淺議當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)及建筑市場(chǎng)存在的問題

1、淺議當(dāng)前農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)及建筑市場(chǎng)存在的問題房地產(chǎn)業(yè)作為近幾年來我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，正越來越受 到南譙區(qū)各級(jí)政府和社會(huì)各界的重視。它的發(fā)展對(duì)推進(jìn)南譙區(qū)農(nóng)村住房商品化 制度和鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造，加強(qiáng)小城鎮(zhèn)化建設(shè)、帶動(dòng)地方建筑基礎(chǔ)工業(yè)和相關(guān)服務(wù)行業(yè) 的發(fā)展具有舉足輕重的作用。但農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)作為改革開放后新興的行業(yè)，在 發(fā)展中其市場(chǎng)交易秩序方面喝建筑市場(chǎng)方面還存在一些普遍性的問題，如無證 照開發(fā)、非法掛靠、虛假?gòu)V告、房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)中稅費(fèi)流失等，這些問題的存 在已阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展。一、造成農(nóng)村建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的原因（一）是在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn) 開發(fā)和建筑施工的經(jīng)營(yíng)主體規(guī)模普遍較小，達(dá)不

2、到房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工所要 求的資質(zhì)，很多都是開發(fā)單位自己找施工隊(duì)施工或者就是自己帶人施工。例如 我們?cè)跒跻聶z查的朱良文開發(fā)商品房，其本人就是包工頭，自己帶隊(duì)施工。（二）是農(nóng)村建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)規(guī)范化程度低。農(nóng)村建筑市場(chǎng)多少年形成的 慣例，自己建房自己找人施工，不需要有資質(zhì)的單位，自我保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。同 時(shí)，在農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)基本是合二為一，既是施工單位，又是開發(fā) 單位。如我們查處的滁州市擎宏建安公司，具建筑施工資質(zhì)只有四級(jí)，也不具 備商品房開發(fā)資質(zhì)。（三）是監(jiān)管力量薄弱。在農(nóng)村，建筑市場(chǎng)的管理只有鄉(xiāng)政 府的城建辦負(fù)責(zé)規(guī)劃審批，房地產(chǎn)市場(chǎng)除了工商部門監(jiān)管外基本處于真空。（四）是違規(guī)

3、越權(quán)審批土地現(xiàn)象嚴(yán)重?，F(xiàn)在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府經(jīng)費(fèi)較為緊張，為增加政府收 入，有些地方政府及職能部門違規(guī)越權(quán)審批土地，對(duì)報(bào)建項(xiàng)目把關(guān)不嚴(yán)，甚至 為開發(fā)商出謀劃策，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)的混亂，滋生了腐敗，南 譙區(qū)烏衣鎮(zhèn)擔(dān)子辦事處事件就是很好的案例。二、農(nóng)村建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)違法行為的分類與特征農(nóng)村建筑市場(chǎng)和房 地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為按違法性質(zhì)可以分為兩大類，一是經(jīng)營(yíng)主體資格方面的違法問題；二是市場(chǎng)營(yíng)銷方面的違法問題。下面從這兩個(gè)方面分別加以探討。（一）有關(guān)農(nóng)村建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體方面存在的違法行為 *、無照經(jīng)營(yíng)開發(fā) 行為按照有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)必須取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資格證喝營(yíng)業(yè)執(zhí) 照后方

4、可經(jīng)營(yíng)，但在南譙區(qū)范圍內(nèi)，開發(fā)房地產(chǎn)的基本上都是無證照經(jīng)營(yíng)，我 們查處的*起都是如此。*、無預(yù)售許可證，預(yù)售房屋的行為無照經(jīng)營(yíng)查處取 締辦法規(guī)定：對(duì)應(yīng)當(dāng)取得而未依法取得許可證或其他批準(zhǔn)文件和營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅 自從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的無照經(jīng)營(yíng)行為，由工商部門依法查處。商品房預(yù)售許可證是 開發(fā)商預(yù)售房屋的一個(gè)通行證，通常要求開發(fā)商在房子做到八樓以上方可申領(lǐng) 預(yù)售許可證，實(shí)際操作中，許多開發(fā)商為贏得時(shí)間，搶占市場(chǎng)，往往在樓房剛 施工就開始發(fā)布預(yù)售廣告，收取預(yù)付款，進(jìn)行房屋預(yù)售。我們?cè)诓樘帗?dān)子、烏衣等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，施工場(chǎng)地還在打樁，售樓部?jī)?nèi)房屋預(yù)售圖上已有*%的房子插上了小紅旗，印刷品預(yù)售廣告到處散布，對(duì)已預(yù)

5、訂房屋的顧客每戶以收 取*-*元不等的預(yù)付款，倘若該企業(yè)因故無法預(yù)期拿到預(yù)售許可證，不僅擾亂了市場(chǎng)，也會(huì)給消費(fèi)者權(quán)益帶損害，從而引發(fā)許多不必要的糾紛。*、掛靠經(jīng)營(yíng)問題突出掛靠經(jīng)營(yíng)有兩個(gè)方面，一是開發(fā)商掛靠有資質(zhì)的公司，在我們查處的擔(dān)子劉某開發(fā)項(xiàng)目上，當(dāng)事人沒有任何經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，通過關(guān)系找到滁州市 陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司，由對(duì)方提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照喝房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資格證書，劉某 繳付*萬元管理費(fèi)的形式掛靠在該公司，后劉某憑陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)公司的證照辦 理了立項(xiàng)等手續(xù)。二是建筑企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理掛靠。當(dāng)前在建筑企業(yè)中，以項(xiàng)目經(jīng) 理名義掛靠在建筑企業(yè)經(jīng)營(yíng)的包工頭比較普遍。項(xiàng)目經(jīng)理是指受企業(yè)法定代表人委托對(duì)工程項(xiàng)目過程全面負(fù)

6、責(zé)的項(xiàng)目管理者，是建筑施工企業(yè)法定代表人在 工程項(xiàng)目上的代表人。項(xiàng)目經(jīng)理是崗位職務(wù)，是企業(yè)的管理者，給予企業(yè)管理 人員待遇，企業(yè)可實(shí)行具體的項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)制度。按照建設(shè)部建筑施工企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理辦法規(guī)定，項(xiàng)目經(jīng)理在企業(yè)法定代表人授權(quán)范圍內(nèi)，行 使以下管理權(quán)力：*、組織項(xiàng)目管理班子；*、以企業(yè)法定代表人的代表身份處理與所承擔(dān)的工程項(xiàng)目有關(guān)的外部關(guān)系，受委托簽署有關(guān)合同；*、指揮工程項(xiàng)目建設(shè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，調(diào)配并管理進(jìn)入工程項(xiàng)目的人力、資金、物資、機(jī)械設(shè)備等生產(chǎn)要素；*、選擇施工作業(yè)隊(duì)伍；*、進(jìn)行合理的經(jīng)濟(jì)分配；*、企業(yè)法 定代表人授予的其它管理權(quán)力。項(xiàng)目施工管理承包、項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)承包是指

7、項(xiàng)目經(jīng)理受建筑施工企業(yè)法定代表人的委托，對(duì)委托的工程項(xiàng)目施工行使組織項(xiàng) 目管理班子、指揮工程項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、調(diào)配和管理生產(chǎn)要素、選擇施工隊(duì) 伍以及合理經(jīng)濟(jì)分配的企業(yè)內(nèi)部行政管理權(quán)，并實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制，由建筑 施工企業(yè)對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)的管理責(zé)任承包機(jī)制。項(xiàng)目經(jīng)理 負(fù)責(zé)制，是指工程項(xiàng)目施工應(yīng)建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)，實(shí)行 項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。項(xiàng)目經(jīng)理在工程項(xiàng)目施工中處于中心地位，對(duì)工程項(xiàng)目施工 負(fù)有全面管理的責(zé)任。它與工程項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)承包不同，工程項(xiàng)目施工經(jīng)營(yíng)承 包是指建筑經(jīng)營(yíng)承包者按照建筑法、合同法的規(guī)定，由發(fā)包者（建設(shè)單 位）發(fā)包施工項(xiàng)目、承包者進(jìn)行工程建設(shè)的工程項(xiàng)

8、目施工經(jīng)營(yíng)承包。承包者應(yīng)當(dāng) 是有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書的建筑施工企業(yè)。二者法律地位的不同在于：（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）是崗位職務(wù)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）是獨(dú)立承擔(dān)民 事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。（*）前者的行為是企業(yè)的內(nèi)部管理行為；后 者的行為是企業(yè)的外部法律行為。（*）前者承包者（項(xiàng)目經(jīng)理）的經(jīng)濟(jì)利益是 項(xiàng)目崗位工資和獎(jiǎng)勵(lì)；后者承包者（建筑施工企業(yè)）的經(jīng)濟(jì)利益是經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。（*） 前者承包者不能以自己的名義對(duì)外發(fā)生民事權(quán)利義務(wù)法律關(guān)系（包括：簽訂合同、生產(chǎn)資料所有權(quán)（使用權(quán)）關(guān)系、勞動(dòng)關(guān)系、工程款結(jié)算、工程款投入、債權(quán)債 務(wù)等），只有經(jīng)法定代表人的授權(quán)并在授權(quán)范圍內(nèi)以建筑施工企業(yè)的名義才

9、能實(shí) 施；而后者依法直接以自己的名義對(duì)外發(fā)生和實(shí)施。由此可見，項(xiàng)目經(jīng)理是工程項(xiàng)目的管理者而不是工程項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)者。但在實(shí)踐中假借項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目承包 管理之名，實(shí)為項(xiàng)目工程建筑無照施工經(jīng)營(yíng)活動(dòng) （即掛靠在建筑施工企業(yè)內(nèi)部， 借用企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、銀行帳戶，以建筑施工企業(yè)的名義從事建筑施工經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人行為）的情況大量存在。例如我局在檢查南譙橡塑模具廠建筑工地中，發(fā) 現(xiàn)施工方為張立軍，只有項(xiàng)目經(jīng)理證，所建工程是其本人與該廠洽談，待工程 完工后再找有資質(zhì)的單位掛靠，以辦理各種證件。*、虛假出資行為今年，我們分局在查處烏衣一起房地產(chǎn)案件中，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記時(shí)，申報(bào)注冊(cè) 資本是*萬元人民幣，經(jīng)查，其向工

10、商部門提供的相關(guān)證明材料，根本沒有資 金，我局尚在調(diào)查中。（二）、市場(chǎng)營(yíng)銷方面的違法問題*、虛假的廣告宣傳廣 告法規(guī)定，廣告不得含有虛假的內(nèi)容，不得欺騙和誤導(dǎo)消費(fèi)者。在我國(guó)，近年 來虛假?gòu)V告問題在商品房消費(fèi)者投訴問題中占有較大比率，有人甚至建議以后 在房地產(chǎn)廣告中只寫明樓盤的位置、價(jià)格、大小，別的一概不讓在廣告中出現(xiàn)， 看來，有些消費(fèi)者確實(shí)讓虛假?gòu)V告?zhèn)噶诵摹Ｔ诜康禺a(chǎn)廣告中我們常見為回報(bào)消費(fèi)者厚愛以優(yōu)惠成本價(jià)銷售，每平方米僅售 X元”的廣告語(yǔ)，指的往往是該樓 盤最低價(jià)位的樓房，其層次、朝向、質(zhì)量都很差。房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定 規(guī)定：在廣告中不得出現(xiàn)含有升值或投資回報(bào)的承諾用語(yǔ)；不得出現(xiàn)辦理戶口

11、、 就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾用語(yǔ)；在預(yù)售商品房廣告中不得出現(xiàn)涉及裝修裝飾內(nèi) 容的用語(yǔ)；表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的 實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離。而在我們擔(dān)子和烏衣發(fā)現(xiàn)一些廣 告中就相繼出現(xiàn)了 “她沒升值顯而易見”、不用一兩年，這里鐵定要升值”、只需*分鐘便可到達(dá)市中心”等字眼。*、使用 霸王條款”房地產(chǎn)業(yè) 霸王條款”最 明顯的問題反映在合同方面，在我們南譙區(qū)范圍內(nèi)，沒有一家開發(fā)商使用規(guī)范的 合同文本，都是私自打印好沒經(jīng)雙方協(xié)商的條款，沒有遵循公平原則來確定雙方 的權(quán)利義務(wù)，有不公平等格式條款之嫌。*、抵毀商業(yè)信譽(yù)的行為反不正當(dāng)競(jìng) 爭(zhēng)法規(guī)定：經(jīng)營(yíng)者不將捏造

12、、散布虛偽事實(shí)損害競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的商業(yè)信譽(yù)和商業(yè)聲 譽(yù)。在我們調(diào)查中，有些開發(fā)商和售樓人員為了營(yíng)得更多的交易機(jī)會(huì)，在消費(fèi) 者中捏造、散布諸如“破盤用的水泥質(zhì)量較差”、開發(fā)商為籌資焦頭爛額”、“用婁盤結(jié)構(gòu)差，到現(xiàn)在只賣出幾套”等用語(yǔ)，以詆毀同行。*、欺騙性銷售在農(nóng) 村，很多土地是集體性質(zhì)的，按規(guī)定只有戶口屬于當(dāng)?shù)氐牟趴梢陨暾?qǐng)宅基地， 才可以領(lǐng)取房產(chǎn)證，在我們調(diào)查中，很多開發(fā)商都是以職工宿舍的名義開發(fā)建 設(shè)，在銷售中并不告知土地的性質(zhì)，并宣稱可以辦理房產(chǎn)證，但很多購(gòu)房戶交 過錢后去辦理房產(chǎn)證時(shí)才被告知不能領(lǐng)取房產(chǎn)證，由于開發(fā)商使用的都是自己 打印的合同，上面沒有關(guān)于辦證方面的條款，想退都退不掉，已經(jīng)有消費(fèi)者向 我局申訴。還要的利用合同進(jìn)行欺騙，如我局在腰鋪鎮(zhèn)查處的尤玉龍、余金根 無證開發(fā)商品房案中，將售房合同寫為建房合同，所交付的購(gòu)房款全部開為材 料費(fèi)，把所有責(zé)任推給購(gòu)房者。針對(duì)以上農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)中 常見的違法違規(guī)行為，我們工商部門應(yīng)把此做為我們加強(qiáng)房地產(chǎn)和建筑市場(chǎng)監(jiān) 管工作的落腳點(diǎn)和著力點(diǎn)，從一下幾個(gè)方面加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和建筑企業(yè)的法 律法規(guī)宣傳力度和違法違規(guī)行為查處的力度：*、積極與有關(guān)職能部門配合，開 展形式多樣的法律法規(guī)宣傳培訓(xùn)，引導(dǎo)開發(fā)商和建筑商走合法經(jīng)營(yíng)之路，引進(jìn) 有實(shí)力的房地