開發(fā)報建知識

1、房地產開發(fā)報建流程一個完整的房地產項目從開始到竣工 ，大致可以分以下三大部分。為給那些欲進入房地 產開發(fā)項目的公司對房地產開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產工程項目的行政審批辦理流程簡要說明如下。第一部分，房地產開發(fā)公司的準備工作在報行政機關審批之前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據我國當前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產建設項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件；3）初步設計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審 查；5）

2、施工報建;6）建設工程竣工綜合驗收備案。一、選址定點階段。此階段一般辦理以下事項：仁 計委審查可行性研究報告和進行項目立項。2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地供應方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見書 （表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設工程相關專業(yè)內容和范圍進行審查。6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件階段，此階段辦理以下一般事項：仁人防辦進行人防工程建設布局審查。2、國土資源局辦理土地預審。3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設 工程相關專業(yè)內容和范

3、圍進行審查。4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進行評審，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件。三、初步設計和施工圖設計審查，此階段辦理以下一般事項：1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查。2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查。3、公安局交警支隊對初步設計的交通條件進行審查。4、人防辦對初步設計的人防設計進行審查。5、國土資源局進行用地預審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關專業(yè)內容進行審查。7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實初步設計批準文件的要求進行審查。&建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單。

4、9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的建設工程施工圖設計文件審查報告，發(fā)放建 設工程施工圖設計文件審查批準書。四、 規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項:仁公安消防支隊進行消防設計審查。2、人防辦進行人防設施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責劃分對相關專業(yè)內容和范圍進行 審查。4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位繳納有關規(guī)費后，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證(副本)O五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項:1、建設單位辦理施工報建登記。2、建設方對工程進行發(fā)包，確定施工隊伍。招標類工程通過招標確定施工隊伍，非招 標類工 程直接發(fā)包。3、建委組織

5、職能部門對工程開工條件進行審查，核發(fā)建筑工程施工許可證。六、商品房預售許可階段，此階段辦理以下一般事項：由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)商品房預售許可證。開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預售許可證應當提交下列證件(復印件)及資料：1、以下證明材料：(1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(2) 持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證 ；(3) 按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質等級證書；3、工程施工合同；4、商品房預售方案。預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面 積

6、、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并應當附商品房預售總平面圖、分層平面圖。七、建設工程竣工綜合驗收備案階段，此階段辦理以下一般事項:仁 建筑工程質量監(jiān)督站(機構)對建設單位提供的竣工驗收報告進行備案審查。2、財政部門對建設項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定對相關專業(yè)內容和范圍進行驗收。規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證(正本)。4、建委綜合各部門驗收、審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣 工綜合 驗收備案證明；不符

7、合標準或要求的，作退件處理并要求限期整改。第三部分房地產項目權屬初始登記階段1v由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記。2、開發(fā)商應提交材料：(1) 申請書；(2) 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；(3) 用地證明文件或者土地使用權證；(4) 建設用地規(guī)劃許可證；(5) 建設工程規(guī)劃許可證；(6) 施工許可證；(7) 房屋竣工驗收資料(8) 房屋測繪成果；(9) 根據有關規(guī)定應當提交的其他文件。以上幾個階段，需增加或減少的相關事項及時限，各地根據實際情況，會有不同的差異。各個程序的辦理時間，絕大部分都少于15天，一般在7天內。所需要的費用，由于相當部分屬于地方收費，所以就不再明細列表，更何況相對于房地

8、產開發(fā)所獲得的利潤，行政審批費用可以忽略不計。開發(fā)報建員的工作內容1、熟悉申請辦理兩證一書”的程序以及文件、圖紙等資料的收集準備工作，了解建筑物周圍的環(huán) 境及三通一平”的情況。按照建設工期的要求，積極辦理好各階段的報建手續(xù)。2、協(xié)助科長做好項目的可行性研究、立項和設計評審、審查的對外聯(lián)系、接待工作以及施 工過程中 的設計變更處理。3、了解所報項目的總圖設計、工程內容和審批單位的具體要求。催辦工程項目的立項、審 批等落實 情況。4、做好報建項目費用的減免工作和有關設計施工的報建協(xié)調工作。5、負責聯(lián)系工程項目竣工后，規(guī)劃、消防等專業(yè)部門的驗收簽證工作。6、負責有關報表的填寫、上報，及時向檔案、資料

9、員移交工程報建的完成資料。7、完成領導交辦的其他工作。注：“兩證一書”是對中國城市規(guī)劃實施管理的基本制度的通稱，即城市規(guī)劃行政主管部門核準發(fā)放的建設項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和 建設工程規(guī)劃許可證，根據依法審 批的城 市規(guī)劃和有關法律規(guī)范，對各項建設用地和各類建設工程進行組織、控制、引導和協(xié)調，使其納入城市規(guī)劃的軌道。根據城鄉(xiāng)規(guī)劃法，城鎮(zhèn)規(guī)劃管理實行由縣規(guī)劃建設行政主管部門 核發(fā)選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證的制度，簡稱一書兩證”建設項目選址意見書是將計劃管理與規(guī)劃管理有機結合的成功經驗的總結。城市規(guī)劃區(qū)內的建設工程的選址和布局必須符合城市規(guī)劃，設計任務書報請批準時

10、，必須附有城市規(guī)劃行政主管部門的選址意見書。目的：是城市規(guī)劃行政主管部門審核建設項目選址的法定憑證。是土地部門提供土地，計劃部門項目立項的依據。設計任務書（可行性研究報告）報請批準時，必須附有城市規(guī)劃 行政主管部核發(fā)的選址意見書。建設用地規(guī)劃許可證是建設單位向國土資源行政主管部門申請征用、劃撥土地前，經城 市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是保證城市土地合理使用，防止和減少違法占地的有效措施。建設單位或者個人在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府國土資源行政主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審查批準后，由國土資源行政主管部門劃撥、征用土地。核發(fā)的

11、目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權益。 法律后果：按照有關規(guī)定，房地產商即使取得建設用地的批準文件，但如未取得建設用地規(guī) 劃許可證而占用土地的，其建設用地批準文件無效。建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃 行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證件。 建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證后，方可辦理開工手續(xù)。核發(fā)的目的：確認有關建設活動的合法地位，保證有關建設單位和個人的合

12、法權益。法律后果：房地產商如未取得建設工程規(guī)劃許可證或者違反建設工程規(guī)劃許可證的規(guī) 定進行開發(fā)建設，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責令停止建設，限期拆除或者沒收違法建筑物、構筑物及其他設施，對有關責任人員，可由所在單位或者上級主管機關 給予行政處分?！皟勺C一書”的辦理：一、選址意見書只是劃撥的土地才辦；二、關于辦理建設用地規(guī)劃許可證所需資料仁 經過按程序審批的該地塊的詳細規(guī)劃（由具有規(guī)劃資質的編制單位出圖）2、發(fā)改委立項，只需寫個報告，批了就行了3、項目的環(huán)境影響評價審批（環(huán)保局）4、與國土局簽訂的土地出讓合同5、地塊的紅線圖。應由有測繪資質的單位出具現(xiàn)狀圖，在現(xiàn)狀圖的基礎上畫紅線

13、圖，可以是 規(guī)劃科直接畫。三、關于建設工程規(guī)劃許可證所需資料1、申請表及申請報告2、申請人身份證明及經辦人法人委托書，法人身份證，組織機構代碼，開發(fā)資質；3、經效驗的土地使用權屬證明及宗地圖4、經效驗的建設用地規(guī)劃許可證復印件及紅線圖5、經批準的規(guī)劃條件（拿投標書時里面有幾個數(shù)字），土地出讓合同6、經批準的修建性詳細規(guī)劃，定位圖，豎向圖。（一般由市長審批，定位圖、豎向圖在詳細 規(guī)劃中）7、需要相關行業(yè)主管部門審查的審批意見（發(fā)改委、環(huán)保局、圖審辦、人防）&經批準的建設項目單體設計方案和立面效果圖9、建設工程規(guī)劃咨詢報告（有資質的規(guī)劃咨詢中心出具）10v全套施工圖一份（含總平面圖）及電子

14、文檔房地產開發(fā)報建知識、什么叫做房地產是房產和地產的統(tǒng)稱。二、土地使用權的概念匕行政劃撥方式（政 土地使用權，無償，使用者）f地產轉讓方式（買賣、贈與等）3、政府出讓方式：1）招標：招標就是指在一定范圍內公開貨物、 工程或者服務采購的條件和要求，邀請眾多投標人參加投標，并按照規(guī)定程序從中選擇交易對象的一中市場交易行為。-招標的方式：公開招標；邀請招標招標代理：招標人有權自行選擇招標代理機構，委托其辦理招標事宜。招標代理機構是依法設立從事招標代理業(yè)務并提供服務的社會中介組織。招標出讓程序：A. 市國土局制疋出讓土地招標方案，報經市政府批準發(fā)布招標公告；B. 有意投標人到指定地點購買土地使用規(guī)劃、

15、投標須知、土地投票書、 土地使用合冋書文本及其他有關文件;C. 市國土局向有意投標者解答有關出讓土地法規(guī)及出讓有關問題；D. 投標者在規(guī)定的投標截止日期前繳納保證金，并將密封后的投標書投入標箱；E. 市國土局組織有關部門組成評標委員會，主持開標、評標、決標工作；F. 對有效標書進行評審，市國土局向中標者發(fā)出中標證明書，未中標者由市國土局退還保證金；G中標者在規(guī)定時間內與市國土局及市政府賦予土地出讓職能的土地管理部門簽訂土地出讓合同，并 繳納定金；H 中標者按合同規(guī)定支付全部出讓金后，到市國土局辦理土地使用權登記，領取土地使用證。2）拍賣:拍賣是以公開競價的形式，將特定物品或者財產權利轉讓給最高應價者的買賣方式。拍賣方式的特點： 通過拍賣的形式進行買賣而轉移拍賣標的物； 最高應價者獲得標的物； 拍賣行業(yè)具有中介服務性質。拍賣方式的程序：A.