(xì)化的抵押折扣率。比如，當(dāng)前房地產(chǎn)折扣率最高一般為30%，可進(jìn)一步細(xì)分到居住類(lèi)房地產(chǎn)、商業(yè)用房、工業(yè)用房等，并應(yīng)定期調(diào)整，至少每?jī)赡暾{(diào)整一次。2、制定商業(yè)銀行內(nèi)部抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)操作規(guī)范。在商業(yè)銀行折扣率確定原則較為粗略的現(xiàn)狀下，商業(yè)銀行接受了抵押資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值屬性，但不能完全照搬照抄行業(yè)技術(shù)評(píng)估操

19、作規(guī)范，畢竟評(píng)估的出發(fā)點(diǎn)及目的性存有很大的不同。商業(yè)銀行價(jià)值評(píng)估需遵循謹(jǐn)慎和保守的原則，在市場(chǎng)價(jià)值屬性前提下，當(dāng)行業(yè)健康發(fā)展，市場(chǎng)數(shù)據(jù)能表達(dá)資產(chǎn)價(jià)值特性時(shí)，商業(yè)銀行可大部分接受外部中介評(píng)估的結(jié)果，但對(duì)價(jià)值評(píng)估過(guò)程中具體參數(shù)的選取，如機(jī)器設(shè)備價(jià)值評(píng)估中安裝費(fèi)用的計(jì)算等，則應(yīng)持謹(jǐn)慎原則，不予考慮或折價(jià)考慮。當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)通貨膨脹因素，或抵押資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重偏離其價(jià)值時(shí)，如當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)熱的情況下，對(duì)采用市場(chǎng)法評(píng)估出來(lái)的價(jià)值，商業(yè)銀行內(nèi)部應(yīng)嚴(yán)禁使用或謹(jǐn)慎采納，外部中介出具的市場(chǎng)法評(píng)估報(bào)告。商業(yè)銀行應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)值屬性的原則下，制定自己內(nèi)部的抵押資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估技術(shù)操作規(guī)范，如對(duì)房地產(chǎn)類(lèi)，應(yīng)鼓勵(lì)采用成本法進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，輔之以收益法進(jìn)行調(diào)整，