商業(yè)地產(chǎn)計劃書

1、前言糜不有初，鮮克有終，凡事計劃周全，對事物有明確的計劃和定義才能不走彎路和少 走彎路。市場經(jīng)濟時代，全民商業(yè)，競爭非常激烈，信息和人脈的時代，商場如戰(zhàn)場，商業(yè) 出現(xiàn)過剩，大量閑置危機，經(jīng)營危機，誠信危機等現(xiàn)象。所以需要看誰更專業(yè)，誰最能考慮 全面，有實力，創(chuàng)意（最好有創(chuàng)新）而且考慮長遠，堅持誠信，誰就能繁榮發(fā)展。尤其用人 要品德好和理論實踐經(jīng)驗兼?zhèn)渌枷肭靶l(wèi)的人做管理。 以智謀得市場、 以文德治天下， 做大事 重點要考慮每一個關(guān)鍵的點和關(guān)鍵的細節(jié)， 不能拘于不重要的小節(jié)。 良好的事業(yè)發(fā)展是互利 共贏的， 沒有互利和人性是不能夠長遠和有的大發(fā)展。 不專業(yè)或不科學(xué)管理就很可能產(chǎn)生糾 紛和大面積閑置

2、危機，不是危言聳聽，市場上許許多多的前車之鑒。還有就是要三合： 質(zhì)效 合力，性價合壁， 人企合一。 解決問題最好的方法就是請教高人， 集思廣益，不可閉門造車。 把握重點，在市場上靈活、隨機應(yīng)變，堅持準則。創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境和目標，再加上合適 的人才及相互配合（人合） ，大事成就。我的工作計劃分以下幾個部分，只是綱要的內(nèi)容，有些只是設(shè)想階段，具體因環(huán)境因 素還無法實施。團隊組成 , 人員搭配市場調(diào)研, 分析, 及定向項目確定 , 分析及可行性方案和報告品牌創(chuàng)立和品牌推廣方案營銷方案 , 招商方案及招商流程 收尾和項目維護方案第一章 團隊組成 , 人員搭配成事的第一要素是人。人以類聚，道不同不相為

3、謀。打造無堅不摧的團隊。 要做到獎勵明確，人員搭配和制度管理完善科學(xué)。首先分工職責(zé)明確，相互配合，互不干涉， 人無頭不走， 沒有規(guī)矩不成方圓。 不明確很難順利進行。 商場如戰(zhàn)場， 名不正言不順， 沒有職權(quán)的將軍很難戰(zhàn)勝強大的對手。 管理上各負其責(zé)， 不能搗亂，只能幫助，獎勵分明， 采取必要的措施（如群策群力，集思廣益，民主集中） ，用人之長，用人唯賢才有凝聚力， 調(diào)動相關(guān)人員的積極主動性，才能做好項目。公司管理架構(gòu)： 很重要管理職責(zé)：第二章 市場調(diào)研 , 分析, 及定向地理位置： 朝陽區(qū)面積：周遍環(huán)境： 大方位位于 CBD，商業(yè)，新老社區(qū)之間，鄰近北京東南四環(huán)內(nèi)，交通便利，連通 三四環(huán)， 臨近

4、亦莊和通州兩大衛(wèi)星城。 。周遍有大面積的綠化帶，廠庫房， 物流中心， 工業(yè)基地和將要建造大面積住宅和現(xiàn)代化商業(yè)，附：未來十年北京城區(qū)規(guī)劃圖商圈范圍及主力客戶群商業(yè)區(qū)人群，居住市民，來京物務(wù)工人員，商業(yè)區(qū)客戶，過路的等商業(yè)環(huán)境的 SWO分T 析優(yōu)勢：位于四環(huán)里，臨主街，周遍有大型農(nóng)貿(mào)市場，汽配城，海鮮批發(fā)，陶瓷城等，附近有大 型建材、 五金、燈具、工藝、家具城， 舊貨市場等， 并有京津輕軌鐵路通過， 商業(yè)氛圍濃厚， 位于新老城區(qū)之間。劣勢：人文環(huán)境老舊，人流不是很大，過路的多，因北京商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，存在經(jīng)營風(fēng)險。周邊商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r市場狀況和分析周邊商業(yè)發(fā)展情況十里河商業(yè)區(qū)發(fā)展了十幾年，以成為具有品牌

5、和文化的綜合成熟以建材為主的商業(yè)區(qū)， 十八里店緊鄰十里河商區(qū)，又臨近山水文園等社區(qū)商業(yè)區(qū)和東南四環(huán)，周遍有大量的商業(yè) 環(huán)境，其位置在未來發(fā)展前景可觀，將來商業(yè)逐漸完善，而且可能三年一小變，五年一大 變。項目開發(fā)總體思路用觀察法和從北京整體發(fā)展和未來十年北京東南方向商業(yè)發(fā)展情況來看，加上周遍有 大型商業(yè)區(qū)，又位于新老社區(qū)連接處，東南四環(huán)和京津輕軌交接處，所以應(yīng)考慮大型商業(yè)， 大型社區(qū)服務(wù)和有巨大潛力的新興行業(yè)為主。要考慮，利益，長遠，品牌，適宜性等原則， 易多元化綜合， 相輔相成和適宜行業(yè)運作。尊重市場導(dǎo)向，順應(yīng)消費者心愿。可建立專業(yè)和 靈活的商業(yè)市場。市場調(diào)研第三章 項目確定 , 分析及可行性

6、方案和報告商業(yè)地產(chǎn)和住宅是基本完全不同的類型，考慮范圍和運作形式、針對的市場大部分都 不一樣，不可同一而論，可以考慮有創(chuàng)新，做到有創(chuàng)意，整合整體使其優(yōu)勢最大化，包括 人力資源，渠道，經(jīng)營管理，合作等，以低成本（該花的一定不要花，否則就無效） ，高 頻率，開發(fā)二級、三級市場使利益最大化，在綱要和準則基礎(chǔ)上確定方案和細則。1、本地塊商業(yè)價值評價項目商業(yè)功能定位根據(jù)第二章，定位大型富有文化的綜合中高檔商業(yè)街，可考慮做郊區(qū)專業(yè)綜合市場， 和周邊商業(yè)相輔相成最適宜的行業(yè)，互補，有創(chuàng)意，符合市場定位，也可做新創(chuàng)意、新型商 業(yè)的商業(yè)項目。范圍例如尾貨市場、展廳，人文展示基地、建材展示洽談、行業(yè)團體活動中 心

7、，團購聯(lián)盟， （農(nóng)工商貿(mào)交流）基地，商務(wù)，新奇特生活展銷城，中高檔商品體驗式消費 中心， 多功能綜合商業(yè)文化展銷批發(fā)交流中心， 和各大部委或展會分期合作等等， 選擇最適 合當(dāng)時當(dāng)?shù)赜邪l(fā)展的業(yè)態(tài)和當(dāng)?shù)氐氖袌鋈転橐惑w。 靈活，隨機應(yīng)變 （商業(yè)模式不是一成不變 的），品牌經(jīng)營的模式。可考慮文化和商業(yè)并舉。 在招商過程中用排除法篩選和確定以下擬定項目及預(yù)計面積服裝市場等綜合商業(yè)（二萬平米） ，家具、建材（包括展示、體驗式消費區(qū)） （二萬平 米），京津地區(qū)發(fā)展交流基地（農(nóng)、工、商）專利產(chǎn)品推廣中心（一萬平米） 、新奇特產(chǎn)品展 銷城（一萬平米） 、商務(wù)文化生活（游泳館，羽毛球館等） （一萬平米） ，農(nóng)產(chǎn)品

8、展銷城（ 萬平米），展銷活動城（定期） （如品牌活動，啤酒節(jié)、嘉年華、購物節(jié)、音樂外交） （二萬 平米），和政府、團體、策劃活動基地（二萬平米） ，醫(yī)院（一萬平米） ，專利產(chǎn)品推廣中心 （一萬平米） ，命名：北京十八里店國際商貿(mào)中心2、設(shè)計方面考慮風(fēng)水 ：用吉祥的設(shè)計和物品擺放在重要位置。設(shè)計標準 ：方便，暢通，經(jīng)典，適用，節(jié)能，人性化，醒目設(shè)計細則：（ 1） 風(fēng)格定位： （如白色主體，現(xiàn)代新型建筑設(shè)計風(fēng)格）（ 2） 明確車行方向指示（3）有標志性建筑的樓牌或標志建筑物（4）利用科學(xué)的色彩在商業(yè)的運用（5）商業(yè)配套完善，公共部分設(shè)計和諧（ 6）利用太陽光照明等節(jié)能等創(chuàng)新建筑設(shè)計（7）新修路橋，

9、打開周邊的行車通路（ 8） 組合業(yè)態(tài)的功能及區(qū)位設(shè)計（9）利用光學(xué)，色彩學(xué)在商業(yè)方面的運用（ 10） 考慮在第三層設(shè)立通道，考慮長遠規(guī)劃，考慮層高5或 7米以上等等3、商業(yè)格局設(shè)想：和周邊商業(yè)和本商業(yè)內(nèi)部形成互補， 或相輔相成， 以市場決定行業(yè)， 以市場決定客戶。統(tǒng)一管理，統(tǒng)一規(guī)劃。有廣場效應(yīng)，4、成本預(yù)算和控制：5、本地塊商業(yè)價值推廣思路核心是信心 ：關(guān)鍵是推廣根本是銷售支持是物業(yè) ：有自己的物業(yè)評價6、廣告方面：好的廣告策劃就是好的產(chǎn)品還有什么要買，還有哪里實惠，應(yīng)該到。 。去看看品味生活，創(chuàng)意商業(yè)，就在。 。7、風(fēng)險及防范周遍隨時可能有其他商業(yè)取代和競爭的危險， 所以要建立靈活機動和長期

10、有效的發(fā)展規(guī)劃，建立有品牌有文化有特色的商業(yè)模式，和有效的管理機制，8、工程項目施工及管理第四章 品牌創(chuàng)立和品牌推廣策劃、經(jīng)營理念 誠信第一，以人為本，科學(xué)管理，合理策劃，目標明確，規(guī)避風(fēng)險，考慮長遠，出奇制勝， 有效執(zhí)行，以市場決定客戶，雙贏或多贏，走品牌商業(yè)的經(jīng)營理念。二、建立自己的品牌發(fā)展系統(tǒng)：凡事有利就可能有弊， 只有不專業(yè)和不自信的公司才會用別人去做， 因為用別人的人力， 物業(yè)很難控制成本和長遠性， 可控性差， 利潤減少， 物業(yè)公司等其它公司都是以最大化利潤 為準則， 加上運作中受到多方限制， 很難展開經(jīng)營和靈活運作， 現(xiàn)在是市場經(jīng)濟進入成熟其， 已經(jīng)有剩余的專業(yè)人才可以用，現(xiàn)在有規(guī)

11、模的企業(yè)都以多元化全面發(fā)展，三、品牌細則：1、品牌炒作： 廣告策劃2、以人為本、人性化 ：包括設(shè)計，管理；豐富企業(yè)文化3、考慮股份制，嫁接等 ：借力使力不費力，建立有效的商業(yè)聯(lián)盟， 需要游走和接觸很多單位，了解和溝通，再決定具體發(fā)展事項4、活動策劃 ：群眾性，娛樂性和商業(yè)性如： * 商業(yè)杯藝人比賽，少數(shù)專家組，多數(shù)群眾組評分， （文化搭臺，商業(yè)唱戲） 和周邊商業(yè)建立合作戰(zhàn)略及原則制度， 確定優(yōu)勢劣勢和具體的合作方面， 并達成協(xié) 議。和阿里巴巴，慧聰?shù)冉⒑献?，共贏發(fā)展。 策劃北京商業(yè)地產(chǎn)論壇 舉行活動贏免費租房一個月。等等5、可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略和方案： 如聯(lián)營6、有氣魄，大手筆： 不到位就達不到

12、效果，等于白做。該用的費用一定要用。疑人不用。7、整合營銷： 隨著差異化競爭的存在，運營成本的增加，必定導(dǎo)致整合式營銷的趨勢。8、四、品牌具備的條件補充1、完善企業(yè)文化定義關(guān)鍵詞： （只有對關(guān)鍵詞有深刻的定義和執(zhí)行， 才不會歪曲事物的本質(zhì)。 就比如 （朋友） 本身就有好朋友和壞朋友之分，只說朋友沒有任何意義。 ）什么是誠信： 真誠，有信義，真實，有誠意，注重原則，說話算話，遵守商業(yè)規(guī)則，知恩圖報。缺 少一樣都不叫誠信。團隊建設(shè)及意義：科學(xué)管理及意義：什么是真正的品牌：項目目標 ：打造北京東南商業(yè)的典范，成為最優(yōu)秀良性發(fā)展的商業(yè)聯(lián)合體。口號： 誠信 團結(jié) 創(chuàng)意 科學(xué)2、創(chuàng)造良好的企業(yè)發(fā)展環(huán)境和獎

13、勵，管理制度。五、完善項目資料：宣傳資料，管理表格，培訓(xùn)資料等等 六、階段收尾：業(yè)態(tài)確定，項目方案確定，通過各種方式完善上述內(nèi)容和資料 七、項目補充：凡是都不是絕對的，事物是發(fā)展的，完善是漸進的，沒有止境。但決定的事情有些是不可以改變的。八、九等等第五章 營銷策劃 , 招商方案及招商流程營銷策劃 （ 具體略）商業(yè)上有很多種運作模式，選擇有創(chuàng)意的活動策劃，尋找合適的方案， 有步驟，有計劃 的加以運做。商人無利不起早，遵守商業(yè)的規(guī)則，可以達到事半功倍的銷果。例：1、商業(yè)格局商場分割 ：明確各商業(yè)應(yīng)有的體量，合理的商業(yè)搭配，完善的商業(yè)設(shè)施，以下只是參考。 （1）區(qū)域功能劃分A：北區(qū)：超市、家電南區(qū)：

14、黃金珠寶、箱包皮具、手機、副食品1F 化妝品、女鞋、鐘表、照相器材2F：女性服飾、飾品、內(nèi)衣3F：男性服飾、內(nèi)衣、羊毛羊絨4F：運動休閑、運動器材、運動鞋、運動包辦公區(qū)5F：童裝、兒童用品、玩具、樂器、電子文化用品6F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、琴行、健身器材C：寶貝城D：世紀電影城E：百姓人家家常菜館F：皇朝休閑會所以上為虛定項目，具體以招商決策情況而定（2）經(jīng)營特點以經(jīng)營中偏高檔為主，經(jīng)營范圍較廣。 。2、付款方式 ：如：進場費 1000-5000 合營或租用（具體再定）3、招商進度計劃 ：有目的，專業(yè)化的招商。先旗艦、再品牌、最后降價收尾的思路為主，以及及時調(diào)整業(yè)態(tài)，4、

15、招商促銷手段及活動 （策劃再定）如場地免費兩個月，買廣告，餐費和服務(wù)等，第三個月以后再定5、推廣媒體及費用預(yù)算房地產(chǎn)廣告的常用媒體主要有報刊、 視聽、 戶外和其他印刷媒體幾大類。 其中報刊媒體和廣播電視覆蓋面廣，客源層多，宣傳效果最佳； 除報刊外的其它印刷媒體，可以定向自由 派發(fā)， 針對性和靈活性都較強； 戶外媒體位置固定， 比較適合于樓盤周圍的區(qū)域性客源的廣具體選告訴求。 根據(jù)本項目的性質(zhì)， 我們將推廣媒體主力放在報刊視聽媒體和印刷媒體上。擇如下：A：報紙廣告硬廣告軟廣告新聞性廣告B：電視廣告15-30 秒配合廣告 有關(guān)具體媒體單位的選擇，擬在項目具體推廣策略制訂后再行確定。C：印刷媒體海報

16、宣傳單說明手冊A， B成本較高，慎用。6、開盤前期準備工作 有步驟，有計劃，靈活又規(guī)范的進行。完善其項目管理制度。具體（略）7、客戶開發(fā) ：廣告開發(fā)，渠道開發(fā)，市場直接開發(fā)，形象招商開發(fā)，其他方式開發(fā)8、營銷團隊和招商管理方案 ： 具體（略）1）團隊建設(shè)銷售人員的搭配要求：用人原則的制定：銷售部門的構(gòu)成和職責(zé)：經(jīng)理職責(zé)：協(xié)調(diào)人員管理和配合談判，協(xié)調(diào)培訓(xùn)和日常工作，創(chuàng)造工作環(huán)境。 副經(jīng)理職責(zé)：渠道開發(fā)，招商具體事宜，協(xié)調(diào)業(yè)務(wù)及價格體系的制訂 助理：法務(wù)，法律和合同顧問，協(xié)助銷售部完成日常工作 市場專員職責(zé)： 客戶和渠道開發(fā)，客戶初步談判，跟進和簽約 管理架構(gòu)：2）擬定銷售計劃：具體（略）預(yù)計：

17、網(wǎng)絡(luò)20%，廣告 30%，渠道 30%，直接開發(fā) 20%3）銷售方案： 如 ABC法則4）銷售現(xiàn)場的管理制度和流程：5）銷售工作制度：6）銷售方針的確立貫徹和實施：7）銷售部內(nèi)部的儀表規(guī)范：8）銷售人員的獎勵制度： 直接效益獎，貢獻獎，合理化建議獎等9）銷售人員懲處制度：10）銷售人員的提升制度：11）銷售人員考核標準：12）銷售人員會議制度：13）銷售人員的培訓(xùn)：14）合作和渠道制度： 借力使力不費力，提高效率。15）合作和渠道費用： 返傭金，16）商業(yè)機密規(guī)定：9、冠名出售，廣告位出租10、招商價格制度：11、物業(yè)支持和管理規(guī)定：12、保安管理制度：第六章 收尾和項目維護方案防止惡性循環(huán)方案：可持續(xù)發(fā)展計劃：營運模式及風(fēng)險控制：后語1、 營銷是該項目的核心和重點，項目策劃、 招商應(yīng)成立獨立的部門， 力求真正專業(yè)， 一切工程和經(jīng)營都為營銷服務(wù)，只有配合和以書面提議。不獨立，就不算專業(yè)。2、 營銷不是一個人能做到完善的， 即使是超人也不能， 需要科學(xué)的管理和合理的人員搭配，不是一類人，不會長久的聚到一塊，更談不上配合。營銷是鏈條，一環(huán)斷，就不完整。3、疑人不用，用人不疑，否則難成大事。采用互相配合互相監(jiān)督的管理模式或