工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路

1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理根本思路目前國(guó)物業(yè)行業(yè)還沒(méi)有工業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)效勞標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)規(guī)，我們根據(jù)工程的實(shí)際 參照同類(lèi)工業(yè)園的物業(yè)模式及開(kāi)展商的需求，靈活制定效勞工程、效 勞標(biāo)準(zhǔn)、付費(fèi)方式、付費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理指標(biāo)。一、現(xiàn)場(chǎng)考察1、物業(yè)管理圍東南西北至、建筑面積、位置2、物業(yè)效勞容保安、保潔、綠化、會(huì)務(wù)效勞、維修、客服3、物業(yè)費(fèi)用收繳收繳標(biāo)準(zhǔn)）4、前任物業(yè)公司撤場(chǎng)原因物業(yè)費(fèi)太低、難以收繳、工程遺留問(wèn)題多、工程質(zhì)量差、配套不完善、周邊 環(huán)境惡化。二、制定物業(yè)管理方案1工業(yè)園區(qū)各入駐企業(yè)需求保安、保潔、會(huì)務(wù)效勞，其他特約效勞2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn) 工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。 大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

2、廠房的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能超出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。 機(jī)器開(kāi)動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。 升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。 工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。 廠房存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。 公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。3 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn) 由于工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。 險(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)構(gòu)造的變化， 險(xiǎn)情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。 消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)存儲(chǔ)的易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品，容易出現(xiàn)火警 或險(xiǎn)情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)的交通 工具和人員多而雜，

3、這給保衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。4.交通秩序和車(chē)輛管理5平安防管理 建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)展嚴(yán)格認(rèn)真的檢 查登記； 無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉(cāng)庫(kù)的重地； 嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他平安措施； 嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進(jìn)入倉(cāng)庫(kù)、鎖門(mén)等制度。6. 設(shè)備維護(hù) 載貨電梯的管理。 工業(yè)供水供電管理。 公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。7. 房屋維修8. 消防管理9. 外部關(guān)系10. 保潔及綠化管理1%-2%提 成四、合同談判1、關(guān)鍵人員的回扣可以按照合同款的2合同款的付費(fèi)方式，按季度或年度3、效勞事項(xiàng)的約定4、平安事件及突發(fā)事件的責(zé)任劃分五、合同簽訂

4、六、現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)駐4 / 15、確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的根本經(jīng)營(yíng)模式通過(guò)全委托方式接收別的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的物業(yè)。.建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，效勞至上的效勞思想，在工業(yè)園區(qū) 科學(xué)地設(shè)置各項(xiàng)根本功能，如社區(qū)活動(dòng)中心老年活動(dòng)中心和青少年活動(dòng)中心、 超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書(shū)店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功 能、綜合性的物業(yè)效勞。1主要考慮以下因素： 確定人口適宜容量一個(gè)工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展水平、 消費(fèi)水平、自然資源和生態(tài) 環(huán)境的函數(shù)，是滿(mǎn)足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。 充分考慮地域要素和社會(huì)心理要素所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍， 具

5、有生存開(kāi)展的硬 件設(shè)施、相對(duì)獨(dú)立和穩(wěn)定的地域。工業(yè)園區(qū)一般是政府為開(kāi)展地區(qū)經(jīng)濟(jì)，對(duì)外招 商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理位置、交通條件等因素。 所謂社會(huì)心理要素，是指群體對(duì)個(gè)體的行為產(chǎn)生決定性的影響， 形成共同的生活 方式、行為規(guī)和心理取向。社區(qū)成員對(duì)本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體 意識(shí)和行為。工業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒軣o(wú)視企業(yè)的社會(huì)心理， 不能脫離整個(gè)社會(huì)環(huán)境。 研究工業(yè)園區(qū)各入駐企業(yè)需求不同的企業(yè)對(duì)工業(yè)園區(qū)的需求各不一樣。 在進(jìn)展工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過(guò)程中不 僅要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)各企業(yè)的不同需求， 盡可能地滿(mǎn)足 企業(yè)的合理要求，為政府的招商

6、引資做出奉獻(xiàn)。 完善物業(yè)配套設(shè)施由于當(dāng)前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全， 給入駐企業(yè)員工的帶來(lái)了諸多的不 便。因此，必須加強(qiáng)工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施建立，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動(dòng) 中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書(shū)店、菜場(chǎng)等，為入駐企業(yè)提供 全方位、多功能、綜合性的物業(yè)效勞。三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)及難點(diǎn)1工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn) 工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。 大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。 廠房的機(jī)械及藏量過(guò)多的貨物可能超出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。 機(jī)器開(kāi)動(dòng)時(shí)震蕩噪音對(duì)環(huán)境產(chǎn)生磁擾。 升降機(jī)使用頻繁，損耗較大。 工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)高。 廠房存儲(chǔ)易燃物品及材料多，火警危險(xiǎn)性高。

7、 公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。2.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點(diǎn) 由于工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。 險(xiǎn)情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來(lái)構(gòu)造的變化，險(xiǎn)情 出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費(fèi)用高昂。 消防點(diǎn)多面廣。廠區(qū)存儲(chǔ)的易燃易爆物品和有害的危險(xiǎn)品， 容易出現(xiàn)火警或險(xiǎn) 情，因電器安裝、機(jī)器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)的交通工具和人 員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來(lái)了難度。 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理四、建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)， 實(shí)施規(guī)化管理。組織機(jī)構(gòu)的職能有： 負(fù)責(zé)廠房區(qū)

8、域建筑物管理的日常事務(wù)； 統(tǒng)一對(duì)外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實(shí)街道辦事處交辦的社會(huì)任務(wù)； 協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對(duì)共用局部的使用，維護(hù)綠化布局，催促衛(wèi)生制度的落實(shí)； 負(fù)責(zé)整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護(hù)、維修工作，針對(duì)工作需要聘用維修人員，公共場(chǎng)地清掃人員、平安保衛(wèi)人員； 負(fù)責(zé)建立房屋維修資金并設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)賬目； 制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開(kāi)會(huì)議，檢查管理方法的執(zhí)行情況和工作進(jìn)度。四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入1從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會(huì)成立之前， 由開(kāi)發(fā)建立單位自行或者委 托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)新建物業(yè)實(shí)施的前期物業(yè)管理活動(dòng)。由于前期物業(yè)管理過(guò)程 中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開(kāi)發(fā)

9、建立單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒(méi)有簽訂物業(yè)管理合同。同時(shí)，前期物業(yè)管理過(guò)程中業(yè)主對(duì)物業(yè)剛開(kāi)場(chǎng)使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對(duì)較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費(fèi)。 物業(yè)管理企業(yè) 因此受到損失也常見(jiàn)。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期 物業(yè)管理也不例外。實(shí)踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書(shū)面形式明確物業(yè)管理工程、容、 物業(yè)管理費(fèi)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。 目前，因物 業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同，從而使合同的形式多種多樣。 無(wú)論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物

10、業(yè)管理費(fèi)。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性盡管物業(yè)管理的諸多問(wèn)題通常是在房屋使用過(guò)程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可 以追溯到開(kāi)發(fā)工程的建立過(guò)程中，物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)工程生產(chǎn)使用周期前期階段的 各種工作關(guān)系密切一一開(kāi)發(fā)工程的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工乃至銷(xiāo)售等工作環(huán)節(jié)，在很 在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介 入沒(méi)能深入有很大關(guān)系。如果物業(yè)管理企業(yè)在立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、 代理物業(yè)租售等各個(gè)階段能夠介入其中，不但能在接收物業(yè)后迅速投入到正常的 運(yùn)行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門(mén)建

11、立良好的 工作關(guān)系，理順效勞渠道。五、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接收與驗(yàn)收由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)時(shí)尚未進(jìn)展綜合的驗(yàn)收 與接收，給物業(yè)管理企業(yè)造成許多管理隱患。 因此，在物業(yè)開(kāi)發(fā)建立竣工驗(yàn)收完 畢，具備入住和接收條件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建物業(yè)接收驗(yàn)收小組對(duì)接收 物業(yè)進(jìn)展詳細(xì)的驗(yàn)收。對(duì)于接收驗(yàn)收出現(xiàn)問(wèn)題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接 收驗(yàn)收小組同開(kāi)展商或業(yè)主進(jìn)展協(xié)商，迅速解決相關(guān)問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)接收后，應(yīng)立即同供電局、自來(lái)水公司、燃?xì)夤尽⒐┡?、郵 局進(jìn)展聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出 所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問(wèn)題；同銀行

12、聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種 費(fèi)用的銀行代收代繳問(wèn)題。六、工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理1房屋管理工業(yè)園區(qū)的廠房管理，主要是確保房屋構(gòu)造完好和平安使用。因生產(chǎn)需要, 企業(yè)對(duì)廠房做分隔改造或部安裝機(jī)器設(shè)備時(shí)，不得超過(guò)樓面允許的荷載。施工前 須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、 經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)后才可以進(jìn)展。因 施工影響其他樓層時(shí)，需書(shū)面征詢(xún)涉及部位用戶(hù)的意見(jiàn)。2. 設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進(jìn)展， 必須對(duì)工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進(jìn)展重點(diǎn)管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同 時(shí)，公共管網(wǎng)對(duì)整個(gè)工廠的正常運(yùn)作事關(guān)重大，其護(hù)維修養(yǎng)護(hù)十分重要，如線(xiàn)、污水管等的維修養(yǎng)護(hù)工作等。因

13、此，必須加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理： 載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運(yùn)輸設(shè)備，保證電梯的正常運(yùn)行，對(duì)保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。 為了管好用好這 些電梯，必須對(duì)電梯司機(jī)進(jìn)展專(zhuān)門(mén)的培訓(xùn)， 并配備專(zhuān)業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按 照專(zhuān)業(yè)化的要求進(jìn)展管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與 電梯的選貨、訂貨、安裝、驗(yàn)收及年檢等工作。 工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對(duì)廠家造成的損失有時(shí)是難 以估計(jì)的，因此，水和電的正常供給是工廠進(jìn)展工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對(duì)它們的管理是

14、不容無(wú)視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)高壓變電房的管理，完全按照供電部門(mén)的平安操作規(guī)程進(jìn)展管理， 高配電值班室每天24小時(shí)要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供給。同時(shí)值班 人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時(shí)地調(diào)節(jié)和補(bǔ)償功率因素， 使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展 狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。 公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)。這方面的工作較為繁雜。比方污水管堵塞如不及時(shí)檢修， 勢(shì)必影響工廠和工人的正常工作。因此，對(duì)公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護(hù)十分重要。3. 消防管理 認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材； 負(fù)責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。 消防監(jiān)控中心是承受火災(zāi)報(bào)警、發(fā)出火災(zāi)信號(hào) 和

15、平安疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機(jī)構(gòu)， 中心應(yīng)實(shí)行24小時(shí)值班。要對(duì)整個(gè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)展消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對(duì)部門(mén)經(jīng)理和公司負(fù)責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、 催促、檢查好工業(yè)園區(qū)的消防工作，對(duì)有問(wèn)題的及時(shí)進(jìn)展整改。 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實(shí)各項(xiàng)防火平安制度和措施。專(zhuān)職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個(gè)角落，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對(duì)防火責(zé)任制、 防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)展檢查并進(jìn)展匯報(bào)、交流、評(píng)比；定期對(duì)業(yè)主或物業(yè) 使用人的生產(chǎn)場(chǎng)所進(jìn)展防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反平安用電、用氣的不當(dāng)行為。 負(fù)責(zé)工業(yè)園區(qū)動(dòng)用明火

16、的批準(zhǔn)和現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)護(hù)工作。 管理好工業(yè)園區(qū)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具 ，定期進(jìn)展檢查、試驗(yàn)、大修、 更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 組織消防宣傳教育，廣泛開(kāi)展防火宣傳，發(fā)動(dòng)和組織區(qū)群眾承受教育，增強(qiáng)防 火意識(shí)。宣傳方式可靈活多樣，生動(dòng)活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報(bào)，也可 以觀看消防自救電視錄像。同時(shí)揭露批評(píng)違章行為，加強(qiáng)引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的 消防意識(shí)。抓好義務(wù)消防隊(duì)的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或物業(yè)使用人傳授消防知 識(shí)。 定期對(duì)工業(yè)園區(qū)要害部位進(jìn)展檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項(xiàng)根本措施。特別是要檢查各樓的電器、電線(xiàn)、煤氣管道有無(wú)腐蝕、氧化等情況，防止線(xiàn)路短路或爆炸引起 火災(zāi)。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、

17、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。 發(fā)生火災(zāi)時(shí)，協(xié)同公司、部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，現(xiàn)場(chǎng)指揮和撲救。 制止任何違反消防平安的行為和企圖。4 綠化及清掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠?yàn)楣と颂峁┕ぷ鳌⑸?、娛?lè)優(yōu)美的 環(huán)境，從而能讓工人工作時(shí)精神飽滿(mǎn)，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同 其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差異， 如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點(diǎn)種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植 物。衛(wèi)生保潔工作也會(huì)因?yàn)楣I(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車(chē)間一塵不染，如生產(chǎn)精細(xì)儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，因此，對(duì)不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對(duì)難以保持清潔的廠房，應(yīng)勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴(yán)的廠 房，平時(shí)要采取保護(hù)清潔的措施，如進(jìn)入車(chē)間要嚴(yán)格管理，要更換衣服鞋子，帶 好手套和帽子等?？傊I(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利 進(jìn)展。5. 平安防管理 建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對(duì)人員、產(chǎn)品的進(jìn)出入都要進(jìn)展嚴(yán)格認(rèn)真的檢查登 記； 無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入廠房和倉(cāng)庫(kù)的重地；