房地產(chǎn)成本測(cè)算分析報(bào)告

1、房地產(chǎn)成本測(cè)算分析房地產(chǎn)成本是不同于會(huì)計(jì)中的成本概念的， 它在形式上是以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu) 成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的，其實(shí)質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開(kāi)發(fā)成本為 導(dǎo)向求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，但現(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成極其復(fù)雜， 不同地區(qū)、不 同時(shí)期、不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，其價(jià)格構(gòu)成形式可能不同。房地產(chǎn)成本的測(cè)算涉及 因素較多，還有很多重要問(wèn)題仍不清楚。目前，房地產(chǎn)成本的核算已是一項(xiàng)重要 的研究課題。許多學(xué)者都對(duì)此有獨(dú)到見(jiàn)解。這些專家學(xué)者都對(duì)房地產(chǎn)成本做了深 入細(xì)致的研究思考，本文將綜合這些文章中的觀點(diǎn)，給出自己的房地產(chǎn)成本的測(cè) 算。得出房地產(chǎn)成本大致圍將其與房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行對(duì)比，以檢驗(yàn)是否合理。5.1 房地

2、產(chǎn)成本的構(gòu)成本文以“取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所建成的商品房”這 種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例， 并從便于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度， 來(lái)劃 分房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常有以下三大項(xiàng)構(gòu)成： 即主 要包括地價(jià)，建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等人員勞動(dòng)。土地及大配套費(fèi)用 C1主要包括：土地款即取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)所必需的稅金、費(fèi)用等、城市建設(shè)配套費(fèi)以及拆遷安置、補(bǔ)償?shù)荣M(fèi)用等；前期費(fèi)用C2主要包括：三通一平費(fèi)用、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境方案設(shè)計(jì)費(fèi)、 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì)費(fèi)、人防管理費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、墻改費(fèi)、地名費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、勘 查放線費(fèi)、新建登記費(fèi)、

3、面積測(cè)量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)費(fèi)、地籍地形圖、核地、合 同審查、水泥專項(xiàng)基金、環(huán)境評(píng)估費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、防雷檢測(cè)費(fèi)、綜合服務(wù)費(fèi)等； 建筑安裝工程費(fèi)用C3主要包括：住宅土建、安裝成本、土建監(jiān)理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)用、變更及簽證；市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)C4主要包括：供電、供水、燃?xì)?、通訊、電視、智能化、環(huán)境工程、排水等； 公用配套設(shè)施C5主要包括：人防工程、學(xué)校、物業(yè)用房等公共性建筑等；不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)C6對(duì)未來(lái)不確定的費(fèi)用在預(yù)算時(shí)通過(guò)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)加以反映，一般需要通過(guò)經(jīng)驗(yàn)判斷；資金成本C7貸款利息等相關(guān)項(xiàng)目，具體與公司對(duì)外來(lái)資金的依賴程度和公司操作速度有 關(guān)；相關(guān)費(fèi)和稅C8主要包括：銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+營(yíng)業(yè)稅+ 土地增值稅等

4、；其他C9;綜上：房地產(chǎn)價(jià)格公式為： C= C1+ C2+ C3+ C9+P=i其中：C1為土地價(jià)格；C2+ C3+ C9為建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi) 構(gòu)成之和。P為開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)等人員成本；5.2 房地產(chǎn)成本標(biāo)準(zhǔn)及核算5.2.1 土地價(jià)格土地價(jià)格作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一項(xiàng)重要成本，它的基本公式為：土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+ 土地增值收益+ 土 地出讓金另：土地估價(jià)時(shí)，可將城市土地分級(jí)估價(jià)，一股可將城市分為十個(gè)級(jí)別，城 市邊緣熟地列為最差級(jí)，可根據(jù)需要進(jìn)行土地級(jí)別修正各級(jí)土地之間的一般價(jià)格 差異。5.2.2 建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi)構(gòu)成此項(xiàng)數(shù)據(jù)即為C2+ C3+ C9為

5、建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅費(fèi)構(gòu)成之和。 因該項(xiàng)成本包含項(xiàng)目較多，計(jì)算起來(lái)比較繁瑣，故將該項(xiàng)成本具體計(jì)算細(xì)則羅列 在附錄A中。5.3 以省市某普通地塊為例，按上述方法計(jì)算成本現(xiàn)假設(shè)一塊建在位于市區(qū)邊緣的普通家庭住商品房，計(jì)算過(guò)程如下：一、地價(jià)：土地取得費(fèi)(1) 土地補(bǔ)償費(fèi)(含稅費(fèi))據(jù)市物價(jià)局等相關(guān)規(guī)定，土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)業(yè)用地為36000元/畝，即54元/m2.(2)勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)據(jù)市物價(jià)局等相關(guān)規(guī)定，被征土地勞動(dòng)力由鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)接受按 40000元/人計(jì)。通過(guò)調(diào)查，該地區(qū)耕地面積與勞動(dòng)力數(shù)量比為 1:16,養(yǎng)老與吸勞比為3:7,該地 區(qū)男女人口比例為1:9.02 ,則：勞動(dòng)力安置費(fèi)=40000*1.

6、6*0.7=44800元/畝，即 67.20 元/m2養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為：男性 87459元/人，女性116215元/人。養(yǎng)老費(fèi)= (87459*1+ 116215*0.92 ) *1.5*0.3/(1+0.92)=45557.06元/ 畝,即 68.34 元/m2安置補(bǔ)助費(fèi)=勞動(dòng)力安置費(fèi)+ 養(yǎng)老費(fèi)=67.20+68.34=135.54元/m2(3)農(nóng)戶拆遷費(fèi)：按規(guī)定該地區(qū)農(nóng)戶拆遷費(fèi)按照每戶平均15萬(wàn)元，每畝約0.8戶支付。則：農(nóng)戶拆遷費(fèi)=15萬(wàn)元/戶*0.6戶/畝=120000元/畝，即180元/m2(4)耕地占用稅：根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，該地區(qū)為10元/m2(5)耕地占補(bǔ)平衡費(fèi)：根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，

7、該地區(qū)為15000元/畝，即45元/m2(6) 征地管理費(fèi)：(1)+(3)+(4)+(5)*2%=54+180+10+45*2%=5.78元/m2(7)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：(1)+(3)+(4)*2%=4.78元/m2綜上：土地取得費(fèi)=(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)=462.39元/m2二、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，三通一平費(fèi)用合計(jì)為95元/m2三、投資利息：假設(shè)土地取得費(fèi)在取得土地是一次投入，土地開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)期為 半年，開(kāi)發(fā)期費(fèi)用均勻投入，取銀行一年期貸款利息5.13%,則禾 I息=462.39*(1+5.13%)0.5-1+95*(1+5.13%)0.25-1=13.35元/m

8、2四、投資利潤(rùn)：取行業(yè)平均土地開(kāi)發(fā)年投資利潤(rùn)率為12%則投資利潤(rùn)=(462.39+95) *0.5*12%=33.44 元/m2五、土地增值收益：根據(jù)估價(jià)對(duì)象的土地用途、所處位置及市場(chǎng)狀況，土地增值收益率取20%土地增值收益=(土地取得費(fèi)用+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn))*土地增 值收益率=(462.39+95+33.44+13.35 ) *20%=120.84 元/m2六、土地出讓金=(土地取得費(fèi)用+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi))*30%= (462.39+95) *30%=167.22土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+ 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+投資利潤(rùn)+ 土地增值收益+ 土 地出讓金=692.24元/m2。綜上：參

9、考各方面數(shù)據(jù)，我們所收集的第二項(xiàng)成本(后期建筑用成本及相關(guān) 稅費(fèi))計(jì)算得數(shù)據(jù)約為C2+ C3+ C9=2661元/m2。我們選取的省市某普通 地塊，按上述方法計(jì)算的建房成本之和約為 3353.24 0由于房地產(chǎn)估計(jì)的特點(diǎn)，相關(guān)的決定因素較多。一股估價(jià)時(shí)，根據(jù)房地產(chǎn)市 場(chǎng)行情資料，結(jié)合估價(jià)對(duì)象周?chē)姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況， 分別選取與股價(jià)對(duì)象相鄰的 若干住宅價(jià)格作為比較案例，進(jìn)行區(qū)域、日期、交易情況、各別因素的修正，根 據(jù)估價(jià)對(duì)象的具體情況求得相關(guān)參數(shù)， 進(jìn)而求得房地產(chǎn)投入成本。其余土地可以 根據(jù)我們圖6中所提供的各級(jí)土地之間的價(jià)格差異表中的數(shù)據(jù)并結(jié)合該城市的 所取地塊的特殊情況選定相應(yīng)的修訂參數(shù)進(jìn)行計(jì)算，從而得到相應(yīng)的房地產(chǎn)成本 價(jià)格。應(yīng)當(dāng)注意的是，同一級(jí)別的城市，同類(lèi)型房地產(chǎn)的建設(shè)用成本差別不大， 而相鄰等級(jí)間的城市，房地產(chǎn)建設(shè)用成本有一定的差距，且跟GDP?宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù) 據(jù)有一定的關(guān)系，但也不會(huì)出現(xiàn)極大的差別。至此，我們?cè)谶M(jìn)行房地產(chǎn)成本測(cè)算后發(fā)現(xiàn)，房地廠商的定價(jià)要遠(yuǎn)高于房地產(chǎn) 的建設(shè)用成本。關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)到底暴利與否，業(yè)外一直爭(zhēng)論不休。本文主要采 用的是房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)(GB/T 50291)中規(guī)定的估價(jià)規(guī)程序，數(shù)據(jù)來(lái)源是市 房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)，所選公式及數(shù)據(jù)有較強(qiáng)的可信度。從我們的計(jì)算中基本可知，若按照房地產(chǎn)成本由地價(jià)、建筑安裝工程費(fèi)用和各種稅