工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理基本思路

1、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理根本思路目前國物業(yè)行業(yè)還沒有工業(yè)物業(yè)管理的相關(guān)效勞標(biāo)準(zhǔn)及收費規(guī)，我們根據(jù)工程的實際 參照同類工業(yè)園的物業(yè)模式及開展商的需求，靈活制定效勞工程、效 勞標(biāo)準(zhǔn)、付費方式、付費標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)管理指標(biāo)。一、現(xiàn)場考察1、物業(yè)管理圍東南西北至、建筑面積、位置2、物業(yè)效勞容保安、保潔、綠化、會務(wù)效勞、維修、客服3、物業(yè)費用收繳收繳標(biāo)準(zhǔn)）4、前任物業(yè)公司撤場原因物業(yè)費太低、難以收繳、工程遺留問題多、工程質(zhì)量差、配套不完善、周邊 環(huán)境惡化。二、制定物業(yè)管理方案1工業(yè)園區(qū)各入駐企業(yè)需求保安、保潔、會務(wù)效勞，其他特約效勞2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點 工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。 大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。

2、廠房的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。 機器開動時震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾。 升降機使用頻繁，損耗較大。 工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護費高。 廠房存儲易燃物品及材料多，火警危險性高。 公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。3 工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點 由于工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。 險情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來構(gòu)造的變化， 險情出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費用高昂。 消防點多面廣。廠區(qū)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品，容易出現(xiàn)火警 或險情，因電器安裝、機器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)的交通 工具和人員多而雜，

3、這給保衛(wèi)工作帶來了難度。 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理。4.交通秩序和車輛管理5平安防管理 建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出入都要進展嚴(yán)格認(rèn)真的檢 查登記； 無關(guān)人員不得進入廠房和倉庫的重地； 嚴(yán)格執(zhí)行值班巡邏制度以及其他平安措施； 嚴(yán)格執(zhí)行兩人以上進入倉庫、鎖門等制度。6. 設(shè)備維護 載貨電梯的管理。 工業(yè)供水供電管理。 公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。7. 房屋維修8. 消防管理9. 外部關(guān)系10. 保潔及綠化管理1%-2%提 成四、合同談判1、關(guān)鍵人員的回扣可以按照合同款的2合同款的付費方式，按季度或年度3、效勞事項的約定4、平安事件及突發(fā)事件的責(zé)任劃分五、合同簽訂

4、六、現(xiàn)場進駐4 / 15、確立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的根本經(jīng)營模式通過全委托方式接收別的開發(fā)商開發(fā)的物業(yè)。.建立社區(qū)化的工業(yè)園區(qū)社區(qū)化工業(yè)園區(qū)是指確立“以人為本，效勞至上的效勞思想，在工業(yè)園區(qū) 科學(xué)地設(shè)置各項根本功能，如社區(qū)活動中心老年活動中心和青少年活動中心、 超市、銀行、郵政、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供全方位、多功 能、綜合性的物業(yè)效勞。1主要考慮以下因素： 確定人口適宜容量一個工業(yè)園區(qū)的適宜人口是社會經(jīng)濟開展水平、 消費水平、自然資源和生態(tài) 環(huán)境的函數(shù)，是滿足一定生存質(zhì)量的前提下的合理人口規(guī)模。 充分考慮地域要素和社會心理要素所謂地域要素，是指城市干道所分割或自然界限所包圍， 具

5、有生存開展的硬 件設(shè)施、相對獨立和穩(wěn)定的地域。工業(yè)園區(qū)一般是政府為開展地區(qū)經(jīng)濟，對外招 商引資而修建的，因此，必須充分考慮工業(yè)園區(qū)的地理位置、交通條件等因素。 所謂社會心理要素，是指群體對個體的行為產(chǎn)生決定性的影響， 形成共同的生活 方式、行為規(guī)和心理取向。社區(qū)成員對本社區(qū)具有歸屬感，產(chǎn)生參與群體的集體 意識和行為。工業(yè)園區(qū)雖然以生產(chǎn)為主，但我們?nèi)匀徊荒軣o視企業(yè)的社會心理， 不能脫離整個社會環(huán)境。 研究工業(yè)園區(qū)各入駐企業(yè)需求不同的企業(yè)對工業(yè)園區(qū)的需求各不一樣。 在進展工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理過程中不 僅要考慮經(jīng)濟上的合理性，還要考慮工業(yè)園區(qū)各企業(yè)的不同需求， 盡可能地滿足 企業(yè)的合理要求，為政府的招商

6、引資做出奉獻。 完善物業(yè)配套設(shè)施由于當(dāng)前工業(yè)園區(qū)的物業(yè)配套設(shè)施不全， 給入駐企業(yè)員工的帶來了諸多的不 便。因此，必須加強工業(yè)園區(qū)的配套設(shè)施建立，建立職工宿舍、食堂、社區(qū)活動 中心、超市、銀行、郵政、電信、衛(wèi)生所、新華書店、菜場等，為入駐企業(yè)提供 全方位、多功能、綜合性的物業(yè)效勞。三、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點及難點1工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的特點 工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的產(chǎn)權(quán)形式多元化。 大多數(shù)工人的素質(zhì)較低。 廠房的機械及藏量過多的貨物可能超出樓面構(gòu)造的承載標(biāo)準(zhǔn)。 機器開動時震蕩噪音對環(huán)境產(chǎn)生磁擾。 升降機使用頻繁，損耗較大。 工業(yè)樓房老化磨損速度加快，保養(yǎng)維護費高。 廠房存儲易燃物品及材料多，火警危險性高。

7、 公用地方及走火通道經(jīng)常堆放雜物。2.工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的難點 由于工業(yè)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的多元性，加大了物業(yè)管理的難度。 險情。因使用頻繁或使用不當(dāng)，造成房屋的損壞，以致帶來構(gòu)造的變化，險情 出現(xiàn)難以預(yù)料。而且，廠房設(shè)備損耗嚴(yán)重，保養(yǎng)，維修費用高昂。 消防點多面廣。廠區(qū)存儲的易燃易爆物品和有害的危險品， 容易出現(xiàn)火警或險 情，因電器安裝、機器的用電不當(dāng)，也容易引起火災(zāi)；另外廠區(qū)的交通工具和人 員多而雜，這給保衛(wèi)工作帶來了難度。 功能特殊。由于使用的特殊性難以保持整潔，污水不便處理四、建立工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理組織機構(gòu)工業(yè)園區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)要組建相應(yīng)的組織機構(gòu)， 實施規(guī)化管理。組織機構(gòu)的職能有： 負責(zé)廠房區(qū)

8、域建筑物管理的日常事務(wù)； 統(tǒng)一對外聯(lián)系，協(xié)調(diào)落實街道辦事處交辦的社會任務(wù)； 協(xié)調(diào)各生產(chǎn)企業(yè)對共用局部的使用，維護綠化布局，催促衛(wèi)生制度的落實； 負責(zé)整體性設(shè)備及附屬設(shè)施，共用部位的管理，養(yǎng)護、維修工作，針對工作需要聘用維修人員，公共場地清掃人員、平安保衛(wèi)人員； 負責(zé)建立房屋維修資金并設(shè)立專項賬目； 制定有關(guān)具體管理規(guī)定，定期召開會議，檢查管理方法的執(zhí)行情況和工作進度。四、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的前期介入1從法律角度看物業(yè)管理前期介入前期物業(yè)管理是指新建物業(yè)在業(yè)主委員會成立之前， 由開發(fā)建立單位自行或者委 托物業(yè)管理企業(yè)對新建物業(yè)實施的前期物業(yè)管理活動。由于前期物業(yè)管理過程 中，物業(yè)管理企業(yè)大都是開發(fā)

9、建立單位委托或選聘的，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間沒有簽訂物業(yè)管理合同。同時，前期物業(yè)管理過程中業(yè)主對物業(yè)剛開場使用，物業(yè)管理的工作任務(wù)相對較多，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間較容易產(chǎn)生糾紛。物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生后，業(yè)主最常采取的措施就是拒付物業(yè)管理費。 物業(yè)管理企業(yè) 因此受到損失也常見。物業(yè)管理關(guān)系是因物業(yè)管理合同而產(chǎn)生的法律關(guān)系，前期 物業(yè)管理也不例外。實踐中，物業(yè)管理企業(yè)都以書面形式明確物業(yè)管理工程、容、 物業(yè)管理費計算標(biāo)準(zhǔn)和期限，從而明確物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)。 目前，因物 業(yè)管理企業(yè)與不同的主體簽訂前期物業(yè)管理合同，從而使合同的形式多種多樣。 無論何種形式的合同，物業(yè)管理企業(yè)的主要合同權(quán)利就是收取物

10、業(yè)管理費。2工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理前期介入的重要性盡管物業(yè)管理的諸多問題通常是在房屋使用過程中產(chǎn)生的，但究其根源卻往往可 以追溯到開發(fā)工程的建立過程中，物業(yè)管理與開發(fā)工程生產(chǎn)使用周期前期階段的 各種工作關(guān)系密切一一開發(fā)工程的規(guī)劃、設(shè)計、施工乃至銷售等工作環(huán)節(jié)，在很 在程度上決定著房屋投入使用后物業(yè)管理工作的難易及其工作量大小。我前文所提到的工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理中所遇到的種種難題，與物業(yè)管理企業(yè)前期介 入沒能深入有很大關(guān)系。如果物業(yè)管理企業(yè)在立項決策、規(guī)劃設(shè)計、建筑施工、 代理物業(yè)租售等各個階段能夠介入其中，不但能在接收物業(yè)后迅速投入到正常的 運行狀態(tài)中，而且還能與水、電、氣、通訊、治安、環(huán)保等相關(guān)部門建

11、立良好的 工作關(guān)系，理順效勞渠道。五、工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理的接收與驗收由于政府招商引資工作的需要，許多企業(yè)在進駐工業(yè)園區(qū)時尚未進展綜合的驗收 與接收，給物業(yè)管理企業(yè)造成許多管理隱患。 因此，在物業(yè)開發(fā)建立竣工驗收完 畢，具備入住和接收條件時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時組建物業(yè)接收驗收小組對接收 物業(yè)進展詳細的驗收。對于接收驗收出現(xiàn)問題的，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極協(xié)助接 收驗收小組同開展商或業(yè)主進展協(xié)商，迅速解決相關(guān)問題。物業(yè)管理企業(yè)接收后，應(yīng)立即同供電局、自來水公司、燃氣公司、供暖公司、郵 局進展聯(lián)系協(xié)調(diào)，以確保工業(yè)園區(qū)的正常供電、供水、供暖、通郵；同管轄派出 所、街道辦聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)的治安等問題；同銀行

12、聯(lián)系，解決工業(yè)園區(qū)各種 費用的銀行代收代繳問題。六、工業(yè)園區(qū)的日常物業(yè)管理1房屋管理工業(yè)園區(qū)的廠房管理，主要是確保房屋構(gòu)造完好和平安使用。因生產(chǎn)需要, 企業(yè)對廠房做分隔改造或部安裝機器設(shè)備時，不得超過樓面允許的荷載。施工前 須與物業(yè)管理企業(yè)取得聯(lián)系并提供施工圖紙、 經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后才可以進展。因 施工影響其他樓層時，需書面征詢涉及部位用戶的意見。2. 設(shè)備管理為了保證工業(yè)園區(qū)各企業(yè)生產(chǎn)的正常進展， 必須對工業(yè)園區(qū)的一些主要的設(shè)備進展重點管理，如載貨電梯的管理、工業(yè)供水供電管理、變電房的管理等。同 時，公共管網(wǎng)對整個工廠的正常運作事關(guān)重大，其護維修養(yǎng)護十分重要，如線、污水管等的維修養(yǎng)護工作等。因

13、此，必須加強對重點設(shè)備和公共設(shè)施及公共管網(wǎng)的管理： 載貨電梯的管理。電梯是現(xiàn)代工業(yè)廠房中最常用的、使用最頻繁的運輸設(shè)備，保證電梯的正常運行，對保障所有企業(yè)的生產(chǎn)生活有重要作用。 為了管好用好這 些電梯，必須對電梯司機進展專門的培訓(xùn)， 并配備專業(yè)的維修技術(shù)人員，完全按 照專業(yè)化的要求進展管理。為了更加有效的管理好電梯，物業(yè)管理人員應(yīng)該參與 電梯的選貨、訂貨、安裝、驗收及年檢等工作。 工業(yè)供水供電管理。工業(yè)用水用電不同于生活用水用電，其耗水量大耗電量大，電容量也較之生活用電容量大一些，而且水電的終止對廠家造成的損失有時是難 以估計的，因此，水和電的正常供給是工廠進展工業(yè)生產(chǎn)重要保障，對它們的管理是

14、不容無視的，為此，物業(yè)管理人員要做好工廠正常供水及供電的保障工作。同時，要加強對高壓變電房的管理，完全按照供電部門的平安操作規(guī)程進展管理， 高配電值班室每天24小時要有人值班、節(jié)假日照常，保證電力供給。同時值班 人員應(yīng)根據(jù)用電情況適時地調(diào)節(jié)和補償功率因素， 使電網(wǎng)保持在較為經(jīng)濟的進展 狀態(tài)，以降低電耗，節(jié)約能源。 公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護。這方面的工作較為繁雜。比方污水管堵塞如不及時檢修， 勢必影響工廠和工人的正常工作。因此，對公共管網(wǎng)的維修養(yǎng)護十分重要。3. 消防管理 認(rèn)真學(xué)習(xí)消防知識，熟悉并能正確使用各種消防設(shè)施和器材； 負責(zé)消防監(jiān)控中心的日常值班。 消防監(jiān)控中心是承受火災(zāi)報警、發(fā)出火災(zāi)信號 和

15、平安疏散指令、控制消防水源、固定滅火、通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)等設(shè)施機構(gòu)， 中心應(yīng)實行24小時值班。要對整個工業(yè)園區(qū)進展消防監(jiān)控，并做好值班記錄。值班人員要忠于職守，認(rèn)真工作。對部門經(jīng)理和公司負責(zé)人，應(yīng)做好管理、指導(dǎo)、 催促、檢查好工業(yè)園區(qū)的消防工作，對有問題的及時進展整改。 嚴(yán)格貫徹、執(zhí)行消防法規(guī)，落實各項防火平安制度和措施。專職消防人員必須每天巡視工業(yè)園區(qū)的每個角落，及時發(fā)現(xiàn)并消除火災(zāi)隱患；定期對防火責(zé)任制、 防火崗位責(zé)任制執(zhí)行情況進展檢查并進展匯報、交流、評比；定期對業(yè)主或物業(yè) 使用人的生產(chǎn)場所進展防火制度執(zhí)行情況檢查，阻止私自亂拉亂接電源，違反平安用電、用氣的不當(dāng)行為。 負責(zé)工業(yè)園區(qū)動用明火

16、的批準(zhǔn)和現(xiàn)場監(jiān)護工作。 管理好工業(yè)園區(qū)的各種消防設(shè)備、設(shè)施和器具 ，定期進展檢查、試驗、大修、 更新，確保它們始終處于完好狀態(tài)。 組織消防宣傳教育，廣泛開展防火宣傳，發(fā)動和組織區(qū)群眾承受教育，增強防 火意識。宣傳方式可靈活多樣，生動活潑，可以發(fā)通告、貼廣告、出墻報，也可 以觀看消防自救電視錄像。同時揭露批評違章行為，加強引導(dǎo)，培養(yǎng)建立全民的 消防意識。抓好義務(wù)消防隊的培訓(xùn)和演習(xí)，定期向業(yè)主或物業(yè)使用人傳授消防知 識。 定期對工業(yè)園區(qū)要害部位進展檢查是預(yù)防火災(zāi)的一項根本措施。特別是要檢查各樓的電器、電線、煤氣管道有無腐蝕、氧化等情況，防止線路短路或爆炸引起 火災(zāi)。 管理好消防監(jiān)視中心的各種設(shè)備、

17、設(shè)施，保障監(jiān)視中心始終處于正常工作狀態(tài)。 發(fā)生火災(zāi)時，協(xié)同公司、部門領(lǐng)導(dǎo)到場，現(xiàn)場指揮和撲救。 制止任何違反消防平安的行為和企圖。4 綠化及清掃保潔管理工業(yè)園區(qū)搞好綠化衛(wèi)生管理工作，能夠為工人提供工作、生活、娛樂優(yōu)美的 環(huán)境，從而能讓工人工作時精神飽滿，心情舒暢，減少工傷事故的發(fā)生。因此同 其他物業(yè)一樣，工業(yè)園區(qū)綠化衛(wèi)生管理也很重要。當(dāng)然，在具體管理上有些差異， 如綠化方面應(yīng)根據(jù)工業(yè)廠房生產(chǎn)特點種植一些能適合排除工廠異味和氣體的植 物。衛(wèi)生保潔工作也會因為工業(yè)生產(chǎn)的不同而有不同的要求。由于工業(yè)廠房使用功能上的特殊性，有的廠房難以保持清潔，如重工業(yè)生產(chǎn)廠房。有的廠房要求清潔度相當(dāng)高，甚至要求車間一塵不染，如生產(chǎn)精細儀器儀表和食品加工的生產(chǎn)工廠的廠房，因此，對不同的工業(yè)廠房應(yīng)有不同的衛(wèi)生保潔制度和方法，對難以保持清潔的廠房，應(yīng)勤清潔清掃清理。清潔要求高而嚴(yán)的廠 房，平時要采取保護清潔的措施，如進入車間要嚴(yán)格管理，要更換衣服鞋子，帶 好手套和帽子等。總之工業(yè)園區(qū)清潔難度大，但仍要設(shè)法做好，以保證生產(chǎn)順利 進展。5. 平安防管理 建立嚴(yán)格的值班守衛(wèi)制度，對人員、產(chǎn)品的進出入都要進展嚴(yán)格認(rèn)真的檢查登 記； 無關(guān)人員不得進入廠房和倉庫的重地；