中海地產(chǎn)這么做!利潤率能不最高？其他房企還不趕緊學(xué)？

1、中海地產(chǎn)這么做！利潤率能不最高其他房企還不趕緊學(xué)?中海本錢構(gòu)成土地本錢：總本錢的30 35%前期費(fèi)用： 總本錢的2 3%工程本錢：總本錢的 50 55%營銷本錢： 總本錢的2-6 %治理本錢：總本錢的 2-3%財務(wù)本錢：總成 本的6-8 %一個工程的開發(fā)本錢大體可分為六大局部：土地成本、前期費(fèi)用、工程本錢、營銷本錢、治理本錢、財務(wù)本錢 從本錢的屬性來看,土地本錢、治理費(fèi)及財務(wù)本錢在工程初 期即可大局部確定,其波動幅度微小,可控性相對較??；前期 費(fèi)用、工程本錢、營銷本錢那么會由于工程本身情況、涉及復(fù) 雜因素眾多等而由現(xiàn)前后測差異較大的情況,如采取有效措施,那么可壓縮性可控性較強(qiáng).因此,工程本錢、

2、營銷本錢 是我們在工程開發(fā)過程中進(jìn)行本錢限制的重點(diǎn).尤以工程成本為重.下面就中海地產(chǎn)深圳地區(qū)在上述六方面的本錢管 理工作,重點(diǎn)在工程本錢方面采取的本錢限制舉措,以及相 關(guān)的治理經(jīng)驗與各位同行作如下交流：一、中海工程開發(fā)成 本限制的總體思路1、建立本錢限制目標(biāo).中海地產(chǎn)在各個 工程的開始階段,即及早建立本錢限制目標(biāo),并將目標(biāo)分解 , 制訂由各項本錢的具體限制指標(biāo),責(zé)任落實到部門；2、公司成立本錢限制小組,組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任,定期每半年對各個工程的開展本錢進(jìn)行全面分析、評估、檢討,對本錢異常變動情況及時預(yù)警并提由解決舉措；3、設(shè)計是本錢限制的關(guān)鍵.增強(qiáng)對設(shè)計部門人員的本錢意識普及；在保證設(shè)計質(zhì)量

3、的前提下推行本錢限額設(shè)計,限制設(shè)計對本錢的影響；4、嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)工程分判程度,及早進(jìn)行招標(biāo)準(zhǔn)備；設(shè)計、合約、 工程相互配合；標(biāo)準(zhǔn)材料樣板、工料標(biāo)準(zhǔn),減少合約履行糾 紛和風(fēng)險,降低工程本錢；5、完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的本錢評審制度 ,明確各相關(guān)人員的簽字權(quán) 限;6、開源節(jié)流,嚴(yán)格限制治理費(fèi)用開支.二、中海工程開發(fā)本錢限制的具體方法及經(jīng)驗 1、土地本錢治理土地本錢約 占工程總本錢的30 35流右,主要指土地獲得階段形成的 種類費(fèi)用支由,包括地價、土地動拆遷補(bǔ)償費(fèi)、 各類補(bǔ)償費(fèi)、 土地契稅等.在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中,土地一旦到手,其本錢 即根本確定,直至工程開發(fā)完成,該本錢一般也不會有較

4、大變 化.因此限制土地本錢的關(guān)鍵在于拿地時的本錢分析準(zhǔn)確.采取一定的投標(biāo)報價策略、 嚴(yán)格限制交地及付款風(fēng)險.具體而 言葉海地產(chǎn)在土地本錢限制方面主要采取以下針對性策 略:1舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商,爭取盡可能的優(yōu)惠 政策；爭取在稅收方面獲得一定程度的返還；在地塊規(guī)劃設(shè) 計允許條件下盡可能爭取高容積率,間接降低土地本錢.2其它開展商轉(zhuǎn)讓桂牌交易的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán)境 狀況、工程公司的財務(wù)狀況等方面對其進(jìn)行仔細(xì)認(rèn)真的調(diào)查 , 減少操作過程中的風(fēng)險如是否有債務(wù)糾紛；同時積極與轉(zhuǎn) 讓方進(jìn)行協(xié)商,延長付款期限,降低資金本錢.3公開招投標(biāo) 或拍賣地塊：增強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以及工程可行 性

5、研究,增強(qiáng)對競爭對手的分析研究,做到正確客觀投標(biāo).采取一定的投票策略,做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后 在簽約及履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、交地以及付款 有利的條件,降低土地本錢.根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā) 經(jīng)驗,中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲藏資料體系,對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進(jìn)行分門別類,并建立競爭 對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司方案的一致性, 最大程度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地本錢增加風(fēng)險.中海地產(chǎn)土地本錢治理的主要責(zé)任部門為投資開展部.2、前期費(fèi)用治理前期費(fèi)用約占工程總本錢的2-3 %左右,主要指 設(shè)計費(fèi)、報建費(fèi)、勘察測繪費(fèi)以及可研費(fèi)用,其中本錢限制的 重點(diǎn)為設(shè)計

6、費(fèi)報建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小,且一般有相關(guān) 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).對于設(shè)計費(fèi)用,主要從以下幾方面進(jìn)行限制：1 無論是規(guī)劃設(shè)計還是一般的裝修設(shè)計,均采取多單位、多輪 次招標(biāo),以爭取最正確的性價比；2嚴(yán)格限制設(shè)計質(zhì)量,在項 目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù),預(yù)防因設(shè)計自 身失誤原因?qū)е卤惧X增加,設(shè)計費(fèi)用的審核、支付亦與之桂 鉤；3在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下,限制鋼筋含量、硅含量、 節(jié)點(diǎn)設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容；4在滿足建筑效果的前提下,限制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響.眾所周知,設(shè)計結(jié)果斷定了工程造價的 85 %甚至以上,因此設(shè)計治理雖然整個設(shè)計費(fèi)用僅占總本錢的2%是工程本錢治理的重中之重.一方

7、面,合約及工程應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選 型設(shè)計、根底設(shè)計等的評估,參與材料、設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性評價, 盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟(jì)性建議、另一方面,設(shè)計 部門自身應(yīng)以工程定位為原那么,在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下盡 可能做到限額設(shè)計,注重進(jìn)行設(shè)計成果性價比分析,著重抓好 事前的設(shè)計修改、多項選擇樣、多分析、預(yù)防完工后的返工及不 必要的本錢浪費(fèi).中海地產(chǎn)設(shè)計費(fèi)的治理責(zé)任部門為設(shè)計管 理部.3、工程本錢治理工程本錢約占工程總本錢的50 55%左右,主要由分判工程及甲供物資本錢、配套成 本等構(gòu)成.分判工程及甲供物資本錢主要包括土建、機(jī)電安 裝、裝飾、室內(nèi)全裝修、消防、弱電、電梯、甲供材料等通 過招投標(biāo)確定的分判工

8、程/供貨合同本錢.我們主要通過以下 具體舉措來限制分判本錢：1在工程前期工程規(guī)劃階段、 方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計階段等,根據(jù)設(shè)計的深度,以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格因素,結(jié)合工程市場定 位、銷售市場預(yù)測情況,通過不斷調(diào)整、修正的方式盡早確 定合理的本錢限制目標(biāo). 2本錢限制目標(biāo)一旦確定,本錢 治理部門合約、財務(wù)應(yīng)及時對本錢測算值作進(jìn)一步拆分 如 按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的本錢限制指標(biāo)對 工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用.舉例來說：設(shè)計圖紙要求 外墻采用花崗石,那么國產(chǎn)材料、進(jìn)口材料,效果不一樣,價格差異也很大,決策時就需要根據(jù)分解后的本錢限制目標(biāo)結(jié)合有關(guān)工程定位情況進(jìn)行綜合評判

9、、選擇,或進(jìn)一步的選取替 代品,到達(dá)設(shè)計效果與建造本錢的平衡、統(tǒng)一.3)在工程分判和材料采購過程中, 堅持“三堂會審、貨比三家,最低價中 標(biāo)的原那么.各分判工程均編制標(biāo)底 ,作為報價評議的重要依 據(jù).同時,增強(qiáng)分判商治理工作, 完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、 考核制度,本著公開、公平、公正的原那么廣泛吸收種類承包 商,以實現(xiàn)充分的市場競爭,最終實現(xiàn)降低本錢的目標(biāo).4)增強(qiáng)對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度.一方面,通過議標(biāo),解決了招標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點(diǎn)設(shè)置等各類模糊不清的 問題,預(yù)防了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后 期現(xiàn)場施工糾紛、價款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭 心態(tài)實現(xiàn)報價讓利,

10、本錢下浮.5)充分進(jìn)行建材市場調(diào)研,了 解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣泛的市場信息,廠家單位, 以充分協(xié)助設(shè)計部門進(jìn)行設(shè)計、選樣、封樣,并盡可能實現(xiàn) 有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代,降低工程本錢.6)設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善,招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始.金無赤金、人無完人,我們的造價治理人員、設(shè)計 治理人員預(yù)防不了對莫些專業(yè)存在生疏、不了解的情況提早 開始這方面的工作,實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準(zhǔn)備工 作,為下一步的正式操作過程積累了必要的專業(yè)知識和治理 經(jīng)驗,少走了彎路減少了后期本錢增加的可能時機(jī),間接實現(xiàn)了本錢限制目標(biāo).7完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制 度,完善設(shè)計變更前的本

11、錢評審制度,明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限.設(shè)計變更引致的費(fèi)用調(diào)整是工程本錢限制的重點(diǎn)和難 點(diǎn),由于大局部的施工圖紙發(fā)生變更修改時,一般無法借助 于貨比三家的方式確定造價.只能是以獨(dú)家協(xié)商議價的方式 進(jìn)行落實.這必然會帶來本錢的增加.我們推行的限制舉措主 要是：嚴(yán)格變更前的本錢評審,明確相關(guān)我員的簽字權(quán)限, 即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計治理部門的書面確認(rèn),如涉及變更金額較大20萬元以上,那么提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施.分判工程及甲供物資本錢治理的主要責(zé)任部門為合約治理部和工程開展部.特別要強(qiáng)調(diào)的是,近年來,在財務(wù)系統(tǒng)的配合下, 合約治理 部建立了本錢分析預(yù)警制度,取得了

12、較好的效果.本錢分析 預(yù)警制度指的是本錢治理部門與有關(guān)部門配合,在工程開展 的不同階段根據(jù)工程開展的具體情況實時,定期調(diào)整本錢臺帳,及時反應(yīng)有關(guān)本錢變動情況,預(yù)測本錢變動趨勢,并通過各 種有效途徑如本錢限制小組會議制度 及時進(jìn)行調(diào)整、消除 造成本錢異常波動的不合理因素 .另外,在工程完工生,對由財 務(wù)部、合約治理部共同牽頭, 對工程開發(fā)本錢的組成、 分布、 變化過程進(jìn)行深入分析,并做由合理的評估.4、營銷本錢治理營銷本錢約占工程總本錢的 2 6%左右,主要指在 工程銷售過程中形成的種類費(fèi)用 ,包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用.營銷本錢治理的主要舉措為以下幾點(diǎn)：1建立各項的廣告及市場推廣方案、 預(yù)

13、算的執(zhí)行及監(jiān)督體制.隨著公司 工程增加,營銷中的廣告及推廣手法增多,廣告隨機(jī)性增強(qiáng)廣告費(fèi)用的不可測因素也隨之增多,建立完善的廣告及市場 推廣方案以及費(fèi)用預(yù)算制度,是必不可少的.上述制度的要點(diǎn) 在于方案及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對性,一方 面保證在宏觀上實現(xiàn)限制工程的廣告及市場推廣費(fèi)用,另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同工程的特點(diǎn)靈活多變地采取種 類媒體推廣舉措.2完善營銷本錢治理的招標(biāo)體系,完善各 項廣告制作的報價、比價、議價操作流程,用競標(biāo)的方式, 謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價,限制廣告制作的費(fèi)用本錢.3降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn),媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投 放,占整個廣告費(fèi)用的很大比重,進(jìn)一步降低主要媒體廣告 發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù),可直接降低廣告費(fèi)用,對于營銷本錢的限制 也是有效的舉措.營銷本錢治理的主要責(zé)任部門為營銷籌劃 部.5、治理本錢限制治理本錢約占工程總本錢的 23%左 右,是指公司、工程部為組織和治理工程開發(fā)經(jīng)營活動而 發(fā)生的種類費(fèi)用,主要為人力資源本錢及行政本錢.人力資源 本錢由人力資源部負(fù)責(zé),依據(jù)工程規(guī)模及開展進(jìn)度合理制度 人員配備方案,預(yù)算人力資源本錢.行政本錢那么依據(jù)集團(tuán)下 達(dá)的年度治理費(fèi)用指標(biāo),按工程分拆到各部門,作為部門考 核指標(biāo).治理本錢限制的舉措主要是全員樹立降低本錢、增加效益的觀念,全方位對工程的開發(fā)間接費(fèi)進(jìn)行監(jiān)控,如提升工作效率,減少浪費(fèi)、減少治理費(fèi)用的開支