房地產(chǎn)售后返租稅收處理的設想

1、房地產(chǎn)售后返租稅收處理的設想一、售后返租經(jīng)濟內容在房地產(chǎn)銷售市場不太景氣的情況下， 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為達到快 速銷售回籠資金， 采用售后返租的銷售模式， 保證購房人所購物業(yè)在 未來多少年內回收投資， 從而實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售。 售后返租所涉及到的 主體有：開發(fā)企業(yè)、購房人、商管公司（指：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立的 為售后返租經(jīng)營的公司） 、承租人。流程：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售物業(yè) 給購房人T商管公司整體向購房人承租物業(yè)T商管公司再將物業(yè)出 租給承租人。返租: 是指投資者在與發(fā)展商簽訂了商鋪銷售合同后（主要針對 商鋪）發(fā)展商許諾在未來的三到五年內每年給與投資者一定的租金回 報（約為 8%-12%），而在這期間商鋪

2、的經(jīng)營、管理和使用權都歸發(fā)展 商所有，這種形式實質是發(fā)展商用一定的租金回報買斷未來幾年的經(jīng) 營權，然后統(tǒng)一招商和經(jīng)營管理， 以承擔未來經(jīng)營管理等不可預知風 險的代價來做旺整個商場，給與投資者和承租戶以足夠的信心。二、售后返租業(yè)務的模式售后返租業(yè)務一般有售后 2-N 年包租，房開商給購房人固定回報，且前A年租金直接用于抵房款（A N），從而達到銷售房地產(chǎn)的 目的。為便于說明問題，舉例：房開公司銷售商業(yè) 50 平方米， 20000 元/平方米（不含稅價），銷售額為 100 萬元，且房開公司開發(fā)成本為 3500元/平方米，期間費用為 500元/平方米。在銷售中約定 10 年返 租，每年租金回報為8%

3、,且前兩年租金直接用于抵扣房款（實際簽 訂購房合同價款為84萬元），從第3年起，由商管公司向購房人每年 支付8萬元租金（年回報8%），商管公司再以8萬元/年對外轉租。 根據(jù)本案例作售后返租的稅收分析及稅務處理。三、稅法對售后返租的規(guī)定稅法規(guī)定：對售后返租應分解為以下幾個納稅環(huán)節(jié)：納稅環(huán)節(jié)1、房地產(chǎn)銷售業(yè)務即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人銷售房地產(chǎn)的業(yè)務，計稅基礎為房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人收取的現(xiàn)金及經(jīng)濟利益 （上述舉例中的計稅基礎 為合同價款84萬元+2年租金抵房款16萬元=100萬元，要想規(guī)避租 金抵房款，在房地產(chǎn)銷售合同中只能約定為打折，而不是返租 ）。房地產(chǎn)銷售稅金測算表項目計算公式參數(shù)1參數(shù)2

4、參數(shù)3稅負率備注收入150.0020,000.001,000,000.00100.00%50平方*20000 元/平方開發(fā)成本250.003,500.00175,000.0017.50%50平方*3500元/平方增值稅31,000,000.005.00%50,000.005.00%城建稅450,000.007.00%3,500.000.35%教育費附加550,000.003.00%1,500.000.15%地方教育費附加650,000.002.00%1,000.000.10%價格調節(jié)基金71,000,000.000.10%1,000.000.10%城建稅金及附加合計8=4+5+6+77,000

5、.000.70%扣除項目9=1-2*138234,500.0023.45%增值額10=1-9765,500.0076.55%增值率11=10/9326.44%0.00%應繳土地增值稅12765,500.0060%377,225.0037.72%增值額 *60%-扣除項目*35%期間費用1350.00500.0025,000.002.50%期間費用500元/平方米企業(yè)所得稅14415,775.0025.00%103,943.7510.39%稅收合計15=3+8+12+14538,168.7553.82%稅收占收入的53.82%凈利潤311,831.2531.18%結論：1、假設銷售單價20000

6、元/平方米，開發(fā)成本3500元/平 方米的前提下，稅負率為53.82%，即銷售100萬元商鋪，需繳納53.82 萬元的稅金。對于高稅負率，諸多公司采取售后返租 10年且2-5年 租金抵房款的銷售模式，一達到促銷的目的，二達到節(jié)約稅收的目的。2、房地產(chǎn)銷售中，前兩年租金直接用于抵房款，不要在銷售合同中體現(xiàn)出來，而用其他合同約定。應注意與商管公司向購房人承租 時前兩租金減免的合理的衘接（商管公司前兩不向承租人支付租金， 從第三年開始支付租金），不要被稅務機關很明顯的看出房地產(chǎn)售后 返租兩年租金抵房款。納稅環(huán)節(jié)2、商管公司向購房人整體租賃的物業(yè)即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽訂銷售合同后，商管公司即與購房

7、 人簽訂租賃合同，兩個合同基本同時簽訂。此環(huán)節(jié)購房人作為出租人 應繳納增值稅、城建稅金及附加、房產(chǎn)稅、土地使用稅、個人所得稅（且商管公司有代扣代繳個人所稅稅義務）、印花稅等，綜合稅率基 本占租賃收入的32%左右。稅收可以在合同上約定由購房人繳納， 但 實際工作中由購房人繳納的話，降低了購房人的投資收益，從而難以 實現(xiàn)房地產(chǎn)的銷售，因此，實務中，租金一般約定由開發(fā)商或商管公司繳納。商管公司向購房人返租稅收測算如下:商管公司向購房人返租稅金測算表項目計算公式參數(shù)1參數(shù)2參數(shù)3稅負率備注購房人售后返租收入150.001,600.0080,000.00100.00%50平方*20000元/平方，租金1

8、00*8%/年，折合133.33元/平方米 /月增值稅280,000.005.00%4,000.005.00%城建稅34,000.007.00%280.000.35%教育費附加44,000.003.00%120.000.15%地方教育費附加54,000.002.00%80.000.10%價格調節(jié)基金680,000.000.10%80.000.10%城建稅金及附加合計7560.000.70%土地使用稅810.0012.00120.000.15%假設按容積率5計 算，10平方土地按*12元/年房產(chǎn)稅980,000.0012.00%9,600.0012.00%個人所得稅1055,776.0020.0

9、0%11,155.2013.94%稅收合計1125,435.2031.79%稅收占租金收入的 31.79%結論：1、若租金約定由房開公司或關聯(lián)公司繳納，按租金收入 負擔率計算稅負為32%，稅負較高。納稅環(huán)節(jié)3、商管公司再將所承租的物業(yè)轉租出去商管公司將所承租的物業(yè)進行整體招商，引入知名品牌商家進行 經(jīng)營，再將商業(yè)轉租出去。此環(huán)節(jié)納稅人是商管公司，商管公司應繳 增稅、城建稅金及附加、房產(chǎn)稅（有此地方轉租不繳房產(chǎn)稅，有些地 方轉租按租金差額計稅，此按例中暫按不繳處理）、企業(yè)所得稅（若 租金不存在差額，則無企業(yè)所得稅，稅負水平基本在5.7%左右。商管公司轉稅金測算表項目計算公式參數(shù)1參數(shù)2參數(shù)3稅負

10、率備注購房人售后返租收入150.001,600.0080,000.00100.00%假設商管公司原價轉租岀去增值稅280,000.005.00%4,000.005.00%商管公司為小規(guī)模納稅人城建稅34,000.007.00%280.000.35%教育費附加44,000.003.00%120.000.15%地方教育費附加54,000.002.00%80.000.10%價格調節(jié)基金680,000.000.10%80.000.10%城建稅金及附加合計7560.000.70%房產(chǎn)稅880,000.0012.00%0.000.00%對于轉租業(yè)務， 有的地方不征， 有的地方是差 額征收企業(yè)所得稅90.0

11、020.00%0.000.00%稅收合計104,560.005.70%稅收占租金收入的5.7%四、如何對售后返租進行納稅籌劃方案1對上述“納稅環(huán)節(jié)3”采用委托租賃的形式，達到減少 納稅環(huán)節(jié)。如果采取委托租賃，即購房人在購買物業(yè)后，委托商管公 司將物業(yè)出租出去，商管公司只是被委托人的形式存在， 而不是納稅 人。但是要由購房人作為出租人向承租人開具發(fā)票，在實務中因購房人數(shù)量太多，難于實施。但可節(jié)省納稅環(huán)節(jié) 3所產(chǎn)生的稅收（租金收 入的5.7%）。若向稅務機關報備，可由商管公司代購房人統(tǒng)一向承租 人開具發(fā)票，則此方案可行。方案2:如果按上述納稅環(huán)節(jié)1-3實施，雖多交租金收入的5.7%， 但是便于處理稅收業(yè)務方案 3：在租賃環(huán)節(jié)， 將納稅環(huán)節(jié) 2 和納稅環(huán)節(jié) 3 直接進行合并， 由商管公司直接按對外收取