【最新合同協(xié)議】農(nóng)村房屋買賣合同糾紛范本

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當(dāng)事人， 在充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內(nèi) 容：合同當(dāng)事人的法律地位一律平等。不管所有制性質(zhì)，也不問單位大小和經(jīng)濟(jì) 實(shí)力的強(qiáng)弱，其地位都是平等的。合同中的權(quán)利義務(wù)對等。當(dāng)事人所取得財(cái)產(chǎn)、 勞務(wù)或工作成果與其履行的義務(wù)大體相當(dāng)；要求一方不得無償占有另一方的財(cái)產(chǎn)， 侵犯他人權(quán)益；要求禁止平調(diào)和無償調(diào)撥。合同當(dāng)事人必須就合同條款充分協(xié) 商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的 意志強(qiáng)加給另一方，更不得以強(qiáng)迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán) 利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)的規(guī)定，民事活動(dòng)除法律強(qiáng)制性的規(guī)定外，由 當(dāng)事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內(nèi)容由當(dāng)事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充、 變更有關(guān)內(nèi)容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責(zé)任， 在發(fā)生爭議時(shí)，當(dāng)事人可以自愿選擇解決爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原那么確定各方 的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時(shí)，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權(quán)利和義務(wù)；第二， 根據(jù)公平原那么確定風(fēng)險(xiǎn)的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責(zé)任。 老實(shí)信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵 循老實(shí)信用原那么的規(guī)定，老實(shí)信用原那么要求當(dāng)事人在訂立合同的全過程中，都要 老實(shí)，講信用，不得有欺詐或其他違背老實(shí)信用的行為。農(nóng)村房屋買賣合同糾紛由于我國目前尚無專門的法律規(guī)定來標(biāo)準(zhǔn)和解決農(nóng)村房屋買賣合 同糾紛，因此，審判實(shí)踐中，對如何處理這類糾紛存在很大的分歧。認(rèn)為買賣合同無效的有之無效論，認(rèn)為有效的有之有效 論，認(rèn)為

4、合同無效但房屋可不予返還的有之無效不返還論，一 時(shí)仁者見仁，智者見智。這使得很多法官在審理具體案件時(shí)感到無所 適從，從而導(dǎo)致不同法院和法官判案結(jié)果呈現(xiàn)很大的差異性，這在一 定程度上給司法公正帶來了不應(yīng)有的負(fù)面影響。因此，如何就現(xiàn)有相 關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定對這類糾紛作出正確、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的裁判不 僅是當(dāng)務(wù)之急，也是勢在必行。對于農(nóng)村房屋能否買賣這個(gè)問題，是審判人員在處理這類糾紛首 先必須面對并予以解決的問題。如果這一問題認(rèn)識(shí)模糊，案子就沒法 審下去。審判實(shí)踐中，對這個(gè)問題一直存在兩種意見；一種意見認(rèn)為 農(nóng)村房屋買賣事關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而我國法律禁止轉(zhuǎn)讓農(nóng) 村宅基地使用權(quán)，因此，農(nóng)村房屋不

5、能買賣；另一種意見認(rèn)為，我國 法律沒有禁止農(nóng)村房屋買賣的明文規(guī)定，法無禁止即自由，只要雙 方合意，就可以買賣。筆者認(rèn)為，要搞清農(nóng)村房屋能否買賣這個(gè)問 題，可從以下方面進(jìn)行分析：1、農(nóng)村房屋能否出售。我國?民法通那么?第七十五條規(guī)定，公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書資料、林木、牲畜62和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)；?物權(quán)法?第六 十四條也規(guī)定私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原 材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。對照該兩條規(guī)定，我們認(rèn)定農(nóng)村 房屋是農(nóng)村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)應(yīng)是不容置疑的。既然農(nóng)村房屋是農(nóng) 村居民合法的私有財(cái)產(chǎn)，那么從理論角

6、度來說，作為農(nóng)村房屋所有權(quán) 人的農(nóng)村居民 ，完全可以依法對其房屋行使所有權(quán)，當(dāng)然包括其中能 充分表達(dá)所有權(quán)權(quán)能的處分權(quán)。再從我國目前的立法精神和法律現(xiàn)狀 來看，據(jù)筆者所知，我國到目前為止，并無禁止農(nóng)村居民出售自己農(nóng) 村房屋的法律、法規(guī)規(guī)定；相反的，?中華人民共和國土地法?第 條中卻有：農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批 準(zhǔn)的規(guī)定，從上面法律規(guī)定精神來看，國家還是肯定農(nóng)村房屋是可 以出售的，沒有要禁止和干預(yù)農(nóng)村居民行使房屋所有權(quán)的立法意圖。 那么，既然有賣就有買，因此農(nóng)村房屋是可以買賣的。2、農(nóng)村宅基地不能轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋買賣必然會(huì)涉及房屋下土地即農(nóng)

7、村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這 個(gè)敏感的法律問題。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是農(nóng)村居民為建造自住房屋， 對農(nóng)村集體土地所享有的一種占有、使用的權(quán)利，它是我國特有的一 種用益物權(quán)形式。 農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民對自 己依法獲得的宅基地只有使用權(quán)，而無處置權(quán)。這在我國?土地管理 法?第六十三條就有農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或 者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的明確規(guī)定。由此可見，農(nóng)村宅基地使用權(quán) 的流轉(zhuǎn)按法律規(guī)定是受嚴(yán)格限制的。這些限制性規(guī)定，雖不是針對農(nóng) 村房屋能否出售作出的，但基于農(nóng)村房屋與其所付著的土地緊密關(guān)聯(lián) 性和我國傳統(tǒng)的房隨地走、房地一體的習(xí)慣思維，農(nóng)村房屋買賣因此 變得異常復(fù)雜起來。這

8、種房隨地走、房地一體的認(rèn)識(shí)，使審判實(shí)踐中 不少審判人員將農(nóng)村宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓當(dāng)成了左右農(nóng)村房屋買賣 合同有效、無效的法寶，并以此作為裁判的依據(jù)。那么，農(nóng)村宅基地 不能任意轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是否必然導(dǎo)致農(nóng)村房屋也不能轉(zhuǎn)讓呢？筆者認(rèn) 為，雖然在物理上和人們的習(xí)慣思維上，農(nóng)村房屋與農(nóng)村宅基地密不 可分；但是，我國現(xiàn)行法律對房屋所有權(quán)和農(nóng)村宅基地使用權(quán)卻是分 開規(guī)定的，他們是兩種各自獨(dú)立存在的權(quán)利，并無主從之分；而且目 前我國也并無明確的法律規(guī)定要求這兩種權(quán)利在發(fā)生變更時(shí)必須同步 進(jìn)行。人們之所以有房隨地走或地隨房走、房地一體的說法，是 由于受?中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法?第三十一條規(guī)定房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓、

9、抵押時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí) 轉(zhuǎn)讓、抵押及相關(guān)學(xué)者理論的影響。這其實(shí)是對農(nóng)村房屋買賣的一 種誤解。因?yàn)?，房、地同時(shí)轉(zhuǎn)讓、房地一體原那么是我國城市房地產(chǎn)管 理法針對在中華人民共和國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開 發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易而專門規(guī)定的 特有原那么；其他可參照此規(guī)定執(zhí)行的情形，也只有該法第七十一條規(guī) 定的在城市規(guī)劃區(qū)外的國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使 用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易活動(dòng)以及實(shí)施房地產(chǎn)管理這種情況。 從上面規(guī)定我們可以看出，該原那么所適用的對象和范圍都是特定的， 其立足點(diǎn)為國有土地和城市房產(chǎn)，并非農(nóng)村集體土地和農(nóng)村房屋。而 農(nóng)村房屋和農(nóng)村宅基地不同于城市房產(chǎn)和國有土地的特殊性，自然決 定了我們不能盲目地套用這種原那么。因此，筆者認(rèn)為，在法律、法規(guī) 沒有明確規(guī)定農(nóng)村房屋買賣也必須執(zhí)行房隨地走、房地一體、同時(shí)轉(zhuǎn) 讓原那么的情況下，農(nóng)村宅基地使用權(quán)限制流轉(zhuǎn)的規(guī)定并不必然決定農(nóng) 村房屋不能買賣?？傊?，應(yīng)對農(nóng)村房屋買賣合同糾紛是一個(gè)復(fù)雜的過程，實(shí)踐證 明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來處理，既可以防范法律 糾紛，也可