從舊區(qū)到景區(qū)——田子坊的前世今生

1、從舊區(qū)到景區(qū)田子坊的前世今生上海， 作為中國近代史上最早接受西方工業(yè)文明的城市， 是我國近代工業(yè)的發(fā)源地， 曾 經享受著工業(yè)生產所帶來的巨大利益， 而現(xiàn)在也面臨著老工業(yè)區(qū)改造的難題。 這些遺留下來 的大量優(yōu)秀歷史工業(yè)建筑濃縮了 19世紀 40 年代以來上海城市和工業(yè)文明的發(fā)展史， 體現(xiàn)了 上海工業(yè)在不同時期的獨特風格、 藝術特色和科學價值， 成為上海城市歷史變遷的忠實見證 者。這些工業(yè)遺留的廠房建筑一方面具有深厚的歷史文化內涵， 但同時在現(xiàn)代的城市化運動 中，這些殘破的建筑又顯得有點格格不入，無法跟上城市化的浪潮，成為亟須改造的對象。城市舊城區(qū)的改造有多種模式， 推倒重建是一種野蠻的方式， 破

2、壞了城市的文脈和肌理， 隔斷了城市傳統(tǒng)。 保護舊城文化與建筑， 進行完全的商業(yè)開發(fā)是一種比較合理的模式， 如上 海新天地和成都寬窄巷子， 這種模式可以為舊城區(qū)注入新的活力， 并帶動城市整體功能的提 升。而創(chuàng)意產業(yè)的開發(fā)則是一種新興的改造模式， 這種模式兼具了商業(yè)開發(fā)和文化打造的優(yōu) 勢，適應了國際軟實力競爭的趨勢。 創(chuàng)意產業(yè)在國外的發(fā)展已經有半個多世紀， 而在國內正 方興未艾，成為各個大中城市重點打造的項目。工業(yè)時代遺留下來的廠房建筑為創(chuàng)意產業(yè)提供了資源優(yōu)勢。 這些廠房外觀高大寬敞、 布 局疏密有致、 紅灰外色體現(xiàn)著獨特的時代印跡， 頗受具有先鋒觀念創(chuàng)意人士的青睞。 內部則 空間龐大， 適宜改造

3、以適合藝術家們的工作需求。 而且， 這些舊廠房租金低廉，適合那些對 租金敏感的藝術家們。近年來， 上海加大保護開發(fā)工業(yè)歷史建筑力度， 以工業(yè)歷史建筑為基礎， 初步形成了一 批創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)。這些創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，不僅利用現(xiàn)有建筑創(chuàng)建了創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展的平臺， 又保護了歷史文化財產。 工業(yè)老廠房、 老倉庫運用新的設計和模式改造， 為歷史的留存注入 了時尚的元素， 使保留的舊廠房成為現(xiàn)代城市景觀的新景象， 也促進了設計創(chuàng)意產業(yè)的產業(yè) 鏈的形成，是城市歷史與未來承接的良好典范。田子坊就是一個典型的案例。 一，田子坊的歷史與新生田子坊位于泰康路 210 弄，原是上世紀 50 年代典型的弄堂工廠，由海華制革廠

4、（ 1935 年）、康?？椩鞆S（ 1935 年）、永明瓶蓋廠（ 1936 年）、鑑香粉材料公司（ 1936 年）、上海食 品工業(yè)機械廠 （1958 年）、上海鐘表塑料配件廠等六家工廠組成。 90 年代由于產業(yè)結構的調 整，這些工廠效益逐年下滑，一些廠房閑置起來并逐漸廢棄，成為當?shù)卣呢摀?998 年，一路發(fā)文化發(fā)展公司看中了這里的建筑價值，進駐該區(qū)。不久，著名畫家陳逸飛、 爾冬強、 王劼音、 王家俊等藝術家和一些工藝品商店先后入駐泰康路， 使原來默默無聞的小街漸漸吹起了藝術之風，田子坊逐漸吸引了越來越多的關注。2000年5月，打浦橋街道辦事處以盤活資源，增加就業(yè)崗位，發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)為目標，利

5、用田子坊老廠房資源招商，現(xiàn)在入住70多家單位，有18個國家和地區(qū)的藝術設計人士參與，并形成了以室內設計、 視覺藝術、工藝美術為主的產業(yè)特色。田子坊藝術區(qū)在其發(fā)展之初，就有一些雖稱不上藝術家，但從事藝術業(yè)，且具有商業(yè)眼光的店家入駐田子坊，其產品創(chuàng)新，有個性，有的甚至享譽盛名， 樂天陶社藝舉辦的現(xiàn)代陶器展覽吸引國際陶藝家前來參展，即為其中之一。目前，田子坊已進駐了藝術品，工藝品商店已有40余家，入駐的工作室、設計室有 20余家，“田子坊”內的一座五層廠房已改建成都市工業(yè)樓宇。在5000平方米內引進了 10個國家與地區(qū)的藝術人群，他們在這里設立了設計室、工作室。工廠門前有10根旗桿上飄著10面不同國

6、家的旗子，象在開一個小型的國際藝術博覽會。中西方的文化在這里交融、 碰撞，閃爍著光和熱。泰康路正逐漸走向世界。如今，田子坊已被稱為“上海的蘇荷”。二，規(guī)劃思路及開發(fā)模式1,規(guī)劃思路在田子坊還未成氣候時，上海市政府曾想將這一片區(qū)改造成商業(yè)地產開發(fā)，因為對于政府或者房地產發(fā)展商來講，包括像田子坊、時尚園、四行倉庫、M50等在內的文化創(chuàng)意產業(yè)園，都是上海城市中心區(qū)好地塊，工業(yè)用地轉化為商業(yè)用地，通過招牌掛賣政府可以獲取巨大利潤。不過在藝術家們及各方聲音的抗議要求下，市政府最終放棄了商業(yè)地產的開發(fā)， 而是著手重點打造這一片區(qū)，將之作為上海市政府一個新的產業(yè)鏈，一個新的形象點。2008年 4 月田子坊管

7、理委員會正式掛牌成立， 意味著田子坊的綜合整治管理工作開始， 也意味著政府正式涉入田子坊的管理。 研究者從深度訪談中得知目前田子坊管理委員會的主 要工作是向外進一步推廣田子坊， 接待上級領導的日?？疾欤?并沒有對田子坊進行實質性的 管理。田子坊的在此階段的整治工作還主要集中在規(guī)范化的管理層面， 諸如為所有田子坊無 證經營的商家辦理經營許可證，周邊環(huán)境的改善等。此次隨著田子坊管委會的成立， 將由盧灣區(qū)政府出資1000萬元， 對該社區(qū)內的下水 道、化糞池、綠化、建筑風貌等公用、共建配套設施進行改造和維護保養(yǎng)。田子坊社區(qū)建筑 形態(tài)分為花園別墅、新式里弄、花園里弄、簡單新式里弄等幾種，弄內公房、私房住

8、有約1 500戶居民，其中近一半的老石庫門為倒便器房，通過區(qū)政府斥資改造， 這部分倒便器房將改建為抽水馬桶衛(wèi)生間。按照管委會的規(guī)劃， 整個成套改建工程分三期進行， 第一期重點是迎接世博會， 完善以 泰康路 210弄內傳統(tǒng)結合現(xiàn)代里弄工廠為主的創(chuàng)意產業(yè)集聚地、 打造以 248弄和 274弄為主 的市井文化休閑地； 第二期在居住功能不變的前提下， 對原建筑加以修繕與保護， 建設居住 與產業(yè)結合的海派文化、 生活方式和里弄風貌新型社區(qū)； 第三期通過注入文化創(chuàng)意、 旅游休 閑和技術創(chuàng)新等手段， 使原住民的居住生活條件得到改善。 其中一期約涉及 670 戶居民， 到 2009 年底基本完成， 其余的西式

9、別墅和花園里弄以后將分期分批改建， 整個改建計劃于 2015 年完成。2， 開發(fā)模式和北京 798 一樣， 田子坊也是藝術家們最初發(fā)現(xiàn)這一區(qū)域并入駐， 引來和拉動當?shù)氐娜?氣和知名度，引起社會的關注度。接著政府開始介入，進行全方位整體性的統(tǒng)籌開發(fā)，在城市宏觀規(guī)劃的前提下， 將這一片區(qū)打造為城市的新的發(fā)展點， 以提升城市的整體功能和定位。 并最終實現(xiàn)該區(qū)的創(chuàng)意地產價值。創(chuàng)意地產的核心理念與操作是傳承歷史， 營造未來， 它與經營城市的關系核心內容是如 何發(fā)掘、 運用城市的歷史文化資源， 在有限的城市土地資源中營造無限的創(chuàng)意價值。 創(chuàng)意地 產的核心仍在與文化創(chuàng)意， 而非地產開發(fā)， 是文化早就了創(chuàng)意地

10、產。 田子坊總策劃人吳梅森 就說過，“在田子坊的創(chuàng)意設計公司都是有一定的文化底蘊的，這里的人也是有素質和內涵 的，并不是說你進來了就能融入這里的文化。 ”如果一個打著創(chuàng)意產業(yè)的公司即使進駐了該 區(qū)，最終也會被孤立。田子坊的開發(fā)是政府、管理公司、原業(yè)主、藝術家四方博弈的結果，政府站在城市規(guī)劃 的高點宏觀掌控， 進行政策上的指導和扶持保留了舊廠房、 舊民居做法， 堅持 “五變三不變 ” 既產業(yè)形態(tài)、組織結構、人員、管理、文化要變，而在建筑形態(tài)、產權關系、土地性質保持 不變。 這樣政府只投入了少量資金進行道路、 綠化、市政設施的改造， 使得該區(qū)塊面貌煥然 一新； 管理公司則是具體的運作， 為原業(yè)主和

11、藝術家搭建溝通的橋梁； 原業(yè)主對開發(fā)進行合 作和支持， 出租房屋給藝術家及設計公司， 他們從中獲得出租所賺取的差價； 藝術家們通過 自己的創(chuàng)意點綴著老區(qū)的舊面貌， 為當?shù)靥嵘幕托蜗笊系膬r值。 這四方博弈的結果是一 個四贏的局面， 這種模式下的開發(fā)拋棄了開發(fā)商占大頭的舊區(qū)改造方式， 使舊區(qū)改造產生的 利益局限于政府與居民之間進行分配， 不僅其大頭歸居民， 而且使利益的獲取走向穩(wěn)定性和 長期化，即居民長期收租金，政府長期征稅收，提高持續(xù)發(fā)展水平。據(jù)統(tǒng)計， 188 戶入駐居 民房屋的企業(yè)中有半數(shù)盈利， 而 137 戶入駐舊廠房的企業(yè)已經全部盈利。 政府每年能從中收 取 300 萬元至 400 萬

12、元的稅收，出租房屋者則多能達到每月四五千元。將原來的居民住宅“借”給了創(chuàng)意產業(yè)。紅磚墻、黑木門、條石門框、天井、廂房等建 筑外觀一點沒變， 但是內部經過裝修煥然一新， 吸引了國內外的創(chuàng)意人士紛至沓來， 到此開 設藝術坊與工作室。 田子坊一帶現(xiàn)在已經成了繼 “新天地” 之后上海另一個獨具特色的城市 建筑區(qū)。三，價值點分析對區(qū)域面積只有8平方多公里、地處中心城區(qū)黃金地段的盧灣區(qū)來說，既為弄內居民改善了居住環(huán)境，又為政府涵養(yǎng)了稅源。當然，盧灣區(qū)在把田子坊從“民辦”轉化為“公管” 的探索中，敢于創(chuàng)新型發(fā)展、保護性開發(fā)，觸摸原有政策的一些盲區(qū)、瓶頸，打破常規(guī)、實 事求是，闖出一條符合本區(qū)舊改實際的新路，

13、從而達到“八個得到”的效應，即老房得到改 造、風貌得到保護、居民得到收入、市民得到就業(yè)、文化得到延伸、企業(yè)得到發(fā)展、旅游得 到資源、國家得到稅收。1， 文化傳承與拓展田子坊特色有八個字： “中國建筑，綜合文化” 。政府在規(guī)劃開發(fā)下， 保留了原有的建筑 風格，這里的建筑風格是多種做樣而具有歷史價值的， 是目前上海所剩不多的典型里弄建筑 格局。這一 7 公頃余的地塊， 是上海歷史街區(qū)中保存歷史文化遺產類型最為豐富的社區(qū)之一。 這里既有舊里， 又有新里， 還有花園住宅。 建筑風格包容了折中主義、 英國新文藝復興風格、 現(xiàn)代主義風格、 中國傳統(tǒng)磚木結構風格， 還有西班牙建筑風格、 英國城堡建筑風格和巴

14、洛克 風格等。其中尤以石庫門建筑最為豐富。 這些風格的綜合性本就說明了上海城市的包容特點。是上海作為近代中國海派城市的象征。藝術家們通過自己的創(chuàng)意， 將藝術與這種建筑風格完美糅合在一起。 弄內的廠房構筑起 泰康路上的精華高塔， 同時廠房改成的工作室經過藝術的再現(xiàn)體現(xiàn)出不同的風格和氛圍； 陳 逸飛的工作室體現(xiàn)了古樸，凝重的建筑特點，休息室內的壁爐不僅僅是擺設，還真能升火， 在隆冬時節(jié)， 圍在壁爐邊喝上一杯咖啡或紅茶， 談論著藝術的創(chuàng)造， 你的靈感一定會有最好 的發(fā)揮。 爾冬強的工作室體現(xiàn)出后工業(yè)革命時留下的痕跡， 二臺吊車不僅是擺設， 它照常能 啟動， 而天棚的進口透光板更能體現(xiàn)現(xiàn)代建材的運用，

15、 這是工業(yè)革命的成果， 而版畫的手工 制作，使你在時光穿梭中來回奔跑。田子坊的創(chuàng)意特色也吸引了不少國外的文化創(chuàng)意公司的駐入，這也為該區(qū)帶來了國外 的文化與表現(xiàn)風格，從而使中外兩種創(chuàng)意文化再次聚首，擴大了該區(qū)的文化內涵。2， 商業(yè)價值田子坊名聲的遠揚給當?shù)貛砹司薮蟮纳虡I(yè)價值， 許多商家紛紛入駐， 期待在田子坊的 發(fā)展中分一杯羹，如今田子坊已經集聚了 50 多家西餐館、酒吧和時尚飾品店。這為當?shù)氐?商業(yè)發(fā)展和消費市場的活躍起了帶動和促進作用。3， 商業(yè)地產價值 雖然田子坊本身不是作為商業(yè)地產開發(fā)的，但她的匯聚作用拉動了周邊地產價值的飆 升，開發(fā)商就是看中了這里的文化匯聚價值，而紛紛在周邊進行商業(yè)

16、地產開發(fā)。在田子坊南邊隔泰康路就是正在打造中的新新里地鐵商圈，該地塊占地4. 4 1萬平方米，初步規(guī)劃總建筑體量約3 1萬平方米，其中地鐵9號線打浦路站（暫名）將建地下建筑 面積約13. 5萬平方米站點，地上商務、商業(yè)面積近18萬平方米，設計上將交通與商務、商業(yè)結合為一體，并將醞釀成“第二個徐家匯地鐵商圈” 。在北面，早在2 0 0 3年，在港上市的中海發(fā)展獲得包括6 5街坊徐家匯路2 5 8弄在內的盧灣區(qū)6 5、67、68、69、70、71街坊的占地面積共計約18.8萬平方米 地塊的開發(fā)權，計劃開發(fā)總建筑面積將達7 0萬平方米的高檔商住項目，其中，“盧灣區(qū)第65街坊徐家匯路258弄” 南塊地

17、塊已于去年3月啟動， 由大摩和盧灣永業(yè)投資約13億 元，共同開發(fā)， 這也是258弄6街坊地塊啟動的首個項目。 該項目西面與淡水灣隔馬當路 相對，北面則與建德坊隔建國東路相對，欲分期打造成高檔住宅、商業(yè)以及辦公區(qū)項目。在這兩處現(xiàn)代化建筑群的中間，完好地保存著一個具有生活底蘊的老街坊及其生活原生態(tài)， 這種舊區(qū)軟改造的思路， 把田子坊打造成為集聚創(chuàng)意產業(yè)、 展示里坊風貌、 品味海派 文化、 演繹世博主題的商、旅、 文一體化的標志型區(qū)域， 這種保護與利用與簡單的推倒重來 不同，也與只注重對建筑形態(tài)的商業(yè)開發(fā)不同， 其實質是如何在大規(guī)模城市改造中使城市文脈得以保留并重獲新生。4， 輻射價值伴隨著創(chuàng)意產業(yè)

18、的發(fā)展， 田子坊的“溢出”效應逐漸顯現(xiàn)，濃郁的藝術和時尚氛圍從老廠房蔓延到了附近的石庫門民居，園區(qū)從工業(yè)廠房向周邊的居民“擴張”。2 0 0 5年居住在緊貼“田子坊”邊上的“志成坊”居民，借用“田子坊”的品牌效應“搭車”創(chuàng)意園區(qū)， 利用“志成坊”內兩口水井的特點，改名“二井巷” ，搞起了“田子坊石庫門”創(chuàng)意工坊改 造之路，租借給創(chuàng)意人士，并不斷向周邊地區(qū)蔓延，成為一道亮麗獨特的風景線。田子坊作為上海創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)源地其輻射效應是相當巨大的。2005年4月 28日，田子坊等 18 家上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)授牌，建筑面積約有 30 多萬平方米。據(jù)悉， 2005 年底，第 二批 18 家上海創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)將啟動， 建筑面積超過 50 萬平方米。 上海的創(chuàng)意地產正沿著 自己的特色道路快速發(fā)展。 其中一個重要途徑是通過集聚區(qū)的形式， 在上海城市新一輪的發(fā) 展中得到大力推進。田子坊創(chuàng)意地產本身也可以得到大空間的發(fā)展。 根據(jù)上海市泰康路歷史風貌區(qū)保護與 利用規(guī)劃方案 ，泰康路以北、建國中路以南、瑞金二路以東、思南路以西的地塊應當被作 為泰康路歷史風貌區(qū)得到保留， 并發(fā)展成集里坊居住、 創(chuàng)意產業(yè)為一體的現(xiàn)代新型里坊社區(qū)。5， 原居民的獲益田子坊的模式是居民和進駐企