地產(chǎn)企業(yè)如何從造價的角度進行成本控制牢牢把控造價成本命脈

1、地產(chǎn)企業(yè)如何從造價的角度進行成本控制牢牢把控造價成本命脈房地產(chǎn)企業(yè)如何從 造價的角度 進行成本 控制 導(dǎo)語： 眾所周知，工程成本是房地產(chǎn)開發(fā)過程中進行成本控制 的重點。房地產(chǎn)企業(yè)在項目運作過程中，如何運用工程造價管理的理論與辦法，做好項目的工程造價控制與管理？如何對造價形成過程的一切費用，進行科學(xué)的分析與管理手段，保證項目目標的順利實現(xiàn)？一、成本控制的含義以及房地產(chǎn)開發(fā)各階段1、成本控制應(yīng)以工程成本控制為重研究房地產(chǎn)企業(yè)成本，其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析研究?？傮w而言，一個項目的開發(fā)成本大體可以分以下六大部分：1、 土地成本；2、前期費用；3、工程成本；4、營銷成本；5、管理成本；6、

2、財務(wù)成本。 從 成本的屬性來看，土地成 本、管理費及財務(wù)成本在項目初期即可大部分確定，其波動幅度微小，可控性相對較??；前期費用、工程 成本、營銷成本則會因為項目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強。因此，工程成本、營銷成本是項目開發(fā)過程中進行成本控制 的重點，尤以工程成本為重。2、認識全過程造價成本控制一個項目的工程成本，就是一個項目建設(shè)全過程所支付的費用的 總和，因此，從廣義上說，工程造價管理也可理解為項目成本管理。在20世紀80年代和90年代初， 我國提出了全過程造價管理的思想，它的核心思想就是要求造價成本的計算與控制必須從項目立

3、項開始直到工程竣工交付使用， 進行全過程管理。3、涉及造價成本控制的十二個階段就房地產(chǎn)項目而言，其造價成本控制就是從項目前期工作抓起，在可行性研究、投資決策的基礎(chǔ)上，對建設(shè)準備、勘察設(shè)計、施工、竣工驗收、交付使用等全過程進行規(guī)劃、協(xié)調(diào)監(jiān)督和控制，以保證項目質(zhì)量、進度、投資目標的順利實現(xiàn)。二、十二個階段造價成本控制策略1、可行性研究階段 一般情況下，可行性研究階段涉及造價成本控制的情況不多，但是項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工 期等等，都會對工程造價產(chǎn)生影響，可行性研究中預(yù)備費和不可預(yù)見費都與造價有關(guān)。注意以上因素將能更好地進行造價成本控制。此階段造價成本控制占5%。

4、2、設(shè)計階段設(shè)計階段造價成本控制的重點除了控制好設(shè)計費（報建費、勘察 費等比重較小，且一般有相關(guān)收費標準），更主要的是通過限額設(shè)計等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進行控制：（1）設(shè)計供應(yīng)商采購管理：對概念設(shè)計、規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝 修設(shè)計，均通過規(guī)范化的設(shè)計供應(yīng)商采購控制流程，以爭取最佳的性 價比。（2）通過限額設(shè)計落實目標成本的要求：在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、碎含量、節(jié)點設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。（3）通過規(guī)范化的設(shè)計任務(wù)書和設(shè)計合同嚴格控制設(shè)計單位的設(shè) 計質(zhì)量：在項目前期即盡可能確定有關(guān)

5、技術(shù)經(jīng)濟指標參數(shù)，防止因設(shè) 計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾?。?）通過規(guī)范化的設(shè)計評審流程來評價各重要設(shè)計節(jié)點的設(shè)計成果質(zhì)量。鏈接：萬科規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計方案（必須包括建造成本控制總體目標） 首先上報集團領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的 規(guī)劃設(shè)計方案聽證會”審查，獲通過后方可進入下一設(shè)計階段（如單體設(shè)計、 擴初設(shè)計、 施工圖設(shè)計）。每一階段都必須要求設(shè)計單位出具設(shè) 計概（預(yù)）算，并在與上一 階段的概（預(yù)）算進行認真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的建 造成本概（預(yù)）算，確定各成本單項的控制目標，并以此控制下一階段的設(shè)計。此階段造價成本控制占 5%。 3、審圖與設(shè)計完善階段 本階段通過施工圖會審來控制設(shè)計質(zhì)量和工程成本。建

6、設(shè)單位用它進行招標可以減少圖紙設(shè)計風險、減少一些不平衡報價所帶來的損 失。因此，從此階段進行造價成本控制，可以有效地減少設(shè)計圖紙方面造成的損失。 此階段造價成本控制占 5%。鏈接： 萬科在施工圖完成后組織由設(shè)計、工程、成 本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進行會審，提出明確的書面審查意見，并督 促設(shè)計單位進行修正，避免或減少設(shè)計不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費。4、招標文件與合同的編制階段這個階段應(yīng)該是所有階段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源頭與核心。（1）招標文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確 招標文件內(nèi)容應(yīng)清晰明確 一份好的招標文件會

7、對以后所有過程產(chǎn)生影響，工程性質(zhì)、 現(xiàn)場 情況、 交通、地質(zhì)、 承包范圍、 計日工等等都應(yīng)該做出最清晰的說明，另外對合同中等”字的運用要 慎重，對甲供甲限甲指甲定材料要明確，對變更索賠簽證洽商的處理方法要寫明時間實效、結(jié)算方式、量度標準等，質(zhì)量標準評定等級或評杯評優(yōu)要合理，工期推算 準確， 獎懲條款要實際等等。（2）注意控制甲供料的數(shù)量 正常情況下不要采用大宗建材的甲供料，如鋼筋水泥等，后果一是自身的財務(wù)壓力，二是領(lǐng)料結(jié)算超省的難以控制，還有就是水電使 用與結(jié)算方法、勞保統(tǒng)籌的模式等等。此階段造價成本控制占 20%。 5、施工單位的選擇與合同簽訂階段（1）選擇合適的施工單位對于一個工程項目來說

8、，工程質(zhì)量的好壞決定建設(shè)單位的社會地位、口碑、市場賣價、后續(xù)工程等等，所以選擇一個好的施工單位是很重要的，不要選擇什么 "縣施工公司”或“分 公司”，而且要注意了解有些公司是不是掛羊頭賣狗肉，對于不入流的公司，-定要在準入上機制做好文章，在資質(zhì)上一定要把好關(guān)。另外對其注冊資本、公司財務(wù)情況、優(yōu)質(zhì)指標、同類型工程、技術(shù)人員、機械、市場地位口碑、管理情況等等都要做出詳細限制，不能因為某某公司 可以讓利、可以墊資就讓其輕易入圍。（2）選擇恰當?shù)恼袠诵问綄τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)招標來說，首選邀請招標，而且最好是合作伙伴型，這樣大家知根知底對對方都放心，一般情況下不要搞華而不實的公開招標；合同形式采用那

9、種都可以，不過其中風險范圍、獎懲、結(jié) 算調(diào)整范圍等一定要寫清楚。此階段從造價角度可操作的范圍比較狹窄，但影響巨大，所以占造價成本控制的10%。6、施工組織設(shè)計的審定階段（1）注意可索賠的項目一 般造價工程師不怎么注重施工組織設(shè)計或施工方案，基本是交給監(jiān)理審核工程部二審之后批準?？墒窃谑┕そM織設(shè)計中施工單位會 隱藏一些結(jié)算時可以索賠的東西，比如馬鐐筋、溫度筋、鋼筋定尺，鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、運土距離、模板、攤銷周轉(zhuǎn)等等。這也是造價成本控制容易被忽略白地方。（2）注意施工方法與工程進度（2）注意施工方法與工程進度如 果施工組織設(shè)計中提出的施工方法與國家強制實行的標準或規(guī)范有矛盾或沖突

10、，一旦未詳查而批準可能導(dǎo)致不必要的損失。在施工各階段中投入的人員和機械是不是與施工組織設(shè)計中預(yù)期的一致，倘若施工方拖期交工，是否在人員和機械上打了埋伏？ 一般情況下施工方也希望早日把工程結(jié)束以緩解自身的財務(wù)壓力，所以只會多 投入提前交工，但要注意施工方采取的趕工措施是不是和施工組織設(shè)計吻合，一般情況下如果施工組織設(shè)計中沒有寫明趕工措施，就必須要求他補充趕工方案。這個階段控制造價的方法比較難以把握，一旦出錯，會使以后的 結(jié)算發(fā)生很大麻煩，所以施工組織設(shè)計的審定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該 讓其造價人員參與，從而更好地避免以上種種問題發(fā)生。此階段造價成本控制占 5%。 7、圖紙會審階段 該階段一般由監(jiān)理方

11、主持，建設(shè)方施工方設(shè)計方一起對圖紙上疏 漏錯誤矛盾筆誤等等進行核對并出正式文件，作為設(shè)計變更的一部分直接進行結(jié)算。它與審圖不同，審圖是由專家進行的，而圖紙會審是由具體實施人員進 行的，所以更具有實際意義。作為控制理論的事前控制，這個階段比限額設(shè)計實際，而且對造 價成本控制相當重要。（1）可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大幫助。（2）圖紙會審基本都是施工方提出的問題，可以借此查看施工方和監(jiān)理方技術(shù)水平如何，而且要慎重看待施工方提出的設(shè)計變更建議。因為在圖紙會審時施工方會提出一些對其施工有利的建議和變更，作為房地產(chǎn)企業(yè)的造價人員必須進行判定是否對公司有利。（3）在圖紙會審中要注意一點

12、：必須讓設(shè)計方將圖紙會審結(jié)果進行仔細計算后才可出正式文本，否則再進行變更將事倍功半。此階段造價成本控制占 5%。 8、分包階段 分包具體包括專業(yè)分包、專項分包、指定分包或甲分包、乙分包?，F(xiàn)在的工程幾乎沒有不分包的，因為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，高級裝飾、機電設(shè)備、特殊工程、壟斷、無力承包等都會造成相應(yīng)分包，對于分包的管理必須嚴格把關(guān)，并且做好責任延續(xù)、配合施 工、工期銜接等等。（1）分包應(yīng)盡量把責任規(guī)避到一家對于在使用上會造成重大影響并經(jīng)常會出現(xiàn)問題的工程決不能搞甲分包，如防水、外墻面磚、保溫、給排水、暖氣等，一旦出現(xiàn)問題就會造成責任不清，這些工程最好作甲參乙分包、甲參乙招標、甲定 價乙分

13、包等形式，盡量把責任都規(guī)避到一家。（2）分包配合費要清晰對于分包中配合費問題合同中一定要寫清晰，分清專業(yè)配合費和專項配合費計費基數(shù)、水電使用結(jié)算方式等。（3）分包要注意時間 分 包一定要注意時間。例如在主體施工快結(jié)束時才進行外裝修分包的招標，又寫標書又評標定標，等到分包單位進場了，主體可能已經(jīng) 封頂十幾天，外墻腳手架已落地，這時窩工損失機械停置工期拖延的等損失都不可估量。所以很多分包工程必須作長時間的提前量，趕早不趕晚才能確保工程連續(xù)有序進行。此階段造價成本控制占10%。 9、設(shè)計優(yōu)化階段 該階段是甲方提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證。施工方?jīng)]有提出設(shè)計變更的權(quán)力，設(shè)計方提出的設(shè)計變更多從技術(shù)上考慮。

14、作為開發(fā)企業(yè)的造價控制人員必須知道設(shè)計變更的優(yōu)劣對開發(fā)效益的影響程度，否則就很難把握成本?；驹瓌t是技術(shù)上可行、法律上允許、經(jīng)濟上合理、質(zhì)量標準不變。 其中經(jīng)濟上合理是指在其他標準不變的情況下， 節(jié)約成本；不過 也可能有另外一種情況： 即雖然增加成 本，可是會提高房地產(chǎn)的售價、 口碑、社會效益等潛在指標，而且往往會提高很大，甚至達到新的層次。設(shè)計優(yōu)化的難點就是在于怎么把握這個量度，這就需要造價人員去分析了。此階段造價成本控制占 5% 10、 10、施工中增加造價部分的管理階段施工階段的造價成本控制主要是施工中增加造價部分的管理，包括對工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、驗收資料

15、等的管理，其中沒有定額的分部分項工程單價的確定要及時合理。此階段造價成本控制占 10% 11、11、材料采購階段 材料采購階段造價成本控制主要是對材料市場價格的掌握。一般建筑工程中材料占工程造價的60-70 %,而且材料因為產(chǎn)地、運輸距離、買賣雙方、品牌、生產(chǎn)時間、政策、天氣、時間、原料、質(zhì)量品質(zhì)等等因素的不同會造成價格差異很大。由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期一般短則一年多則數(shù)年，所以在開發(fā)中會有材料價格波動情況出現(xiàn)，尤其是裝飾材料的價格變動會更大，但是政府出臺的相應(yīng)建筑工程材 料價格信息不但閉塞、材料品種不全、實效不及時，矛頭都是指向開發(fā)單位有利于施工單位的，正確性時效性難以把握。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制

16、人員不應(yīng)該完全相信政府的價格信息，而應(yīng)做到：第一，自己走訪市場，了解材料各個參數(shù)；第二，收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)商信息， 對比政府的價格信息 找出差異；第三，深入工地詢問小包工頭或工人，了解一些綜合單價或分解單價；第四，貨比三家不吃虧，多聯(lián)系誠信商家。總之，材料價格的掌握對房地產(chǎn)企業(yè)的造價成本控制有較大影響，此階段占10%。12、12、結(jié)算審計階段 這一階段的造價成本控制，是施工單位最后的機會也是建設(shè)單位 最后的努力。房地產(chǎn)企業(yè)的造價控制人員應(yīng)該秉承的原則是：第一，合同協(xié)議及造價變更資料的時效性（國家文件實效，7、14、28天的規(guī)定等）、合法性（是否合同風險 范圍）、完備性（簽字蓋章等）；第二

17、，一）；第三，事件的責任清理，如果施工方說法模糊，一般 是按最不利于施工方的解釋來處理；第四， 熟悉規(guī)范標準中強制執(zhí)行條文，防止施工方無 中生有渾水摸魚； 第五， 高估冒算； 第六，依照造價書中的說法一步步審核。 這樣基本保 證結(jié)算完整并較為正確， 一般差額控制在 3%以內(nèi)。分析總包分包、工藝標準等情況，防止施工方矛盾問題解釋順序一致性（所有文件是否統(tǒng)結(jié)算審計階段由于處在最后，造價成本控制所占比例為10%。三、萬科在造價成本控制上兩大創(chuàng)新1、引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商概念：建立集團統(tǒng)一的采購模式引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商概念”(1)具體措施： 具體措施： 出臺材料設(shè)備采購規(guī)定 購規(guī)定 出臺材料設(shè)備采購規(guī)定 材料采

18、購階段的造價成本控制占總成本控制的10%,萬科早在 2001年就認識到了這點，并出臺了材料設(shè)備采購規(guī)定，推出了 新的采購模式。 新模式以統(tǒng)一采購 為原則，引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念。模式包含四個層次，頂層是集團戰(zhàn)略供應(yīng)商采購，第二層是區(qū) 域戰(zhàn)略供應(yīng)商采購， 第三層是網(wǎng)上招投標采購， 底層是不適用招標的 小額直接采 購。 建立電子商務(wù)平臺 2000年5月，聯(lián)動電子商務(wù)有限公司成為萬科建材采購的電子商務(wù)平臺。集團明令要求各地公司：所有采購業(yè)務(wù)必須在網(wǎng)上完成。效率提高了，以前從招標到成交，起碼一兩個月，現(xiàn)在招標書上網(wǎng)沒幾 天，投標的就來了。 所有文件都基于 互聯(lián)網(wǎng)生成，菜單式的，點擊就行。由于所有交易資

19、料都集中到網(wǎng)上，提高了交易透明度， 也避免了過去因為人員調(diào)整變動而導(dǎo)致歷史資料丟失的弊端。就像建起了一座圖書館。 引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商” 引入 戰(zhàn)略供應(yīng)商”概念萬科在網(wǎng)上平臺發(fā)布了一份萬科企業(yè)股份有限公司柴油發(fā)電機組統(tǒng)一采購招標書，歷時兩個月，網(wǎng)上招標結(jié)束。賓士發(fā)電機（深 圳）有限公司、美標（中 國） 有限公司、廣州日立電梯有限公司以及卜內(nèi)門太古漆油（中國） 有限公司成為萬科第一批集團戰(zhàn)略供應(yīng)商。 四家供應(yīng)商和萬科簽署了為期一年的戰(zhàn)略合作協(xié)議書。此后一年內(nèi)，萬科各地產(chǎn)公司的相關(guān)需求將不再具體招標，而是按照協(xié)議書里具體規(guī)定的價格和付款條件直接上網(wǎng)采購。（2）成本控制優(yōu)勢 采購并不僅僅是招標，最關(guān)鍵的

20、還是要達成交易，購買到適用的、 價廉物美的東西，獲得優(yōu)質(zhì)的售后服務(wù)。選擇產(chǎn)品、選擇合作伙伴等傳統(tǒng)流程仍然不可忽略?；ヂ?lián)網(wǎng)、電子商務(wù)只是一種工具，其最根本的意義是改造企業(yè)的運作模式。 萬 科的電子商務(wù)不是做秀：有了商務(wù)， 再用互聯(lián)網(wǎng)工具去改造它，并且在改造的過程中找到新的機會。只有通過批量、規(guī)模采購，才能在與廠家接觸的時候處于優(yōu)勢地位。有關(guān)資料顯示，戰(zhàn)略供應(yīng)商提供給萬科的產(chǎn)品價格，是萬科歷史上同類采購產(chǎn)品中最低的。價格降 低了，質(zhì)量與品質(zhì)并沒有降低，造價成本得到優(yōu)勢控制。2、成立萬創(chuàng)設(shè)計研究中心完善設(shè)計階段成本控制在一個房地產(chǎn)項目中，規(guī)劃對項目的成本控制、利潤獲取起決定 作用。一個桶能裝多少水，

21、取決于最短的那塊木板的長度。如果 把最終利潤看成桶中的水，成本就是從 缺口漏出去的水。而這些 木板”就是與成本有關(guān)的各個管理環(huán)節(jié)，包括設(shè)計、工程、財務(wù)和一線執(zhí)行部門。規(guī)劃設(shè)計是事前控制成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。規(guī)劃設(shè)計的不經(jīng)濟、不合理，直接導(dǎo)致設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證頻繁，使工期、質(zhì)量和進度受到影響，造成成本的浪費。項目前期周密規(guī)劃對不可預(yù)見成本的控制是很關(guān)鍵的， 萬科成立 了一個新的部門：萬創(chuàng)設(shè)計研究中心，萬創(chuàng)擔負著項目初步規(guī)劃、工 藝 改進、材料把關(guān)、樣板間裝修裝 飾等多方面，同時，它還擔負著更重要的一個使命：為萬科培養(yǎng)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理人。房地產(chǎn)企業(yè)未來領(lǐng)袖既有規(guī)劃設(shè)計經(jīng)驗，也能把控全程跟蹤。從而有效控制成

22、 本，獲取更多利潤。 決策觀點： 決策觀點： 房地產(chǎn)項目的造價成本控 制，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)管理目標而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，其貫穿于工 程建設(shè)全過程，概括而言，房地產(chǎn)項目的造價成本控制就是以決策 階段的估概算為靜態(tài)控制，以設(shè)計、施工等實施階段的動態(tài)管理組成的?！?010年設(shè)計階段成本管理是什么？設(shè)計階段成本管理是什么？會員免費更新下載】11月上下半月 VIP會員免費更新下載】450份4.9G設(shè)計階段成本管理是什么？設(shè)計階 段成本管理 設(shè)計階段成本管理是什么？設(shè)計階段成本管理是什么1.目的 提高設(shè)計階段的成本意識，提供在設(shè)計階段進行成本管理的基本手段。2.范圍概

23、念設(shè)計、實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計三個階段；建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計五個專業(yè)。3.原則：3.1.以客戶價值為核心：在設(shè)計階段應(yīng)選擇客戶認可價值與支付代價最大差值的方案與部品， 不宜設(shè)計階段成本管理是什么？單純追求效果，設(shè)計階段成本管理是什么設(shè)計階段成本管理是什么？ 也不宜片面追求低成本。公司可結(jié)合成本收益等綜合情況，選擇應(yīng)用一定的新產(chǎn)品、 新技術(shù)，但從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率，在應(yīng)用新產(chǎn)品、新技術(shù)的同時，應(yīng)作好市場培育和客戶引導(dǎo)工作，增加品牌價值并盡早讓客戶認同。3.2.方案優(yōu)化：在各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開展方案優(yōu)化工作，比較不同設(shè)計方案的所帶來品質(zhì)、效

24、果、成本、效益等方面的差異，同時還要考慮物業(yè)維護成本、客戶使用成本，從中選擇最優(yōu)設(shè)計方 案，兼顧長期利益和短期利益的平衡。3.3.動態(tài)測算、及時反饋：成本管理部門在概念設(shè)計、實施方案設(shè)計、施工圖設(shè)計等決策過程中，都應(yīng)全面測算項目成本，及時計算出單位可售面積成本等指標，并聯(lián)合財務(wù)部門測算項目效益水平，提供給設(shè)計部門和公司決策層調(diào)整設(shè)計，使之滿足公司的經(jīng)營要求作為最后設(shè)計決策的必備資料。3.4.取得設(shè)計單位配合：公司應(yīng)作好與設(shè)計單位溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設(shè)計合同中，可設(shè)置一定白履

25、約獎懲措施。4.組織與分工 4.1.集團成本審算中心、規(guī)劃設(shè)計部、工程管理部負責本指引的編寫、修訂、解釋和培訓(xùn)。4.2.項目一經(jīng)確定，進入設(shè)計階段后，分公司設(shè)計部應(yīng)牽頭設(shè)立一非常設(shè)性組織項目設(shè)計工作小組。小組成員應(yīng)覆蓋設(shè)計、成本、工程、物業(yè)四個職能部門，并必須包括建筑、結(jié)構(gòu)、安裝、景觀、室內(nèi)設(shè)計等各個專業(yè)，公司設(shè)計部項目負責人組織工作的開展。4.3.小組可根據(jù)自身能力，外聘專家，協(xié)同做好設(shè)計階段的成本管理工 作。4.4.在各設(shè)計階段的 重要節(jié)點工作中，項目設(shè)計工作小組應(yīng)組織專題研討會，并與設(shè)計院保持良好和緊密的溝通,深入廣泛地討論和比較各方案的經(jīng)濟性。成本部應(yīng)及時提供方案比較需要的成本分析，綜

26、合效果與經(jīng)濟性、以及各專業(yè)的要求選擇最優(yōu)秀的方案。4.5.各階段設(shè)計完成后，成本部提供包括成本測算在內(nèi)的成本資料，方 案論證應(yīng)結(jié)合成本因素進行綜合評價。5.概念設(shè)計階段5.1.本階段工作的基礎(chǔ)是在投資分析階段營銷、設(shè)計、成本共同完成的項目定位分析報告、項目可行性研究報告，定位需要調(diào)整時仍需以上三個專業(yè)共同討論。5.2.公司于設(shè)計工作開展之前，應(yīng)按項目總體經(jīng)營要求和市場定位，確定項目的成本控制目標。一般情況下，項目可行性研究及定位報告中確定的成本估算應(yīng)作為確定設(shè)計階段成本控制目標的主要參考。5.3.本階段的設(shè)計任務(wù)書中，除應(yīng)包含 項目概況及用地分析”等設(shè) 計專業(yè)的要求外；對于成本，應(yīng)根據(jù)項目的地

27、理位置、自然景觀、配套情況等自身特點，以及項目定位時確定的擬建產(chǎn)品類型及風格，結(jié)合預(yù)期售價，給出一個相對寬松的成本區(qū)間范圍，對概念設(shè)計單位進行交底。5.4.在多個概念設(shè)計間進行選擇時，除關(guān)注交通、功能分區(qū)、景觀分析等方面以外，成本方面應(yīng)重點考慮以下幾個方面：u建筑主體應(yīng)避開原水塘等軟地基所在位置；W.00的標高、道路環(huán)境標高、基礎(chǔ)埋深等引起土方挖填總方量最??； u水泵房、配電房、煤氣調(diào)壓站、控制中心等配套設(shè)施的位置能使得各種管線的鋪設(shè)長度最短。5.5.對方案調(diào)整引起的下列變化應(yīng)重點關(guān)注：u商業(yè)面積調(diào)整；地下室及人防面積調(diào)整；u停車比例及方式的調(diào)整（停車率提高；架空停車、地下車庫等非路面”停0車

28、的比例）；U 強礎(chǔ)形式的調(diào)整；設(shè)備配套方案的調(diào)整；U以及場地平衡基礎(chǔ)處理等內(nèi)容的增加等等。U 5.6.方案調(diào)整引起的建筑覆蓋率、計容積率面積、不計容積率面積等發(fā)生變化時，各項具體的成本費用的變化是不一致的，部分科目的費用等比例變化、部分科目不嚴格按照比例改變，部分費用甚至不變。即不同方案進行成本收益比較時，應(yīng)準確反應(yīng)其實際變化情況。5.7.因各產(chǎn)品的利潤率不同，在測算項目總利潤時， 往往會調(diào)整各產(chǎn) 品類型的比例。在測算地價、配套設(shè)施、環(huán)境等費用時，應(yīng)綜合考慮各產(chǎn)品的實際受益，在按占地面積、建筑面積、可售面積等分攤標準中選擇最切合實際的分攤方法，準確反應(yīng)各產(chǎn)品類型的成本和收益情況，為產(chǎn)品比例的調(diào)

29、整指引正確的方向。5.8.概念設(shè)計階段需要特別注意不可售的建筑面積（會所、管理用房、設(shè)備用房、不可分攤的走廊），在滿足項目配套需要的前提下，要與項目的定位相適應(yīng)，同時兼顧長期的使用和經(jīng)營管理的成本。5.9.人防地下室造價較高，某些城市可以在自行建造或繳納人防異地建設(shè)費中選擇，本階段應(yīng)對兩種方案分別測算，選擇較為經(jīng)濟的方案。5.10.進行實施方案的成本測算時，應(yīng)檢查設(shè)計有沒有考慮物業(yè)管理模式、以往的特殊要求，避免后期修改。5.11.測算時要注意不計建筑面積的實體（不足2.2米的設(shè)備層、不利 用的吊腳架空層等）對成本的影響，防 止遺漏。5.12.不同階段的成本測算發(fā)生變化時，成本人員應(yīng)對變化情況和

30、原因作分析，并向設(shè)計、營銷提供改進建議。5.13.本階段應(yīng)對建筑平面、戶型結(jié)構(gòu)、主要設(shè)備、停車方式等的可行性及經(jīng)濟性進行預(yù)研究，避免實施方案設(shè)計階段調(diào)整幅度過大。6.實施方案設(shè)計階段本階段重點關(guān)注：建筑平面、基礎(chǔ)類型、結(jié)構(gòu)形式、結(jié)構(gòu)布置、建筑裝飾標準、停車方式及比率、小區(qū)供配電方式、主要設(shè)備選型。6.1.建筑專業(yè)6.1.1.確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設(shè)計方面考慮建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)設(shè)計成本的增加。 同時兼顧 結(jié)構(gòu)類型的選擇， 分別評估平面、豎向等各方向的復(fù)雜程度，不選擇 不 規(guī)則或非常不規(guī)則的建筑方案。6.1.2.單體及戶型設(shè)計時，應(yīng)尋求效果與成本的平衡，除商

31、業(yè)與公建 外，不宜選擇體型過分復(fù)雜的單體；單體周長與面積的比例系數(shù)無特殊要求時應(yīng)選擇適中，在體現(xiàn)一定超前意識的同時，不至于同市場上的常規(guī)選擇差異懸殊，符合產(chǎn)品的定位。6.1.3.在確定層高時，應(yīng)綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮 長期的 取暖及制冷的能源消耗，不盲從客戶要求，對銷售人員培訓(xùn)以對客戶能有正確的引導(dǎo)。選擇合適的層高，層高每增加0.1m造價增加該 層造彳的3-5% 。 6.1.4.在門窗的設(shè)計中， 在必須滿足通風及采光要求的同時，應(yīng)注意選擇合適白窗地比（外墻門窗面積與建筑面積比）。鋁合金或塑鋼門窗除風格要求外，分格不宜過小，以降低型材的用量。6.1.5.在選擇停車方式時，必須滿足

32、規(guī)劃的要求，若規(guī)劃只要求停車 位的數(shù)量，各停車方式的優(yōu)勢與劣勢一般如下所述：u地面露天停車：造價最低，業(yè)主使用較為方便。但不可銷售，除月租金可補貼物業(yè)管理外，開發(fā)商沒有收益；且對于景觀的影響較大。建筑物一層架空停車： 多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租；結(jié)構(gòu)可以利用上部住宅的柱網(wǎng)，若無環(huán)境的要求，對圍護結(jié)構(gòu)要求也不高，u故造價屬中間水平。 但因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面 積往往較大；對環(huán)境亦有輕微的影響。建筑物下的地下停車庫：多數(shù)城市可以頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，允許銷售或長租。 造價較高， 且因上部住宅的柱網(wǎng)不規(guī)則，平均每個車位的面積往往較大，但因可以利用建筑的基礎(chǔ)，實際增加的成本較空地下

33、的停車庫反而要低，多數(shù)情況下可以通過銷售收回成本。地下室兼作地下車庫的經(jīng)濟柱凈距建議為：u停車類型小轎車（標準車型尺寸為長魂* = 4.90mX 1.80mX 1.60m）兩柱間停車數(shù) 1 2 3 4 建議柱7距 2.4 4.7 7.0 9.3 平戰(zhàn)結(jié)合的人防地下室停車庫：多數(shù)城市不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證，不可銷售，但對于是否可以長租各城市規(guī)定不一，可以長租的往往還需與人防管理單位分成；和平時期一般可以用月租的方式補貼物業(yè)管理費用。人防地下室兼作停車庫的成本非常高，即便可以長租往往也無法收回成本，故該 種停車方式除硬性要求外，一般不主動選擇。Uu半地下停車：往往用于坡地或山地建筑，其成本與收益情況介于一層

34、架空停車與地下室停車之間。6.1.6.材料部品的選擇必須滿足集團工程或設(shè)計部確定的通用標準，另外還要與所建產(chǎn)品的定位與售價相適應(yīng)，在此基礎(chǔ)上尚有選擇余地時，可以運用價值工程進行計算，選擇最合適的材料部品。6.1.7.材料部品的選擇應(yīng)考慮當?shù)厥袌龅墓┣鬆顩r，盡可能利用當?shù)?的優(yōu)勢資源，減少選用差異不大但需從外地購買的材料部品。6.1.8.地面、樓面、屋面以及墻面等建筑做法應(yīng)遵循技術(shù)合理，實用經(jīng)濟的原則。6.1.9.方案比較進行成本測算時，應(yīng)注意容易忽略的露臺、不算面積的架空層、假復(fù)式、騎樓等引起的成本增加；有計算退臺的建筑的占地面積和屋面面積時，應(yīng)注意與普通建筑的區(qū)別。6.1.10.規(guī)劃設(shè)計方案

35、確定之后，成本部應(yīng)即根據(jù)方案做出細致的成本測算，并分析與可行性研究階段成本估算的差異，反饋給公司設(shè)計部和公司管理層。6.2.結(jié)構(gòu)專業(yè)6.2.1.鋼筋和混凝土成本占主體建筑成本的較大比重，單方鋼筋含量和單方混凝土含量應(yīng)作為結(jié)構(gòu)設(shè)計控制、審查重點，并于同類建筑進行比較分析。6.2.2.設(shè)計工作小組應(yīng)與設(shè)計院設(shè)計師就各結(jié)構(gòu)參數(shù) 作深入探討與交 流，力求得到安全、最經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)參數(shù)。 其中重點審查以下內(nèi)容：結(jié)構(gòu) 計算時輸入的荷載值、結(jié)構(gòu)計算參數(shù)、結(jié)構(gòu)計算結(jié)果、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的幾何礎(chǔ)、尺寸及配筋率。6.2.3. 一般情況，各基礎(chǔ)類型的成本按以下順序遞增：天然淺地基基復(fù)合地基淺基礎(chǔ)（有時采用強夯擠密砂樁等處理方式

36、代替卜筏板、 預(yù)應(yīng)力管樁、人工挖孔樁（逐漸受限制卜灌注樁；相鄰的兩種在具體的設(shè)計方案中成本有時會顛倒，最準確的方法是請設(shè)計院初步估算進行設(shè)計，再測算其準確造價。6.2.4.結(jié)構(gòu)形式的成本遞增順序一般是：矩形柱框架、異形柱框架、框架短肢剪力墻、框架剪力墻、剪力墻；住宅一般較少采用框架筒體結(jié) 構(gòu)。同樣，相鄰的兩種設(shè)計階段成本管理是什么？在具體的設(shè)計方案中設(shè)計階段成本管理是什么設(shè)計階段成本管理是什么？成本有時會顛倒。6.2.5.采用框架結(jié)構(gòu)和框剪結(jié)構(gòu)時，建筑與結(jié)構(gòu)專業(yè)應(yīng)互相進行反復(fù)修正，在對戶型進行少許修改能夠在結(jié)構(gòu)上有較大節(jié)省的方案應(yīng)積極采用，避免建筑定型后再進行結(jié)構(gòu)設(shè)計的被動局面。6.2.6.異

37、型柱框架與矩形柱框架和比較，結(jié)構(gòu)造價一般會高出10-20% ,同時矩形柱的使用可能會對建筑使用功能造成一定影響，建議異形柱和 矩形柱綜合考慮。6.2.7.柱、梁截面尺寸直接影響結(jié)構(gòu)的混凝土和鋼筋含量，也對建筑使用功能有一定影響，項目設(shè)計工作小組需著重考慮。6.2.8.上述三個重要節(jié)點工作確定時的成本工作，一種方法是根據(jù)初設(shè)進行計算，另外也可邀請外部專家進行成本比較的定性分析，選擇合適的方案。6.3.安裝專業(yè)6.3.1.給水管、排水管、導(dǎo)線的種類選擇：應(yīng)符合行業(yè)的發(fā)展方向，保證一定時間內(nèi)不會被淘汰。6.3.2.給水管、排水管、導(dǎo)線的規(guī)格選擇：滿足使用要求有一定的富余量。6.3.3.給排水、電氣設(shè)

38、備、智能化設(shè)備的選擇：首先應(yīng)充分調(diào)查市場，了解各種品牌的聲譽及供應(yīng)狀況；其次在滿足使用要求的前提下，性價比較高，且兼顧長期使用成本。6.3.4.對于分期建設(shè)的大型小區(qū)的總配電房、分配電房及水泵房的方案設(shè)計時，應(yīng)提前做到合理規(guī)劃，全面考慮。6.3.5.提交設(shè)計院的住宅套內(nèi)的設(shè)計負荷指標、回路數(shù)量應(yīng)合理考慮，對于項目應(yīng)急負荷的指標應(yīng)準確提供，以便進行發(fā)電機型號、功率的合理選擇。7.施工圖設(shè)計階段7.1.建筑專業(yè)7.1.1.設(shè)計人員應(yīng)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計階段的成果，撰寫施工圖設(shè)計招標文件和設(shè)計合同，制訂 項目設(shè)計任務(wù)書”。負責跟蹤控制目標技術(shù)經(jīng)濟指標；負責保證圖紙及時到位和質(zhì)量；組織圖紙會審、設(shè)計交底等工作

39、。7.1.2.項目設(shè)計工作小組中的成本人員應(yīng)協(xié)助設(shè)計人員確定設(shè)計合同的經(jīng)濟條款、技術(shù)經(jīng)濟指標要求。在設(shè)計過程中，須及時提供設(shè)計優(yōu)化需要的各項目成本數(shù)據(jù)。7.1.3.主體的外立面及公共部位的二次裝修費用易被忽略或控制不嚴，設(shè)計與成本應(yīng)提前在施工圖設(shè)計時預(yù)測、確定其費用控制目標。7.1.4.廚衛(wèi)有裝修時，固定櫥柜、鏡面覆蓋處可以不滿鋪墻磚（或地磚）。7.2.結(jié)構(gòu)專業(yè)7.2.1.若結(jié)構(gòu)布置已確定，本階段成本工作的重點在于設(shè)計過程中對計算書進行復(fù)核，核查配筋率，并在正式出圖之前進行細致的審圖工作。7.2.2.設(shè)計前應(yīng)根據(jù)規(guī)劃方案設(shè)計的成果，結(jié)合集團成本數(shù)據(jù)庫中已建類似建筑，提出鋼筋、混凝土的限額指標：

40、并在施工圖設(shè)計開始前在 設(shè)計指導(dǎo)書中列明；可在合同中約定，在最終成果達到要求后，給 予一 定的獎勵，懲罰條款需謹慎采用。7.2.3.應(yīng)要求設(shè)計院或結(jié)構(gòu)工程師完成結(jié)構(gòu)結(jié)算后提供包括結(jié)構(gòu)設(shè)計 計算書、各層結(jié)構(gòu)平面布置圖、各層墻梁柱板的配筋量簡圖、柱底內(nèi)力 圖在內(nèi)的相關(guān)資料，并就計算書中的內(nèi)容與設(shè)計師交涉、探討；7.2.4.具體結(jié)構(gòu)計算及設(shè)計的細節(jié)中，以設(shè)計階段成本管理是什么？設(shè)計階段成本管理是什么設(shè)計階段成本管理是什么？下手段可供參考：地基承載力的確定：勘察單位提供持力層地基承載力數(shù)據(jù)后，與相近類 似地塊的數(shù)據(jù)進行比較，在保證安全的前提下，與設(shè)計院一道同勘察單位溝通，保證提供的地基承載力數(shù)據(jù)不偏于

41、保守。u地下水壓（浮）力是確定地下室底板與外墻厚度的主要因素。設(shè)計部、成 本部負責爭取勘察單位提供的地下水壓（?。┝?shù)據(jù)準確，無夸大。 u明確各層使用功能，可以得出較為準確的設(shè)計使用荷載，有利于結(jié)構(gòu)設(shè)計。豎向墻體荷載按已明確的材料計算，并注意扣除窗和門洞的面積。uU在滿足規(guī)范最小埋深及建筑功能的前提下,盡量減小地下室的高度和埋深。u裙樓、地下室剪力墻與上部塔樓剪力墻及其洞口應(yīng)盡量保持上下對齊。剪力墻體厚度在滿足結(jié)構(gòu)要求的前提下，在當?shù)厥┕すに嚨哪芰Ψ秶鷥?nèi)應(yīng)盡量取接近規(guī)范要求的最小厚度，墻非計算要求時一般采用構(gòu)造配 筋。u鬲層建筑中，柱墻等豎向構(gòu)件碎等級與梁板碎等級宜按受 力要求分別采用，不得將

42、梁板碎等級為求施工方便而刻意提高。梁板體系及簡支構(gòu)件的跨高比選擇要經(jīng)濟；梁、柱截面尺寸都可按初估的荷載先行估算，并結(jié)合工程師自己的經(jīng)驗確定，再進行細致核算。柱 在滿足規(guī)范軸壓比限值的情況下，宜減小截面尺寸，柱截面尺 寸以軸壓比和構(gòu)造配筋為衡量標準。梁筋按計算配置即可，尤其是梁端面筋不應(yīng) 人為放大。 U近、次梁的負筋全部拉通的數(shù)量滿足規(guī)范要求即可，不得全部直通。U除地下室底板、屋面、剪力墻板及特殊要求部位外，其他各板式構(gòu)件一般不宜采用雙層雙向配筋，其上部負筋在跨中應(yīng)考慮斷開；滿足使用功能前提下，優(yōu)先采用規(guī)范規(guī)定的最小板厚，但要驗算變 形和裂縫。條件許可時（板跨在經(jīng)濟范圍內(nèi)），應(yīng)盡量少設(shè)梁，尤其是

43、廚 衛(wèi)降板處不 宜多設(shè)小梁（可采取折板或建筑墊層的做法），去掉小梁后板仍為構(gòu)造配筋。不要因預(yù)埋或 其他局部性的構(gòu)造要求全面加大板厚。U設(shè)計階段成本管理是什么 7.3.給排水專業(yè)設(shè)計階段成本管理是什么？設(shè)計階段成本管理是什么？7.3.1.室內(nèi)管線敷設(shè)，滿足管線敷設(shè)長度最短。7.3.2.外立面的雨水管、空調(diào)凝結(jié)水管除了在建施圖中反映外，還需在水施圖中表示，便于施工。空調(diào)凝結(jié)水管可考慮盡量合并到雨水管，以節(jié)約管材、改善立面。立管的布置應(yīng)綜合考慮建筑使用功能，避免影 響門窗的開啟。7.3.3.避免雨污水管穿越斜屋面，并詳細標注安裝高度。禁止雨污水管穿越客廳及臥室，禁止雨水直接排放到露臺。7.3.4.對于底層花園、頂層為假復(fù)式或斜層面有單獨水電要求時，應(yīng) 單獨繪制水電施工圖； 避免用標準層代替，而在施工過程中再以變更進行糾正。7.3.5.給排水施工圖中各類套管的位置及規(guī)格標注不能遺漏。7.3.6.雨污水出戶管應(yīng)結(jié)合總平排水設(shè)計，避免施工期間的大量調(diào)整。7.4.電氣專業(yè)7.4.1.電氣系統(tǒng)的線路設(shè)計時，應(yīng)考慮各樓