戶型配比建議樣本

1、關(guān)于東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議報(bào)告（范本）投資拓展總部2008 年 6 月目錄一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。1 .東莞市商品房供應(yīng)情況 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2 . 常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。二、東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。1. 東莞市商品房戶均面積的走勢(shì) 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2. 東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。五、東田麗園客戶群體研究 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。1. 東田麗園來(lái)訪客戶情況的分析： 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。2. 東

2、田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。六、東田麗園五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況： 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議 錯(cuò)誤!未定義書(shū)簽。關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比建議關(guān)于東田麗園五期三區(qū)的戶型配比，我部將從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析，從而得出東田麗園五期三 區(qū)初步的戶型配比建議。一、未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)情況東莞市商品房供應(yīng)情況東莞市住房建設(shè)規(guī)劃 2008年度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類另I主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積（h, m2）6612建筑面積（萬(wàn)花）套數(shù)（套）270015004200廉租房戶籍人口建筑面積（h, m2）套數(shù)（套）50053710

3、37外來(lái)人口用地面積（h, m2）建筑面積（萬(wàn)花）19套數(shù)（套）147038005270般普通商品房用地面積（h, m2）428建筑面積（萬(wàn)花）728商品房套數(shù)（套）3570081000116700高檔商品房用地面積（h, m2）建筑面積（萬(wàn)花）套數(shù)（套）93002300032300小計(jì)用地面積（h, m2）295650945建筑面積（萬(wàn)花）45810401498套數(shù)（套）49670109837159500東莞市住房建設(shè)規(guī)劃 2009年度住房建設(shè)計(jì)劃一覽表類另I主城區(qū)28個(gè)鎮(zhèn)區(qū)總和合計(jì)政性住房經(jīng)濟(jì)適用房用地面積（h, m2）5813建筑面積（萬(wàn)花）11套數(shù)（套）140020003400廉租房戶

4、籍人口建筑面積（h, m2）4套數(shù)（套）8005221322外來(lái)人口用地面積（h, m2）8建筑面積（萬(wàn)花）16套數(shù)（套）184032005040般 商 品 房普通商品房用地面積（h, m2）1616264建筑面積（萬(wàn)花）470套數(shù)（套）278505200079850高檔商品房用地面積（h, m2）60120180建筑面積（萬(wàn)花）206套數(shù)（套）70201700024020小計(jì)用地面積（h, m2）230400630建筑面積（萬(wàn)花）711套數(shù)（套）3891074722113632從以上數(shù)據(jù)可以看出 09年一般商品房的數(shù)量及面積將有所減少，但預(yù)計(jì) 08年鎮(zhèn)區(qū)的商品房供應(yīng)面積將07年鎮(zhèn)區(qū)商品房供應(yīng)

5、面積多300萬(wàn)nf,未來(lái)的東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)以鎮(zhèn)區(qū)供應(yīng)作為主導(dǎo)地位，鎮(zhèn)區(qū)的銷售競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)加大，銷售形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。常平鎮(zhèn)商品房市場(chǎng)供應(yīng)情況根據(jù)網(wǎng)上得到的一些數(shù)據(jù)以及常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積占東莞市總體開(kāi)發(fā)面積的比例，預(yù)計(jì)常平鎮(zhèn)未來(lái)兩年的商品房開(kāi)發(fā)面積分別為56萬(wàn)itf和45萬(wàn)itf,近年來(lái)常平鎮(zhèn)的商住土地供給情況有所減少，故商品房的開(kāi)發(fā)面積也在減少。二、東莞市商品房戶均面積走勢(shì)情況分析由東莞市新增商品房戶均面積可以發(fā)現(xiàn)，由于東莞市政府加大了對(duì)90/70政策的執(zhí)行，戶均面積有所下降。08、09年90 itf-100 itf的商品住房將大量進(jìn)入市場(chǎng)，未來(lái)兩年的商品房數(shù)量將會(huì)增加，市場(chǎng)的同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)商品房的

6、銷售將造成沖擊，大戶型的需求情況將有所減弱，未來(lái)商品房將主要以三房供應(yīng)為主。2、東田麗園自身項(xiàng)目的產(chǎn)品面積走勢(shì)情況分析東田麗園三期一區(qū)的戶型配比情況：三期一區(qū)面積情況套數(shù)比例70 8092%80 9012%90 100125%1001101101201201304%130140125%140150150-160147%160-170128%170-18051%240-280 （復(fù)式）18%合計(jì)694%從上面的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)可以看出東田麗園三期一區(qū)的主力戶型在150-170 m2,戶型產(chǎn)品的種類比較多,但100-130 itf的戶型出現(xiàn)了真空。東田麗園三期一區(qū)成交情況（來(lái)源于銷售部）樓閣名稱總套數(shù)累計(jì)

7、銷售套數(shù)本期銷售套數(shù)剩余套數(shù)銷售率1彩田居10座5858580%彩田居11座5151510%彩田居12座5150501%彩田居13座47242423%彩田居15座47343413%彩田居16座3634342%彩田居17座70292941%彩田居18座70151555%彩田居1座1816162%彩田居2座1817171%彩田居3座1817171%彩田居5座1817171%彩田居6座1818180%彩田居7座5858580%彩田居8座5858580%彩田居9座5858580%小計(jì)：694554554140%從銷售部統(tǒng)計(jì)得到的東田麗園三期一區(qū)成交情況來(lái)看，目前彩田居13座、15座、17座、18座銷售

8、狀況不是很理想，這四棟的戶型產(chǎn)品面積為150-170 itf （4房3衛(wèi)），正好是這一期的主力戶型，出現(xiàn)銷售狀況不是很理想的原因可能有以下幾點(diǎn)：1.受目前房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，消費(fèi)者觀望的氣氛比較濃厚。2.需求該檔次戶型面積的客戶在減少，對(duì)小戶型面積需求的客戶在增加。3.該部分樓宇位于未來(lái)的新城大道邊上，位置可能對(duì)客戶存在著一定的影響。東田麗園五期一區(qū)的戶型配比情況：面積情況套數(shù)比例90 100114%100110五期一區(qū)110120114%12013013014078%140150186%合計(jì)492%五期一區(qū)戶型配比情況數(shù)戶套數(shù)面積面積檔次東田麗園五期二區(qū)的戶型配比情況:五期二區(qū)面積情況套數(shù)比例9

9、0-100144%100110110120144%120130130140216%14015015016072%合計(jì)576%五期二區(qū)戶型配比情況戶型面積口套數(shù)面積從以上對(duì)東田麗園戶型配比數(shù)據(jù)可以看出，三期一區(qū)的產(chǎn)品主要是80-100 itf （比例占33%）以及150180 itf （比例占）的戶型為主；到了五期一區(qū)的產(chǎn)品主要是以140150 itf的戶型為主；至IJ了五期二區(qū)的產(chǎn)品則主要是以130140 itf的戶型為主。由此可以看出產(chǎn)品的主力戶型面積是在減少，主要原因可能為一是客戶的需求建筑面積在減少，二是可能與商品房的銷售價(jià)格有關(guān)，單價(jià)過(guò)高導(dǎo)致了單套商品房的總額過(guò)大，居民的收入水平跟不上

10、房?jī)r(jià)上漲的水平，導(dǎo)致在總額不變的情況下唯有降低對(duì)戶型的面積需求。由此建議東田麗園五期三區(qū)的主力戶型面積控制在110130 1rf左右。三、常平鎮(zhèn)近期推出的項(xiàng)目供應(yīng)情況樓盤(pán)名稱總建筑面積（itf）容積率未來(lái)供應(yīng)坎計(jì)上市時(shí)間萬(wàn)科城110萬(wàn)約萬(wàn)08年上半年?yáng)|田麗園40萬(wàn)約25萬(wàn)08年上半年?yáng)|出翠湖灣20萬(wàn)約萬(wàn)08年世紀(jì)康城18萬(wàn)約3萬(wàn)07年卜半年花和小城萬(wàn)約5萬(wàn)（319套）07年卜半年山水雅居萬(wàn)約萬(wàn)07年卜半年金凱水都18萬(wàn)約10萬(wàn)9月中碧湖花園約10萬(wàn)約9萬(wàn)07年10月后翰林雅苑萬(wàn)約萬(wàn)08年上半年譽(yù)景名居約10萬(wàn)約10萬(wàn)10月份左右卓越項(xiàng)目57萬(wàn)約57萬(wàn)08年常平鎮(zhèn)近期推出項(xiàng)目高層戶型設(shè)計(jì)主要是二

11、房（7090 itf）,三房（90120 itf）、四房（130160 /）為主。未來(lái)常平鎮(zhèn)供應(yīng)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是卓越集團(tuán)的項(xiàng)目（卓越蔚藍(lán)城邦），該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)占地面積700多畝，不過(guò)該項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)的主要產(chǎn)品是以別墅和多層為主，對(duì)公司項(xiàng)目影響不大；二期的開(kāi)發(fā)將以高層為主，高層共有12棟18層的高層，預(yù)計(jì)高層建筑面積將達(dá)到12萬(wàn)itf左右。四、常平鎮(zhèn)一些在售樓盤(pán)的基本情況項(xiàng)目名稱地理位置發(fā)展商規(guī)模在售主力戶型及面積均價(jià)東莞市常黃占地：66多力itf東完市萬(wàn)科陽(yáng)光一厲：71-81 H萬(wàn)科城公路房地產(chǎn)有限公司建面：110多力m2三房：88-134 m24600元/ m2東莞市常平占地：萬(wàn)H二房：72

12、m2東完市東田房地東田麗園鎮(zhèn)常黃路產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建面：40萬(wàn)itf三房：100-108 m26000元/ m2東田翠湖灣常平鎮(zhèn)板石廣東東田實(shí)業(yè)投占地：81634 m2二房：71-81 m26500元/ m2村站前路資有限公司建面: 20多力H三房：88-134 m2五房四衛(wèi)-工人房東莞常平鎮(zhèn)m2新天美地常樂(lè)兀11麻天天地占地：20多力itf四房三衛(wèi)-工人房花園建造有限公4800元/ m2利人天地i平鎮(zhèn)上坑村建面：40多力m2m2口司三房三衛(wèi)-m2工人房常平鎮(zhèn)松柏占地：31多力itf，房一廳:45 m2東莞市碧湖花園二房二廳：65-91 m2碧湖花園塘村有限公司建面：31多力m2三房二廳：114

13、-118 m25500元/ m2五房四衛(wèi)：167 m2東莞常平鎮(zhèn)金凱水都常占地：8萬(wàn)itf二房三廳：洋房：金凱水都東完市常平房地四房一廳：5000兀/ m平鎮(zhèn)區(qū)橫江產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建面：18萬(wàn)itf四聯(lián)排：m2別墅：雙拼：m28000 元/ m2明仕官邸東莞常平隱占地：5萬(wàn)itf二房：64-78 m2（原名：山賢山下中房集團(tuán)建面：三房：117-126 m24300元/ m2水雅居）四房：130-154 m2世紀(jì)康城常平鎮(zhèn)常平占地：8萬(wàn)itf二房：70m24500元/ m2東完市明康家園大道常馬路商住開(kāi)發(fā)有限公司建面：13萬(wàn)itf三房：100 m2四房：135 m2花和小城常平鎮(zhèn)常馬路元江元路東莞

14、市同方地廣開(kāi)發(fā)有限公司占地：7萬(wàn)itf建面：萬(wàn)疔二房：m2三房：m2四房：112-136 m25500 元/ m2華建半島豪庭常平鎮(zhèn)橋朗路與新城大道東莞巾華建麗苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司占地：66668 m2建面：10萬(wàn)itf三房：122 m2四房：145 m24350 元/ m2中央公園勺常平鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)中心區(qū)域東完市星宇麗苑廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)有限公司占地：44018 m2建面：92013 m2三房：四房：元/ m2106-135 itf)、四房的面由以上表格可以看出，普遍的項(xiàng)目都設(shè)置有三房及四房，三房的面積區(qū)域在( 積區(qū)域在(145-160 itf)。五、東田麗園客戶群體研究1、東田麗園來(lái)訪客戶情況的分析:20

15、07年?yáng)|田麗園來(lái)訪客戶分析常平鎮(zhèn)其他鎮(zhèn)區(qū)口深、港、臺(tái)200科東田麗園來(lái)訪客戶分析常平鎮(zhèn)其他鎮(zhèn)區(qū)口深、港、臺(tái)從2007-2008年?yáng)|田麗園來(lái)客的情況來(lái)看，主要的客戶是以本鎮(zhèn)區(qū)為主，其中受 2007年政策影響深、港、臺(tái)的客戶有所減少，本地客戶的比例隨著深、港、臺(tái)的客戶減少而有所上升。因此在東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的戶型配比上主要是考慮本地居民對(duì)房型的需求為主。2、東田麗園來(lái)訪客戶面積需求、房型和總價(jià)接受范圍情況分析2007-2008年?yáng)|田麗園來(lái)訪客戶面積需求情況需求面積-70-90 口 90-110|- 110-1301130-150|_| 150-170從上述表格可以看出，未來(lái)客戶主要需求的商品房面

16、積集中在90130 m2,其中以110130 itf占最大比例，故建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品的主力戶型設(shè)計(jì)在110130 itf為宜。來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求情況口 一向二房口三房口四房五房100.00%71.10%50.00%0.00%13.70%4.20%8.70%2.30%房型慮到部分客戶對(duì)兩房、四房的需求需要，建議設(shè)置少量7090 itf的兩房及130150 itf的四房，比例口 一房4.20%二房13.70%口三房71.10%四房8.70%五房從來(lái)訪客戶對(duì)房型的需求分析可知，絕大部分客戶集中需求的是三房戶型，比例已經(jīng)達(dá)到了%,再結(jié)合來(lái)客對(duì)戶型面積的需求狀況，建議東田麗園五期三區(qū)產(chǎn)品主要是以

17、110130 itf的三房為主?？冀ㄗh控制在10 %左右。產(chǎn)品總價(jià)接受范圍情況:房型總價(jià)接受范圍1房1823萬(wàn)2房4555萬(wàn)3房6080萬(wàn)4房7590萬(wàn)5房80110萬(wàn)從客戶對(duì)各房型的總價(jià)接受范圍情況來(lái)看，客戶對(duì)目前的樓市價(jià)格是比較認(rèn)同的，從客戶對(duì)3房(110130 m2)接受的總價(jià)范圍可以看出單價(jià)應(yīng)該在6000元/ m2,與公司目前的產(chǎn)品價(jià)格十分接近。以下是對(duì)東田麗園客戶特征的一些情況分析:客戶年齡3045歲的客戶占80%客戶區(qū)域80 %來(lái)自本地客戶，有少量的港、臺(tái)、深客戶客戶職業(yè)私營(yíng)企業(yè)主，當(dāng)?shù)鼐用瘛⒄賳T、外來(lái)的白領(lǐng)、有少部分港、臺(tái)、深客戶客戶特征有,定知識(shí)、有實(shí)力客戶需求以二房、四房

18、為主，五房為輔；二房面積需求在100135 m2,四房面積需求在140160 m2,五房面積需求在 180 1rf左右置業(yè)次數(shù)大多數(shù)升-次置業(yè)，二次或多次置業(yè)的約占25%購(gòu)買排序區(qū)域景觀企業(yè)品牌 > 居住品質(zhì)購(gòu)買目的自住為主占75%左右，投資比例為 25%承受價(jià)格均價(jià)在55006500元/ m2根據(jù)本項(xiàng)目對(duì)面為常平鎮(zhèn)未來(lái)的行政中心以及東莞市政府對(duì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的要求，我部認(rèn)為五期三區(qū)目標(biāo)客戶應(yīng)鎖定以下范圍：年齡構(gòu)成客戶分類職業(yè)特征置業(yè)特征2530 歲 10%當(dāng)?shù)鼐用?5%有知識(shí)，有涵養(yǎng)，置業(yè)次數(shù)：31 40 歲 80%港、臺(tái)、深客戶：10%有閱歷，有實(shí)力一次約80%:二次及多次置業(yè)約41 50

19、 歲 10%其他鎮(zhèn)區(qū)客戶15%20%置業(yè)目的：自用：投資=約80 ： 20置業(yè)原因：第一：區(qū)域和景觀第二：項(xiàng)目體量和產(chǎn)品六、東田麗園五期三區(qū)可開(kāi)發(fā)面積情況目前東田麗園五期可開(kāi)發(fā)面積如下：東田麗園五期分區(qū)開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)一覽表分期樓宇編號(hào)地上建筑面積（花）地下建筑面積（itf）總建筑面積（itf）五期一區(qū)U1U23023S3-S512580S13小計(jì)五期二區(qū)S6-S8S9-S12小計(jì)五期三區(qū)U3U4V2R6R7小計(jì)五期總建筑面積總計(jì)五期三區(qū)的計(jì)容面積為23300 m2左右，根據(jù)90/70政策由23300 X = 16310 m2的戶型需要進(jìn)行拼戶。七、東田麗園五期三區(qū)戶型配比建議根據(jù)以上一些數(shù)據(jù)及上述的市場(chǎng)分析，以下是我部對(duì)東田麗