住房制度改革

1、住房制度改革目錄概述改革內(nèi)容發(fā)展過程初見成效面臨問題概述改革內(nèi)容發(fā)展過程初見成效面臨問題 展開編輯本段 概述住房制度改革是我國 經(jīng)濟(jì)體制改革 的重要組成部分，是對(duì) 城鎮(zhèn)居民 住 房保障體制的改革。編輯本段 改革內(nèi)容1. 改革住房建設(shè)投資體制。由原來國家或單位統(tǒng)包的投資體制轉(zhuǎn)變?yōu)?國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的投資體制。2. 改革住房建設(shè)、分配、維修、管理體制。由原來單位統(tǒng)包職工住房 建設(shè)、分配、維修、管理一體化的單位所有制，轉(zhuǎn)變?yōu)樽》康纳a(chǎn)、建設(shè) 專業(yè)化，維修、管理社會(huì)化的體制。3. 改革住房分配體制。 由原來的 行政手段 、福利 性質(zhì)、實(shí)物分配制度， 轉(zhuǎn)變?yōu)榘磩诜峙錇橹鞯呢泿欧峙渲贫取Ｂ毠じ?/p>

2、據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)承受能力，通 過向市場(chǎng)購買或租賃住房解決住房問題，滿足住房需求。4. 建立雙軌制的住房供應(yīng)體系。即以中低收入家庭為對(duì)象的、具有社 會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房及 廉租住房 供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的 商品房供應(yīng)體系。5. 建立住房 公積金制度 。由職工個(gè)人和所在單位分別交繳占職工工資 一定比例的資金，作為職工個(gè)人住房基金，以增強(qiáng)職工住房消費(fèi)能力。6. 建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，發(fā)展住房金融 和 住房保7. 建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，規(guī)范交易行為，發(fā)展社會(huì)化的房屋 維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的 良性循環(huán) ，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè) 和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。編輯本段 發(fā)展過程

3、作為我國經(jīng)濟(jì)體制改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，住房制度改革是指對(duì)傳統(tǒng)的 福利分房制度進(jìn)行變革，以建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的住房體制，實(shí)現(xiàn)住 房的商品化和社會(huì)化?；仡?中國改革 開放 30 年的歷程，住房制度改革以及 與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)可謂一大看點(diǎn)，其影響和意義遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出經(jīng)濟(jì)范 疇。與其他各項(xiàng)改革一樣，住房制度改革也是在探索中不斷前進(jìn)，在調(diào)整 中逐步展開。根據(jù)相關(guān)重大決策出臺(tái)以及實(shí)踐中執(zhí)行的效果，我國住房制 度改革大體上經(jīng)歷了三個(gè) 10 年：1978-1988 年的探索試階；1988-1998 年在全國逐步推開和深化階段；1998 年至今實(shí)行的 住房分配貨幣化 ，建立 住房保障制度 階段。第一階段：探索

4、和試點(diǎn)1949 1979 年，是我國住房發(fā)展相對(duì)緩慢的時(shí)期。根據(jù)相關(guān)資料，國 家在這 30 年內(nèi)雖投入 374 億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足 城鎮(zhèn)職工 居民 的需求。 1978 年，全國城鎮(zhèn)居民人均 居住面積 僅 36m2，缺房戶達(dá) 869 萬， 占城市總戶數(shù)的 475%。同時(shí)，由于我國長(zhǎng)期實(shí)行低租金的福利分房制度， 國家和企業(yè)為解決職工的住房問題背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建 設(shè)的進(jìn)程。實(shí)踐表明， 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制 下住房完全靠國家包下來，實(shí)行福利 分配的路子走不通。因此，從 1978 年開始，國家和企業(yè)一方面增加住房投資，加快住房建 設(shè)步伐，另一方面開始探索改革住房制度。這年 9 月，中

5、央召開的城市住 宅建設(shè)會(huì)議傳達(dá)了 鄧小平 的一次重要談話，主要思路就是：解決住房問題 能不能路子寬些，譬如允許私人建房或者私建公助， 分期付款 ；在長(zhǎng)期規(guī) 劃中，必須把建筑業(yè)放在重要位置。 1980 年 4 月，鄧小平同志明確指出， 住房改革要走商品化的路子，從而揭開了住房制度改革的大幕。1982 年，國家有關(guān)部門設(shè)計(jì)了“三三制”的補(bǔ)貼出售新建住房方案， 即由政府、企業(yè)和個(gè)人各承擔(dān)1/3 ，并在 鄭州 、常州 、 四平 、沙市 試點(diǎn)。在試點(diǎn)中，驗(yàn)證了職工有購房需求和一定支付能力，也暴露出在大量舊公房 低租金制未觸動(dòng)的情況下，租買比價(jià)不合理，個(gè)人缺乏買房動(dòng)力，住房建 設(shè)資金不能自身循環(huán)，國家和企

6、業(yè)難以長(zhǎng)期承受這種負(fù)擔(dān)，因而有關(guān)部門 于 1985 年停止這種做法。1985 年，住房制度改革從“三三制”售房轉(zhuǎn)向租金制度改革的研究和 設(shè)計(jì)。 1986 年，選定 煙臺(tái) 、唐山、 蚌埠 進(jìn)行房改試點(diǎn)，試行“提租補(bǔ)貼、 租售結(jié)合、以租促售、配套改革”的方案。租金按準(zhǔn)成本起步，月租金由 原來的 007008 元/m2 （使用面積 ）提高到 1 元以上，相當(dāng)于成本租 金（由維修費(fèi)、 管理費(fèi)、 折舊費(fèi)、投資利息和房產(chǎn)稅 5 項(xiàng)因素組成） 的 70% 80%；公房按包含建筑造價(jià)、征地和 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售。這次試點(diǎn)從 根本上動(dòng)搖了根深蒂固的 住房福利 觀念、等級(jí)觀念和消費(fèi)觀念，分房上的 不正之風(fēng)也

7、基本得到解決，國家、企業(yè)以及職工之間的利益關(guān)系得到調(diào)整， 為全國的住房改革提供了思路。第二階段：從分批分期到全面推進(jìn)、深化改革1988 年，國務(wù)院召開第一次全國住房制度改革工作會(huì)議，推出關(guān)于 在全國城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案：首先，實(shí)施提租補(bǔ) 貼、租售結(jié)合，實(shí)行維修費(fèi)、房產(chǎn)稅等5 項(xiàng)因素組成的成本租金；其次，隨著工資調(diào)整，逐步將住房補(bǔ)貼納入工資，進(jìn)入成本，并將租金提高到包 含 8 項(xiàng)因素（成本租金加土地使用費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和利潤(rùn)）的市場(chǎng)租金。1988 年下半年，出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，零售物價(jià)總指數(shù)上升18 5%，使較大幅度提租補(bǔ)貼方案的實(shí)施遇到很大困難，用3 5 年完成提租補(bǔ)貼方案的計(jì)劃也

8、夭折了。隨后，一些城市想繞開這個(gè)難點(diǎn)，試圖“甩包袱”出 售公房，在標(biāo)準(zhǔn)價(jià)基礎(chǔ)上優(yōu)惠折扣。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這一年全國共出售舊 公房 654 萬 m2，每平方米僅回收資金 657 元，實(shí)則以低價(jià)福利售房取代 租售并舉的配套改革，既不利于住房機(jī)制轉(zhuǎn)換，也帶來很多不良后果，因 而國務(wù)院房改辦明令制止這種做法。1991 年 6 月，國務(wù)院發(fā)出關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改 革的通知，要求將現(xiàn)有公有住房租金有計(jì)劃、有步驟地提高到成本租金； 在規(guī)定住房面積內(nèi)， 職工購買公有住房實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。 11 月，國務(wù)院下發(fā) 關(guān) 于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見，確定房改的總目標(biāo)是：從改革公 房低租金制度入手，從公房

9、的實(shí)物福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配，由 住戶通過買房或租房取得住房的所有權(quán)或使用權(quán)，使住房作為商品進(jìn)入市 場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)住房資金投入、產(chǎn)出的良性循環(huán)。這是我國住房制度改革的一個(gè) 綱領(lǐng)性文件。與此同時(shí)，各地方政府的房改房也陸續(xù)開始實(shí)施，其中，一些大城市 的運(yùn)作比較規(guī)范，部分 中小城市 則相對(duì)較差，優(yōu)惠比例越來越高，房改又 一次進(jìn)入了低價(jià)售房的怪圈。對(duì)此， 1992 年 6 月，國務(wù)院房改工作會(huì)議再 次提出制止。1994 年 7 月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定， 確定房改的根本目標(biāo)是：建立與 社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制 相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn) 住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居

10、住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。房改的基本內(nèi)容，可以概括為“三改四 建”：“三改”，即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性體制，從住房建設(shè)投資由 國家、單位統(tǒng)包的體制改為國家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；從國 家、單位建房、分房和維修、管理住房的體制改為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行體 制；從住房實(shí)物福利分配方式改為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式?！八慕ā保唇⑴c社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新住房制度，包 括建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體 系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展 住房金融、保險(xiǎn)，建立政策性、商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化

11、 的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。決定出臺(tái)后，各地紛紛制定本地區(qū)的房改實(shí)施方案，在建立住房 公積金、提高公房租金、出售公房等方面取得較大進(jìn)展。到 1998 年 6 月， 全國歸集住房公積金總額達(dá) 980 億元。 1997 年底， 35 個(gè) 中等城市 的公房租 金有了較大提高，平均為 1 29 元/m2。到 1998 年中，全國城鎮(zhèn)自有住房 比例已經(jīng)超過 50%，部分省市已超過 60%。第三階段：住房分配貨幣化，建 立住房保障制度 1998 年 7 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制 度改革加快住房建設(shè)的通知，宣布從同年下半年開始全面停止 住房實(shí)物 分配 ，實(shí)行住房分配貨幣化，首次提出

12、建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的 多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系：1調(diào)整住房投資結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，加快解決城鎮(zhèn)住房困 難居民的住房問題。新建的經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利原 則出售，其成本包括征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工 程費(fèi)、 住宅小區(qū) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、貸款利息和稅金等 7 項(xiàng)因 素，原則上企業(yè)管理費(fèi)不超過 2%、開發(fā)利潤(rùn)不超過 3%，使中低收入家庭有 能力承受。2對(duì)不同收入家庭實(shí)行不同的住房供應(yīng)政策。對(duì)最低收入家庭，由政 府或單位提供廉租住房，以發(fā)放租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。 最低收入家庭人均廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過當(dāng)?shù)厝司》?/p>

13、面 積的 60%，租金由政府按維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素定價(jià)。中低收入家庭購買 經(jīng)濟(jì)適用住房等普通商品住房。對(duì)高收入家庭購買、租賃的商品住房實(shí)行 市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。3 發(fā)放住房補(bǔ)貼 。如果房?jī)r(jià)收入比（即本地區(qū)一套建筑面積為60m2的經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格與雙職工家庭年平均工資之比）在 4 倍以上， 政府和單位可以對(duì)無房和住房面積未達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的職工實(shí)行住房補(bǔ)貼。截至 1998 年底，全國已經(jīng)全面停止實(shí)物分房，中國 城鎮(zhèn)住房制度發(fā)生了一次根本性的轉(zhuǎn)變。但在執(zhí)行住房貨幣化改革的過程中，住房補(bǔ)貼的發(fā) 放和群眾對(duì)住房需求滿足的程度還不能令人滿意，住房不公平現(xiàn)象進(jìn)一步擴(kuò)大，并隨著房?jī)r(jià)的飆升更加惡化。而經(jīng)濟(jì)適用房由

14、于政策目標(biāo)不明確， 執(zhí)行過程中失當(dāng)、失控現(xiàn)象嚴(yán)重， 1998 2003 年，全國經(jīng)濟(jì)適用住房累計(jì) 竣工面積 僅 477億 m2，累計(jì)解決 600 多萬戶家庭的住房問題，經(jīng)濟(jì)適用 住房并沒有成為供應(yīng)主渠道。2003 年以來，中央一方面繼續(xù)推進(jìn)住房制度改革，一方面加大對(duì)房地 產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度。國務(wù)院先后頒發(fā)“前國八條”、“后國八條”、“國 六條”等一系列文件，提出在高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 （特別是普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格）的同時(shí)，加快建立和完善適 合我國國情的住房保障制度。在穩(wěn)定房?jī)r(jià)方面，重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小 套型普通商品住房。對(duì)居住用地和住房?jī)r(jià)格上漲

15、過快的地方，適當(dāng)提高居 住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用 住房建設(shè)用地供應(yīng)量。自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住 房建設(shè)，套型建筑面積 90 m2 以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總 面積的 70%以上；對(duì)購買住房不足 5 年轉(zhuǎn)手交易的，按售房收入全額征收營 業(yè)稅。在建立住房保障制度方面，加快 城鎮(zhèn)廉租住房 制度建設(shè)，穩(wěn)步擴(kuò)大廉 租住房制度覆蓋面。各城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于 廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。同時(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用住房嚴(yán)格 控制在中小套型，嚴(yán)格審定銷售價(jià)格，依法實(shí)行建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)，實(shí)行申 請(qǐng)、審批

16、和公示制度；積極發(fā)展 住房二級(jí)市場(chǎng) 和房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民 通過換購、租賃等方式合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套 型住房供應(yīng)。不過，由于宏觀調(diào)控政策的滯后性以及其他種種原因，城市廉租住房 制度建設(shè)依然相對(duì)滯后，經(jīng)濟(jì)適用住房制度不夠完善、政策措施還不配套， 部分城市低收入家庭住房還比較困難。值得注意的是， 2007 年以來，中央進(jìn)一步加大宏觀調(diào)控的力度。8 月，國務(wù)院發(fā)布關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見，規(guī)定：低 收入家庭主要通過廉租住房解決，外加經(jīng)濟(jì)適用住房； 中等收入家庭 根據(jù) 各地實(shí)際可以采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)租用房的辦法解決；高收入家庭主要 通過市場(chǎng)解決。這是中國房改

17、歷程中的一個(gè)新的里程碑。同年 10 月，黨的十七大提出，要加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會(huì)建 設(shè)，努力使全體人民“住有所居”。 11 月，溫家寶總理在 新加坡國立大學(xué) 明確闡述了我國住宅政策的原則：首先，政府最重要的職責(zé)是搞好廉租房， 讓那些買不起房或進(jìn)城打工的農(nóng)民工能夠租得起房、住得上房；其次，是 建設(shè)主要面向中產(chǎn)階級(jí)的經(jīng)濟(jì)適用房；再次，高檔住房主要靠市場(chǎng)調(diào)節(jié)， 但必須有國家的宏觀調(diào)控，防止利用房地產(chǎn)炒作，造成市場(chǎng)混亂。溫總理 的談話被稱為“房產(chǎn)新政”，為我國今后的住房建設(shè)和改革指明了方向。在剛剛結(jié)束的十一屆全國人大一次會(huì)議上，溫總理在 政府工作報(bào)告 中， 將住房保障列為 2008年重點(diǎn)推進(jìn)的

18、九項(xiàng)工作之一。同時(shí)，新組建的住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也已 取代原有的建設(shè)部，以住房保障為核心的住房制度建設(shè)正在邁向新境界。編輯本段 初見成效近日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，我國全面推進(jìn)城鎮(zhèn)住房制度改革，城 鄉(xiāng)居民住房條件明顯改善，特別是住房質(zhì)量、居住功能和人居環(huán)境明顯改 善與提高。編輯本段 面臨問題廉租住房等住房保障將是長(zhǎng)期任務(wù)二 00 七年國務(wù)院二十四號(hào)文件提出，要擴(kuò)大廉租住房覆蓋范圍；要在 不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)應(yīng)保盡保；要與經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行無縫對(duì)接。今天 中 國市長(zhǎng)協(xié)會(huì) 在北京舉行的 中國城市發(fā)展報(bào)告 二 00七年卷首發(fā)式 暨報(bào)告 會(huì)上，建設(shè)部政策研究中心 研究員 文林峰 指出，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，即或是發(fā) 達(dá)國家，需要政府救濟(jì)性住房保障的群體也要占到社會(huì)家庭總數(shù)的百分之 七左右，而且這是一個(gè)始終存在的常態(tài)現(xiàn)象。中國作為一個(gè)發(fā)展中國家、 人口眾多且城鎮(zhèn)化快速發(fā)展， “金字塔形” 的收入分配狀況將至少在二十至三十年的戰(zhàn)略周期中長(zhǎng)期存在。文林峰表 示，廉租住房和“應(yīng)保盡保”必將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的制度性任務(wù)。我們一定要 對(duì)此項(xiàng)任務(wù)的長(zhǎng)期性、艱巨性有充分估計(jì)。以滿足基本住房需求為目標(biāo)中國是資源能源嚴(yán)重匱乏的國家，在未來相當(dāng)長(zhǎng)的發(fā)展周期內(nèi)，都將 繼