XXXX0820產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式探討

1、1 1產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式探討中航工業(yè)沈陽(yáng)航空產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目研究沉淀2010年8月2 2研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究注：上述兩部分并非邏輯化和結(jié)構(gòu)化的關(guān)系。第一部分更多的是理論及經(jīng)驗(yàn)探討；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享項(xiàng)目組研究的全新案例，以期對(duì)以后操作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全新的案例支撐。3 3產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，是一種區(qū)域開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的高級(jí)形式，是一種區(qū)域開發(fā)模式傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問(wèn)題傳統(tǒng)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的問(wèn)題n投資大n回報(bào)周期長(zhǎng)n操作難度大n 典型的項(xiàng)目開發(fā)

2、模式，難以形成綜合開發(fā)效益產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢(shì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的區(qū)域開發(fā)模式n從單一的工業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)向區(qū)域開發(fā)轉(zhuǎn)型的開發(fā)模式 n從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園向產(chǎn)業(yè)新城轉(zhuǎn)型的模式n本質(zhì)是對(duì)土地資源的利用方式，區(qū)域內(nèi)本質(zhì)是對(duì)土地資源的利用方式，區(qū)域內(nèi)土地資源因區(qū)域性開發(fā)導(dǎo)致的超額升值土地資源因區(qū)域性開發(fā)導(dǎo)致的超額升值越來(lái)越多的開發(fā)商投身產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：聯(lián)東U谷、裕廊集團(tuán)、南京新城4 4產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實(shí)現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的組織與實(shí)現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)形式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一般開發(fā)流程征地拆遷安置土地一級(jí)開發(fā)土地出讓或二級(jí)開發(fā)產(chǎn)

3、業(yè)集群招商、地產(chǎn)營(yíng)銷區(qū)域運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)集聚地產(chǎn)開發(fā)人口集聚商務(wù)發(fā)展區(qū)域發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)邏輯產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)邏輯更具吸引力的發(fā)展組織方式良好的投資預(yù)期引發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)投資者興趣產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資者收益新產(chǎn)業(yè)更合理的布局和產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)產(chǎn)業(yè)高效發(fā)展居民將愿意為土地和房產(chǎn)的溢價(jià)買單5 5案例：北京聯(lián)東集團(tuán)案例：北京聯(lián)東集團(tuán)欲打造成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊欲打造成為中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)頭羊選址選址 依托城市原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，多建設(shè)在原有產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近，充分利用產(chǎn)業(yè)集聚帶來(lái)的各種優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品產(chǎn)品 多功能通用廠房、商務(wù)花園獨(dú)棟辦公、個(gè)性化廠房定制以及各種生產(chǎn)、商務(wù)配套設(shè)施招商招商 依托園區(qū)周邊原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，通過(guò)打造優(yōu)質(zhì)園區(qū)環(huán)境吸

4、引企業(yè)入駐主營(yíng)業(yè)務(wù)：主營(yíng)業(yè)務(wù)：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)，是中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)專業(yè)運(yùn)營(yíng)商開發(fā)形式：開發(fā)形式：集生產(chǎn)制造、研發(fā)辦公、綜合服務(wù)為一體的城市產(chǎn)業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)策略：經(jīng)營(yíng)策略：繞著“產(chǎn)業(yè)微笑曲線”構(gòu)建價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，通過(guò)二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動(dòng)形成業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合，從而迸發(fā)出規(guī)模和集聚效應(yīng)，提升產(chǎn)業(yè)和區(qū)域價(jià)值6 6產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點(diǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式及其要點(diǎn)u產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式：通過(guò)統(tǒng)籌組織區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)（產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)）和生活方式，達(dá)到對(duì)土地更高利用效率的目的，并使相關(guān)利益者都從中獲益；這個(gè)組織的過(guò)程和方式等各種因素的總和就是商業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)業(yè)模

5、式要點(diǎn)6. 6.風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)協(xié)議風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)1. 1.開發(fā)主體開發(fā)主體主導(dǎo)方利益相關(guān)方及其影響2. 2.主題設(shè)計(jì)主題設(shè)計(jì)戰(zhàn)略定位產(chǎn)業(yè)定位3. 3.規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)用地配比功能分區(qū)產(chǎn)業(yè)招商4. 4.一二級(jí)聯(lián)動(dòng)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)一二級(jí)開發(fā)參與程度參與方式參與時(shí)機(jī)5. 5.開發(fā)進(jìn)程把控開發(fā)進(jìn)程把控開發(fā)次序關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)借鑒先進(jìn)產(chǎn)業(yè)園商業(yè)模式，結(jié)合世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)主要包括：7 7【主題設(shè)計(jì)主題設(shè)計(jì)】不同的主題設(shè)計(jì)其實(shí)質(zhì)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升有不同不同的主題設(shè)計(jì)其實(shí)質(zhì)對(duì)區(qū)域價(jià)值的提升有不同價(jià)值溢價(jià)，同時(shí)其中的核心項(xiàng)目設(shè)置也有顯著差異價(jià)值溢價(jià)，同時(shí)其中的核心項(xiàng)目設(shè)置也有顯著差異主題設(shè)計(jì)原則：主題設(shè)計(jì)

6、原則：l導(dǎo)向性強(qiáng)l緊扣發(fā)展趨勢(shì)l突出自身特色l資源有效嫁接航空產(chǎn)業(yè)園主題設(shè)計(jì)探討：航空產(chǎn)業(yè)園主題設(shè)計(jì)探討：民用航空產(chǎn)業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)新城航空產(chǎn)業(yè)研發(fā)社區(qū)航空旅游小鎮(zhèn)其他主題l突出民用航空l(shuí)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的“新城”，具有城市意向l社區(qū)意向，突出航空產(chǎn)業(yè)的研發(fā)功能l利用航空及其他資源，強(qiáng)調(diào)旅游意向l利用何種資源，發(fā)展成為何種園區(qū)？8 8產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)律產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)律 起步期起步期快速發(fā)展期快速發(fā)展期成熟期成熟期房房地地產(chǎn)產(chǎn)完善的生活商業(yè)等配套設(shè)施土地供應(yīng)量日漸有限具備一定生活服務(wù)商業(yè)公建配套產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展大量企業(yè)入駐帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人口引致園區(qū)的置業(yè)需求工業(yè)區(qū)+居住區(qū)為數(shù)不多的企業(yè)入園工業(yè)區(qū)集工業(yè)、

7、地產(chǎn)、商業(yè)等業(yè)態(tài)為一體的綜合功能的新城區(qū)大量土地供應(yīng)開發(fā)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展階段生活商業(yè)設(shè)施建設(shè)與地產(chǎn)業(yè)建設(shè)相呼應(yīng)，進(jìn)一步變得完善產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)園起步，最終演變?yōu)楣δ軓?fù)合的產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城以產(chǎn)業(yè)園起步，最終演變?yōu)楣δ軓?fù)合的產(chǎn)業(yè)新城9 9而產(chǎn)業(yè)新城在不同發(fā)展階段可能有不同的定義和詮釋，其發(fā)而產(chǎn)業(yè)新城在不同發(fā)展階段可能有不同的定義和詮釋，其發(fā)展驅(qū)動(dòng)力也不盡相同；對(duì)較大的園區(qū)來(lái)說(shuō)，可能需要復(fù)合驅(qū)展驅(qū)動(dòng)力也不盡相同；對(duì)較大的園區(qū)來(lái)說(shuō)，可能需要復(fù)合驅(qū)動(dòng)力動(dòng)力案例：東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園案例：東莞松山湖科技產(chǎn)業(yè)園u前期高科技產(chǎn)業(yè)園u發(fā)展期生態(tài)新城u目前科技園+高端房地產(chǎn)板塊XXXX項(xiàng)目需要怎樣的定位？以及

8、項(xiàng)目需要怎樣的定位？以及怎樣的驅(qū)動(dòng)力？怎樣的驅(qū)動(dòng)力？產(chǎn)業(yè)概念產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)城、生態(tài)公園強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)和配套發(fā)展成熟并升級(jí)植入其他資源 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)配套驅(qū)動(dòng)配套驅(qū)動(dòng)旅游驅(qū)動(dòng)、教育驅(qū)動(dòng)、旅游驅(qū)動(dòng)、教育驅(qū)動(dòng)、復(fù)合驅(qū)動(dòng)復(fù)合驅(qū)動(dòng)1010案例：蘇州工業(yè)園是案例：蘇州工業(yè)園是“產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)新城”發(fā)展的典型代表發(fā)展的典型代表人口人口產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)0000年年0202年年0303年年0404年年0101年年0606年年0808年年0909年年0707年年0505年年9999年年9898年年9797年年自98年到01年為蘇州園區(qū)的基礎(chǔ)奠定期，成立領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，成立開發(fā)公司，招商的準(zhǔn)備以及制定園區(qū)的規(guī)章制度

9、和管理辦法金雞湖東地區(qū)開始全面的開發(fā)建設(shè)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，園區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系已經(jīng)基本成形園區(qū)二次創(chuàng)業(yè)：即加快建設(shè)四個(gè)示范區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，實(shí)現(xiàn)優(yōu)二進(jìn)三；工作重點(diǎn)：制造業(yè)升級(jí)、科技跨越、服務(wù)業(yè)倍增、生態(tài)優(yōu)化項(xiàng)目：師惠樂(lè)章、湖濱公寓、瑞嘉商業(yè)廣場(chǎng)等。區(qū)域：城市配套延伸區(qū)項(xiàng)目特點(diǎn)：普通住宅商住樓，住宅檔次不高，商住樓提供底端配套項(xiàng)目：東方春曉、湖濱公寓、天翔花園等，區(qū)域：圍繞金雞湖發(fā)展項(xiàng)目特點(diǎn)：產(chǎn)品以低密和湖景公寓為主，產(chǎn)品力較大提升項(xiàng)目：星湖國(guó)際、半島華庭等，區(qū)域：金雞湖延伸發(fā)展項(xiàng)目特點(diǎn)：隨著知名開發(fā)商的進(jìn)駐，產(chǎn)品多元化，復(fù)合化項(xiàng)目：國(guó)際社區(qū)、尚玲瓏、朗詩(shī)國(guó)際等，區(qū)域：沿cbd向東發(fā)展項(xiàng)目特點(diǎn)：高端化、科

10、技化產(chǎn)業(yè)人口開始進(jìn)駐；購(gòu)房客戶主要是當(dāng)?shù)鼐用瘛⒉糠之a(chǎn)業(yè)工人、城市被動(dòng)外溢人口產(chǎn)業(yè)人口大量進(jìn)駐；購(gòu)房客戶市中心占到半數(shù)左右、出現(xiàn)上海為代表的長(zhǎng)三角的資產(chǎn)客戶,其余產(chǎn)業(yè)客戶長(zhǎng)三角的資產(chǎn)客戶比重進(jìn)一步加大配套配套借鑒新加坡經(jīng)驗(yàn)的第一個(gè)鄰里中心新城大廈，97年興建，98年建成。2001年，貴都大廈鄰里中心建成蘇州總體規(guī)劃2004-2020提出市域cbd在園區(qū)的概念。截止到08年，園區(qū)7座鄰里中心，總建面超過(guò)12萬(wàn)平，形成集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育等于一體的居住商業(yè)中心。歐尚、沃爾瑪家樂(lè)福等商場(chǎng)進(jìn)駐；左岸商業(yè)街、湖濱新天地、聯(lián)豐廣場(chǎng)等規(guī)模型特色商業(yè)街區(qū) 陸續(xù)出現(xiàn)Cbd商業(yè)辦公功能的完善，李公堤 商業(yè)

11、街，圓通時(shí)代廣場(chǎng)、東方之門的修建等基本配套基本配套+住宅住宅商業(yè)中心商業(yè)中心+住宅住宅商務(wù)辦公商務(wù)辦公+住宅住宅1111【規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)】1234經(jīng)營(yíng)性用地與產(chǎn)業(yè)用地用地的配比關(guān)系經(jīng)營(yíng)性用地的合理開發(fā)方向經(jīng)營(yíng)性用地的業(yè)態(tài)特征（哪些是基礎(chǔ)配套功能、哪些是增值功能）航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)的最優(yōu)的規(guī)劃布局有哪些經(jīng)驗(yàn)可以借鑒規(guī)劃設(shè)計(jì)或建議需規(guī)劃設(shè)計(jì)或建議需要探討的主要問(wèn)題要探討的主要問(wèn)題1212【一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)】一二級(jí)聯(lián)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)需要解動(dòng)需要解決什么問(wèn)決什么問(wèn)題？題？土地指標(biāo)的分配問(wèn)題功能之間合理進(jìn)程搭配問(wèn)題一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)的結(jié)合點(diǎn)問(wèn)題二級(jí)開發(fā)的切入環(huán)節(jié)和切入方式n影響因素：影響因素：利益主體訴求企業(yè)開

12、發(fā)實(shí)力開發(fā)工期要求盈利要求抗風(fēng)險(xiǎn)能力及風(fēng)險(xiǎn)意愿1313二級(jí)開發(fā)設(shè)施：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)開發(fā)設(shè)施：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)模式探討開發(fā)模式探討階段發(fā)展策略探討階段發(fā)展策略探討增值措施增值措施設(shè)施增值、主題增值、配套服務(wù)增值、活動(dòng)策劃增值？植入中航特色與文化，打造諸如主題公園、工業(yè)旅游、航空會(huì)展類的增值設(shè)施？專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)主體企業(yè)引導(dǎo)開發(fā)綜合開發(fā)前期基礎(chǔ)設(shè)施完善？中期配套完善后期采取增值措施，并消除可能的擠出效應(yīng)1414二級(jí)開發(fā)設(shè)施：配套地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)開發(fā)設(shè)施：配套地產(chǎn)開發(fā)兩大配套體系：兩大配套體系：工業(yè)地產(chǎn)配套城市配套目標(biāo)：目標(biāo)：功能保障功能增值區(qū)域增值（土地增值）經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)（從財(cái)務(wù)平衡到盈利最大化）階段開

13、發(fā)策略：階段開發(fā)策略：從為工業(yè)地產(chǎn)配套過(guò)渡到城市配套啟動(dòng)期開發(fā)策略一二級(jí)聯(lián)動(dòng)策略后期擠出效應(yīng)應(yīng)對(duì)策略1515世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)表明：開發(fā)進(jìn)程把控是產(chǎn)業(yè)園世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)表明：開發(fā)進(jìn)程把控是產(chǎn)業(yè)園/ /城成功開發(fā)的重要城成功開發(fā)的重要要求要求進(jìn)程把控進(jìn)程把控起步期起步期發(fā)展期發(fā)展期成熟期成熟期樹立區(qū)域高端產(chǎn)業(yè)園和生態(tài)形象？保證順利起步發(fā)展階段發(fā)展階段核心目標(biāo)核心目標(biāo)節(jié)點(diǎn)把控及階段策略節(jié)點(diǎn)把控及階段策略產(chǎn)業(yè)鏈形成，集群效應(yīng)開始顯現(xiàn)；配套完善產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)最大化發(fā)揮，產(chǎn)業(yè)逐步升級(jí)；從園區(qū)向“城區(qū)”蛻變基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境打造；核心產(chǎn)業(yè)引進(jìn)；資金壓力較大延展產(chǎn)業(yè)鏈，核心產(chǎn)業(yè)做大；完善配套，提升配套品質(zhì)；打造核心盈利點(diǎn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，

14、嫁接企業(yè)資源，形成產(chǎn)業(yè)品牌；配套升級(jí)，形成獨(dú)立的城區(qū)配套，并輻射周邊；設(shè)施運(yùn)營(yíng)，利潤(rùn)最大化分期開發(fā)的進(jìn)程把控不僅是滾動(dòng)開發(fā)所需，更重要的是保證前后期聯(lián)動(dòng)、互為促進(jìn)分期開發(fā)的進(jìn)程把控不僅是滾動(dòng)開發(fā)所需，更重要的是保證前后期聯(lián)動(dòng)、互為促進(jìn)1616此外我們還須關(guān)注盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)：最終目標(biāo)之一是要實(shí)現(xiàn)盈利此外我們還須關(guān)注盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)：最終目標(biāo)之一是要實(shí)現(xiàn)盈利，盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功的保障，盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)是項(xiàng)目成功的保障盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)盈利點(diǎn)盈利點(diǎn)u工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)：取決于1）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力；2）工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)目標(biāo)等因素u土地出讓：土地出讓：取決于1）資金壓力；2）引進(jìn)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)之需；3）大規(guī)模地產(chǎn)開發(fā)

15、能力；4）開發(fā)周期等因素u配套開發(fā)：配套開發(fā)：住宅、商業(yè)等配套開發(fā)，回現(xiàn)快，開發(fā)難度較小u資源嫁接，提升價(jià)值：資源嫁接，提升價(jià)值：1）中航航空品牌、文化和產(chǎn)業(yè)實(shí)力等的嫁接；2）自然資源、工業(yè)旅游資源等的嫁接；3）其他資源嫁接。共同提升“城區(qū)”價(jià)值u產(chǎn)業(yè)利稅：產(chǎn)業(yè)利稅：取決于本項(xiàng)目政企合作利益分配關(guān)系，恐難以作為核心盈利點(diǎn)世聯(lián)以及案例經(jīng)驗(yàn)初判：世聯(lián)以及案例經(jīng)驗(yàn)初判：盈利點(diǎn)設(shè)計(jì)與階段性財(cái)務(wù)目標(biāo)和開發(fā)目的相關(guān)，一般開發(fā)初期資金壓力較大，需要一定的現(xiàn)金快速回現(xiàn)支撐；開發(fā)中后期主要目標(biāo)往往是回現(xiàn)，以支持滾動(dòng)開發(fā)；后期往往持有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，作為核心盈利點(diǎn)。1717研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)探討產(chǎn)業(yè)地

16、產(chǎn)商業(yè)模式要點(diǎn)探討產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究注：上述兩部分并非邏輯化和結(jié)構(gòu)化的關(guān)系。第一部分更多的是理論及經(jīng)驗(yàn)探討；第二部分的案例研究采用了案例包的形式，目的是分享項(xiàng)目組研究的全新案例，以期對(duì)以后操作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全新的案例支撐。1818產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究主要內(nèi)容產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)案例研究主要內(nèi)容對(duì)沈陽(yáng)航空產(chǎn)業(yè)城項(xiàng)目有借鑒意義的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)研究產(chǎn)業(yè)新城（商業(yè)模式）案例探討產(chǎn)業(yè)新城（商業(yè)模式）案例探討n一開始就作為產(chǎn)業(yè)新城來(lái)規(guī)劃的案例n開始不是作為產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃的，但后來(lái)發(fā)展為產(chǎn)業(yè)新城的案例n成功的案例n不太成功，甚至失敗的案例n國(guó)內(nèi)案例n國(guó)外案例案例類型案例類型案例要素案例要素n開發(fā)模式開發(fā)模式 開

17、發(fā)主體及利益相關(guān)方 職責(zé)（權(quán)責(zé)利） 規(guī)劃 主題/定位 進(jìn)程把控 n管理體制管理體制 管理方及其職責(zé)1919案例歸納案例歸納序號(hào)序號(hào)類別類別案例案例特點(diǎn)特點(diǎn)1產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目津通集團(tuán)一體化服務(wù)平臺(tái)充分把握企業(yè)需求的招商模式2聯(lián)東地產(chǎn)“聚合聚合U”U”模式模式統(tǒng)一平臺(tái)因地制宜利用當(dāng)?shù)貎?yōu)勢(shì)3深圳天安數(shù)碼城有限公司“天安模式天安模式”4南京新城發(fā)展股份有限公司區(qū)域開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)模式5普洛斯項(xiàng)目選址于樞紐城市擁有全球客戶資源靈活多樣的運(yùn)營(yíng)方式6航空產(chǎn)業(yè)園/城/基地新加坡實(shí)里達(dá)航空產(chǎn)業(yè)園有效的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃統(tǒng)一的開發(fā)運(yùn)營(yíng)主體及平臺(tái)開發(fā)與招商模式7美國(guó)西雅圖“波音城”核心產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)挖掘品牌內(nèi)涵，

18、嫁接資源8法國(guó)航空航天谷統(tǒng)一的協(xié)調(diào)平臺(tái)利用既有優(yōu)勢(shì)資源9類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)德國(guó)大眾汽車城統(tǒng)一的協(xié)調(diào)平臺(tái)規(guī)劃與設(shè)計(jì)體現(xiàn)企業(yè)特色嫁接資源，提升品牌實(shí)力2020案例研究類別案例研究類別產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目航空產(chǎn)業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)園/ /城城/ /基地基地類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)2121津通集團(tuán)及其開發(fā)項(xiàng)目津通集團(tuán)及其開發(fā)項(xiàng)目2222【津通集團(tuán)津通集團(tuán)】以工業(yè)地產(chǎn)為主的綜合性開發(fā)商以工業(yè)地產(chǎn)為主的綜合性開發(fā)商津通集團(tuán)，是一家以工業(yè)科技地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，集住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和住宅、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展和產(chǎn)品研發(fā)及制造產(chǎn)品研發(fā)及制造為一

19、體的大型集團(tuán)公司 高科技產(chǎn)業(yè)高科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)住宅住宅商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品研發(fā)產(chǎn)品制造產(chǎn)品制造兩兩大大支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)核心企業(yè)及其產(chǎn)品：核心企業(yè)及其產(chǎn)品：津恒能源科技公司 再生能源設(shè)備津漢電氣科技公司 電子產(chǎn)品津通先鋒光電科技公司 太陽(yáng)能電池等物業(yè)管理物業(yè)管理2323 津通國(guó)際工業(yè)園津通國(guó)際工業(yè)園 概況概況n區(qū)位：區(qū)位：位于常州南翼武進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 位于長(zhǎng)三角地理心臟和滬寧高速公（鐵）路中段 1小時(shí)40分鐘可達(dá)上海，40分鐘可達(dá)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)， 2小時(shí)可達(dá)杭州 距離國(guó)家一類口岸常州港僅30分鐘車程，并可在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)周邊的上海港口、張家港口和江陰

20、港口；n規(guī)模：規(guī)模：占地1000畝，總規(guī)劃建筑面積90萬(wàn)平方米n投資：投資：總投資16億n建設(shè)狀況：建設(shè)狀況：一期近30萬(wàn)m2的17座高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、1座生活服務(wù)中心和1座商務(wù)服務(wù)中心已正式投入使用n鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè)鼓勵(lì)類產(chǎn)業(yè): 生物/化學(xué)、電子裝配&制造、研發(fā) n2005年10月開園津通國(guó)際工業(yè)園津通國(guó)際工業(yè)園1 1小時(shí)小時(shí)4040分鐘車程分鐘車程4040分鐘車程分鐘車程南京祿口國(guó)際機(jī)南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)場(chǎng)上海上海目前，津通國(guó)際工業(yè)園在工業(yè)科技地產(chǎn)領(lǐng)域，已形成建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)等一體化體系 建設(shè)建設(shè)招商招商運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)管理管理服務(wù)服務(wù)2424一體化的服務(wù)體系一體化的服務(wù)體系津通物業(yè)管理有

21、限公司：津通物業(yè)管理有限公司：是津通集團(tuán)在吸收國(guó)內(nèi)外先進(jìn)工業(yè)園區(qū)運(yùn)作模式和管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上成立的專業(yè)工業(yè)園物業(yè)服務(wù)公司可為入駐企業(yè)提供集設(shè)備安裝和監(jiān)管、工業(yè)工程、后勤服務(wù)、企業(yè)管理和物業(yè)管理于一體的綜合性服務(wù)。工業(yè)工業(yè)工程工程后勤后勤服務(wù)服務(wù)企業(yè)管理企業(yè)管理物業(yè)物業(yè)管理管理設(shè)備安裝設(shè)備安裝和監(jiān)管和監(jiān)管一體化服一體化服務(wù)體系務(wù)體系津通國(guó)際工業(yè)園的服務(wù)體系以津通物業(yè)管理公司為主要實(shí)施主體增值服務(wù)及設(shè)施增值服務(wù)及設(shè)施內(nèi)容內(nèi)容智能化管理系統(tǒng)智能化管理系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、智能管理系統(tǒng)、智能辦公系統(tǒng)專業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)海關(guān)、商檢、物流、工商、稅務(wù)、物業(yè)管理、配餐中心、銀行、郵政、超市便利店齊全的功能設(shè)施

22、齊全的功能設(shè)施遠(yuǎn)程視頻會(huì)議、同聲翻譯系統(tǒng)、商務(wù)洽談會(huì)場(chǎng)、臨時(shí)辦公場(chǎng)所、新聞發(fā)布會(huì)場(chǎng)完善的基礎(chǔ)設(shè)施完善的基礎(chǔ)設(shè)施供電、供水、供氣、通訊、污水處理等優(yōu)美的綠化環(huán)境優(yōu)美的綠化環(huán)境資金、技術(shù)、管理等支持與合作資金、技術(shù)、管理等支持與合作津通創(chuàng)業(yè)投資有限公司和津通投資建設(shè)有限公司提供給入駐企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)：給入駐企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)：n降低生產(chǎn)與管理成本n提高生產(chǎn)效率n保障安全生產(chǎn)n利于獲得國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證2525服務(wù)型企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺(tái)為入駐企業(yè)降低成本、提高效率服務(wù)型企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺(tái)為入駐企業(yè)降低成本、提高效率這些現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)的注入這些現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)的注入n可為園內(nèi)企業(yè)提供高效率、低成本的多種其核心流程以外

23、的其他業(yè)務(wù)；n可為入駐企業(yè)的發(fā)展提供良好的戰(zhàn)略合作平臺(tái)，從而使其充分獲得產(chǎn)品扁平化與運(yùn)作扁平化所帶來(lái)的成本和效率的雙贏。 認(rèn)證認(rèn)證外貿(mào)外貿(mào)咨詢咨詢法律法律會(huì)計(jì)會(huì)計(jì)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)廣告廣告信息信息物流物流倉(cāng)儲(chǔ)倉(cāng)儲(chǔ)通訊通訊金融金融教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)人力資源人力資源租賃租賃會(huì)展會(huì)展稅務(wù)稅務(wù)環(huán)境環(huán)境科技科技政府部門政府部門網(wǎng)絡(luò)型專業(yè)服務(wù)型企業(yè)網(wǎng)絡(luò)型專業(yè)服務(wù)型企業(yè)戰(zhàn)略合作平臺(tái)戰(zhàn)略合作平臺(tái)2626在一體化服務(wù)體系基礎(chǔ)上，融資平臺(tái)為科技孵化創(chuàng)造了良好在一體化服務(wù)體系基礎(chǔ)上，融資平臺(tái)為科技孵化創(chuàng)造了良好條件條件科技孵化科技孵化企業(yè)成長(zhǎng)企業(yè)成長(zhǎng)融資平臺(tái)融資平臺(tái)投資向?qū)顿Y向?qū)Ы蛲▏?guó)際工業(yè)園內(nèi)的“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)” 為入駐

24、企業(yè)提供全方位的包括金融、會(huì)計(jì)、稅務(wù)、人力資源、物流、商檢等在內(nèi)的高效率、低成本的集成服務(wù)，引導(dǎo)投資一體化服務(wù)體系為基礎(chǔ)：一體化服務(wù)體系為基礎(chǔ)：融資平臺(tái)公司：融資平臺(tái)公司：津通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（津通集團(tuán)為發(fā)展高新技術(shù)、促進(jìn)成果產(chǎn)業(yè)化，為創(chuàng)業(yè)企業(yè)或項(xiàng)目提供創(chuàng)業(yè)投資基金而成立的專業(yè)公司）津通國(guó)際工業(yè)園內(nèi)的國(guó)家級(jí)“國(guó)際科技合作基地”和國(guó)家級(jí)“留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園”中符合條件的創(chuàng)業(yè)企業(yè)可優(yōu)先獲得“種子基金”，以縮短從科技“孵化”到“產(chǎn)業(yè)化”之間的時(shí)間。目前入駐津通國(guó)際工業(yè)園留學(xué)生企業(yè)眾多，在津通這個(gè)工業(yè)園得到發(fā)展壯大，取得了良好的經(jīng)濟(jì)效益津通集團(tuán)宣傳：津通集團(tuán)宣傳：“您只需與您的團(tuán)隊(duì)帶著商業(yè)計(jì)劃和少量資金，

25、就可來(lái)津通國(guó)際工業(yè)園運(yùn)作”2727針對(duì)不同投資者的招商模式針對(duì)不同投資者的招商模式戰(zhàn)略眼光的投資者戰(zhàn)略眼光的投資者認(rèn)為商業(yè)機(jī)認(rèn)為商業(yè)機(jī)會(huì)還欠會(huì)還欠“火火候候”的投資的投資者者缺乏足夠信心的缺乏足夠信心的投資者投資者可以直接投資可采取合資方式可用虛擬方法，先掛牌子，由津通運(yùn)作，看清前景后再投資針對(duì)不同投資者的三種招商模式針對(duì)不同投資者的三種招商模式n自開園以來(lái)，已吸納50多家國(guó)際知名制造型企業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)型企業(yè)入園投產(chǎn)運(yùn)營(yíng)n包括美國(guó)GoodYear、美國(guó)GE、美國(guó)BELKIN、德國(guó)WOLCO、日本FOSTER、瑞士SGS標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證、香港Kerry EAS物流、美國(guó)Rubber Shaw 工業(yè)設(shè)計(jì)、美

26、國(guó)KPMG財(cái)務(wù)等。 招商情況招商情況2828聯(lián)東地產(chǎn)及其開發(fā)項(xiàng)目聯(lián)東地產(chǎn)及其開發(fā)項(xiàng)目2929聯(lián)東地產(chǎn)公司是專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，首創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開聯(lián)東地產(chǎn)公司是專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，首創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)的“聚合聚合U U模式模式”n聯(lián)東地產(chǎn)屬于聯(lián)東集團(tuán)的全資子公司，負(fù)責(zé)工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，經(jīng)過(guò)七年的發(fā)展和累積，形成了聯(lián)東U谷的品牌和模式，創(chuàng)造了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的聚合U模式u聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品類型涵蓋了幾乎全部產(chǎn)業(yè)地聯(lián)東地產(chǎn)產(chǎn)品類型涵蓋了幾乎全部產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)范圍：產(chǎn)范圍：獨(dú)棟商務(wù)樓、研發(fā)辦公室、標(biāo)準(zhǔn)廠房、配套設(shè)施、住宅公寓、物業(yè)服務(wù)、定制服務(wù)u聯(lián)東地產(chǎn)主要項(xiàng)目聯(lián)東地產(chǎn)主要項(xiàng)目聯(lián)東U谷北京聯(lián)東U谷沈陽(yáng)聯(lián)東U谷無(wú)錫聯(lián)東U

27、谷北京光聯(lián)3030聚合聚合U U模式：重點(diǎn)吸納位于產(chǎn)業(yè)微笑曲線兩端的高附加值產(chǎn)模式：重點(diǎn)吸納位于產(chǎn)業(yè)微笑曲線兩端的高附加值產(chǎn)業(yè)，同時(shí)構(gòu)建一體化服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)園區(qū)快速發(fā)展業(yè)，同時(shí)構(gòu)建一體化服務(wù)平臺(tái)，推動(dòng)園區(qū)快速發(fā)展微微笑笑曲曲線線聚合U模式來(lái)源于微笑曲線，聯(lián)東U谷集中吸納集中吸納位于微笑曲線兩端的產(chǎn)業(yè)，提高附加值位于微笑曲線兩端的產(chǎn)業(yè)，提高附加值，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展聚合聚合U U模式：模式：構(gòu)建價(jià)值鏈一體化平臺(tái)構(gòu)建價(jià)值鏈一體化平臺(tái)二、三產(chǎn)業(yè)的匹配和互動(dòng)業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合形成規(guī)模和集聚效應(yīng)提升區(qū)域價(jià)值一體化服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建成為聚合一體化服務(wù)平臺(tái)的構(gòu)建成為聚合U U模式強(qiáng)有力的助推

28、器模式強(qiáng)有力的助推器3131 聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷 基于基于“聚合聚合U U模式模式”的開發(fā)策略的開發(fā)策略因地制宜，打造最適宜當(dāng)因地制宜，打造最適宜當(dāng)?shù)貤l件的產(chǎn)業(yè)園地條件的產(chǎn)業(yè)園/城城兩個(gè)兩個(gè)“原點(diǎn)原點(diǎn)”模式：服模式：服務(wù)企業(yè)、聯(lián)動(dòng)政府務(wù)企業(yè)、聯(lián)動(dòng)政府以企業(yè)為原點(diǎn)：為企業(yè)提供完善的配套和全面的服務(wù)，提高企業(yè)的附加值 以政府為原點(diǎn)：引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)升級(jí)的發(fā)展方向，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為政府謀利益，以此與政府建立良好的合作關(guān)系將產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與區(qū)域經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)現(xiàn)狀以及所需打造不同的產(chǎn)業(yè)園區(qū)例如：北京聯(lián)東U谷項(xiàng)目偏重的是打造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)總部地基，而在無(wú)錫、沈陽(yáng)等二線城市，聯(lián)東U谷則更注重打造的是綜

29、合性的產(chǎn)業(yè)園園區(qū)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，保證項(xiàng)目的品質(zhì)和可持續(xù)發(fā)展規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)規(guī)劃、建設(shè)、招商和運(yùn)營(yíng)的高度統(tǒng)一營(yíng)的高度統(tǒng)一3232 聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷北京北京 項(xiàng)目概況項(xiàng)目概況u開發(fā)商：北京聯(lián)東投資集團(tuán)有限公司u運(yùn)營(yíng)商：北京聯(lián)東金橋置業(yè)有限責(zé)任公司 （聯(lián)動(dòng)集團(tuán)旗下子公司）u規(guī)模：項(xiàng)目投資25億元，占地960畝，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平米 ，可容納500家企業(yè)入住，年產(chǎn)值可達(dá)300億元人民幣，稅收30億元以上，解決就業(yè)員工近5萬(wàn)人 u地理位置：位于亦莊新城核心 、北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（CBD）相連，交通便利距北京通州物流基地1公距南

30、四環(huán)3.5公里里距南三環(huán)7公里距市中心天安門廣場(chǎng)16.5公里距三環(huán)路15公里距CBD中心18公里距首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)30公里距北京火車站22公里3333五大功能分區(qū)規(guī)劃五大功能分區(qū)規(guī)劃一站式為企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化一站式為企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的多業(yè)態(tài)辦公需求產(chǎn)品的多業(yè)態(tài)辦公需求產(chǎn)品 總部商業(yè)園、研發(fā)科技園、生產(chǎn)制造園、企業(yè)定制園、配套服務(wù)園五大功能分區(qū)，融合融合產(chǎn)業(yè)上下游，打造產(chǎn)業(yè)鏈綜產(chǎn)業(yè)上下游，打造產(chǎn)業(yè)鏈綜合體，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不合體，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不同位置的企業(yè)或不同階段的同位置的企業(yè)或不同階段的企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間的可拓展空間總部商務(wù)園總部商務(wù)園

31、研發(fā)科技園研發(fā)科技園生產(chǎn)制造園生產(chǎn)制造園企業(yè)定制園企業(yè)定制園配套服務(wù)園配套服務(wù)園 滿足企業(yè)總部辦公、營(yíng)銷部門需求 滿足產(chǎn)品下線生產(chǎn)之前的研發(fā)、中試需求 滿足企業(yè)生產(chǎn)制造、物流需求 滿足企業(yè)對(duì)廠房的特殊和個(gè)性化需求 滿足企業(yè)會(huì)展、培訓(xùn)、咨詢、餐飲娛樂(lè)住宿需求3434多樣化的產(chǎn)品形式有針對(duì)性地吸引不同需求的客戶進(jìn)駐多樣化的產(chǎn)品形式有針對(duì)性地吸引不同需求的客戶進(jìn)駐花園獨(dú)棟花園獨(dú)棟面積：800m23200m2，根據(jù)企業(yè)需要調(diào)整特點(diǎn)：容積率非常低，綠化率很高，貼近自然、和諧、安寧的辦公環(huán)境租售類型：以出售為主吸引企業(yè)類型：服裝設(shè)計(jì)類、文化創(chuàng)意類和生物醫(yī)藥類企業(yè) 單層廠房單層廠房面積：最大8000m2租售

32、類型：整層出租吸引企業(yè)類型：急加工企業(yè)、新能源新環(huán)保企業(yè)、生物制藥企業(yè)多層廠房多層廠房面積：很靈活，整棟面積有四五千的，單層面積也有六千多的租售類型：可租可售吸引企業(yè)類型：生物醫(yī)藥類、電子信息類企業(yè)。既可以當(dāng)做辦公和生產(chǎn)用也可以當(dāng)做研發(fā)和生產(chǎn)用 定制廠房定制廠房面積：四五千平方米以上，根據(jù)客戶需求而定租售類型：出租，起租期十年吸引企業(yè)類型：對(duì)廠房與特許要求的企業(yè)。例如：生物醫(yī)藥類企業(yè)要求很好的密封性。3535 景觀規(guī)劃景觀規(guī)劃 綠色、生態(tài)、環(huán)保為主題的園區(qū)環(huán)境綠色、生態(tài)、環(huán)保為主題的園區(qū)環(huán)境提升園提升園區(qū)價(jià)值、取得客戶認(rèn)同感區(qū)價(jià)值、取得客戶認(rèn)同感中央獨(dú)棟花樹環(huán)繞綠色植被800米景觀大道水榭、噴

33、泉、回廊、綠地分散分布3636 招商招商 利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，因地制宜發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè)利用區(qū)域產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢(shì)，因地制宜發(fā)展園區(qū)產(chǎn)業(yè) 聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷北京北京 臨臨近區(qū)域近區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)：主要產(chǎn)業(yè)：生物技術(shù)與新醫(yī)藥光機(jī)電一體化電子信息軟件新材料與新能源京津城際走廊上的京津城際發(fā)展走廊上的新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和科技研發(fā)基地中關(guān)村科技園區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)示范地位于亦莊新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展核心區(qū)域，亦莊新城定位為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心、高端產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地、國(guó)際宜居新城 聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷北京北京 臨近區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況：臨近區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況：3737 招商招商同時(shí)利用各種優(yōu)惠政策針對(duì)性地引進(jìn)生物醫(yī)藥、精同時(shí)利用各種優(yōu)惠政策針對(duì)性地引進(jìn)生物醫(yī)藥、精密

34、機(jī)械、電子信息、能源環(huán)保等高附加值類產(chǎn)業(yè)密機(jī)械、電子信息、能源環(huán)保等高附加值類產(chǎn)業(yè)聯(lián)東U谷北京租售量在北京排名第一獲2009年度最具品牌影響力園區(qū) 園區(qū)政策園區(qū)政策金橋基地獨(dú)棟研發(fā)樓項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)辦法行業(yè)政策行業(yè)政策通州區(qū)優(yōu)惠政策：金融企業(yè)、文化創(chuàng)意企業(yè) 、物流企業(yè)中關(guān)村科技園區(qū)優(yōu)惠政策：中關(guān)村科技園高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)企業(yè)聯(lián)東聯(lián)東U U谷谷政策政策對(duì)比較強(qiáng)勢(shì)、比較大的品牌，和對(duì)這個(gè)區(qū)域做出貢獻(xiàn)的企業(yè)，在租金、增值服務(wù)給予更優(yōu)惠的政策 3838深圳天安數(shù)碼城有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目深圳天安數(shù)碼城有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目3939【天安數(shù)碼城公司天安數(shù)碼城公司】天安數(shù)碼城有限公司是專業(yè)的科技園開天安數(shù)碼城有限公司是專業(yè)

35、的科技園開發(fā)與運(yùn)營(yíng)商，主要服務(wù)中小企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)發(fā)與運(yùn)營(yíng)商，主要服務(wù)中小企業(yè)與民營(yíng)企業(yè)( ( 香港香港) )天安中國(guó)投資有限公司天安中國(guó)投資有限公司 50%50%深圳天安數(shù)碼深圳天安數(shù)碼城有限公司城有限公司深圳泰然股份有限公司深圳泰然股份有限公司 50%50%深業(yè)泰然是具有國(guó)家一級(jí)資質(zhì)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)，注冊(cè)資本2億元人民幣，擁有五家控股企業(yè)和二家參股企業(yè)，為中國(guó)房地產(chǎn)200強(qiáng)企業(yè)。天安中國(guó)投資有限公司（香港天安集團(tuán)）于1986年成立，1987年在香港聯(lián)合交易所上市，被視為香港第一只“中國(guó)概念股”。天安集團(tuán)資本雄厚，在國(guó)內(nèi)的總投資超過(guò)60億港元 ，主要集中于住宅開發(fā)；深圳天安數(shù)碼城有限公司為

36、其子公司之一u公司定位：公司定位：科技園區(qū)開發(fā)運(yùn)營(yíng)商u天安數(shù)碼城運(yùn)營(yíng)主體：天安數(shù)碼城運(yùn)營(yíng)主體：中港合資深圳天安數(shù)碼城有限公司u主營(yíng)業(yè)務(wù)：主營(yíng)業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)，科技園開發(fā)運(yùn)營(yíng)，創(chuàng)業(yè)服務(wù)以及投融資服務(wù)n股東結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)背景股東結(jié)構(gòu)：房地產(chǎn)開發(fā)背景定位于園區(qū)開發(fā)定位于園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略意識(shí)戰(zhàn)略意識(shí)定位：為中小企業(yè)服務(wù)定位：為中小企業(yè)服務(wù)構(gòu)建適應(yīng)性的支持體系與環(huán)境，配置金融、智力、技術(shù)、信息、專業(yè)服務(wù)等各種要素資源使命：服務(wù)民營(yíng)企業(yè)使命：服務(wù)民營(yíng)企業(yè)加強(qiáng)服務(wù)民營(yíng)科技草根企業(yè)，即那些從事與科技研發(fā)、產(chǎn)品相關(guān)的一般型企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)、服務(wù)、要素配置促進(jìn)它們向科技企業(yè)的轉(zhuǎn)型與深化目標(biāo)：完善創(chuàng)新系統(tǒng)目標(biāo)：完善創(chuàng)

37、新系統(tǒng)強(qiáng)調(diào)科技、商業(yè)、與文化理念的融合引入公眾技術(shù)平臺(tái)、風(fēng)險(xiǎn)資本、商業(yè)價(jià)值等要素一方面依托政府產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，另一方面通過(guò)市場(chǎng)化的運(yùn)作機(jī)制，對(duì)企業(yè)及創(chuàng)新活動(dòng)實(shí)現(xiàn)服務(wù)。 愿景：構(gòu)建創(chuàng)新集群愿景：構(gòu)建創(chuàng)新集群吸引優(yōu)質(zhì)的創(chuàng)新科技企業(yè)及關(guān)聯(lián)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)界、學(xué)術(shù)界、研究機(jī)構(gòu)及專業(yè)團(tuán)隊(duì)合作并建立伙伴關(guān)系 4040創(chuàng)造了創(chuàng)造了“天安模式天安模式”，目前已進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張、模式復(fù)制階段，目前已進(jìn)入全國(guó)擴(kuò)張、模式復(fù)制階段深圳深圳天安數(shù)碼城天安廣州廣州番禺節(jié)能科技園天安龍崗龍崗數(shù)碼新城天安南海南海數(shù)碼新城天安東莞東莞數(shù)碼科技名城天津天津天安數(shù)碼城常州常州天安數(shù)碼城武漢武漢天安數(shù)碼城深圳1989年2001年2005年200

38、6年2006年2006年2007年2007年珠三角中國(guó)南中國(guó) “天安模式天安模式”已走向復(fù)制階段已走向復(fù)制階段“天安模式天安模式”解讀解讀天安數(shù)碼城模式源于1997年原深圳天安工業(yè)區(qū)的轉(zhuǎn)型n定位：定位：定位于發(fā)展中小民營(yíng)科技企業(yè)，致力于中小民營(yíng)科技企業(yè)創(chuàng)新環(huán)境的構(gòu)建。n運(yùn)作機(jī)制：運(yùn)作機(jī)制：民投民建民營(yíng)民管的運(yùn)作機(jī)制，由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)。n聚集效應(yīng)：聚集效應(yīng)：包括高端產(chǎn)業(yè)的集聚、高端人才的集聚、金融商務(wù)的集聚以及信息服務(wù)的集聚。n和諧共贏的園區(qū)文化和諧共贏的園區(qū)文化：“共贏”體現(xiàn)在數(shù)碼城公司與入駐企業(yè)的合作互惠，共同成長(zhǎng)，體現(xiàn)在其促進(jìn)區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、完善城市

39、功能、提升城市價(jià)值的社會(huì)意義。天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵：天安數(shù)碼城模式內(nèi)涵：4141天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三天安數(shù)碼城經(jīng)歷了起步、高速發(fā)展、穩(wěn)健發(fā)展三個(gè)階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式個(gè)階段，成功突破了傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的發(fā)展模式19901990年年19991999年年未來(lái)未來(lái)20032003年年傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園 規(guī)?；母呖萍计髽I(yè)迅速發(fā)展傳統(tǒng)加工制造企業(yè)廠房、食堂水電、網(wǎng)絡(luò)園區(qū)定位園區(qū)定位城市產(chǎn)業(yè)發(fā)城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇展機(jī)遇企業(yè)構(gòu)成企業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成物業(yè)構(gòu)成軟件設(shè)施軟件設(shè)施高平臺(tái)下的中小民營(yíng)科技企業(yè)園區(qū)服務(wù)于較大規(guī)模高科技企業(yè)的下游中小企業(yè)缺失中小民營(yíng)企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，

40、配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)模式成熟的全國(guó)知名民營(yíng)科技園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)形成較為完整的產(chǎn)業(yè)鏈中小民營(yíng)企業(yè)辦公樓，廠房，公寓、高檔住宅，商業(yè)，配套物業(yè)管理、網(wǎng)絡(luò)環(huán)境、金融服務(wù)起步期全國(guó)化模式復(fù)制期高速發(fā)展期發(fā)展歷程發(fā)展歷程資料來(lái)源：文獻(xiàn)檢索、世聯(lián)分析4242發(fā)展過(guò)程中，天安數(shù)碼城及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)發(fā)展過(guò)程中，天安數(shù)碼城及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從單一的工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時(shí)定位為中小企業(yè)發(fā)展加速園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并適時(shí)定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器器資料來(lái)源：深圳統(tǒng)計(jì)信息年鑒2002 專家訪談深圳深圳1980-20011980-2001年年GDPGDP周期指周期指數(shù)變化數(shù)變化19

41、90年天安工業(yè)園成立，主要是傳統(tǒng)加工制造企業(yè)進(jìn)入園區(qū)廠區(qū)建設(shè)發(fā)展初期發(fā)展初期1990 1999年天安工業(yè)園主動(dòng)升級(jí)為天安數(shù)碼城，由功能單一的工業(yè)園向復(fù)合功能園區(qū)轉(zhuǎn)變定位為中小企業(yè)發(fā)展加速器孵化器建設(shè)孵化器建設(shè)發(fā)展轉(zhuǎn)型發(fā)展轉(zhuǎn)型199919994343 準(zhǔn)確定位，抓住市場(chǎng)準(zhǔn)確定位，抓住市場(chǎng) 把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)需求，把握政府核心目標(biāo)，結(jié)合市場(chǎng)需求，將自身定位為民營(yíng)企業(yè)的加速器而不是孵化器將自身定位為民營(yíng)企業(yè)的加速器而不是孵化器促進(jìn)區(qū)域發(fā)展促進(jìn)區(qū)域發(fā)展增加稅收增加稅收哈佛大學(xué)教授拉瑞哈佛大學(xué)教授拉瑞葛雷納葛雷納(Larry E. Greiner)(Larry E. Greiner)中小企業(yè)成長(zhǎng)

42、模型中小企業(yè)成長(zhǎng)模型創(chuàng)業(yè)階段創(chuàng)業(yè)階段集體化階段集體化階段規(guī)范化階段規(guī)范化階段精細(xì)化階段精細(xì)化階段合作階段合作階段加速器加速器孵化器孵化器工業(yè)園工業(yè)園發(fā)展階段發(fā)展階段發(fā)展載體發(fā)展載體 企業(yè)需求企業(yè)需求政府目標(biāo)政府目標(biāo)開始時(shí)我們也準(zhǔn)備按照政府的要求做孵化器，但孵化器的成功率確實(shí)但孵化器的成功率確實(shí)太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時(shí)間和資金太低，連投行都不愿意做，我們是企業(yè)，不是政府，賠不起時(shí)間和資金，后來(lái)我們梳理出政府的真實(shí)目標(biāo)，現(xiàn)在我們年創(chuàng)造稅收30多億，雖然我們沒(méi)有按照政府的要求去做孵化器，但我們還不是照樣得到各種頒獎(jiǎng)，反過(guò)來(lái)說(shuō)，一旦當(dāng)時(shí)做孵化器做死了，我們?nèi)フ艺l(shuí)埋單呢 天

43、安數(shù)碼城有限公司營(yíng)銷總監(jiān)楊毅楊毅談企業(yè)定位當(dāng)時(shí)深圳市提出產(chǎn)業(yè)升級(jí)后，規(guī)劃了高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶，以高新區(qū)為標(biāo)志，高新區(qū)當(dāng)時(shí)招商的對(duì)象就是大企業(yè)，以土地招商形式為以土地招商形式為主，中小企業(yè)無(wú)法進(jìn)入，而我們把握住了這主，中小企業(yè)無(wú)法進(jìn)入，而我們把握住了這個(gè)機(jī)遇個(gè)機(jī)遇，建造天安數(shù)碼城彌補(bǔ)城市科技產(chǎn)業(yè)的不足 天安數(shù)碼城有限公司工作人員訪談4444為適應(yīng)從園區(qū)向?yàn)檫m應(yīng)從園區(qū)向“社區(qū)社區(qū)”和和“城區(qū)城區(qū)”轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例業(yè)比例99年時(shí)園區(qū)物業(yè)主要以辦公為主，居住、商業(yè)的比例都很少，隨著園區(qū)發(fā)展，居住、商業(yè)比例提升適當(dāng)提高住宅的比例是可以接受的配套比例提高是市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)，是市場(chǎng)

44、的選擇，并不是人為刻意的結(jié)果。天安數(shù)碼城物業(yè)管理公司 王經(jīng)理19991999年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比20062006年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比年園區(qū)內(nèi)物業(yè)配比單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展單一功能社區(qū)向綜合社區(qū)發(fā)展主要物業(yè)：主要物業(yè)：廠房主要物業(yè)：主要物業(yè)：天安數(shù)碼時(shí)代大廈天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期天安創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期天安科技創(chuàng)業(yè)園天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期4545一體化服務(wù)提升園區(qū)吸引力一體化服務(wù)提升園區(qū)吸引力我們憑借做好水電網(wǎng)絡(luò)，金融服務(wù)，物管，科技園區(qū)氛圍營(yíng)造這些基礎(chǔ)工作，提升園區(qū)吸引力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)聚集. -天安數(shù)碼城營(yíng)銷總監(jiān)楊毅4646 深圳天安數(shù)碼城項(xiàng)目深圳天安數(shù)碼城項(xiàng)

45、目 天安數(shù)碼時(shí)代大廈天安數(shù)碼時(shí)代大廈創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期創(chuàng)新科技廣場(chǎng)一期創(chuàng)新科技服務(wù)中心創(chuàng)新科技服務(wù)中心廠區(qū)廠區(qū)創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期創(chuàng)新科技廣場(chǎng)二期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園一期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園二期天安高爾夫花園三期天安高爾夫花園三期天安管理中心天安管理中心和派出所和派出所n區(qū)位及規(guī)模：區(qū)位及規(guī)模：位于深圳市中心區(qū)，占地30萬(wàn)平方米，建筑面積90萬(wàn)平方米 n物業(yè)類型：物業(yè)類型：包括工業(yè)廠房、科技產(chǎn)業(yè)大廈、配套公寓和住宅 n屬性：屬性：國(guó)家科技部認(rèn)定的首批國(guó)家級(jí)民營(yíng)科技園 n入駐企業(yè)數(shù)量：入駐企業(yè)數(shù)量：截至2009年，園區(qū)入駐企業(yè)、1600家（其中總部型企業(yè)占總部型企業(yè)占61%61

46、%），員工5萬(wàn)多名 n入駐企業(yè)類型：入駐企業(yè)類型：總部型企業(yè)；國(guó)家、省、市認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)；銀行；風(fēng)險(xiǎn)投資機(jī)構(gòu)；基金公司；小額貸款公司；擔(dān)保公司；評(píng)估機(jī)構(gòu)；會(huì)計(jì)師事務(wù)所等項(xiàng)目物業(yè)建成情況及比例項(xiàng)目物業(yè)建成情況及比例總用地面積總用地面積30萬(wàn)平方米（450畝）總建筑面積總建筑面積80萬(wàn)平方米容積率容積率2.66物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)商業(yè)，高檔住宅，公寓，辦公樓，廠房資源優(yōu)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)臨近高爾夫，位于城市中心區(qū)域項(xiàng)目指標(biāo)項(xiàng)目指標(biāo)福田區(qū)福田區(qū)項(xiàng)目區(qū)位：深圳車公廟片區(qū)項(xiàng)目區(qū)位：深圳車公廟片區(qū)4747小結(jié)小結(jié)n創(chuàng)新開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新開發(fā)與運(yùn)營(yíng)模式天安模式天安模式 差異化發(fā)展定位：差異化發(fā)展定位：針對(duì)中小企業(yè)和

47、民營(yíng)企業(yè)、成長(zhǎng)型企業(yè) 民投民建民營(yíng)民管的運(yùn)作機(jī)制：民投民建民營(yíng)民管的運(yùn)作機(jī)制：由深圳天安數(shù)碼城有限公司投資、開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)，一體化的開發(fā)與運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、管理 一體化服務(wù)體系一體化服務(wù)體系n為適應(yīng)從園區(qū)向?yàn)檫m應(yīng)從園區(qū)向“社區(qū)社區(qū)”和和“城區(qū)城區(qū)”轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例轉(zhuǎn)變，適當(dāng)提高商住物業(yè)比例n適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并強(qiáng)調(diào)集聚、適時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)工業(yè)園轉(zhuǎn)向功能復(fù)合的數(shù)碼城，并強(qiáng)調(diào)集聚、創(chuàng)新與成長(zhǎng)創(chuàng)新與成長(zhǎng)4848南京新城發(fā)展股份有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目南京新城發(fā)展股份有限公司及其開發(fā)項(xiàng)目4949【南京新城發(fā)展股份有限公司南京新城發(fā)展股份有限公司】首

48、創(chuàng)城市化與產(chǎn)業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)首創(chuàng)城市化與產(chǎn)業(yè)化協(xié)調(diào)發(fā)展的新模式展的新模式區(qū)域開發(fā)模式，致力于成為區(qū)域開發(fā)商區(qū)域開發(fā)模式，致力于成為區(qū)域開發(fā)商南京新城發(fā)展股份有限公司泰達(dá)股份（控股南京新城）江蘇一德集團(tuán)公司業(yè)務(wù)定位：公司業(yè)務(wù)定位：與區(qū)域開發(fā)相關(guān)的土地一級(jí)半開發(fā)、土地二級(jí)開發(fā)、戰(zhàn)略咨詢業(yè)務(wù)、戰(zhàn)略投融資業(yè)務(wù)、招商業(yè)務(wù)、集中采購(gòu)及相關(guān)貿(mào)易業(yè)務(wù)首創(chuàng)區(qū)域開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)：區(qū)域開發(fā)業(yè)務(wù)架構(gòu)：以土地開發(fā)為核心，以產(chǎn)業(yè)綜合體、新城綜合體等項(xiàng)目開發(fā)和資產(chǎn)管理為支撐雄厚的資本實(shí)力泰達(dá)股份以城市環(huán)境運(yùn)營(yíng)商為基本定位，以“營(yíng)造美好生活空間”為主要經(jīng)營(yíng)理念，具備四大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)環(huán)保、高科技人造纖維系列、土地資源整理、

49、公共交通強(qiáng)大的資源整合能力公司以“通過(guò)投資與產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，追求公司價(jià)值最大化”為宗旨，經(jīng)營(yíng)區(qū)域開發(fā)、信息化咨詢服務(wù)、技術(shù)服務(wù)、貿(mào)易、實(shí)業(yè)項(xiàng)目投資等 主要股東結(jié)構(gòu)主要股東結(jié)構(gòu)5050區(qū)域開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)模式提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相提供產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市功能、人居生活等相對(duì)平衡的新城市空間形態(tài)對(duì)平衡的新城市空間形態(tài)以區(qū)域價(jià)值策劃為核心，對(duì)既定區(qū)域的土地、空間、產(chǎn)業(yè)、文化等要素進(jìn)行研究、挖掘、開發(fā)和創(chuàng)造區(qū)域開發(fā)模式區(qū)域開發(fā)模式包含的三個(gè)方面的涵義三個(gè)方面的涵義區(qū)域開發(fā)模式的關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)：明確區(qū)域價(jià)值主張通過(guò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、空間規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、開發(fā)實(shí)施規(guī)劃等手段，對(duì)區(qū)域資源價(jià)值進(jìn)行更充分、

50、更有效的挖掘和配置將土地開發(fā)作為承接城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體強(qiáng)調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展是區(qū)域價(jià)值和財(cái)富創(chuàng)造的源泉尋求產(chǎn)業(yè)的商業(yè)特性、區(qū)域綜合條件的良好匹配，最終形成可持續(xù)發(fā)展之動(dòng)力。5151區(qū)域開發(fā)的代表項(xiàng)目區(qū)域開發(fā)的代表項(xiàng)目u8.6平方公里的揚(yáng)州廣陵新城核心區(qū)u6平方公里的江蘇軟件園吉山基地u80萬(wàn)平方米的托樂(lè)嘉國(guó)際街區(qū)u 30萬(wàn)平方米的成都青城山研發(fā)社區(qū)u40萬(wàn)平方米江蘇徐莊軟件產(chǎn)業(yè)基地u12萬(wàn)平方米南京明城匯商業(yè)街區(qū)的資產(chǎn)管理2008年，新城發(fā)展獲得“中國(guó)房地產(chǎn)20年最佳區(qū)域開發(fā)模式”榮譽(yù)稱號(hào)5252江蘇軟件園吉山基地概況江蘇軟件園吉山基地概況u規(guī)模規(guī)?？傄?guī)劃面積6平方公里，總投資250

51、億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施總投資30億元，建成300萬(wàn)平米研發(fā)辦公、商務(wù)、商業(yè)娛樂(lè)、居住等設(shè)施，容納65000人居住和工作。u定位定位u國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家火炬計(jì)劃軟件產(chǎn)業(yè)基地和中國(guó)服務(wù)外包基地城市示范區(qū)u融合生態(tài)責(zé)任、知識(shí)拓展與發(fā)展智慧產(chǎn)業(yè)的新社區(qū) u地理位置地理位置u位于南京江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)吉山以南、正方大道以北、丹陽(yáng)大道以西，距離南京市中心25公里u處于南京市中部高科技產(chǎn)業(yè)帶和“牛首山祖堂山”生態(tài)走廊中間。u周邊配套周邊配套周邊擁有五星級(jí)湖濱金陵飯店、祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)、銀杏湖高爾夫球場(chǎng)等成熟商務(wù)配套 5353突破傳統(tǒng)軟件園突破傳統(tǒng)軟件園“房東房東+ +政策政策”模式，用企業(yè)化的手段做社模式，用企

52、業(yè)化的手段做社區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)“產(chǎn)居合一”的社區(qū)化生活概念首次提出“5+2”生活模式：在一周7天中，5天工作、生活在郊區(qū)，這些集聚區(qū)里擁有生活、娛樂(lè)所需的基礎(chǔ)設(shè)施;而到了周末，園區(qū)職工便返回市區(qū)，去享受在產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)無(wú)法得到滿足的娛樂(lè)休閑項(xiàng)目市場(chǎng)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式 目前中國(guó)絕大多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都是政府主導(dǎo)與運(yùn)作， “拼政策”、“拼扶持”成為園區(qū)的普遍而又單一的招商方式 產(chǎn)業(yè)園區(qū)要有自身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為駐地企業(yè)提供一個(gè)好的生態(tài)環(huán)境，幫助他們提高運(yùn)營(yíng)效率，降低運(yùn)營(yíng)成本對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，可持續(xù)發(fā)展更加重要，短期的政策性優(yōu)惠不如長(zhǎng)遠(yuǎn)的市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)化扶持，要做到企業(yè)化運(yùn)作，需要園區(qū)主管方與投資方、政府、當(dāng)?shù)仄髽I(yè)

53、進(jìn)行溝通合作，改變政策推動(dòng)模式，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境，培養(yǎng)軟件園和軟件企業(yè)自主創(chuàng)新能力 5454全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯全球最大的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商：普洛斯5555普洛斯物流園普洛斯物流園布局于城市樞紐城市，強(qiáng)大的物流企業(yè)客布局于城市樞紐城市，強(qiáng)大的物流企業(yè)客戶構(gòu)建其核心競(jìng)爭(zhēng)力戶構(gòu)建其核心競(jìng)爭(zhēng)力客戶資源成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力：近半客戶資源成為其核心競(jìng)爭(zhēng)力：近半世界世界10001000強(qiáng)企業(yè)是其客戶強(qiáng)企業(yè)是其客戶客戶可以分為三類：客戶可以分為三類： 一是物流業(yè)：如UPS、DHL、聯(lián)邦快遞、馬士基 二是制造業(yè)：通用汽車、大眾、卡特彼勒、雀巢等 三是零售業(yè)，如沃爾瑪和歐尚等?？鐕?guó)企業(yè)都租用了普洛斯遍布全球的多

54、項(xiàng)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施布局于樞紐城市布局于樞紐城市布局于城市群樞紐城市布局于城市群樞紐城市 布局集中在渤海經(jīng)濟(jì)圈、長(zhǎng)江三角洲和珠江三角洲東海沿海地區(qū)的一、二線城市設(shè)點(diǎn)布局 每個(gè)樞紐城市開發(fā)3至4個(gè)物流園區(qū)，形成一個(gè)物流配送網(wǎng)絡(luò)具體項(xiàng)目選址于交通樞紐區(qū)域具體項(xiàng)目選址于交通樞紐區(qū)域 開發(fā)選址上重點(diǎn)是臨港、臨空而建，基本上選址在城市周邊臨近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心5656靈活多樣的物流設(shè)施運(yùn)營(yíng)模式，并為客戶提供專業(yè)的物業(yè)和靈活多樣的物流設(shè)施運(yùn)營(yíng)模式，并為客戶提供專業(yè)的物業(yè)和物流管理服務(wù)物流管理服務(wù)普洛斯為客戶提供的四普洛斯為客戶提供的四種服務(wù)模式種服務(wù)模式物流園區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開

55、發(fā)物流園區(qū)與標(biāo)準(zhǔn)物流設(shè)施開發(fā)按客戶要求定制開發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施按客戶要求定制開發(fā)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施在選定了最具戰(zhàn)略性的物流配送地點(diǎn)后,著手開發(fā)在規(guī)模、登記與合同條款上滿足客戶要求的通用倉(cāng)儲(chǔ)物流中心,為客戶提供便捷、高性價(jià)比的物流配送設(shè)施根據(jù)客戶的特定需求,選擇合適的地點(diǎn),建設(shè)與管理客戶專用的物流設(shè)施收購(gòu)與回租收購(gòu)與回租為了滿足客戶不斷增加的財(cái)務(wù)目標(biāo),普洛斯可以收購(gòu)客戶現(xiàn)有的物流配送設(shè)施,再將其租給客戶使用提供咨詢服務(wù)提供咨詢服務(wù)依靠經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),普洛斯也為客戶提供咨詢服務(wù),幫助其設(shè)計(jì)或改善供應(yīng)鏈管理流程5757案例研究類別案例研究類別產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）地產(chǎn)開發(fā)商及其開發(fā)項(xiàng)目

56、航空產(chǎn)業(yè)園航空產(chǎn)業(yè)園/ /城城/ /基地基地類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)類似航空產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)5858新加坡實(shí)里達(dá)航空?qǐng)@新加坡實(shí)里達(dá)航空?qǐng)@ 5959規(guī)模規(guī)?！靖艣r概況】區(qū)位及交通區(qū)位及交通實(shí)里達(dá)是新加坡的第一家國(guó)際民用機(jī)場(chǎng)。雖然在這些年以來(lái)，國(guó)際航空交通的中心轉(zhuǎn)移到加冷，巴耶利，并最終轉(zhuǎn)移到樟宜，但是實(shí)里達(dá)一直繼續(xù)作為商用以及通用航空工作者和飛行器的日常維護(hù)、修理及檢察（MRO）供應(yīng)商的工作基地，同時(shí)也是飛行培訓(xùn)的基地。 實(shí)里達(dá)航空?qǐng)@區(qū)約市區(qū)約30分鐘車程，到樟宜國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅需20分鐘，交通便利。實(shí)里達(dá)背景實(shí)里達(dá)背景世界一流的航空工業(yè)基地、綜合性航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)世界一流的航空工業(yè)基地、綜合性航空產(chǎn)業(yè)園區(qū)在前期

57、基礎(chǔ)上，新建的實(shí)里達(dá)航空?qǐng)@區(qū)將形成一個(gè)新的綜合性的航空產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括：MRO；飛機(jī)系統(tǒng)及部件的設(shè)計(jì)和制造；商用及通用航空活動(dòng)；以及一個(gè)培訓(xùn)飛行員、航空專業(yè)人士及技術(shù)人員的航空學(xué)院。 發(fā)展目標(biāo)發(fā)展目標(biāo)占地約300公頃6060【產(chǎn)業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃】1234四大規(guī)劃產(chǎn)業(yè)四大規(guī)劃產(chǎn)業(yè)日常維護(hù)、修理以及檢查（日常維護(hù)、修理以及檢查（ MRO ）對(duì)飛機(jī)的日常維護(hù)、修理以及檢查（商務(wù)、地區(qū)性以及窄體式噴氣機(jī)）對(duì)零部件、系統(tǒng)以及引擎的日常維護(hù)、修理以及檢查飛機(jī)系統(tǒng)以及零部件的設(shè)飛機(jī)系統(tǒng)以及零部件的設(shè)計(jì)和制造計(jì)和制造零部件以及系統(tǒng)的制造小型飛機(jī)的制造以及組裝航空?qǐng)@區(qū)將吸收飛機(jī)系統(tǒng)和零部件制造以及具有發(fā)展?jié)摿Φ男?/p>

58、型飛機(jī)組裝地區(qū)性航空教育學(xué)院地區(qū)性航空教育學(xué)院培訓(xùn)飛行員和機(jī)組人員培訓(xùn)航空專業(yè)人員（比如機(jī)場(chǎng)經(jīng)理人）培訓(xùn)航空工程師和技師商用商用/ /通用航空的次級(jí)機(jī)場(chǎng)通用航空的次級(jí)機(jī)場(chǎng)（Secondary airport)Secondary airport)實(shí)里達(dá)機(jī)場(chǎng)將作為次級(jí)機(jī)場(chǎng)在商用/通用航空領(lǐng)域擔(dān)當(dāng)重要角色，輔助作為主要航空中心的樟宜機(jī)場(chǎng)，同時(shí)可以連帶著支持發(fā)展商務(wù)，旅游以及理財(cái)領(lǐng)域的發(fā)展。6161【規(guī)劃產(chǎn)業(yè)之解析規(guī)劃產(chǎn)業(yè)之解析】n日常維護(hù)、修理以及檢查（日常維護(hù)、修理以及檢查（ MRO ）n飛機(jī)系統(tǒng)以及零部件的設(shè)計(jì)和制造飛機(jī)系統(tǒng)以及零部件的設(shè)計(jì)和制造n地區(qū)性航空教育學(xué)院地區(qū)性航空教育學(xué)院n商用商用/

59、 /通用航空的次級(jí)機(jī)場(chǎng)通用航空的次級(jí)機(jī)場(chǎng)n突出優(yōu)勢(shì)n抓住航空業(yè)發(fā)展機(jī)遇n差異化發(fā)展新加坡在寬體式飛機(jī)以及商務(wù)抗空領(lǐng)域已經(jīng)擁有強(qiáng)大的MRO能力。園區(qū)的建設(shè)將幫助新加坡提升自身能力，從而得以在還處于發(fā)展中的窄體式飛機(jī)及小型飛機(jī)市場(chǎng)占有一席之地。歐美公司日益尋求具有競(jìng)爭(zhēng)力成本的生產(chǎn)地，而開發(fā)新機(jī)型（如微型飛機(jī)）的公司也在尋找設(shè)計(jì)和生產(chǎn)的駐地，使得飛機(jī)制造業(yè)逐漸浮現(xiàn)出新的發(fā)展契機(jī)。亞太地區(qū)面臨巨大的人力培訓(xùn)需求商用/通用航空領(lǐng)域在亞洲剛剛起步，在未來(lái)的十年預(yù)計(jì)將有更為顯著的增長(zhǎng)。實(shí)里達(dá)機(jī)場(chǎng)可作為次級(jí)機(jī)場(chǎng)，輔助作為主要航空中心的樟宜機(jī)場(chǎng)。6262【入駐與即將入駐產(chǎn)業(yè)入駐與即將入駐產(chǎn)業(yè)】新科宇航（STAe

60、rospace）客貨機(jī)轉(zhuǎn)換等的飛機(jī)維修和改裝工程JetAviation?？朔?wù)亞洲公司（FokkerServicesAsia）霍克太平洋（HawkerPacific）公司瑞士Execujet航空公司普惠公司（PrattandWhitney）勞斯萊斯公司（Rolls-Royce）寬弦風(fēng)扇葉片工廠 （在英國(guó)以外首個(gè)制造中空鈦合金寬弦風(fēng)扇葉片的工廠 ）飛機(jī)維修廠30家公司在那里營(yíng)業(yè)羅羅公司（Rolls-Royce）亞洲首個(gè)大型飛機(jī)引擎工廠入駐企業(yè)及項(xiàng)目入駐企業(yè)及項(xiàng)目即將入駐企業(yè)及項(xiàng)目即將入駐企業(yè)及項(xiàng)目6363【參與主體及其職能關(guān)系參與主體及其職能關(guān)系】新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局（EDB）裕廊公司裕廊公