如何測算商業(yè)項(xiàng)目主力店超市、百貨的租金定價(jià)

1、如何測算商業(yè)工程主力店超市、百貨的租金定價(jià)本文主要思路回憶：本文以佛山新福港為例，從佛山租金現(xiàn)狀調(diào)研及未來預(yù)測、本工程租金定價(jià)測算模式、工程首年租金總表三大方面，對(duì)工程進(jìn)行系統(tǒng)的租金定價(jià)專項(xiàng)指導(dǎo)。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來說，這是非常詳細(xì)且實(shí)操性極強(qiáng)的一個(gè)案例詳解。因方案非常全面，內(nèi)容較多，我們分兩期連續(xù)推送。昨日我們推送了手把手教你做商業(yè)工程租金測算上，今日下集內(nèi)容包括：主力店租金本錢測算超市、百貨，以及首年租金測算。溫馨提示：圖片太大，可點(diǎn)擊圖片查看清晰大圖：本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：基準(zhǔn)工程租金×工程總分/90本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：45×工程加權(quán)總值/10本工程超市預(yù)

2、計(jì)租金值為：43×90%+加權(quán)值2×10%本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：45元/平方米/月×86/90=43元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：45元/平方米/月×10/10=45元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：40元/平方米/月×90/90=40元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：40元/平方米/月×10/10=40元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金值為：40元/平方米/月×90%+40元/平方米/月×10%=40元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：45元/平方米/月×

3、10/10=45元/平方米/月本工程超市預(yù)計(jì)租金值為：40.83元/平方米/月×90%+52.5元/平方米/月×10%=42元/平方米/月主力店租金本錢測算超市1)根據(jù)我司前期調(diào)研數(shù)據(jù)測算，工程核心商圈約有80,000個(gè)家庭2)根據(jù)前期消費(fèi)者訪談內(nèi)容，各家庭每月用于到超市購物支出約為420元3)新商業(yè)工程平均到達(dá)率為70%4)超市租金本錢占總營業(yè)額約2%5)超市每月租金單價(jià)本錢為：家庭數(shù)×新商業(yè)工程平均到達(dá)率×各家庭每月用于到超市購物支出÷超市規(guī)劃面積×超市租金本錢占營業(yè)額比例即：80000元×70%×420元&#

4、247;10000平方米×2%47元/平方米/月由此方法可得，超市租金承受能力約為47元/平方米/月超市租金建議總結(jié)1)根據(jù)第一階段工程橫比，影院租金介于4046.35元/平方米/月之間;2)根據(jù)第二階段本錢測算，影院在工程首年可承受租金約為47元/平方米/月;3)目前佛山超市開展進(jìn)入穩(wěn)定期，超市拓展需求穩(wěn)定;4)目前本工程意向租戶中，華潤，JUSCO及百佳已在佛山有分店，增加分庖數(shù)目將使物流配送本錢有效降低，其相互競爭將產(chǎn)生一定程度的租金溢價(jià);5)本工程定位中高端，需要超市旗下相應(yīng)的中高端品牌輸出以實(shí)現(xiàn)定位，預(yù)計(jì)此處將成為超市的議價(jià)籌碼;6)本工程預(yù)計(jì)采取百貨與超市分別經(jīng)營模式，由

5、于超市自身盈利能力不如百貨，首年租金溢價(jià)能力相對(duì)有限;7)綜合上述原因，我司建議將超市租金預(yù)期調(diào)整至4550元/平方米/月。本工程百貨預(yù)計(jì)租金加權(quán)值1為：基準(zhǔn)工程租金×工程總分/90本工程百貨預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：基準(zhǔn)工程租金×工程加權(quán)總值/10本工程百貨預(yù)計(jì)租金值為加權(quán)值1×90%+加權(quán)值2×10%本工程百貨預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月本工程百貨預(yù)計(jì)租金加權(quán)值2為：50元/平方米/月×10/10=50元/平方米/月百貨租金建議總結(jié)由于百貨自身經(jīng)營特點(diǎn)，促銷折扣活動(dòng)頻繁，不同區(qū)域店鋪間利潤率相差

6、較大，租金與營業(yè)額并無明確比例關(guān)系，難以進(jìn)行測算;1)百貨業(yè)租金測算將以第一局部橫向比照方式為主要依據(jù);2)佛山百貨業(yè)正步入高速開展期，商家拓展意欲較強(qiáng);3)根據(jù)第一階段工程橫比，百貨預(yù)計(jì)租金為4853元/平方米/月;4)佛山區(qū)內(nèi)目前尚無全國連鎖百貨運(yùn)營，商家拓展意欲雖強(qiáng)，但由于缺乏可比營業(yè)額參照系，租金預(yù)期比擬保守;5)就百貨業(yè)在新興城市的開展趨勢，租金預(yù)算與目標(biāo)工程距核心商圈距離呈正相關(guān)，而本工程距離佛山傳統(tǒng)核心商圈有一定距離;6)綜上所述，我司建議百貨首年租金為4555元/平方米/月35個(gè)主要購物中心3類主力店租金水平及租賃模型本文分析了深圳嘉里中心、上海梅龍鎮(zhèn)廣場等35個(gè)知名購物中心主

7、力店的租金水平與租賃模型，旨在闡述大型商業(yè)物業(yè)尤其是購物中心主力店引進(jìn)、租賃的根本規(guī)律及操作要點(diǎn)，有助于為招商、運(yùn)營人士提供參考。現(xiàn)代購物中心運(yùn)營管理的精髓就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個(gè)經(jīng)營主題和信息平臺(tái)上。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的購物中心，最終會(huì)完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。其中，主力店、次主力店及旗艦品牌商戶是招商工作的龍頭，是招商工作的重中之重，特別是主力店的招商一旦成功，根本就意味著工程招商工作的成功，其他散戶必然群起跟進(jìn)，最終實(shí)現(xiàn)工程的招商圓滿完成；盡早進(jìn)行主力店的招商工作，可以在大范圍經(jīng)營客戶中選擇品牌號(hào)召力強(qiáng)、租金專題閱讀水平高、符合商業(yè)檔次規(guī)劃的商家入駐經(jīng)營，并確

8、定所需經(jīng)營的面積以利其他商家進(jìn)場定位。本文分析了深圳嘉里中心、上海梅龍鎮(zhèn)廣場等35個(gè)知名購物中心主力店的租金水平與租賃模型，此模型旨在闡述大型商業(yè)物業(yè)尤其是購物中心主力店引進(jìn)、租賃過程中的一些根本規(guī)律及操作要點(diǎn)，同時(shí)對(duì)一些根底數(shù)據(jù)進(jìn)行說明，有助于為招商、運(yùn)營人士提供參考。一、各業(yè)態(tài)商戶租金水平及承租面積根本規(guī)律二、大型主力店1、大型超市主力店，帶動(dòng)人氣，會(huì)聚人流2、大型百貨主力店，表達(dá)工程檔次和特色3、大型中式酒樓主力店4、大型娛樂中心、美食廣場、電影院主力店5、大型主力店承租特征總結(jié)百貨公司承租面積最大，承租水平最高，放在商場最正確位置；超市承租面積大，承租水平低，放至地下既可滿足面積需求，

9、又可聚集人流，向上輻射；娛樂、美食、電影院承租能力最低，但能聚集人流，設(shè)置在商場高樓層，既能滿足面積需求，又可將人流引導(dǎo)上來，同時(shí)提升周邊商鋪價(jià)值；大型中式酒樓承租水平低，要求面積大，但可提供消費(fèi)者休憩、餐飲場所，是購物中心必要因素，一般放至最高樓層。_ueditor_page_break_tag_三、特色主力店1、電器城2、大型家居用品專門店3、健身中心4、體育運(yùn)動(dòng)用品專門店5、美容美發(fā)6、特色主力店承租特征總結(jié)四、零售店鋪五、各業(yè)態(tài)租賃條件分析租賃條件細(xì)節(jié)租約期租賃條件細(xì)節(jié)裝修期太古匯、太古廣場等9大工程租金收益與經(jīng)營現(xiàn)狀引言：本文摘自?2021年太古地產(chǎn)年報(bào)?，獨(dú)家披露了香港太古廣場、香

10、港太古城、香港太古坊、北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海大中里、邁阿密Brickell City Centre9大工程的租金收益與經(jīng)營現(xiàn)狀。1香港太古廣場太古廣場一座、二座及三座辦公樓于2021年表現(xiàn)相對(duì)理想，于2021年12月31日的租用率為94%。新租戶包括養(yǎng)和醫(yī)療、中國先鋒金融集團(tuán)、群眾商業(yè)銀行及富國銀行。穆迪、Parkside Chambers、法國興業(yè)銀行、蘇富比、太古集團(tuán)及保利拍賣租用更多樓面。太古廣場購物商場由于中國內(nèi)地旅客消費(fèi)模式改變，以及第四季度受到占中的影響，商場的零售銷售額于2021年下跌6%。除新舊租戶交替的短暫空置期外，商場實(shí)際于年內(nèi)全部租

11、出。Chanel和Prada于第一季度擴(kuò)充店舖;新租戶包括Canali、Goyard、Sandro、The Continental和Kokomi。下列圖列出于2021年12月31日，零售物業(yè)組合按租戶主要業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分(根據(jù)內(nèi)局部類)，占零售樓面面積的百分比。、于2021年12月31日，十大零售物業(yè)租戶(按截至2021年12月31日止12個(gè)月內(nèi)的租金收入計(jì))合共租用集團(tuán)香港零售總樓面面積約28%。2香港太古城太古城中心的三座辦公樓(太古城中心一座、三座及四座)于2021年表現(xiàn)理想，于2021年12月31日的租用率為100%。新租戶包括Marriott International、中銀集團(tuán)人壽保險(xiǎn)

12、、三菱電機(jī)、AT&T及富衛(wèi)人壽保險(xiǎn)?？岛昀碡?cái)效勞、平等時(shí)機(jī)委員會(huì)、EMC電腦系統(tǒng)及PPG Industries均已續(xù)租。太古城中心主要的顧客是在港島東區(qū)居住或工作的人士。毗鄰的香港東隅酒店亦為商場帶來香港以外的游客惠顧。2021年內(nèi)，太古城中心于進(jìn)行一項(xiàng)耗資港幣一億元的優(yōu)化工程以提升商場內(nèi)的環(huán)境，工程完成后引入了超過三十個(gè)新零售品牌，包括ZARA、i.t.、LOG-ON和Francfranc。商場實(shí)際于2021年全部租出，并方案在2021年繼續(xù)將租戶組合多元化。東薈城名店倉實(shí)際于2021年全部租出，年內(nèi)商場零售銷售額上升百分之4.6%。商場位置優(yōu)越，靠近旅游景點(diǎn)和便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)游客

13、及本地顧客均具吸引力，于2021年錄得強(qiáng)勁的購物人流。零售商對(duì)在商場內(nèi)租用更多樓面及開設(shè)新品牌有強(qiáng)勁的需求。3香港太古坊太古坊共有六座辦公樓(包括集團(tuán)持有百分之五十權(quán)益的電訊盈科中心)，于2021年12月32日的租用率為98%。港島東中心是太古坊的地標(biāo)物業(yè)，于2021年12月31日的租用率為98%。盡管科技中心已訂于2021年底開始重建，但在2021年的表現(xiàn)仍然強(qiáng)勁。于2021年12月31日，康和大廈及和域大廈的租用率為100%。香港零售物業(yè)組合于2021年的總租金收入增加3%至27億零500萬港幣，反映續(xù)約租金調(diào)升。2021年集團(tuán)中國內(nèi)地投資物業(yè)的租金總收入增加17%至18億700萬港幣，其

14、中15億500萬港幣來自零售物業(yè)，3億3100萬來自辦公樓物業(yè)。下列圖列出中國內(nèi)地已落成物業(yè)組合應(yīng)占樓面的實(shí)際面積及其預(yù)計(jì)增長。4北京三里屯太古里三里屯太古里為集團(tuán)在中國內(nèi)地的首個(gè)零售物業(yè)開展工程。南區(qū)會(huì)聚現(xiàn)代時(shí)裝及休閑品牌，租戶包括全球最大的阿迪達(dá)斯店，中國內(nèi)地首間Apple Store零售店設(shè)有一千五百九十七個(gè)座位的美嘉歡樂影城、葉一堂書店及星巴克旗艦店。2021年三里屯太古里的總租金收入錄得理想增長。于2021年十二月三十一日，整體租用率為95%，銷售額增長19%，對(duì)三里屯太古里零售樓面的需求堅(jiān)穩(wěn)，對(duì)租用率及租金帶來正面影響。5廣州太古匯太古匯是集團(tuán)在中國內(nèi)地最大的投資物業(yè)。該工程包括一

15、個(gè)購物商場、兩座甲級(jí)辦公樓、一座由第三方擁有的文化中心及一間附有酒店式住宅單位的文華東方酒店。于2021年12月31日，太古匯商場的租用率為99%，2021年的零售銷售額上升11%。新租戶包括三十九個(gè)新品牌，其中二十一個(gè)首次在廣州開設(shè)店鋪。于2021年12月31日，太古匯辦公樓的租用率為100%。6北京頤堤港頤堤港與2021年12月開通的北京地鐵14號(hào)線相連。于2021年12月31日，頤堤港購物商場的租用率為95%，其中93%的店鋪已開業(yè)。零售銷售額于2021年增加66%。商場租戶包括H&M、Massimo Dutti、GAP、葉一堂書店、無印良品、一間BHG超級(jí)市場及一間設(shè)有七間放映

16、廳、一千個(gè)座位的CGV星聚匯影院。于2021年12月31日，頤堤港一座已100%租出。盡管競爭日益劇烈，北京東隅仍繼續(xù)構(gòu)建其于市場的地位。頤堤港是太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股各持百分之五十權(quán)益的合資工程。7成都遠(yuǎn)洋太古里成都遠(yuǎn)洋太古里是集團(tuán)在中國內(nèi)地的第二個(gè)太古里工程。商場已于2021年十月開始試營業(yè)，古馳、愛馬仕、無印良品、方所、Ole及ZARA店鋪均已開業(yè)。于2021年12月31日，租戶已承租(包括承租意向書)83%的商場樓面。甲級(jí)辦公樓睿東中心已于2021年12月落成，預(yù)期大廈的預(yù)售單位將于2021年交付予買家。工程是太古地產(chǎn)與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股各持百分之五十權(quán)益的合資工程，試運(yùn)營期間，平時(shí)人流量達(dá)

17、8000人次，節(jié)假日客流大20000人次。8上海大中里工程大中里工程是一個(gè)以零售為主導(dǎo)的大型綜合開展工程。該工程位于上海浦西靜安區(qū)主要購物大道之一的南京西路，位置優(yōu)越，交通便捷，毗鄰一個(gè)現(xiàn)有地鐵站及兩個(gè)正在規(guī)劃加建的地鐵站，亦靠近延安高架路。該工程包括一個(gè)購物商場、兩座辦公樓及三間酒店，預(yù)期落成后將成為上海的新地標(biāo)。該工程已完成地基工程，正在進(jìn)行地庫及下層結(jié)構(gòu)工程。兩座辦公樓、酒店的其中一座及購物商場的地面工程已在進(jìn)行中，預(yù)期將于2021年分階段啟用。大中里工程是集團(tuán)與香港興業(yè)國際集團(tuán)各持百分之五十權(quán)益的合資工程。9邁阿密Brickell City CentreBrickell City Centre第一期包括一座購物中心、邁阿密東隅