新形勢下國有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展

1、新形勢下國有物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展隨著中國加入世貿(mào)，融入國際市場經(jīng)濟的步伐加快和貫徹落實國 務(wù)院頒布物業(yè)管理條例的不斷深入貫徹落實，國有物業(yè)管理企業(yè) 如何面臨大好發(fā)展機遇，適應(yīng)時代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。 一、目前國有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀目前我國的物業(yè)管理企業(yè)主要隊伍以四支力量構(gòu)成即：（1）、國家部委后勤服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)；（2）、房管部門管理型企業(yè)；（3）、 項目開發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)；（4）、市場動作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。 但絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開發(fā)商或房管部門 投資設(shè)立，類似于開發(fā)商或房管部門的一個售后服務(wù)單位， 不同程度 普遍存在以下問題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機制不順。名義上是獨

2、立核算企業(yè)，可其人、財、 物由上級公司所控制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài), 負(fù)盈不負(fù)虧經(jīng)營者主要對上級負(fù)責(zé)。由于機制僵化，觀念陳舊，經(jīng)營 者積極性不高，員工吃著大鍋飯，市場運作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一 般沒什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家 當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒有， 而僅靠有限的物業(yè)管理服 務(wù)費難以形成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。（三）、員工的整體素質(zhì)不高。由于機制的不順，企業(yè)需要的人才難以引進，員工由母公司安置下來，企業(yè)只能被動接受，人員相對老化。許多員工對物業(yè)管理的概念還停留在修修補補，收收費用

3、上，缺乏一種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營概念，跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。 他們 沒有意識到一個成熟的物業(yè)公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合 治理、綠化養(yǎng)護，而是要與住戶共同營造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生 活氛圍。員工相對素質(zhì)不高，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。綜上所述存在的問題，要徹底改善解決，首先必須改革企業(yè)的產(chǎn)權(quán)制度，通過企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)達到促進 企業(yè)的發(fā)展壯大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法 %通過對企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國家、集體員工利益有機結(jié)合在一起，增強了企業(yè)整體責(zé)任感；，明晰了產(chǎn)權(quán) 關(guān)系并對產(chǎn)權(quán)進行科學(xué)管理；通過股本籌措，解決了企業(yè)經(jīng)費短缺問 題

4、，利于拓展市場；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)督機制，內(nèi)部管理得到規(guī) 范；顯著降低管理成本，增強企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么 樣的思路和方法才能成功，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下方面工作：（一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國有資產(chǎn)大 量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)； 三是改制一定要切實保護 廣大員工的切身利益。改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的改制工作能否順利進行。2、精細原則。為確保改制的可操作性，不能只停在留在理論上，而 是應(yīng)考慮企業(yè)自身的實際情況和相關(guān)的行政及

5、法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過理順法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股 東之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵。4、實效原則。對企業(yè)改制要一個清醒的認(rèn)識，要講究實效，而不應(yīng) 圖虛名，鉆空子，以免后患無窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。'如果沒有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對某物業(yè)的管理權(quán)，這種 改制的企業(yè)存在一定風(fēng)險。因為物業(yè)的管理權(quán)，今年可能是你的，如 管理不好或其他原因，明年可能就不是你的，此時你就是一無所有。這種情況在物業(yè)管理市場競爭日趨激烈的今天是存在的。 許多物業(yè)公 司的運轉(zhuǎn)來自于母體的一部分補貼和公建配套設(shè)施收入， 光靠物業(yè)服 務(wù)費是撐不起小區(qū)的正

6、常開支的。這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時能 夠更多地得到上級公司或主管單位的支持，從支持企業(yè)發(fā)展的角度出 發(fā)，置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對改 制企業(yè)購買凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無形中就為企業(yè)的發(fā)展增添了 后勁。如果沒有凈資產(chǎn)可買，改制企業(yè)享受政策將是一句空話。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益，職工難免有這樣那樣的想法， 有的擔(dān)心下崗，有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心理是可以理 解的。在改制的問題上，首先決策層要提高認(rèn)識，高度統(tǒng)一，然后再 扎扎實實做好職工的思想發(fā)動和引導(dǎo)、教育工作。否則思想不統(tǒng) 急于求成，可能會欲速則不達，影響改制的推

7、進。企業(yè)的員工是企業(yè) 的一筆財富，企業(yè)有今天離不開他們的辛勤勞動， 企業(yè)的明天也還需 要他們?nèi)?chuàng)造，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職工增收，而 不是將職工掃地出門，職工的持股是加強自身的主人翁地位， 是以資 產(chǎn)為紐帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運。作為改制企業(yè) 的員工要珍惜崗位，把握自己，樹立憂患意識，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟 形勢，適應(yīng)市場。（四）、實行經(jīng)營者持大股。是各項政策提倡經(jīng)營者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營者的積 極性，使其才能與價值得以充分體現(xiàn)，減少決策的肓目性和失誤；三 是有利于決策的效率和效果，在一些有爭議的問題上，經(jīng)營者可利用 自己持大股的優(yōu)勢，使自己的意志得以實現(xiàn)，

8、避免了議而不決，在等 待觀望中貽誤戰(zhàn)機；四是如果人人持有同等股，容易穿新鞋走老路， 形成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改制成功物管理企業(yè)的情況看， 決策 層與職工的持股比例以6: 4為宜。有人擔(dān)心經(jīng)營者持大股會損害小股東的利益，但隨著市場經(jīng)濟秩 序的不斷規(guī)范，這種情況會越來越少，畢竟有公司法、工會法、會計法、勞動法等諸多法律制約經(jīng)營者的行為，使其不能咨意 妄為，裝錯腰包同樣會受到制裁。同時企業(yè)章程也可以賦予小股東依 法聘請有關(guān)單位對企業(yè)進行審計的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評估準(zhǔn)備工作十 分重要。首先經(jīng)營者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離 的程序、內(nèi)容、條件等等。只

9、有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足 用好政策；其次經(jīng)營者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有 無潛虧的因素，預(yù)提費用是否充足，可買的凈資產(chǎn)是否有水份等等。 這些情況作為經(jīng)營者來說應(yīng)心中有數(shù)，只有這樣才能最大限度地維護 企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大國有物業(yè)管理企業(yè)，通過改制解決了產(chǎn)權(quán)問題，達到放權(quán)激活生產(chǎn)要素的目的，但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯大的第一步。 一個企業(yè)是否 能生存，能否具有活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競爭 力，關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資 本和人力資源的完美結(jié)合。（一）、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機結(jié)合體系'1、打造優(yōu)秀企

10、業(yè)人力資本。*企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團隊， 其特征應(yīng)是：（1）、最上層是善長資本運營，經(jīng)營管理專長精英一一 腦白金；（2）、第二層是既能寫又能說，又有動手能力的復(fù)合型經(jīng)營 管理人才一一腦黃金；（3）、第三層是敬業(yè)愛崗，有一定專業(yè)知識， 具有較強動手能力的專業(yè)骨干一一腦細胞。 企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資 本腦白金、腦黃金、腦細胞，才能形成一個完整、有效、功能健全， 上下貫通的企業(yè)團隊，才能發(fā)揮第一層腦白金方向盤作用； 第二層腦 黃金發(fā)動機作用，第三層腦細胞潤滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本的基礎(chǔ)上，要使企業(yè)資本資源與人力資

11、本的有機完美結(jié)合，還必須打造一個科學(xué)操作實施體系即：第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與 人力資本的有機結(jié)合體系，第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力 資本的有機結(jié)合體系；第三層次鑄造企業(yè)團隊人力資本與資源的有機 結(jié)合體系。通過形成的三個層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。（二）、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機結(jié)合。人力資本是企業(yè)競爭發(fā)展的第一要素。 人才，以及他們的頭腦中所有 思想和他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu) 與優(yōu)秀人力資本有機結(jié)合，筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征：，1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度。現(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求 的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)

12、導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)）、企業(yè)法律制度、企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會計制度等） 以及處理這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī) 范，行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱。2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個成功的企業(yè)和管理者必須具備三個 基本特征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。 主要體現(xiàn)在以下方面：-（1）、法人治理結(jié)構(gòu)中董事會與經(jīng)營班子是兩個側(cè)重不同的機構(gòu)。一個是資本運營，一個是資源經(jīng)營。董事會是對產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表 機構(gòu)，他側(cè)重的是投資決策，資本運營；追求的是資本的保值增值； 注重的是經(jīng)營的長期行為。經(jīng)營班子是資本經(jīng)營管理，保值增值的執(zhí) 行機構(gòu)。追求的是經(jīng)營利潤的最大

13、化，注重的是企業(yè)經(jīng)營的短期行為。 由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營側(cè)重點不同，董事會成員不宜在經(jīng) 營班子任職；經(jīng)營班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會任職。（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同。董事會人員應(yīng)是善長資本運作，項目決策，資產(chǎn)（含人力資本）管理的帥才， 帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光，綜合分析和決策能力；具有動態(tài)發(fā)展理念 和一定的超前競爭意識；對未來經(jīng)濟的發(fā)展具有預(yù)見和洞察能力及靈 活的應(yīng)變能力。具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。 為此董事 會應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進入。經(jīng)營班子成員應(yīng)是善長市場營銷、 企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。經(jīng)營班子應(yīng)吸收善長經(jīng)營的職業(yè)經(jīng)理 人進入。zA

14、（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機結(jié)合。'在人、財、物、時間、空間諸多因素中，人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。 一個企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才， 更要有優(yōu)秀的實干人力。企業(yè)要 迅速發(fā)展壯大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時，老是抱著 我有錢哪里請不到人的心理，那你一輩子也用不到一個真正的人才。因為真正有抱負(fù)有理念有才干的人，絕不會為了你的一點薪水而唯唯 諾諾的。知識經(jīng)濟時代，領(lǐng)導(dǎo)學(xué)正成為一門全新實用的豐富的管理科 學(xué)。作為腦黃金的部門以上經(jīng)營管理干部應(yīng)是將才一一謀事之才。不管是從機構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個施展才干的空間。在制 度化的流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機構(gòu)

15、和崗位設(shè)置是資本資源 與人力資本有機結(jié)合的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有科學(xué)合理的設(shè)計的組織機 構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機統(tǒng)一，才能給人才一個真正做事載體；才能實現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資 本資源與人力資本得到切實有機結(jié)合領(lǐng)導(dǎo)者能切實做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動部屬的積極性； 二是 可以克服部屬對領(lǐng)導(dǎo)的依賴思想， 激發(fā)其創(chuàng)造精神，提高獨立工作的 能力；三是減少請示報告等工作程序，可以提高工作效益；四是可以 使領(lǐng)導(dǎo)者從事必躬親中解放出來，集中精力抓好大事。在構(gòu)建執(zhí)行力 文化過程中，領(lǐng)導(dǎo)者將上下級關(guān)系視為協(xié)作關(guān)系， 高級管理者視為一 個激勵者，資源調(diào)配者，而不是運作指導(dǎo)者，只有這

16、樣企業(yè)凝聚力將 得到較大提升。（四）、企業(yè)團隊內(nèi)人力資本與人力資源如何有機結(jié)合。人是企業(yè)的主體，是企業(yè)的活力之源。人的價值高于物的價值；共同 價值高于個人價值；社會價值高于利潤價值；這三條原則是世界百年 不衰企業(yè)所遵循價值取向的基本原則。如果只有管理人員拿著一根指 揮棒，而沒實際操作人員，那么企業(yè)這臺機器是永遠也啟動不起來的。 作為一名領(lǐng)導(dǎo)者想建立一個靈活高效的執(zhí)行力組織，必須做到在要求 員工參與管理，提供建議想法時給予他們的聲音以尊重和獎勵，努力營造出一種接受建議氛圍，這樣極有效激發(fā)員工熱情。如新春佳節(jié)公 司的老總通過手機給員工發(fā)來祝福的短信息， 在祝福的末尾署名是你 的朋友或同事。相信任何

17、員工看到祝福短信息末尾署名時， 心情 都會十分激動，一種感激，回報之情油然而生。你的朋友同事短 短的一句話如此真誠感性的方式來表達對部屬的關(guān)懷。 相信企業(yè)中任 何人接到這樣的短信都會覺得備受重視， 愿意全力為公司努力。這種 發(fā)自內(nèi)心的情感是多少錢也買不來的！對第一線員工來說第一是待 遇；第二是發(fā)展的空間，如果兩者不能得其一，那就留不住能干的人 才。光留住人還不行，還要從制度上引導(dǎo)他們參與企業(yè)的經(jīng)營管理； 給各類人員營造一個能充分展示其專長和成長空間，形成一個由各層 次人才組成的團隊，這對企業(yè)的發(fā)展壯大具有舉足輕重的作用。 卓越 的企業(yè)所倡導(dǎo)的團隊精神、團隊文化，其本身就是倡導(dǎo)一種共同價值 高于

18、個人價值的企業(yè)價值觀。企業(yè)的基礎(chǔ)是個人，不了解個人是怎樣 發(fā)揮作用的，也未為他們提供一個發(fā)揮個人能力的空間， 企業(yè)就不能 成為一個有機的生命體，也就不可能形成企業(yè)活力。在企業(yè)改制中注 重把員工個人生涯計劃與企業(yè)成長有機結(jié)合起來，使“腦白金”、“腦 黃金”、“腦細腦”三個層次在結(jié)構(gòu)上保持協(xié)調(diào)和均衡，從而使企業(yè)團 隊內(nèi)人力資本與人力資源能完美有機結(jié)合， 達成共同的價值觀，形成 企業(yè)中多數(shù)成員共同擁有的企業(yè)行為方式， 成為長期存在的重要目標(biāo) 和切身利益，這才是企業(yè)發(fā)展壯大的根本。綜上所述，筆者認(rèn)為國有物業(yè)管理企業(yè)要適應(yīng)新形勢需要， 就必須通 過改制完善法人治理結(jié)構(gòu)，建立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人制度，組織強

19、有 力的管理團隊；適應(yīng)物業(yè)管理市場的快速變化，同時還要注重主業(yè)突 出，強調(diào)“專、精、特、新、優(yōu)”；在制度上、管理上、服務(wù)上尋求 創(chuàng)新；加強營銷能力，培養(yǎng)高素質(zhì)員工，確定戰(zhàn)略規(guī)劃，明確企業(yè)發(fā) 展的重點和方向，企業(yè)才能逐步走向發(fā)展壯大。隨著中國加入世貿(mào)，融入國際市場經(jīng)濟的步伐加快和貫徹落實國務(wù)院 頒布物業(yè)管理條例的不斷深入貫徹落實，國有物業(yè)管理企業(yè)如何 面臨大好發(fā)展機遇，適應(yīng)時代的挑戰(zhàn)，走向發(fā)展壯大。一、目前國有物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)狀八，目前我國的物業(yè)管理企業(yè)主要隊伍以四支力量構(gòu)成即：（1）、國家部委后勤服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)；（2）、房管部門管理型企業(yè)；（3）、項目 開發(fā)后續(xù)型物業(yè)管理企業(yè)；（4）、市場動

20、作服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)。但 絕大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)的發(fā)展由開發(fā)商或房管部門投 資設(shè)立，類似于開發(fā)商或房管部門的一個售后服務(wù)單位， 不同程度普 遍存在以下問題：（一）、產(chǎn)權(quán)不清，機制不順。名義上是獨立核算企業(yè)，可其人、財、 物由上級公司所控制，物業(yè)管理企業(yè)抱著“大樹底下好乘涼”的心態(tài)， 負(fù)盈不負(fù)虧經(jīng)營者主要對上級負(fù)責(zé)。由于機制僵化，觀念陳舊，經(jīng)營 者積極性不高，員工吃著大鍋飯，市場運作程度較低。（二）、資產(chǎn)不多，增值潛力不大。物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一 般沒什么資產(chǎn)，“幾張桌子幾條槍”便構(gòu)成了一些物管企業(yè)的全部家 當(dāng)。由于可供變現(xiàn)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不多或沒有， 而僅靠有限的物業(yè)管理服 務(wù)費難以

21、形成積累，因此企業(yè)增值潛力不大。（三）、員工的整體素質(zhì)不高。由于機制的不順，企業(yè)需要的人才難 以引進，員工由母公司安置下來，企業(yè)只能被動接受，人員相對老化。 許多員工對物業(yè)管理的概念還停留在修修補補， 收收費用上，缺乏一 種成熟的物業(yè)管理經(jīng)營概念，跟不上日益發(fā)展的物業(yè)管理需要。 他們 沒有意識到一個成熟的物業(yè)公司，它的職責(zé)不僅僅是保潔、治安綜合 治理、綠化養(yǎng)護，而是要與住戶共同營造完善、溫馨、文明的現(xiàn)代生 活氛圍。員工相對素質(zhì)不高，制約了企業(yè)的進一步發(fā)展。綜上所述存在的問題，要徹底改善解決，筆者認(rèn)為首先必須改革企業(yè) 的產(chǎn)權(quán)制度，通過企業(yè)改制，引入現(xiàn)代企業(yè)制度和法人治理結(jié)構(gòu)達到 促進企業(yè)的發(fā)展壯

22、大。二、如何確立企業(yè)改制的思路和方法通過對企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度的改革，理順了各種復(fù)雜關(guān)系，使國家、集體員 工利益有機結(jié)合在一起，增強了企業(yè)整體責(zé)任感；，明晰了產(chǎn)權(quán)關(guān)系 并對產(chǎn)權(quán)進行科學(xué)管理；通過股本籌措，解決了企業(yè)經(jīng)費短缺問題， 利于拓展市場；健全了企業(yè)的管理、監(jiān)督機制，內(nèi)部管理得到規(guī)范； 顯著降低管理成本，增強企業(yè)的效益。那么企業(yè)改制應(yīng)遵循什么樣的 思路和方法才能成功，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下方面工作：（一）、明確改制原則。在政府相關(guān)政策允許的條件下，尋求創(chuàng)新。改制過程中至少應(yīng)掌握好三條底線即：一是改制中不能使國有資產(chǎn)大 量流失；二是不能借改制之名逃銀行債務(wù)； 三是改制一定要切實保護 廣大員工的切身利益。

23、改制方案中應(yīng)體現(xiàn)以下原則：1、系統(tǒng)規(guī)劃原則。能不能全面系統(tǒng)地提出改制方案直接關(guān)系到物業(yè) 管理企業(yè)的改制工作能否順利進行。2、精細原則。為確保改制的可操作性，不能只停在留在理論上，而 是應(yīng)考慮企業(yè)自身的實際情況和相關(guān)的行政及法規(guī)環(huán)境。3、理順關(guān)系原則。主要是通過理順法律關(guān)系、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)及各關(guān)鍵股 東之間的關(guān)系。產(chǎn)權(quán)關(guān)系清晰是確保改制成功的關(guān)鍵。4、實效原則。對企業(yè)改制要一個清醒的認(rèn)識，要講究實效，而不應(yīng) 圖虛名，鉆空子，以免后患無窮，給企業(yè)留下難愈的隱患。（二）、具備一定的物質(zhì)基礎(chǔ)。如果沒有一定的資產(chǎn)存量，擁有的只是對某物業(yè)的管理權(quán)，這種改制 的企業(yè)存在一定風(fēng)險。因為物業(yè)的管理權(quán)，今年可能是你的，

24、如管理 不好或其他原因，明年可能就不是你的，此時你就是一無所有。這種 情況在物業(yè)管理市場競爭日趨激烈的今天是存在的。許多物業(yè)公司的運轉(zhuǎn)來自于母體的一部分補貼和公建配套設(shè)施收入，光靠物業(yè)服務(wù)費是撐不起小區(qū)的正常開支的。這就需要物業(yè)管理企業(yè)在改制時能夠更 多地得到上級公司或主管單位的支持，從支持企業(yè)發(fā)展的角度出發(fā)， 置換一定的資產(chǎn)給企業(yè)。另外，按照改制政策的有關(guān)規(guī)定，對改制企 業(yè)購買凈資產(chǎn)給予優(yōu)惠政策，這樣無形中就為企業(yè)的發(fā)展增添了后 勁。如果沒有凈資產(chǎn)可買，改制企業(yè)享受政策將是一句空話。（三）、必須統(tǒng)一職工改制的思想認(rèn)識。企業(yè)改制牽涉到職工的切身利益， 職工難免有這樣那樣的想法，有的 擔(dān)心下崗，

25、有的擔(dān)心票子，還有的怕丟帽子，求穩(wěn)心理是可以理解的。 在改制的問題上，首先決策層要提高認(rèn)識，高度統(tǒng)一，然后再扎扎實 實做好職工的思想發(fā)動和引導(dǎo)、教育工作。否則思想不統(tǒng)一，急于求 成，可能會欲速則不達，影響改制的推進。企業(yè)的員工是企業(yè)的一筆 財富，企業(yè)有今天離不開他們的辛勤勞動， 企業(yè)的明天也還需要他們 去創(chuàng)造，改制的目的是使企業(yè)增效、資產(chǎn)增值，職工增收，而不是將 職工掃地出門，職工的持股是加強自身的主人翁地位， 是以資產(chǎn)為紐 帶，更緊密地把職工拴在一起，與企業(yè)共命運。作為改制企業(yè)的員工 要珍惜崗位，把握自己，樹立憂患意識，轉(zhuǎn)變陳舊觀念，緊跟形勢， 適應(yīng)市場。（四）、實行經(jīng)營者持大股。一是各項政

26、策提倡經(jīng)營者持大股；二是這樣做也能保證經(jīng)營者的積極 性，使其才能與價值得以充分體現(xiàn)，減少決策的肓目性和失誤；三是 有利于決策的效率和效果，在一些有爭議的問題上，經(jīng)營者可利用自 己持大股的優(yōu)勢，使自己的意志得以實現(xiàn)，避免了議而不決，在等待 觀望中貽誤戰(zhàn)機；四是如果人人持有同等股，容易穿新鞋走老路，形 成新的大鍋飯。根據(jù)目前一些改制成功物管理企業(yè)的情況看， 決策層 與職工的持股比例以6: 4為宜。有人擔(dān)心經(jīng)營者持大股會損害小股東的利益， 但隨著市場經(jīng)濟秩序的 不斷規(guī)范，這種情況會越來越少，畢竟有公司法、工會法、會 計法、勞動法等諸多法律制約經(jīng)營者的行為，使其不能咨意妄為， 裝錯腰包同樣會受到制裁。

27、同時企業(yè)章程也可以賦予小股東依法聘請 有關(guān)單位對企業(yè)進行審計的權(quán)力。（五）、做好資產(chǎn)評估準(zhǔn)備工作。清產(chǎn)核資做好資產(chǎn)評估準(zhǔn)備工作十 分重要。首先經(jīng)營者要熟悉，掌握改制的有關(guān)優(yōu)惠政策，如資產(chǎn)剝離 的程序、內(nèi)容、條件等等。只有熟悉掌握了改制政策，才有可能用足 用好政策；其次經(jīng)營者要了解企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債權(quán)、債務(wù)的情況，有 無潛虧的因素，預(yù)提費用是否充足，可買的凈資產(chǎn)是否有水份等等。這些情況作為經(jīng)營者來說應(yīng)心中有數(shù)，只有這樣才能最大限度地維護 企業(yè)的利益。三、改制企業(yè)如何走向發(fā)展壯大國有物業(yè)管理企業(yè)，通過改制解決了產(chǎn)權(quán)問題，達到放權(quán)激活生產(chǎn)要 素的目的，但這只是企業(yè)走向發(fā)展壯大的第一步。 一個企業(yè)是否能

28、生 存，能否具有活力，能否具有可持續(xù)發(fā)展力，能否具有核心競爭力， 關(guān)鍵決于企業(yè)現(xiàn)代化制度建立和企業(yè)資本資源能否同優(yōu)秀人力資本 和人力資源的完美結(jié)合。（一）、如何建立企業(yè)資本與人力資本有機結(jié)合體系 8"1、打造優(yōu)秀企業(yè)人力資本。企業(yè)優(yōu)秀人力資本是指金字塔型、多層次，復(fù)合性、高效能的團隊， 其特征應(yīng)是：（1）、最上層是善長資本運營，經(jīng)營管理專長精英一一 腦白金；（2）、第二層是既能寫又能說，又有動手能力的復(fù)合型經(jīng)營 管理人才一一腦黃金；（3）、第三層是敬業(yè)愛崗，有一定專業(yè)知識， 具有較強動手能力的專業(yè)骨干一一腦細胞。 企業(yè)內(nèi)只有具備了人力資 本腦白金、腦黃金、腦細胞，才能形成一個完整、有

29、效、功能健全， 上下貫通的企業(yè)團隊，才能發(fā)揮第一層腦白金方向盤作用； 第二層腦 黃金發(fā)動機作用，第三層腦細胞潤滑劑的作用。2、打造企業(yè)資本資源與人力資本有機結(jié)合體系。在打造優(yōu)秀企業(yè)人 力資本的基礎(chǔ)上，要使企業(yè)資本資源與人力資本的有機完美結(jié)合，還必須打造一個科學(xué)操作實施體系即：第一層次科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與 人力資本的有機結(jié)合體系，第二層次高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本的有機結(jié)合體系；第三層次鑄造企業(yè)團隊人力資本與資源的有機 結(jié)合體系。通過形成的三個層次體系，使企業(yè)整體素質(zhì)得于提高。（二）、科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu)與優(yōu)秀人力資本如何有機結(jié)合。人力資本是企業(yè)競爭發(fā)展的第一要素。 人才，以及他們的頭腦中所

30、有 思想和他們工作能力是企業(yè)最寶貴的資產(chǎn)。 要使科學(xué)的法人治理結(jié)構(gòu) 與優(yōu)秀人力資本有機結(jié)合，筆者認(rèn)為必須具備以下基本特征：1、引入現(xiàn)代企業(yè)制度?，F(xiàn)代企業(yè)制度包括：適應(yīng)市場經(jīng)濟體制要求 的企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度，企業(yè)組織制度，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)制度（法人治理結(jié)構(gòu)） 、 企業(yè)法律制度、企業(yè)管理制度（用人制度、分配制度、會計制度等） 以及處理這一系列制度和在這種制度下企業(yè)與各方面關(guān)系的行為規(guī) 范，行為方式、行為準(zhǔn)則的統(tǒng)稱。2、引入科學(xué)法人治理結(jié)構(gòu)。一個成功的企業(yè)和管理者必須具備三個 基本特征，即明確的業(yè)務(wù)核心，卓越的執(zhí)行能力和優(yōu)秀的領(lǐng)導(dǎo)能力。主要體現(xiàn)在以下方面：/（1）、法人治理結(jié)構(gòu)中董事會與經(jīng)營班子是兩個側(cè)重不同的機

31、構(gòu)。-個是資本運營，一個是資源經(jīng)營。董事會是對產(chǎn)權(quán)所有和控制的代表 機構(gòu)，他側(cè)重的是投資決策，資本運營；追求的是資本的保值增值； 注重的是經(jīng)營的長期行為。經(jīng)營班子是資本經(jīng)營管理，保值增值的執(zhí) 行機構(gòu)。追求的是經(jīng)營利潤的最大化，注重的是企業(yè)經(jīng)營的短期行為。 由于法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次經(jīng)營側(cè)重點不同，董事會成員不宜在經(jīng) 營班子任職；經(jīng)營班子除總經(jīng)理外，也不易在董事會任職。董事會（2）、法人治理結(jié)構(gòu)中不同層次人員要求具備條件側(cè)重不同 人員應(yīng)是善長資本運作，項目決策，資產(chǎn)（含人力資本）管理的帥才， 帥才應(yīng)該是具有戰(zhàn)略眼光，綜合分析和決策能力；具有動態(tài)發(fā)展理念 和一定的超前競爭意識；對未來經(jīng)濟的發(fā)展具有

32、預(yù)見和洞察能力及靈 活的應(yīng)變能力。具有領(lǐng)袖天賦的帥才是公司的重要的資源。 為此董事 會應(yīng)吸收企業(yè)法人，專業(yè)人士進入。經(jīng)營班子成員應(yīng)是善長市場營銷、 企業(yè)管理、內(nèi)外部溝通的將才。經(jīng)營班子應(yīng)吸收善長經(jīng)營的職業(yè)經(jīng)理 人進入。（三）、高效能低成本的組織架構(gòu)與人力資本如何有機結(jié)合。在人、財、物、時間、空間諸多因素中，人才是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵因素。一個企業(yè)不但要有杰出的領(lǐng)導(dǎo)人才， 更要有優(yōu)秀的實干人力。企業(yè)要 迅速發(fā)展壯大，關(guān)鍵就在領(lǐng)導(dǎo)人用人觀念上。你在用人時，老是抱著 我有錢哪里請不到人的心理，那你一輩子也用不到一個真正的人才。因為真正有抱負(fù)有理念有才干的人，絕不會為了你的一點薪水而唯唯 諾諾的。知識經(jīng)濟時

33、代，領(lǐng)導(dǎo)學(xué)正成為一門全新實用的豐富的管理科 學(xué)。作為腦黃金的部門以上經(jīng)營管理干部應(yīng)是將才一一謀事之才。不管是從機構(gòu)設(shè)置還是職位設(shè)置都要給他們一個施展才干的空間。在制度化的流程體系下，放手讓他們?nèi)プ鍪?。機構(gòu)和崗位設(shè)置是資本資源 與人力資本有機結(jié)合的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。只有科學(xué)合理的設(shè)計的組織機 構(gòu)和職務(wù)，合理的集權(quán)、授權(quán)、分權(quán)，實現(xiàn)責(zé)、權(quán)、利的有機統(tǒng)一， 才能給人才一個真正做事載體；才能實現(xiàn)真正意義上放權(quán)用人，使資 本資源與人力資本得到切實有機結(jié)合。領(lǐng)導(dǎo)者能切實做到放權(quán)用人，一是可以充分調(diào)動部屬的積極性； 二是可以克服部屬對領(lǐng)導(dǎo)的依賴思想，激發(fā)其創(chuàng)造精神，提高獨立工作的 能力；三是減少請示報告等工作程序，可以提高工作效益；四是可以