農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面政策分析

1、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策分析目前我國農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)方面， 近幾年來我國政策相對有一些放開，但是對于宅基地、 耕地的保護(hù)政策依然嚴(yán)格。下面主要通過對宅基地、土地承包經(jīng)營權(quán)、農(nóng)村道路等公用設(shè)施建設(shè)以及非集體用地幾個方而進(jìn)行分析和說明：一、對宅基地的利用1、宅基地/宅基地上的民宅可否轉(zhuǎn)讓？一一無法通過轉(zhuǎn)讓/買賣方式取得目前我國有關(guān)規(guī)定（現(xiàn)階段國家關(guān)于宅基地的政策）嚴(yán)厲禁止城鎮(zhèn) 居民到 農(nóng)村購買宅基地及農(nóng)民住宅， 體現(xiàn)在1999年以來國務(wù)院及其辦公 廳的多次發(fā)文。 比如1）國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅

2、基地管理的意見中（十三）條規(guī)定：“嚴(yán)格日常監(jiān)管制度。各地要進(jìn)一步健全和完善動態(tài)巡查制度，切實(shí)加強(qiáng)農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點(diǎn)加強(qiáng)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督 管理。嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn) 居民在農(nóng)村購買和 違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。"2）國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知 第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向 城市居民由售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān) 部門不得為 違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2、宅基地/宅基地上的民宅可否由租？一一可以由租土地管理法、物權(quán)法、合同法上

3、均沒有對宅基地上房屋租賃的禁止規(guī)定，因此我司可以通過和農(nóng)民簽訂租賃合同租賃其宅基地上的房屋。但需要注意房屋的合法性，避免租賃在自留地、耕地上違法建造的房屋。注意訂立的租賃合同需要符合合同法第十三章租賃合同以及土地管理法等法律法規(guī)的規(guī)定，按照約定的用途，妥善 保管租賃物，對房屋的主體結(jié)構(gòu)不能變動等， 不得私自在集體土地上建 造房屋建筑物，改變土地用途等。3、可否在宅基地上建造民宿、精品酒店或其他改造方式的用途？1/101）中華人民共和國土地管理法第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃。2）中華人民共和國物權(quán)法 第一百五十二條規(guī)定： “宅基地使用 權(quán)人依 法對集體所有的土

4、地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”中華人民共和國土地管理法第四十三條規(guī)定：”任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和利_民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。”中華人民共和國物權(quán)法 第一百三十七條規(guī)定：”設(shè)立建設(shè)用地使 用權(quán)， 可以采取由 讓或者劃撥等方式。 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品 住宅等經(jīng)營性用 地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng) 采取招 標(biāo)、拍賣等公開競價的方 式由讓。”綜上，可以認(rèn)為，在宅基地上可否建

5、造民宿、 精品酒店或其他改造 方式的用 途取決于以下因素：1） 是否符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃？我們傾向性地認(rèn)為，民宿應(yīng) 是符合 當(dāng)?shù)匾?guī)劃的，但精品酒店則未必，其他的改造方式目前未見特別具體的規(guī)定，需要具體權(quán)衡。2） 建造用途是否改變了土地性質(zhì)？我們傾向性地認(rèn)為，民宿或未改變 土地為 宅基地的性質(zhì)，但精品酒店則可能實(shí)質(zhì)性將土地的性質(zhì)由宅基地變更為經(jīng)營性用地。綜上，關(guān)于宅基地和宅基地上民宅的規(guī)定，全國性的法律法規(guī)已經(jīng)明確，因此各省市沒有例外一律執(zhí)行。二、土地承包經(jīng)營權(quán)1-耕地、山地等土地可否轉(zhuǎn)租？一一 可以租賃或轉(zhuǎn)包中華人民共和國土地管理法第十五條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，可以由本集體經(jīng)濟(jì)組

6、織以外的單位或者個人承包經(jīng)營，從事種植業(yè)、林業(yè)、畜牧業(yè)、漁2/10業(yè)生產(chǎn)。發(fā)包方和承包方應(yīng)當(dāng)訂立承包合同，約定雙方的權(quán)利和狡務(wù)。土地承包經(jīng)營的期限由承包合同約定。承包經(jīng)營土地的單位和個人，有保護(hù)和按照承包合同約定的用途合理利用土地的 SI務(wù)。農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)?！敝腥A人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營法第三十二條規(guī)定“通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取 轉(zhuǎn)包、由租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)?！本C上，可以認(rèn)為，農(nóng)村土地根據(jù)是否已發(fā)包給農(nóng)民個人，而分為已發(fā)包 給農(nóng)

7、民個 人的土地和尚未發(fā)包的集體所有的土地；農(nóng)民集體所有耕地、山地可以由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營、承租。我司無法通過受讓的方式取得土地承包經(jīng)營權(quán)，但可以通過租賃或者轉(zhuǎn)包村民擁有承包經(jīng)營權(quán)的土地的方式開展對這些土地的利用。如我司通過租賃的或轉(zhuǎn)包的方式利用土地，須及時辦理備案，并報告鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府農(nóng)村土地承包管理部門 。同時租賃、轉(zhuǎn)包 需要訂立書面合同，至少一式四份。另，租賃、轉(zhuǎn)包村民擁有承包經(jīng)營權(quán)的土地不得改變農(nóng)業(yè)用 地的性質(zhì)，。那么是否可以改造成各種休閑農(nóng)業(yè)模式呢？2、可否改造成果園、生態(tài)農(nóng)園等休閑農(nóng)業(yè)的方式？1）對于基本農(nóng)田，國家的保護(hù)力度較高基本農(nóng)田保護(hù)條例第十七條規(guī)定：”

8、禁止任何單位和個人在基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)內(nèi)建窯、建房、建墳、挖砂、采石、采礦、取土、堆放固體廢棄物或者進(jìn)行其他破壞基本農(nóng)田的活動。禁止任何單位和個人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚?！备鶕?jù)殺本農(nóng)田保護(hù)條例第十條，下列耕地應(yīng)當(dāng)劃入殺本農(nóng)田保護(hù) 區(qū)，嚴(yán)格管理：（一）經(jīng)國務(wù)院有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地；（2） 有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地，正在實(shí)施改造計劃以及 可以改3/10造的中、低產(chǎn)田；（3） 蔬菜生產(chǎn)基地；（4） 農(nóng)業(yè)科研、教學(xué)試驗(yàn)田。中華人民共和國土地管理法第三十一條國家保護(hù)耕地，嚴(yán)格控制 耕地轉(zhuǎn)為非耕地。國家實(shí)行占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)

9、占用耕地的，按照 ,'占 多少, 墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母兀粵]有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，?？钣糜陂_墾新的耕地。我們認(rèn)為，基本農(nóng)田不得用于種植果樹， 但或可改造成生態(tài)農(nóng)園； 而非基本 農(nóng)田的耕地可改造成果園、生態(tài)農(nóng)園；荒山、荒坡等非耕地上可以發(fā)展林果業(yè)。3、江浙、福建、廣東的地方性法規(guī)1）江浙涉及的地方性法規(guī)浙江省實(shí)施中華人民共和國農(nóng)村土地承包法辦法第二十一條 通過家庭承包方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、由租、互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)，也可以采取入股等其他方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)

10、營權(quán)流轉(zhuǎn)，不得改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途。第二十三條土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、由租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法簽訂書而合同。承包方將土地交由他人代耕不超過一年的，可以不簽訂書面合同。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。第二十六條通過互換、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記獲得土地承包經(jīng)營權(quán)證后，可以采取轉(zhuǎn)包、由租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合法律、法規(guī)和國家政策規(guī)定的方式再流轉(zhuǎn)。將以轉(zhuǎn)包、由租方式流轉(zhuǎn)的土地實(shí)行再流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)取得原承包方的書而同意。土地承包經(jīng)營權(quán)再流轉(zhuǎn)，按照土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十七條通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地

11、，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)證等證書的， 具土地承包經(jīng)營權(quán)可以在承包期內(nèi)， 依 法采取轉(zhuǎn)讓、由租、 入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。第三十三條 有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)變更土地承包合同和土地承包經(jīng)營權(quán)證：（一）依法征收、征用、占用致使承包方部分承包地喪失的；（2） 土地整理致使承包地位置、而積發(fā)生變動的；（3） 經(jīng)依法批準(zhǔn)對承包地進(jìn)行調(diào)整致使承包地位置、而積發(fā)生變動的；（四）因互換、轉(zhuǎn)讓方式以外的其他方式致使土地承包經(jīng)營權(quán)分立、合并的;4/10（五） 承包方自愿交回部分承包地的；（六）其他情形致使承包地位置、而積等發(fā)生變動的。采取互換、轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)的，當(dāng)事人可以申請辦理土地承包經(jīng)營權(quán)

12、證變更登記。浙江省耕地質(zhì)量管理辦法第十三條 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會與承包方簽訂農(nóng)村土地承包合同時，應(yīng)當(dāng)明確承包耕地質(zhì)量等級、保護(hù)狡務(wù)和違約責(zé)任。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時，原農(nóng)村土地承包合同載明的耕地質(zhì)量保護(hù)義務(wù)應(yīng)當(dāng)同時轉(zhuǎn)移。第十四條 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)保護(hù)耕地耕作層，改善耕作條件，合理使用耕地，保持和培肥地力。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，不得就壞耕地的種植條件。第十五條 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者應(yīng)當(dāng)安全合理地使用化肥、農(nóng)藥、獸藥、農(nóng)用薄膜等化工產(chǎn)品，防止對耕地造成污染。第十六條任何單位和個人不得有下列行為：（1） 違法向耕地排放或者傾倒廢水、固體廢物和其他有毒有害物質(zhì)：（2） 施用未經(jīng)無害化處理或者雖經(jīng)處理但仍

13、不符合國家規(guī)定要求的污泥以及其他有機(jī)廢棄物。第十七條發(fā)生耕地污染事故時，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營者及有關(guān)單位和個人應(yīng)當(dāng)立即向當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)行政主管部門報告，并采取措施消除或者減輕危害。環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)行政主管部門接到報告后，應(yīng)當(dāng)會同國土資源等有關(guān)部門和單位查明污染源及責(zé)任人，督促責(zé)任單位或者個人提由并實(shí)施被污染耕地的治理措施，限期達(dá)到相應(yīng)的耕地質(zhì)量要求。污染治理所需費(fèi)用，由責(zé)任單位或者個人承擔(dān)。對無法確定污染責(zé)任人或者責(zé)任人喪失 能力的，由縣級人民政府組織治理污染，并承擔(dān)所需費(fèi)用。對已經(jīng)遭受污染的耕地，縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織環(huán)境保護(hù)、農(nóng)業(yè)、國土資源等行政主管部門進(jìn)行治理和修復(fù)。 對不適宜特定農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)的耕

14、地 ，縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng) 按照有關(guān)法律規(guī)定對其生產(chǎn)功能進(jìn)行調(diào)整。2）福建地方性法規(guī)福建省旅游條例第二十四條 在鄉(xiāng)村和旅游景區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)等特定區(qū)域，居民可以利用自有住宅或者租賃他人住宅，結(jié)合當(dāng)?shù)厝宋?、自然景觀、生態(tài)環(huán)境資源及農(nóng)林牧漁生產(chǎn)活動，開辦民宿，為旅游者提供住宿、餐飲等服務(wù)。民宿的 建筑、設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營服務(wù)應(yīng)當(dāng)具備必要的治安、消防等方面的安全條件和衛(wèi)生要求。第二十六條 縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排旅游項(xiàng)目用地、用林和用海指標(biāo)，保證項(xiàng)目用地、用林和用海合理需求。豉勵利用荒地、荒山、荒灘依法開發(fā)建設(shè)旅游項(xiàng)目。福建省,實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法（2013修訂版）第二條地方各級人民政

15、府必須貫徹十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)5/10保護(hù)耕地的基本國策，實(shí)行土地資源和資產(chǎn)并重管理；實(shí)行土地用途管制, 嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實(shí)行特殊保護(hù)。第十四條一次性開發(fā)未利用或者未確定使用權(quán)的土地，按下列規(guī)定辦理審批手續(xù)：（一）開發(fā)十公頃以下（不包括本數(shù)，下同）的，由縣級人民政府批準(zhǔn)；（二）開發(fā)十公頃以上（包括本數(shù)，下同）二十公頃以下的，由地區(qū)行政公署或者設(shè)區(qū)的市人民政府批準(zhǔn)；（三）開發(fā)二十公頃以上六百公頃以下的，由省人民政府批準(zhǔn)；（四）開發(fā)六百公頃以上集體所有荒地、荒山、荒灘的，由省人民政府批準(zhǔn)：（五）開發(fā)六百公頃以上國有荒地、荒山、荒灘的，報國務(wù)院批準(zhǔn)開發(fā)集體

16、所有荒地、荒山、荒灘的，應(yīng)當(dāng)事先取得行使土地所有權(quán)的集體土地經(jīng)營管理單位的同意，并簽訂合同。開發(fā)耕地的管理辦法由省人民政府制定。3）廣東省地方性法規(guī)廣東省實(shí)施中華人民共和國土地管理法辦法（2008修正）第二十九條 市、縣人民政府在審批建設(shè)用地時應(yīng)當(dāng)按以下規(guī)定辦理：（1） 具體建設(shè)項(xiàng)目需要占用土地利用總體規(guī)劃確定的國有未利用地的，按以下審批權(quán)限辦理：縣人民政府可批準(zhǔn)一公頃（含本數(shù)，下同）以下；地級市人民政府可批準(zhǔn)五公頃以下；廣州、深圳市人民政府可批準(zhǔn)二十公頃以下。超過以上限額的，按審批權(quán)限報上級人民政府審批。其中，經(jīng)省人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)立項(xiàng)的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目、軍事設(shè)施以及跨地級以上市的項(xiàng)目用地，應(yīng)

17、當(dāng)報省人民政府或國務(wù)院 批準(zhǔn)。（2） 農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用本集體所有的未利用地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，按本條第（一）項(xiàng)規(guī)定的審批權(quán)限辦理。（3） 具體建設(shè)項(xiàng)目使用現(xiàn)在的建設(shè)用地和已批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收范圍內(nèi)的土地的，由土地所在地的市、縣人民政府批準(zhǔn)，并 報省人民政府土地 行政主管部門備案。（4） 建設(shè)占用土地涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)按土地 管理法規(guī)定的權(quán)限報省人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)。但為實(shí)施鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃而將該規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，可由省人民政府授權(quán)的地級以上市人民政府批準(zhǔn)。（5） 建設(shè)用地涉及征收農(nóng)民集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按土地管理法規(guī)定的權(quán)

18、限報省人民政府或國務(wù)院批準(zhǔn)。6/10建設(shè)用地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后，由同級土地行政主管部門對審批結(jié)果予以公告；屬于國務(wù)院批準(zhǔn)的，由省人民政府土地行政主管部門予以公告。廣東省土地使用權(quán)交易市場管理規(guī)定（廣東省人民政府令第79號）第五條下列土地使用權(quán)交易，必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行：（1） 商業(yè)、旅游、娛樂、寫字樓、賓館和商品住宅等各類經(jīng)營性用地（不含工業(yè)廠房用地，本條第二款規(guī)定的情形除外）的土地使用權(quán)由讓；（2） 國有企業(yè)、集體企業(yè)和公有經(jīng)濟(jì)成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（含以土地使用權(quán)為條件進(jìn)行的合營合作建房）；（三）以劃撥方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。但必須依法經(jīng)過批準(zhǔn)，簽訂土地使

19、用權(quán)由讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)由讓金；（4） 為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：（5） 判決、裁定需要拍賣的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。工業(yè)廠房用地和經(jīng)營性用地以外的土地供地計劃公布后，同一宗地有 兩個以上意向用地者的土地使用權(quán)由讓，也必須在土地交易機(jī)構(gòu)公開進(jìn)行。廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村集體土地由讓、轉(zhuǎn)讓、生租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見（2001年10月30日 粵高法發(fā)2001J42號）6.農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)依法批準(zhǔn)用集體土地使用權(quán)以入股、聯(lián)營等形式，與其他單位、個人興辦企業(yè)而將集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給所興辦的企業(yè)所簽訂的合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將其所持有的以土地折價的股份轉(zhuǎn)讓

20、的，其實(shí)質(zhì)是轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，一般應(yīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同無效，但經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的除外。廣東省高級人民法院關(guān)于印發(fā)廣東省高級人民法院關(guān)于審理農(nóng)村土地承包合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見的通知 （粵高法發(fā)200728號）10、土地承包期限內(nèi)，承包方自行將承包地交由集體經(jīng)濟(jì)組織以外的第三人耕作，第三人可根據(jù)合同的約定取得土地承包經(jīng)營權(quán)衍生的承租權(quán)或承包權(quán)。第三人以其長期耕作或繳納農(nóng)業(yè)稅等為由主張取得土地承包經(jīng)營權(quán)的，不予支持O11.承包方以轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，發(fā)包方以下列理由不7/10同意的，應(yīng)予認(rèn)可：(1)轉(zhuǎn)讓行為改變土地的農(nóng)業(yè)用途 ；(2)轉(zhuǎn)讓期限超過承包合同的剩余承包期限；

21、(3)轉(zhuǎn)讓合同的受讓方不具有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；(4)轉(zhuǎn)讓行為侵害了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先承包權(quán)。承包方未經(jīng)批準(zhǔn)將承包的農(nóng)用地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，發(fā)包方以承包方改變土地用途為由請求解除合同、恢復(fù)原狀、賠償損失的，應(yīng)予支持。三、農(nóng)村道路等公用設(shè)施建設(shè)1、道路建設(shè)對于道路建設(shè)資質(zhì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布的建筑企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)對于不同級別、種類的道路建設(shè)具體需要何種資質(zhì)均有明確的規(guī)定。鑒于我司目前尚無有建設(shè)資質(zhì)的公司，因此該項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目需要謹(jǐn)慎進(jìn)行。且如在集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上進(jìn)行道路建設(shè)，尤其在耕地或宅基地上進(jìn)行道路建設(shè)，需要經(jīng)過國土資源部門土地用途改變的嚴(yán)格審批手續(xù)。后續(xù)還要經(jīng)過規(guī)劃局、建設(shè)局、交通局、環(huán)保局等

22、部門的批準(zhǔn)文件方可進(jìn)行。法律條文參考如下：中華人民共和國土地管理法第四十四條規(guī)定：”建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、國務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準(zhǔn)。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項(xiàng)目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自

23、治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)?！?/10綜上，我們認(rèn)為， 農(nóng)村新建道路涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。2、對租賃物的改善（包括添附物的情況）1）合同法第二百二十三條【租賃物的改善】承租人經(jīng)由租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)由租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，曲租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。2）中華人民共和國合同法釋義本條是關(guān)于承租人對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物的規(guī)定。所謂改善是指對租賃物并不改變其外觀形狀，而是對其性能進(jìn)行改良。如租用的汽車由原來的化油器改裝為電噴的，使汽車的性能更符合環(huán)保的要求。所謂增設(shè)他物，也叫添附，是指在原有的租賃物上又添加另外的物，如 在汽車上安裝音響設(shè)備、在房屋里安裝空調(diào)等等就是添附。有時，承租人為了使租賃物充分有效地發(fā)揮作用，需要對租賃物進(jìn)行改善 或者添附，但承租人對租賃物只是享有占有、使用的權(quán)利，而不具有處分權(quán)，因此，他不能擅自