開發(fā)商交房時業(yè)主驗房應(yīng)注意什么

1、開發(fā)商交房時業(yè)主驗房應(yīng)注意什么商品房交房驗收注意事項第一篇 房屋具備使用條件后，開發(fā)商將房 屋交付于購房者，對于購房者來說就意味著收房。與一般的商品買賣 相比，房屋的交付更為復(fù)雜，因為它涉及到兩方面的關(guān)系，一方面是 房屋買賣合同的履行，另一方面是物業(yè)管理合同的建立。示范合同第 十一條專門對房屋的交接做了規(guī)定，本文就其中的幾個主要問題進(jìn)行 講解。交房一般程序1 .開發(fā)商發(fā)出收房通知。收房通知中包括收房的時間、須交納的費用、 未按時收房的處理等。通知的形式有電話、傳真、信件等。穩(wěn)妥起見， 開發(fā)商在用電話、傳真等方式通知之外，最好能同時使用 掛號信件的 方式，否則，很難證明自己已向購房者發(fā)出收房通知

2、，有可能造成承 擔(dān)延期交房責(zé)任的不利后果。2 .購房者交納有關(guān)費用。如房屋價款結(jié)算、物業(yè)費、公共維修基金等。3 .驗房。購房者對房屋進(jìn)行驗收，看是否存在質(zhì)量問題，對發(fā)現(xiàn)的質(zhì) 量問題向開發(fā)商提出，開發(fā)商進(jìn)行整改，修理后再由購房者驗房。4 .購房者接收房屋。房屋驗收合格后，開發(fā)商將鑰匙交給購房者。一 般而言，鑰匙的交付是房屋交接的主要標(biāo)志。除了所有權(quán) （所有權(quán)轉(zhuǎn) 移時間以管理機(jī)關(guān)辦理過戶手續(xù)的時間為準(zhǔn)）外，關(guān)于房屋的一切權(quán) 利都從鑰匙交付時由購房者來行使了。 當(dāng)然，風(fēng)險也從此時由購房者 來承擔(dān)了（比如房屋交付后出現(xiàn)火災(zāi)、地震等造成房屋滅失的風(fēng)險）。如何收房對于如何來收房的問題，很多購房者的思路不是

3、很 清晰。實際上，收房時主要有三個問題。1 .審查有關(guān)證件。作為購房者，應(yīng)首先審查房屋是否具備交房條件。關(guān)于交房條件，在合同的第八條有明確約定，從北京來看，一般合同 約定以該房屋取得北京市建設(shè)工程竣工備案表作為交房的前提條件。按照今年12月1日實施的北京市城市房屋轉(zhuǎn)讓管理辦法的規(guī)定， 竣工備案表更成為開發(fā)商交房的法定條件。 如果沒有竣工備案表，作 為購房者一般可以拒絕收房。止匕外，購房者還要審查幾個證件，包括：住宅質(zhì)量說明書、住宅質(zhì)量保證書、房屋面積實測表等。2 .審查房屋的質(zhì)量。驗房主要是看房屋是否與合同約定一致， 包括戶 型、朝向、尺寸、結(jié)構(gòu)等。如果這些方面發(fā)生變化，則購房者可以要 求退房

4、。止匕外，很重要的工作就是審查房屋是否存在質(zhì)量問題，如果 有質(zhì)量問題，應(yīng)要求開發(fā)商進(jìn)行修理，待修理后再重新驗房。3 .審查交房費用。交房時涉及到一系列的費用。房屋價款結(jié)算。對于期房而言，合同價款是依據(jù)房屋預(yù)測面積計算的，等房屋竣工后， 實測面積肯定會有所差異，雙方根據(jù)面積差異來結(jié)算房款。物業(yè)管理費用。作為異產(chǎn)毗鄰房產(chǎn)，實行的是強(qiáng)制性的物業(yè)管理制度。購房 者在接收房屋后，無論是否入住，就開始享受到前期物業(yè)管理企業(yè)的 服務(wù)，因此在收房時就須交納物業(yè)管理費。按照北京現(xiàn)行規(guī)定，物業(yè) 管理企業(yè)一次最多可收取一年的物業(yè)費。公共維修基金。公共維修基金是為房屋公共部位和公共設(shè)施進(jìn)行大、中修而準(zhǔn)備的基金，按照房

5、款的2%交納，可以交給開發(fā)商，也可以直接去房管局小區(qū)辦交納。第二篇1招：看 備案"留兩書”新房入住前，業(yè)主應(yīng)看到該項目有 關(guān)備案文書的復(fù)印件，以便確認(rèn)該項目是合法建筑；同時，應(yīng)得到開 發(fā)商提供的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書。2招：衛(wèi)生間不滲不存 檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝 滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水， 24小時后，到對應(yīng)的 下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn) 行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏， 也可檢測自家衛(wèi)生間 的頂部是否滲漏。 檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一 些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不

6、應(yīng)有積水存 在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏 周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。4招：輕敲各面聽空裂 墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層 是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到 空空”的聲音, 就是各面層與墻（地）面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲， 則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨 如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂 面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么 經(jīng)過兩場大雨的 考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進(jìn)行過雨淋 實驗。6招：陽臺裂縫危險大 一般而言，墻面的裂縫大多不是結(jié)構(gòu)裂縫，影響美觀，但危險性不大

7、。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn) 房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立 即通知相關(guān)單位。7招：保溫不好墻滴水 冬天，房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象（類似夏 天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴），這個墻面的保溫層肯 定有問題。8招：大開龍頭查漏堵 上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍 頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水 壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度 暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支 管連接進(jìn)水管的那端要高于連接散熱器的那端， 回水支管的兩端高度 正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比， 一般每米相差1%。10招：供暖

8、管道要套管 供暖管道穿墻及穿過樓板應(yīng)設(shè)套管（在管道 與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子），地面的套管應(yīng)高 出地面2-3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。其作用是防 止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少 電閘及電表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制 室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有 分閘的，也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護(hù)幼童 為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中， 距離地 面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多 衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防 濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈

9、座 洗手盆的上方不 應(yīng)有插座。14招：廚衛(wèi)緊鄰?fù)L(fēng)道 廚房、衛(wèi)生間應(yīng)與通風(fēng)道就近安排，這樣有 利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清潔。15招：開關(guān)接口拉一拉 檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度，尤其別忘 了打開電話、電視的線路接口，用力拉一拉，看是否虛設(shè)。第三篇1、窗邊與混凝土接口有無縫隙？窗框?qū)僖鬃矒籼?，框?接縫處一定要密實，不能有縫隙。2、房屋內(nèi)各處開關(guān)窗戶是否太緊？開啟關(guān)閉是否順暢？3、屋頂上是否有裂縫？ 一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，屬眼下 的質(zhì)量通病，雖有質(zhì)量問題，但基本不妨礙使用；如果裂縫與墻角呈 45度斜角，甚至與橫梁呈垂直狀態(tài)，那么就說明房屋沉降嚴(yán)重，該 住宅有嚴(yán)重結(jié)

10、構(gòu)性質(zhì)量問題。4、看屋頂部是否有麻點？這種麻點專業(yè)稱 石灰爆點”，是石灰水沒 有經(jīng)過足夠時間的熟化所致。如果頂部有麻點，對室內(nèi)裝潢將帶來很 大的不利影響。5、墻身頂棚有無部分隆起？用木棍敲一下有無空聲？6、坐廁下水是否順暢？沖水聲響是否正常？沖廁水箱有無漏水聲？7、衛(wèi)生間、廚房內(nèi)是否有地漏，坡度是否對頭，絕不能往門口處傾 斜，不然水要流進(jìn)居室內(nèi)。8、試一下房屋內(nèi)所有的開關(guān)、插座及總電閘有無問題？各種電路、閉路電視、電話插座的位置等，也應(yīng)仔細(xì)了解。30%的火災(zāi)是由于 電 氣事故引起的，這與電氣線路的設(shè)置有相當(dāng)?shù)年P(guān)系。 為了用電的安全 和方便，國家出臺了住宅設(shè)計規(guī)范，規(guī)定每套住宅回路數(shù)不宜少 于5

11、個。增加回路可以保證電線的使用壽命， 減少短路火災(zāi)事故的發(fā) 生。9、頂棚有無水漬？裂痕？如有水漬，說明有滲漏之嫌。如果你是住 頂層房子的住戶，那么觀察一下頂層是否滲漏是絕不能忘記的。10、供水管的材質(zhì)？目前大部分供水管采用銅管。 銅管可安全使用5 0年。銅可以抑制細(xì)茵生長，增長水中的銅含量，有益健康。11、試煤氣熱水器開關(guān)是否妥當(dāng)？12、居室、客廳各種管線是否外露？是否有管線穿過？因為有較多管 線穿越居室，會造成裝修困難，也會造成視覺上的障礙，影響整體感。 13、自來水水質(zhì)怎么樣？注意區(qū)分市政水和小區(qū)自供水。14、墻身、頂棚樓板有無特別傾斜？彎曲？起浪？隆起或凹陷的地方？最簡單的辦法是拿手電筒

12、照射墻面和頂棚， 有無凹凸一眼就能看 出來。15、檢查屋內(nèi)是否清潔？有無殘留建筑垃圾？查看所有可以拆開的空 間內(nèi)是否有垃圾？16、要求開發(fā)商出具該樓盤的竣工備案表和測繪單位實測面積明細(xì)收樓日應(yīng)帶裝備1、帶有日期顯示功能的相機(jī)一部，以便拍下有問題 之處作為憑證。2、紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。3、易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方， 以便維修人員查找。4、扁型三插頭小電器一個（如電吹風(fēng)、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個 電源插座檢查電源是否已全部接通。6、售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設(shè)備是否合符發(fā) 展商當(dāng)初的承諾。7、請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。第四

13、篇 收樓要驗?zāi)男﹥?nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結(jié)構(gòu)、外墻一個都不能少購房面積 從房屋交接的實踐來看， 由于對商品房銷售面積的計算方法不甚了解， 多數(shù)購房者只注重對房 屋結(jié)構(gòu)、裝修質(zhì)量的驗收，而忽視對房屋面積的核實。實際上，房屋 面積的大小不僅影響到最終產(chǎn)權(quán)，而且涉及房價，對購房者的經(jīng)濟(jì)利 益產(chǎn)生直接影響。所以核查所購房屋的銷售面積也是房屋驗收工作中 的一個重要環(huán)節(jié)，應(yīng)當(dāng)引起購房者的高度重視。應(yīng)該依據(jù)建設(shè)部最新 頒布實施的商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）, 對購房面積進(jìn)行計算。電氣1、電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo) 管連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣連成整體并有可靠的接地；2、應(yīng)按套（單元）安裝電表或預(yù)留表位，并有接地裝置；3、照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；4、各種避雷裝置的所有連接點必須牢固可靠；5、電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超過規(guī)定值。制動器、限速器、報