住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策

1、住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分析及對(duì)策作者:單位: 住房抵押貸款是房屋購(gòu)置者以所購(gòu)置的住房為抵押擔(dān)保品向銀行申請(qǐng)貸款,然后以所貸的款額作為房費(fèi)付給建筑開(kāi)發(fā)商,再以年金的形式按月向銀行支付款項(xiàng)以還清貸款.抵押貸款的目的是為 了減輕購(gòu)房者的支付壓力,讓更多的中低收入者可以購(gòu)置住房,因此其借貸期限較長(zhǎng),一般為20 -30年.但是住房抵押貸款對(duì)商業(yè)銀行 的利潤(rùn)較為可觀.美國(guó)商業(yè)銀行住房抵押貸款的利潤(rùn)率一般為10 %左右,我國(guó)銀行的實(shí)際利潤(rùn)率也在相當(dāng)水平尤其隨著金融市場(chǎng)的不斷完DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減善,許多原先是銀行重要利潤(rùn)來(lái)源的大企業(yè)客戶紛紛離開(kāi)銀行, 通過(guò)證券市 場(chǎng)直接融

2、資；在這種情況下,住房抵押貸款成為商業(yè)銀行 主要的利潤(rùn)來(lái)源, 各銀行都加大了拓展住房抵押貸款的業(yè)務(wù). 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),美國(guó)的個(gè)人住房 抵押貸款余額已突破1.7萬(wàn)億美元,約占銀 行總資產(chǎn)的1/3.我國(guó)的住房抵 押貸款余額雖然存量不大,但增長(zhǎng)迅 速,參見(jiàn)表一.從表一中可看出,我國(guó)住房抵押貸款余額的增長(zhǎng)速度十分驚人,在商業(yè)銀行總資產(chǎn)中的比例已接近10%.其快速增長(zhǎng)的原因一方面是由于其能給銀 行帶來(lái)豐厚的利潤(rùn)； 另一方面是由于其被認(rèn)為是風(fēng)險(xiǎn) 較低的資產(chǎn).許多銀行 都把個(gè)人住房貸款當(dāng)作銀行的高質(zhì)量資產(chǎn).這主要是由于每一筆住房抵押貸款都有相應(yīng)的房產(chǎn)作為抵押,而房產(chǎn)對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)是具有非一般意義的資 產(chǎn),通常情

3、況下購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn) 很小,據(jù)統(tǒng)計(jì)不到1%;其次,即使購(gòu)房 者違約,銀行也可以將房屋 拍賣,將貸款收回, 由于從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)呈上升 的趨勢(shì).但果真是這樣嗎？我們來(lái)看一下的事例.二十世紀(jì)八十年代初期, 一向穩(wěn)健的美國(guó)銀行業(yè)發(fā)生了大規(guī)模的 銀行 倒閉事件,數(shù)年間幾百家銀行宣布破產(chǎn), 對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了嚴(yán)重 打擊.倒閉 的銀行中主要是存款儲(chǔ)蓄銀行SL,這種銀行的主要業(yè)務(wù)就是發(fā)放被認(rèn)為風(fēng) 險(xiǎn)較低的個(gè)人住房抵押貸款. 據(jù)美國(guó)聯(lián)邦存款保 險(xiǎn)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),銀行倒閉的概 率與其住房貸款余額在總資產(chǎn)中的比例成 正相關(guān)關(guān)系參見(jiàn)圖一.二十世 紀(jì)九十年代,被認(rèn)為是世界經(jīng)濟(jì)發(fā) 展奇跡的日本發(fā)生了嚴(yán)重的金融危機(jī),以房地產(chǎn)為抵押

4、的巨額貸款使 日本金融界背上了沉重的不良債權(quán)包袱,造成日DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減本的金融機(jī)構(gòu)頻頻破 產(chǎn),影響了整個(gè)金融界的生存.其中尤以專門(mén)從事房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的日本住宅金融專門(mén)公司 簡(jiǎn)稱“住專的倒閉最為突出,該公司1995年的不良債權(quán)高達(dá)81300億日元,占總資產(chǎn)的比率為 76%.顯然,我們無(wú)法用無(wú)效或松懈的銀行治理和銀行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)問(wèn)題來(lái)解釋這種整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)生壞帳的現(xiàn)象,雖然它們也可以被認(rèn)為是產(chǎn)生壞帳的原因. 由此可見(jiàn),巨額住房抵押貸款本身對(duì)整個(gè)銀行體系醞釀著無(wú)法估量的風(fēng)險(xiǎn),而且如果我們不對(duì)此進(jìn)行認(rèn)真分析和妥善處理的 話,這種風(fēng)險(xiǎn)對(duì)整個(gè)銀行系 統(tǒng)來(lái)說(shuō)幾乎是無(wú)法防止的.住房抵押貸款對(duì)銀

5、行體系的風(fēng)險(xiǎn)主要有利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)兩種.住房貸款期限較長(zhǎng)的特點(diǎn)決定著這兩種風(fēng)險(xiǎn)都和經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的周期有密切的關(guān)系.首先分析利率風(fēng)險(xiǎn).利率風(fēng)險(xiǎn)指的是由于利率的變動(dòng)而給銀行帶來(lái)的收益損 失.利率的變動(dòng)同經(jīng)濟(jì)形式有密切的關(guān)系,一般說(shuō)來(lái)經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期利率會(huì)上升,隨后在經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)期利率到達(dá)最高 點(diǎn),接著在經(jīng)濟(jì)蕭條期利率會(huì)下降, 到最小后又會(huì)在復(fù)蘇階段開(kāi)始上 升,如圖二所示.在到期,經(jīng)濟(jì)處于繁榮階 段,此時(shí)銀行的存款利率為同時(shí)貸款利率為；在到期,經(jīng)濟(jì)處于蕭條期, 此時(shí)銀行的存款利率 為同時(shí)貸款利率為.顯然,且.根據(jù)配比原那么,銀行在 到期發(fā)生的成 本應(yīng)由在同一時(shí)期得到的收益進(jìn)行補(bǔ)償,這樣才能保證銀行正常的盈利

6、水平.但是由于銀行借短貸長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn),如果購(gòu)房者的還款期限跨越兩個(gè)時(shí)期,那么出于套利的考慮, 購(gòu)房者必然會(huì)在到期借入利率 較低的 貸款來(lái)歸還其在到期借入的貸款,這樣銀行就會(huì)由于本錢(qián)收益的不配比受到DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減利息損失.而且由于并不能保證, 因此銀行此筆業(yè)務(wù)很 有可能不僅沒(méi)有利潤(rùn) 反而會(huì)出現(xiàn)虧損.如果所有購(gòu)房者都這樣做的DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減話,那么整個(gè)銀行系統(tǒng)面臨的利率風(fēng)險(xiǎn)是比擬大的.另外還有一種利率風(fēng)險(xiǎn)狀況.這種狀況類似于上述情況的相反情形.我們以美國(guó)為例來(lái)說(shuō)明這種狀況.二十世紀(jì)八十年代初期,美國(guó)金融市場(chǎng)上短期利率巨幅上升.由于許多儲(chǔ)蓄存款銀行的住房貸款

7、利率較低,而銀行本身又是短存長(zhǎng)貸,因此為了維持正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng),儲(chǔ)蓄存款銀行被迫以較高的利率借入存款結(jié)果造成經(jīng)營(yíng)虧損.導(dǎo)致了后來(lái)大量的儲(chǔ)蓄存款銀行破產(chǎn)倒閉.其次分析信用風(fēng)險(xiǎn),信用風(fēng)險(xiǎn)是住房抵押貸款對(duì)銀行體系的主要風(fēng)險(xiǎn).信用風(fēng)險(xiǎn)指的是違約風(fēng)險(xiǎn),即銀行不能按時(shí)或足額的收到本息.信用風(fēng)險(xiǎn)具有綜合性,所有各種其它風(fēng)險(xiǎn)最終都會(huì)這種風(fēng)險(xiǎn)表達(dá)出來(lái),表現(xiàn)為金融交易中的違約行為；其次,信用風(fēng)險(xiǎn)具有傳遞性和擴(kuò)散性,金融交易中一方的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)通過(guò)另一方傳遞給第三方,形成一個(gè)“信用風(fēng)險(xiǎn)鏈；其三,信用風(fēng)險(xiǎn)具有積累性,由于信用風(fēng)險(xiǎn)具有 傳遞性,就會(huì)引起加總的風(fēng) 險(xiǎn)迅速增大,從小的方面來(lái)說(shuō)會(huì)造成“三角債,從大的方面看會(huì)引起“金融

8、危機(jī)；其四,信用風(fēng)險(xiǎn)具有隱蔽 性和突發(fā)性；最后,信用風(fēng)險(xiǎn)是 一種不可測(cè)量的風(fēng)險(xiǎn),其不確定性更 難于把握.住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn) 與經(jīng)濟(jì)周期有著密切的聯(lián)系.由于購(gòu)房者個(gè)人的收入是還款的保證,而居 民收入又同一國(guó)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展周期狀況有密切關(guān)系.當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于繁榮階 段時(shí),不管銀行還是個(gè) 人都對(duì)未來(lái)充滿著樂(lè)觀的預(yù)期,.在這個(gè)階段,銀 行的住房抵押貸款余額大量增加,但由于購(gòu)房者有者較好的收入,同時(shí)房 價(jià)較高使房屋的變現(xiàn)不成問(wèn)題,因此銀行對(duì)住房抵押貸款余額增加不以為DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減然反而認(rèn) 為給銀行帶來(lái)了大量可觀的利潤(rùn).當(dāng)經(jīng)濟(jì)周期處于衰退期時(shí),失 業(yè)現(xiàn)象大量增加,購(gòu)房者的收入下降,還款

9、水平得不到保證.于是借款人 的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)為抵押風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)入收縮房?jī)r(jià)急速下跌,房屋的 變現(xiàn) 水平下降.抵押風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的不良債券或損失.當(dāng)這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時(shí),巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款,銀行開(kāi)始出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn).此時(shí),如果僅僅是某幾家銀行除了問(wèn)題,再擔(dān)保機(jī)構(gòu)、再保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)或中央銀行還是能夠化解這種風(fēng)險(xiǎn).但是如果整個(gè)銀行體系都面臨相同的問(wèn)題,任何金融機(jī)構(gòu)都解救乏術(shù).在這種情況下,如果銀行的壞帳損失超過(guò)了其自有資本金,銀行只能 宣布倒閉.我們知道,現(xiàn)在的金融 機(jī)構(gòu)都處在信用風(fēng)險(xiǎn)鏈上,彼此間 的關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,一家銀行的倒閉往往 會(huì)引起連鎖反響造成別的銀行 也倒閉；更為重要的是

10、這會(huì)使公眾對(duì)銀行的 信用產(chǎn)生動(dòng)搖,如果擠兌 一旦發(fā)生的話,整個(gè)銀行體系將面臨滅頂之災(zāi), 于是金融危機(jī)就不可 防止了.二十世紀(jì)九十年代日本發(fā)生的金融危機(jī)就是 這樣的典型案例.利率風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)同經(jīng)濟(jì)周期都有著密切的聯(lián)系, 而且經(jīng)常會(huì)同 時(shí)發(fā)生.在經(jīng)濟(jì)周期進(jìn)入衰退時(shí),有還款水平的人會(huì)借低利率還 高利率, 增加銀行的利率風(fēng)險(xiǎn),而沒(méi)有還款水平的人會(huì)增加銀行的信 用風(fēng)險(xiǎn).當(dāng)這 兩種風(fēng)險(xiǎn)形成合力并積累到可以爆發(fā)時(shí),單靠銀行體系自身的力量是難以 應(yīng)付的.因此,住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行體系來(lái)說(shuō)DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn).對(duì)于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)而言,銀行是難以通過(guò)自身體系予以化解 的.在必須開(kāi)展住房抵

11、押貸款業(yè)務(wù)的情況下,銀行只能進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn) 移和風(fēng)險(xiǎn)分散.住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)在本質(zhì)上是由于貸款的期限過(guò)長(zhǎng)以至于缺乏流動(dòng)性和不能滿足期限的配比原那么而引起的.因此解決這種風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵是解決其流動(dòng)性問(wèn)題.就此而言,抵押貸款的證券化是解決住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的有效 方法.抵押貸款證券化,是以一級(jí)市場(chǎng)上抵押貸款組合為根底發(fā)行抵押貸款證券的融資行為. 正如美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家莫迪格利亞尼指出 的：“資產(chǎn) 證券化真正的意義并不在于發(fā)行證券本身,而在于這種新的金融工具徹底改變了傳統(tǒng)的金融中介方式,在借款人與貸款人之 間,架起了更有效的融資渠 道.抵押貸款證券化是以銀行住房抵押貸款為根底發(fā)行抵押貸款證券, 將不可流動(dòng)的金融資

12、產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流通 的證券,從而降低了銀行自身的諸多風(fēng) 險(xiǎn),提升了資產(chǎn)的流動(dòng)性并且完善了銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu).住房抵押貸款 證券化是將住房抵押貸款按其特點(diǎn)分解、細(xì)分,再重新組合、重新定價(jià)和重 新分配風(fēng)險(xiǎn)與收益, 通過(guò)對(duì)初級(jí)產(chǎn)品的一種深加工,以實(shí)現(xiàn)提升金融產(chǎn)品質(zhì)量、信用等級(jí) 和分散風(fēng)險(xiǎn)的目的. 這在對(duì)銀行的資產(chǎn)進(jìn)行分解的同時(shí), 也 將由銀行單獨(dú)承當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散和轉(zhuǎn)移,即將過(guò)去由銀行一家承當(dāng)?shù)陌l(fā)放 抵押貸款、持有貸款和回收貸款本息等業(yè)務(wù),轉(zhuǎn)化為多家金融機(jī)構(gòu)和機(jī) 構(gòu)投資者共同參與的活動(dòng), 將傳統(tǒng)的由“借款人一金融中介機(jī)構(gòu)-儲(chǔ) 蓄者 形成的信用鏈條,延長(zhǎng)為由眾多金融機(jī)構(gòu)、投資者參與的更長(zhǎng)的信用鏈,從而將體系內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為體系外,即證券市場(chǎng)上的風(fēng)險(xiǎn)在證券市場(chǎng)上存DOC格式論文,方便您的復(fù)制修改刪減在者大量的投資者,當(dāng)證券化的資產(chǎn)在這些投資者之間自由轉(zhuǎn)讓時(shí),證券 化資產(chǎn)就可以被合理定價(jià), 并且由接受定價(jià)的投 資者自己承當(dāng)投資風(fēng)險(xiǎn),這 樣就極大地減弱了風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中的可能 性；而由過(guò)度投機(jī)、 市場(chǎng)操縱等導(dǎo)致 的金融資產(chǎn)價(jià)格的非正常波動(dòng)只是一種派生風(fēng)險(xiǎn),可以通過(guò)完善證券市場(chǎng)的 制度和有效監(jiān)管將這種風(fēng)險(xiǎn)降低到證券市場(chǎng)能自行化解的程度.因此在證券市場(chǎng)上,住房抵押 貸款證券化的金融風(fēng)險(xiǎn)是派生的、分散的,演化為體系性的風(fēng)險(xiǎn)的可能性不大.毋庸置疑,面對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行愈來(lái)愈大的住房抵押貸款余