花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告

1、西安城市花園別墅在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估報(bào)告 西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢(xún)有限公司 報(bào)告摘要 本報(bào)告為典型的假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)案例，估價(jià)對(duì)象為“城市花園別墅”一期在建工程，該項(xiàng)目位于西安市曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，是陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司精心設(shè)計(jì)和建造的高檔別墅區(qū)，2000年底，香港某公司意向購(gòu)買(mǎi)該在建工程，開(kāi)發(fā)商委托我公司對(duì)該在建工程的轉(zhuǎn)讓價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定在協(xié)議洽談日，估價(jià)人員在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，盡可能詳細(xì)的搜集了估價(jià)可能需要的相關(guān)資料，包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況資料、設(shè)計(jì)資料、實(shí)物狀況資料、類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)物狀況及市場(chǎng)行情資料、類(lèi)似工程的建造

2、水平資料等。綜合分析選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)過(guò)程嚴(yán)格遵循公平、公正、公開(kāi)的估價(jià)原則，并按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)進(jìn)行操作，其中續(xù)建完成后價(jià)值采用最能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)質(zhì)的市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，續(xù)建成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利潤(rùn)、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)等參數(shù)的確定盡可能采用當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)平均費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)結(jié)論基本反映了估價(jià)對(duì)象的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，為委托方提供了詳實(shí)、可靠、嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的價(jià)值判斷過(guò)程。 致 委 托 方 的 函 陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司： 受貴單位委托，我公司對(duì)“城市花園別墅”一期工程【座落于曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟坡頭村，在建工程，土地使用權(quán)面積21941.4

3、43平方米（折合32.912畝），在建別墅52幢、地下會(huì)所一幢、配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米?！窟M(jìn)行估價(jià)，估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2000年11月22日。我們依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)法律、法規(guī)、技術(shù)規(guī)程及操作規(guī)范，遵循公平、公正、公開(kāi)的估價(jià)原則，于2000年11月14日開(kāi)始評(píng)估作業(yè)，現(xiàn)已完成評(píng)估工作并提交房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析計(jì)算，本報(bào)告最終確定估價(jià)對(duì)象總現(xiàn)時(shí)價(jià)值為14498萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元整。具體估價(jià)結(jié)果及過(guò)程詳見(jiàn)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告正文。 此 致 西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢(xún)有限公司 二零零零十一月二十一日 估價(jià)師聲明(同房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范)

4、 估價(jià)的假設(shè)和限制條件 一、委托估價(jià)方必須如實(shí)提供估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的情況和資料，若由于委托估價(jià)方提供虛假的情況和資料致使房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果失實(shí)的，委托估價(jià)方應(yīng)負(fù)完全責(zé)任。 二、本評(píng)估報(bào)告中所確定的估價(jià)對(duì)象建筑面積為委托方提供，最終建筑面積由房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門(mén)確定，因此而產(chǎn)生的價(jià)值差異，可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上予以調(diào)整。 三、本報(bào)告所評(píng)估的房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的評(píng)估價(jià)格。本報(bào)告未考慮未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和交易情況等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的不利影響。市場(chǎng)價(jià)格水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。實(shí)際交易時(shí)，可根據(jù)具體交易情況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值

5、進(jìn)行調(diào)整。 四、本評(píng)估報(bào)告有效期一年，即本報(bào)告作業(yè)日期后的一年內(nèi)有效。 五、本報(bào)告僅適用于所述之估價(jià)目的；本報(bào)告為委托人所使用，除按規(guī)定報(bào)送有關(guān)部門(mén)外，未經(jīng)本評(píng)估機(jī)構(gòu)同意，本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容皆不得轉(zhuǎn)載于任何公開(kāi)媒體。 六、房地產(chǎn)市場(chǎng)行情及工程造價(jià)水平發(fā)生重大變化時(shí)，估價(jià)結(jié)論可在本報(bào)告的基礎(chǔ)上適當(dāng)調(diào)整。 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、 委托方：陜西新城市物業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司（說(shuō)明略） 二、 估價(jià)方：西安天正房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估咨詢(xún)有限公司（說(shuō)明略） 三、 估價(jià)對(duì)象：“城市花園別墅”一期工程（座落于曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟坡頭村），在建工程，土地使用權(quán)面積21941.443平方米（折合32.912畝）在建別墅5

6、2幢、地下會(huì)所一幢，配套建筑一幢，總建筑面積26425平方米。 四、 估價(jià)人員：劉景宏、武東潮 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2000.11.22 六、 估價(jià)作業(yè)日期：2000.11.1421 七、 估價(jià)目的：確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值 八、 估價(jià)依據(jù) 1.中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法等相關(guān)法律、法規(guī)； 2.中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范； 3.本評(píng)估事務(wù)所及估價(jià)人員收集和整理的相關(guān)材料； 4.評(píng)估人的專(zhuān)業(yè)知識(shí)及評(píng)估經(jīng)驗(yàn)； 5.中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證西曲國(guó)用（土）字第0001號(hào)； 6.中華人民共和國(guó)建設(shè)用地規(guī)劃許

7、可證編號(hào)：西安市（97）95號(hào)； 7.西安市本地施工企業(yè)施工許可證市建管字（企）字第32號(hào)； 8.“城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總平面布置圖、施工圖紙； 9.“城市花園別墅”一期工程別墅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)； 10.委托人提供的其他相關(guān)材料。 九、 估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)概況 1位置坐落及環(huán)境概況 “城市花園別墅”一期工程位于西安市曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)廟坡頭村，北至銀湖花園和金湖山莊，南至曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)30米規(guī)劃路，西至湖濱花園，東至長(zhǎng)安芙蓉園項(xiàng)目用地。 估價(jià)對(duì)象所處的地理環(huán)境區(qū)為正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，該度假區(qū)總規(guī)劃面積為2000余畝地，包括建設(shè)一個(gè)占地面積300畝的人工湖泊及大錦繡中華公

8、園等規(guī)劃項(xiàng)目，使該地區(qū)為集娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)。 該度假區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀，它的建成，將會(huì)近一步推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)、旅游等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展。 2房地產(chǎn)具體狀況 “城市花園別墅”是借鑒歐洲皇宮、皇室城堡的建造手法，結(jié)合現(xiàn)代建筑藝術(shù)建造。 規(guī)劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) “城市花園別墅”一期工程規(guī)劃總用地49.699畝，其中土地使用權(quán)面積32.912畝，代征城市綠化帶5.25畝，代征城市道路7.851畝，高壓走廊3.686畝。規(guī)劃總建筑面積27600平方米，其中別墅式住宅（63幢）25800平方米，公共配套建筑（地

9、下會(huì)所兼人防等）1800平方米。區(qū)內(nèi)綠地面積16553.1平方米。 施工圖設(shè)計(jì) 別墅式住宅 A型17幢，建筑面積7922平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；3B、4B型16幢，建筑面積9680平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；1B型2幢，建筑面積1284平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；C型28幢，建筑面積11200平方米，混合結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度；其中3B型5幢、A型6幢因位于高壓走廊下不能建設(shè)。 會(huì)所（兼人防）2000平方米，剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 其他配套建筑160平方米，框架結(jié)構(gòu)，抗震設(shè)防烈度8度； 別墅式住宅裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 外裝飾： .歐式柱頭、浮雕、獨(dú)立雕

10、塑，四川產(chǎn)純白漢白玉手工精雕完成； .水刷石外墻，以高級(jí)石英砂及純白色水泥為主材精工而成； .戶(hù)門(mén)大窗均采用12厚洛陽(yáng)浮法玻璃； .超強(qiáng)綠色靜電噴涂鋁合金門(mén)窗； .露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)地面為20厚花崗巖石材，踏步為30厚花崗巖石材； .局部屋面為國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)陶瓷瓦。 內(nèi)裝飾： .門(mén)窗套均采用櫸木木線(xiàn)，高級(jí)檀木板； .樓梯踏步、客廳、餐廳地面為進(jìn)口米黃石，其余樓地面均為高級(jí)木地板或進(jìn)口地毯； .廚、衛(wèi)墻面均為進(jìn)口高級(jí)面磚，吊頂為鋁合金板。 設(shè)備標(biāo)準(zhǔn) .美國(guó)科勒潔具(主臥設(shè)沖浪浴缸)配以科勒包金龍頭、花灑； .英國(guó)原裝約克雙制中央空調(diào)(單幢獨(dú)立設(shè)置)； .美國(guó)產(chǎn)史丹利車(chē)庫(kù)門(mén)； .韓國(guó)奧林匹克燃油、燃?xì)鉄崴仩t（

11、單幢獨(dú)立設(shè)置）； .意大利產(chǎn)廚房設(shè)備； .中國(guó)名牌奇勝電器。 .煙感報(bào)警系統(tǒng)； .可視對(duì)講系統(tǒng)； .三防區(qū)報(bào)警系統(tǒng)（可與市公安局進(jìn)行報(bào)警連網(wǎng)）； .給排水及供電系統(tǒng)； .通訊及有線(xiàn)電視系統(tǒng)； .供電系統(tǒng)，專(zhuān)用配電室及發(fā)電機(jī)組； .智能家具綜合布線(xiàn)（支持語(yǔ)言、數(shù)據(jù)、影象、視頻、多媒體、音頻等對(duì)講系統(tǒng)，光纜到戶(hù)，100兆寬帶網(wǎng)接入，虛擬社區(qū)，vcd視頻點(diǎn)播，電子意見(jiàn)箱、網(wǎng)上維修、網(wǎng)絡(luò)公告牌。 地下會(huì)所（兼人防）； 五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)小區(qū)，設(shè)宴會(huì)廳、中西餐廳、酒巴、室內(nèi)泳池、健身房、超市等設(shè)施。剪力墻結(jié)構(gòu)，可兼人防工程使用。 小區(qū)室外配套 給、排水、道路、路燈、通訊、有線(xiàn)電視、綠化、建筑小品、安防智能系統(tǒng)（

12、按國(guó)家智能小區(qū)的最高標(biāo)準(zhǔn)三星級(jí)設(shè)計(jì)，周邊設(shè)紅外線(xiàn)探測(cè)系統(tǒng)，區(qū)內(nèi)各主要道路及周邊設(shè)有閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，與周邊紅外線(xiàn)探測(cè)實(shí)施聯(lián)動(dòng)控制，每戶(hù)可視對(duì)講系統(tǒng)實(shí)行小區(qū)大門(mén)口及自家院門(mén)口的二重訪(fǎng)客身份可視確認(rèn)，并且與保安中心相連接，小區(qū)內(nèi)24小時(shí)保安巡邏，每戶(hù)室內(nèi)設(shè)置完善的紅外線(xiàn)探測(cè)及緊急求助等防盜、防火報(bào)警系統(tǒng)，家電遙控自動(dòng)開(kāi)啟）等配套齊全。大門(mén)仿英國(guó)的白金漢宮建造，圍墻與大門(mén)也為同一風(fēng)格。 把評(píng)估作為一種事業(yè)去做！TOP yaojunsong 2007-09-30 08:07 |只看該用戶(hù) 6# 字體大小: t T 物業(yè)管理 已與香港戴德梁行正式簽約，香港戴德梁行全面負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理工作。 工程形象進(jìn)

13、度 至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，在建別墅52幢，建筑面積24265m2，其中A型11幢(5126 m2)，3B、4B型11幢(6655m2)，1B型2幢(1284 m2)， C型28幢(11200 m2)；地下會(huì)所2000m2；其他配套公建160m2。各項(xiàng)工程進(jìn)展情況如下： 52幢別墅樓主體及室內(nèi)外粉刷已完工； C型3幢、1B型1幢室內(nèi)精裝修及設(shè)備安裝工程完工； 區(qū)內(nèi)與52幢別墅樓配套的室外配套工程完工； 地下會(huì)所（兼人防）主體工程完工。 十一、估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告在堅(jiān)持公平、公正、公開(kāi)的工作原則的基礎(chǔ)上，遵循以下房地產(chǎn)估價(jià)中具體的技術(shù)原則估價(jià)：替代原則、公平原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則、合法原則、最高最佳使用原則。

14、十二、估價(jià)方法 本報(bào)告采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。 十三、估價(jià)結(jié)果 經(jīng)評(píng)估人員分析、計(jì)算，本報(bào)告最終確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)抵押評(píng)估價(jià)值為14498萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元整。房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、域因素分析 1.一般因素 西安市是舉世文明的文化古城和西北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心。旅游、商貿(mào)、郵電通訊等高科技產(chǎn)業(yè)為西安市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，隨著國(guó)家西部開(kāi)發(fā)政策的實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)，西安市政府抓住機(jī)遇，積極進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善投資環(huán)境，西安市將建設(shè)成為一個(gè)以科技、旅游、商貿(mào)為先導(dǎo)的社會(huì)主義外向型城市。 2交通條件 估價(jià)對(duì)象北臨城市規(guī)劃路緯零路，西距大雁塔正南規(guī)劃路（尚未命名）約500米，現(xiàn)大雁塔

15、正南規(guī)劃路已修通并投入使用，給排水、電訊、有線(xiàn)電視等城市配套管線(xiàn)已沿路鋪設(shè)，緯零路（雁南規(guī)劃路估價(jià)對(duì)象）城市排水管道已完工，上水管道正在施工，道路計(jì)劃1999年12月初開(kāi)始施工，2000年元月底竣工。該路完工后，估價(jià)對(duì)象的交通將比較便利，給排水、供電、通訊、有線(xiàn)電視等城市大配套設(shè)施齊全。 4基本生活服務(wù)設(shè)施配套 估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域目前周邊地區(qū)尚未開(kāi)發(fā)建設(shè)，生活服務(wù)設(shè)施條件較差。 5產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模 估價(jià)對(duì)象位于正在開(kāi)發(fā)建設(shè)中的西安曲江旅游度假開(kāi)發(fā)區(qū)，該度假區(qū)為集娛樂(lè)、休閑、旅游、商務(wù)、居住為一體的大型度假區(qū)，附近有多所著名的大學(xué)院校及大雁塔、秦王宮等歷史古跡及人文景觀。隨著該開(kāi)發(fā)區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，

16、它的建成，將會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)西安經(jīng)濟(jì)、旅游等各項(xiàng)事業(yè)的發(fā)展，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值得到充分體現(xiàn)。 二、個(gè)別因素分析 估價(jià)對(duì)象土地形狀規(guī)則，建筑設(shè)計(jì)及管理水平一流（國(guó)外一流設(shè)計(jì)及管理單位提供服務(wù)），建筑造型別致，內(nèi)部布局合理，結(jié)構(gòu)抗震性能好，內(nèi)外裝修豪華、典雅，設(shè)備齊全。 三、市場(chǎng)背景分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)類(lèi)似于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)影響較大，國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的政策傾斜，將使西安市的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)足發(fā)展，外資機(jī)構(gòu)的進(jìn)入，高收入人群的增加及度假區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)和配套設(shè)施的完善，使估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)行情十分看好。 四、最高最佳使用分析 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)規(guī)劃、設(shè)計(jì)用途基本符合其最高最佳使用條件。 五、估價(jià)方法選用 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的基本方法主

17、要有成本法、收益法、市場(chǎng)比較法以及用這些方法派生的其他方法等。因估價(jià)對(duì)象為在建工程，建審手續(xù)齊全，主要工程已完工，續(xù)建完成后價(jià)值及續(xù)建成本較易確定，因此本報(bào)告采用由成本法派生的假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估。 六、估價(jià)分析計(jì)算 1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算在建工程的價(jià)值，應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)在建工程的應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，其評(píng)估公式為： 在建工程價(jià)格 =續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi) 2續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 西安市南郊別墅式住宅已有一定的交易量，可比實(shí)例較易選取，價(jià)格

18、水平較易掌握，因此本報(bào)告采用市場(chǎng)比較法確定估價(jià)對(duì)象續(xù)建完成后價(jià)值。 基本思路 市場(chǎng)比較法是根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的替代原則，選取相同或相鄰區(qū)域相近檔次的房地產(chǎn)近期交易價(jià)格進(jìn)行比較修正，確定估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。 比較實(shí)例選擇 根據(jù)評(píng)估人員對(duì)西安市南郊別墅式住宅市場(chǎng)交易情況的調(diào)查了解，選取以下三個(gè)可比實(shí)例： 案例A.“御花園皇家別墅”。座落于西安市曲江旅游開(kāi)發(fā)區(qū)，雁引路林蔭大道上，北臨春曉園、薔薇園、盆景園，緊鄰大雁塔、唐代藝術(shù)博物館、秦王宮等?！坝▓@皇家別墅區(qū)”一期工程已完工使用。小區(qū)總占地面積22.625畝，建設(shè)別墅四十三幢，單體別墅為框架結(jié)構(gòu)，房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)布局新穎合理，采光充足。室內(nèi)高檔裝修，廚房

19、采用意大利進(jìn)口廚具，衛(wèi)生間加拿大進(jìn)口潔具，車(chē)庫(kù)門(mén)采用美國(guó)進(jìn)口遙控電動(dòng)門(mén)。各戶(hù)采用進(jìn)口獨(dú)立式采暖鍋爐，小區(qū)圍墻設(shè)紅外線(xiàn)感應(yīng)器及閉路監(jiān)控系統(tǒng)。房屋外墻采用進(jìn)口釉面磚裝飾，周邊為綠地、花草裝點(diǎn)，室外留有停車(chē)位。該建筑物整體結(jié)構(gòu)外形較好，其獨(dú)特的外形與周邊環(huán)境和諧的溶為一體。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。2001年，平均交易價(jià)格7600元/平方米（現(xiàn)房）。 案例B“皇族雅苑別墅區(qū)”。該別墅區(qū)位于西安城南文化風(fēng)景區(qū)中心地帶。東臨長(zhǎng)安北路，西接小雁塔園林，南近南二環(huán)路，北距大南門(mén)約1公里，交通便利。該別墅區(qū)周?chē)频辍①?gòu)物場(chǎng)

20、所、醫(yī)院較多，文化、商業(yè)娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施較齊全，環(huán)境狀況較好?！盎首逖旁穭e墅”總占地面積約20畝；東西向分三排布置，有風(fēng)格各異的西洋豪華別墅十九幢；小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全、保安系統(tǒng)完備（具體詳見(jiàn)后附表），綠地面積充足（約占總占地面積的60%），別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)高檔裝修，設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)為水、電（暗配線(xiàn)）、電話(huà)（暗配線(xiàn)）、有線(xiàn)電視（暗配線(xiàn)）等管線(xiàn)齊全，采用小型機(jī)器人鍋爐自供暖氣及熱水。1998年平均交易價(jià)格9000元/平方米（現(xiàn)房）。 案例C.“曲江皇家花園”。座落于西安市曲江旅游開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，南臨廟坡頭村，北臨唐華賓館，東臨正在建設(shè)中的曲江湖，西臨太平堡村。西距大雁塔200米。該地區(qū)為西安市旅游文化景點(diǎn)的

21、重要組成部分，附近有多所著名的大學(xué)院校及歷史古跡。該別墅區(qū)內(nèi)綠化較好，每幢別墅間均為綠地、花草相隔，別墅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理完善，配套設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)建有室外游泳池，花圃等，使小區(qū)內(nèi)環(huán)境顯得優(yōu)美、自然。別墅樓為框架結(jié)構(gòu)，室內(nèi)做初裝修標(biāo)準(zhǔn)，衛(wèi)生間潔具齊全，室內(nèi)水、電、暖、熱水（小區(qū)集中供暖、熱水），周邊為綠地、花草裝點(diǎn)，獨(dú)戶(hù)獨(dú)院。2001年，該住宅區(qū)別墅樓三期工程平均交易價(jià)格為6800元/平方米（期房）。 比較修正計(jì)算 交易情況修正：以上選取的三個(gè)可比實(shí)例均為競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上正常交易價(jià)格，可不進(jìn)行交易情況修正。 交易日期修正：以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的行情為基準(zhǔn)（標(biāo)準(zhǔn)值100），根據(jù)1998年至今，別墅式住宅的市場(chǎng)價(jià)格變化

22、趨勢(shì)資料，確定可比實(shí)例的交易日期修正值為：A為100，B102，C為100。 區(qū)域因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例所處地區(qū)的影響別墅式住宅價(jià)值的區(qū)域因素（包括交通便利程度、噪聲、景觀、環(huán)境、城市規(guī)劃、生活服務(wù)設(shè)施等）進(jìn)行比較，確定區(qū)域因素優(yōu)劣造成的減價(jià)或增價(jià)修正值，設(shè)評(píng)估對(duì)象區(qū)域值為100，則可比實(shí)例A為102；B為110；C為100。 個(gè)別因素修正：將估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的影響別墅式住宅價(jià)值的個(gè)別因素（主要包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備水平、小區(qū)配套、小區(qū)綠化、物業(yè)管理等）進(jìn)行比較，確定個(gè)別因素優(yōu)劣造成的減價(jià)和增價(jià)修正值，設(shè)評(píng)估對(duì)象價(jià)格為100，則可比實(shí)例A為80；B為80；C為75。 比較修正計(jì)算如下：

23、（價(jià)格：元/平方米） 項(xiàng)目名稱(chēng) A B C 交易價(jià)格 7600 9000 6800 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 102/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/102 100/110 100/100 個(gè)別因素修正 100/80 100/80 100/75 比準(zhǔn)價(jià)格 9314 10432 9067 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值確定 取以上比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值作為“新城市花園”別墅式住宅續(xù)建完成后（現(xiàn)房、裝修及設(shè)備到位、一次性付款）平均銷(xiāo)售價(jià)格，即：（9314+10432+9067）3=9604元/平方米 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)已預(yù)定別墅式住宅19幢，

24、平均價(jià)格與上述評(píng)估價(jià)格基本相近，說(shuō)明該評(píng)估價(jià)格基本符合市場(chǎng)價(jià)格水平，則續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值為： 24265m29604元/m2=23304萬(wàn)元 3.續(xù)建成本 依據(jù)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察并結(jié)合工程進(jìn)度，對(duì)續(xù)建工程分項(xiàng)目作以下評(píng)估分析。 (1)空調(diào)機(jī)組（約克） 8萬(wàn)元48幢=384.00萬(wàn)元 (2)松下風(fēng)機(jī)盤(pán)管 2.5萬(wàn)元48幢=120.00萬(wàn)元 (3)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（5萬(wàn)大卡） 2.2萬(wàn)元35幢=77.00萬(wàn)元 (4)奧林匹亞燃?xì)忮仩t（7萬(wàn)大卡） 2.5萬(wàn)元13幢=32.50萬(wàn)元 (5)地下室空調(diào)主機(jī)（55KW） 50.00萬(wàn)元 (6)地下室新風(fēng)機(jī)組（6臺(tái)） 3.00萬(wàn)元 (7)風(fēng)機(jī)盤(pán)管（25臺(tái)）

25、 10.80萬(wàn)元 (8)風(fēng)機(jī)10臺(tái) 10.00萬(wàn)元 (9)水泵14臺(tái) 2.80萬(wàn)元 (10)衛(wèi)生潔具（科勒） C型別墅樓 4.5萬(wàn)元25幢=112.50萬(wàn)元 把評(píng)估作為一種事業(yè)去做！TOP yaojunsong 2007-09-30 08:09 |只看該用戶(hù) 7# 字體大小: t T B型別墅樓 12.3萬(wàn)元12幢=147.60萬(wàn)元 A型別墅樓 4.32萬(wàn)元11幢=47.52萬(wàn)元 地下會(huì)所及其他配套公建 16.00萬(wàn)元 (11)電氣部分 燈具 8萬(wàn)元48幢=384.00萬(wàn)元 變壓器（800KVA、2臺(tái)） 52.00萬(wàn)元 高低壓柜（含安裝費(fèi)） 91.00萬(wàn)元 配電箱表 56.50萬(wàn)元 (12)弱

26、電 120.00萬(wàn)元 (13)水、電安裝費(fèi) 377.86萬(wàn)元 (14)裝修費(fèi)用：22423m21000元/m2 =3363.45萬(wàn)元 續(xù)建成本合計(jì) 4337萬(wàn)元 4.管理費(fèi)用 按續(xù)建成本的3%計(jì)算，即： 43373%=130萬(wàn)元 5.投資利息 在建工程價(jià)值及續(xù)建成本應(yīng)計(jì)算投資利息（含融資費(fèi)用），年利率取8%，續(xù)建工程需6個(gè)月時(shí)間，資金投入按均勻投入計(jì)算，即： 在建工程價(jià)值8%（612）+ （4337+130）8%（612）2 =在建工程價(jià)值4%+89萬(wàn)元 6.銷(xiāo)售費(fèi)用 根據(jù)估價(jià)對(duì)象的銷(xiāo)售難易程度，此項(xiàng)費(fèi)用按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價(jià)值的3%計(jì)算，即： 233043%699萬(wàn)元 7.銷(xiāo)售稅金 主要包括營(yíng)

27、業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按續(xù)建完成后房地產(chǎn)價(jià)值的5.5%計(jì)算，即： 233045.5%=1282萬(wàn)元 8.續(xù)建投資利潤(rùn) 依據(jù)西安市同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤(rùn)確定其年投資利潤(rùn)率為15%，則：續(xù)建投資利潤(rùn)為： 在建工程價(jià)值15%（612） +（4337+130）15%（612）2 在建工程價(jià)值7.5%+167萬(wàn)元 9.買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi) 主要為在建工程轉(zhuǎn)讓契稅，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按在建工程價(jià)值的3%計(jì)算。 10.確定在建工程價(jià)值 在建工程價(jià)值 =23304-4337-130-在建工程價(jià)值4%-89-699-1282-在建工程價(jià)值7.5%-167-在建工程價(jià)值3% 在建工程價(jià)值

28、=14498萬(wàn)元（取整） 七、評(píng)估結(jié)論 經(jīng)評(píng)估人員結(jié)合市場(chǎng)因素綜合分析，以上評(píng)估結(jié)果能客觀反映評(píng)估對(duì)象價(jià)值，本評(píng)估報(bào)告最終確定估價(jià)對(duì)象現(xiàn)時(shí)價(jià)值為：14498萬(wàn)元，大寫(xiě)：人民幣壹億肆仟肆佰玖拾捌萬(wàn)元整。 附 件(略) 估價(jià)師心得 1在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，揭示其價(jià)格形成內(nèi)涵，確定估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)是準(zhǔn)確、科學(xué)估價(jià)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象為在建工程，有兩種估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)可供選擇，一種是成本累加的技術(shù)路線(xiàn)，一種是假設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線(xiàn)，但成本技術(shù)路線(xiàn)在實(shí)際操作時(shí)，由于本公司掌握的地價(jià)及工程造價(jià)水平資料、利潤(rùn)資料的十分有限，操作時(shí)有一定難度。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃、設(shè)計(jì)明確，本公司掌握的類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情資料比較豐富，且假

29、設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線(xiàn)更能體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格水平，操作難度較小，因此估價(jià)人員最終選擇了假設(shè)開(kāi)發(fā)的技術(shù)路線(xiàn)進(jìn)行估價(jià)。 2.“規(guī)范”中列示了比較詳細(xì)的在建工程假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估公式，對(duì)規(guī)范公式的理解和各項(xiàng)參數(shù)的合理確定是取得準(zhǔn)確、科學(xué)的估價(jià)結(jié)論的關(guān)鍵。 現(xiàn)金流量圖是評(píng)估人員在進(jìn)行投資分析和復(fù)利計(jì)算時(shí)的主要工具，它是將項(xiàng)目的投入和產(chǎn)出按發(fā)生的時(shí)間階段標(biāo)定在時(shí)間坐標(biāo)上。（標(biāo)定內(nèi)容：投入和產(chǎn)出項(xiàng)目名稱(chēng)、數(shù)量），在假設(shè)開(kāi)發(fā)法的理論學(xué)習(xí)和應(yīng)用時(shí)，利用現(xiàn)金流量圖可以加深對(duì)方法的理解和應(yīng)用。 規(guī)范要求“考慮資金的時(shí)間價(jià)值”，實(shí)際操作中可采用以下兩種方式：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法；采用計(jì)算利息的方式（傳統(tǒng)方式）。傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別及優(yōu)缺點(diǎn)表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： 對(duì)開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)（續(xù)建、裝修改造）成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)的估算，傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價(jià)作業(yè)日期時(shí)的金額；而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中是模