物業(yè)管理師考試《制度與政策》第一章知識點：物業(yè)管理的概念

1、20XX年物業(yè)管理師考試制度與政策第一章知識點：物業(yè)管理的概念物業(yè)管理的概念物業(yè)管理條例（以下簡稱條例）第二條明確規(guī)定：物業(yè) 管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照 物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、 養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。（一）對條例所稱物業(yè)管理定義的理解1物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的 方式。從實際情況來看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進行管理 其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內(nèi)容委托給不同的專業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。條例調(diào)

2、整和規(guī)范的范圍僅限于業(yè)主選 聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務(wù)活動。 當然，這并不意味著業(yè) 主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束。 就業(yè)主自行 管理而言，作為建筑物的所有權(quán)人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權(quán)、 使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)，對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行 使所有權(quán)的體現(xiàn)，對此，中華人民共和國民法通則（以下簡稱民 法通則）等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)公司提供專項服 務(wù)而言，業(yè)主和專業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應(yīng)當按照中華 人民共和國合同法（以下簡稱合同法）等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定 來執(zhí)行。條例之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管 理單獨立法，是基于這種方式

3、的特殊性。必須說明的是，業(yè)主有權(quán)選擇適合自己的方式來管理自己的物 業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理，是業(yè)主的權(quán) 利。條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理， 但是，如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理，則應(yīng)當按照條例的規(guī)定來進行。2. 物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為 標的所進行的一項交易。市場經(jīng)濟條件下，交易的進行主要通過合同 作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場 行為，也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè) 訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務(wù)的協(xié)議。

4、 物業(yè)服務(wù)合同 是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的契約基礎(chǔ)。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同 的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系， 明確了物業(yè)管理活動的基 本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根 據(jù)物業(yè)服務(wù)合同交納相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費用， 雙方是平等的民事法律關(guān) 系。3. 物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，對相關(guān)區(qū) 域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約 定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維 修、養(yǎng)護、管理；二是維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)

5、管理企業(yè)提供的清潔衛(wèi)生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托， 為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可接受供水、供氣、 供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。（二）條例調(diào)整的范圍1.條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動，也調(diào)整非住宅物 業(yè)的物業(yè)管理活動。從條例出臺前各地立法情況來看，主要規(guī)范 的是居住物業(yè)（住宅物業(yè)）的物業(yè)管理活動；對于寫字樓、商場等非住宅 物業(yè)的物業(yè)管理活動，沒有專門的法律規(guī)定，實踐中多是參照居住物 業(yè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例制定過程中，有一種意見認為居住物 業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣， 應(yīng)當

6、分 別立法，而條例設(shè)立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而 言，因此條例應(yīng)當更名為居住物業(yè)條例或者在條例中增加專 門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)深入的調(diào)研和充分的討論，這種意見沒 有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內(nèi)容和方式等方面確實存在 較大差別，但在法律制度方面，兩者并無明顯不同，無分別立法的必 要。至于兩者的差別，可以通過物業(yè)服務(wù)合同來解決。當然，條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分， 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例 如，在前期物業(yè)管理階段，條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設(shè)單位需通過 招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)， 而對非住宅物業(yè)的建設(shè)單

7、位，就 沒有這一要求（第二十四條）;同時條例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應(yīng) 當建立專項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。2條例的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉(xiāng)村。 條例確 立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動，也適用于鄉(xiāng)村的 物業(yè)管理活動。在條例起草過程中，曾幾易名稱。究其原因，除 了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外， 城市和鄉(xiāng)村之爭是另外 一個原因。有意見認為，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，目前階段 的物業(yè)管理，基本限于城市之內(nèi)，因此，應(yīng)當制定城市物業(yè)管理條例。 另一種意見則認為，雖然從全國情況來看，物業(yè)管理確實主要存在于 城市，但不可否認的是，在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村，物業(yè)管

8、理活動已經(jīng) 存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū)， 城鄉(xiāng)差別已經(jīng)逐步縮 小。同時，并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求，對鄉(xiāng)村也存在， 在廣東一些城市的城中村居住區(qū)和新農(nóng)村住宅區(qū)都已經(jīng)實施了物業(yè) 管理，效果較好。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提 高，鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果條例只規(guī)范城 市物業(yè)管理活動，那么鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無 法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展， 也不利于發(fā)揮物業(yè)管 理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。（三）物業(yè)管理的市場化特征1房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導(dǎo)致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變房地產(chǎn)是人類賴以生存的基本物質(zhì)資料，無論生活或是生產(chǎn)經(jīng)

9、營，都不能與之分離。隨著社會生產(chǎn)力的發(fā)展和社會資源配置的需要， 幾千年來單一產(chǎn)權(quán)式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應(yīng)經(jīng)濟社會發(fā)展的要 求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進步，為節(jié)約社會物質(zhì)資源和改善人 類生活條件，不斷創(chuàng)造出豐富的建筑形式。目前，設(shè)備設(shè)施齊全的組 團建筑、住宅小區(qū)，已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權(quán)屬已 經(jīng)由獨立的產(chǎn)權(quán)主體向共有的產(chǎn)權(quán)主體轉(zhuǎn)化。目前，除少數(shù)情況外， 建筑物及配套的設(shè)施、設(shè)備以及用地，基本已被多個產(chǎn)權(quán)人區(qū)分所有， 其中的每個產(chǎn)權(quán)人僅享有部分產(chǎn)權(quán)并承擔專有部分的管理修繕義務(wù)， 全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著維護責任。因此，傳統(tǒng)的房屋

10、管理模式不能適應(yīng)房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權(quán)屬狀況的改變。2多元化的物業(yè)權(quán)屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應(yīng)在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè) 共同享有權(quán)利并共同承擔義務(wù)，因此單個業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的 權(quán)利無權(quán)單方面作出決定，同時單個業(yè)主也沒有義務(wù)全額承擔應(yīng)由全 體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來由業(yè)主自管自修房屋的管理 方式，在當前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權(quán)形式下已經(jīng)無法延續(xù)。 在共有產(chǎn) 權(quán)狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權(quán)益的決定， 都必須取 得多數(shù)業(yè)主的同意，否則就會構(gòu)成對其他業(yè)主權(quán)利的侵害。 解決共有 房屋維修養(yǎng)護等各方面事宜的方式只有一條途徑， 就是業(yè)主必須通過 一定的

11、形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財 產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)業(yè)主的共同契約，為業(yè)主 提供管理與服務(wù)。3.物業(yè)管理活動應(yīng)當遵循市場原則業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉(zhuǎn)向委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè) 進行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權(quán)限中 分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權(quán)， 但管理職能交由物 業(yè)管理企業(yè)實施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統(tǒng)一完成 物業(yè)的維修養(yǎng)護，并維護全體業(yè)主的共同權(quán)益。上述物業(yè)管理方式的轉(zhuǎn)化，必須通過市場原則來實現(xiàn)，也就是由業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)， 并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、 等價有償、誠實信

12、用的基礎(chǔ)上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享 有并履行合同約定的權(quán)利和義務(wù)。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前 提條件，其主要目的在于以下兩點：一是強調(diào)業(yè)主在市場活動中的自主權(quán)，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權(quán)，而這種選擇權(quán)必須依法得到保護。二是強調(diào)物業(yè)管理活動必須納入市場秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè) 主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標準是什么，業(yè)主如何承擔服務(wù)費用，以及業(yè) 主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務(wù)合 同中作出明確約定。將市場原則作為物業(yè)管理活動的前提條件， 在現(xiàn)階段尤為重要。 我國物業(yè)管理活動，是在傳統(tǒng)包修包養(yǎng)的行政管房基礎(chǔ)上逐步開展 的，無論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場意識

13、與合同觀念都很薄弱，糾紛 不斷，處理困難。解決這一問題的關(guān)鍵，就是通過立法，按照市場原 則將物業(yè)管理活動推向市場，納入合同秩序中。這對提高業(yè)主的權(quán)責 意識，推動物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營，以及促進物業(yè)管理市場秩序明顯 好轉(zhuǎn)，都具有重大的現(xiàn)實意義。4. 非市場性的房屋管理不屬于物業(yè)管理無論是現(xiàn)在或?qū)?，永遠都存在業(yè)主自身部門或機構(gòu)管理自己 物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權(quán)情況比較簡單，業(yè)主自身 管理的情況很多。其中一些機構(gòu)管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式 運作，甚至有的管房機構(gòu)或部門以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司， 但 是管房機構(gòu)或部門并沒有按照企業(yè)經(jīng)營規(guī)則獨立核算自負盈虧，人、 財、物由上級單位支配和調(diào)動，與上級單位沒有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān) 系。這種房屋管理方式仍然保留著行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理 方式是合法的、正常的，但并不具備條例所要求的由業(yè)主選聘并 按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式 雖然符合民法關(guān)于財產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，財產(chǎn)