房地產(chǎn)估價(jià)習(xí)題集

1、 第一二章作業(yè)一選擇、填空題1、甲、乙兩宗房地產(chǎn)，在物質(zhì)實(shí)體方面甲好于乙，在權(quán)益、區(qū)位等其他方面兩者相當(dāng),該兩宗房地產(chǎn)的價(jià)值相比有（ ）。2、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于( ）方面的制約。A 建筑技術(shù) B土地權(quán)利設(shè)置 C相鄰關(guān)系 D土地使用管制3、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和（ ）三種。A區(qū)分共有 B區(qū)分所有 C公有 D私有4、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的理由有？5、某土地上有一建筑物，各層建筑面積相同，共20層，且建筑密度為60%,則容積率為（ ）6、房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分,可以分為（ ）幾類。二判斷題1。土地具有位置固定性的特點(diǎn)是指土地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置固定

2、不變（)2.兩宗實(shí)物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同,價(jià)值可能有很大不同，而如果權(quán)益相同,則價(jià)值不可能有很大的不同(）3。同一宗房地產(chǎn)在不同估價(jià)目的下所得的評(píng)估價(jià)值也應(yīng)近似（)三問答題1、房地產(chǎn)的實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的概念分別是什么？2、中國(guó)目前有那些房地產(chǎn)權(quán)利，其概念是什么？3、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，對(duì)一宗土地的認(rèn)識(shí)包括那些方面？4、從房地產(chǎn)估價(jià)角度看，描述第4教學(xué)樓？5、從房地產(chǎn)估價(jià)的角度,描述西華大學(xué)的區(qū)位？5、什么是房地產(chǎn)估價(jià)的概念？6、房地產(chǎn)的特性有那些？7、什么是價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)方法？8、土地利用時(shí)要受到那些限制？9、對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來說，房地產(chǎn)的分類有幾種,各包含哪些? 第

3、三章作業(yè)一選擇、填空題1、不是導(dǎo)致商品住宅供給變化的主要因素是（ ）A開發(fā)成本的變化 B、消費(fèi)者收入的變化 C價(jià)格的變化 D開發(fā)商對(duì)未來的預(yù)期2、甲土地的樓面地價(jià)2000元/，建筑容積率為5,乙土地的樓面地價(jià)1500元/，容積率為7，若兩塊土地的面積等其他情況相同，其總價(jià)相比有（ )。3、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是( ).A、估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同 B、交易日期不同 C、估價(jià)目的不同D 估價(jià)對(duì)象的狀況不同 4、預(yù)計(jì)某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供給量趨增,則預(yù)計(jì)其價(jià)格會(huì)( ）5、( ）是隨著時(shí)間的推移而減少。A原始價(jià)值 B帳面價(jià)值 C市場(chǎng)價(jià)值 D投資價(jià)值二判斷題1、房地產(chǎn)盡管同時(shí)

4、有買賣價(jià)格和租賃價(jià)格，但此兩者沒有內(nèi)在關(guān)系。（ ）2、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米946元、860元、800元,建筑容積率分別為5。5、5、4.5，若該三宗土地的其他條件相同，則明智的購(gòu)買者會(huì)選擇甲土地。3、某宗房地產(chǎn)交易的成交價(jià)格依據(jù)了其評(píng)估價(jià)格，則說明該成交價(jià)格是公平合理的。 （ ）4、交易雙方自愿成交的價(jià)格屬于正常成交價(jià)格.（ ）5、理論價(jià)格并不是現(xiàn)實(shí)價(jià)格,評(píng)估價(jià)格才是現(xiàn)實(shí)價(jià)格。（ ）三計(jì)算題1、某期房尚有 2。5年時(shí)間才可投入使用， 與其類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為 6000 元 / ，出租的年末凈收益為 1000元 / 。假設(shè)折現(xiàn)率為 10% ，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的 4 ，試計(jì)算該

5、期房目前的價(jià)格。2、某宗土地總面積 4000 ,容積率為 2 ，對(duì)應(yīng)的土地單價(jià)為 1200 元 / ，現(xiàn)允許將容積率增加到 3。5 ，樓面地價(jià)不變,試計(jì)算理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額。 市場(chǎng)比較法作業(yè)題一、選擇題1、市場(chǎng)法的理論依據(jù)是（   B   )A、適合原理    B、 替代原理    C、 最高最佳使用原則    D、均衡原理2、比準(zhǔn)價(jià)格是一種（ D ） A、公平市價(jià) B、評(píng)估價(jià)格 C、市場(chǎng)價(jià)格 D、理論價(jià)格3、 市場(chǎng)比較法中的交易情況修正是對(duì)（   B

6、   )價(jià)格本身是否正常的修正。A、交易實(shí)例    B、可比實(shí)例    C、 估價(jià)對(duì)象      D、標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)例4、在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于（    D )調(diào)整。 A、權(quán)益狀況 B、區(qū)位狀況 C、實(shí)物狀況 D、年限狀況5、判定某可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6，則交易情況修正系數(shù)為( ).A、0。060          

7、60; B、0。940        C、1。060           D、1。0646、某可比實(shí)例的成交價(jià)格為2400元/m2,建筑面積100m2，首期付款12萬元,其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%，則該可比實(shí)例的實(shí)際價(jià)格為（ ）元/m2。A、2290.91         B、2326.41  &

8、#160;  C、2344.16         D、2308。667、按直接比較判定某可比實(shí)例價(jià)格的區(qū)域因素修正系數(shù)為098,則其依據(jù)為（    )。A、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素,對(duì)價(jià)格的影響幅度為2B、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2C、可比實(shí)例的區(qū)域因素劣于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素,對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.04D、可比實(shí)例的區(qū)域因素優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的區(qū)域因素，對(duì)價(jià)格的影響幅度為2.048、下列（ ）情況會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏高。 A、賣方不了解行情

9、B、政府協(xié)議出讓 C、購(gòu)買相鄰地產(chǎn) D、設(shè)立抵押的房地產(chǎn)9、可比實(shí)例是相鄰房地產(chǎn)的合并交易，則以此為據(jù)求算出來的比準(zhǔn)價(jià)格往往比實(shí)際正常價(jià)格（ ） A、高 B、低 C、相等 D、無法確定10、在一些城市中，距離重點(diǎn)中、小學(xué)近的區(qū)域內(nèi)的居住地價(jià)通常比較高,其原因主要在于（ ) A、繁華程度高 B、集聚規(guī)模大 C、交通條件 D、公共配套設(shè)施狀況好11、市場(chǎng)比較法的間接比較法是以( )為基準(zhǔn)，把交易案例和待估宗地均與其逐項(xiàng)比較,然后將比較結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價(jià)格。 A、標(biāo)準(zhǔn)宗地 B、待估宗地 C、類似宗地 D、比較宗地以下為多選13、在市場(chǎng)比較法中進(jìn)行因素修正時(shí),下列說法正確的有（ ） A、宗地的面積與土地

10、利用效果無關(guān) B、宗地的形狀影響其利用效果 C、商業(yè)用地的利用效果一般與其臨街的深度呈遞減變化規(guī)律 D、對(duì)居住用地而言，位于商服繁華區(qū)域的地塊價(jià)格肯定高于其他區(qū)域的地塊價(jià)格。14、區(qū)位狀況比較修正的內(nèi)容包括（ )修正。A、繁華程度            B、臨街狀況         C、容積率 D、使用年限       

11、; E、周圍環(huán)境15、 運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，選取的可比實(shí)例應(yīng)符合下列條件（   )。 A、使用性質(zhì)相同 B、地點(diǎn)相近 C、價(jià)格相同 D、交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近16、類似房地產(chǎn)是指在（ ）等方面，與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或類似. A、用途 B、所處區(qū)域 C、使用年限 D、建筑結(jié)構(gòu)17、關(guān)于市場(chǎng)比較法，下列說法正確的是（ ） A、具有較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)性和說服力 B、以替代關(guān)系為基礎(chǔ) C、計(jì)算較簡(jiǎn)單，因此對(duì)估價(jià)人員的自身素質(zhì)要求較低 D、正確選擇比較案例和合理修正交易價(jià)格是保證評(píng)估結(jié)果準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。二、計(jì)算題(嚴(yán)格按格式撰寫）1、為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取A、B、C

12、三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表:可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格（元/平方米）380041003950成交日期2012年10月1日2013年5月1日2013年6月1日交易情況2%+1.5%0房地產(chǎn)狀況區(qū)位狀況+3%01%權(quán)益狀況0+2%-1%實(shí)物狀況-10+2上表中各百分?jǐn)?shù)均是以估價(jià)對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)，正數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象好,負(fù)數(shù)表示比估價(jià)對(duì)象劣。2012年6月1日至2013年3月1日，該類房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格每月平均比上月價(jià)格上漲1.5%。以3月1日為基準(zhǔn),以后每月遞減1，試?yán)蒙鲜鲑Y料評(píng)估該房地產(chǎn)2013年10月1日的正常價(jià)格.2、為評(píng)估某房地產(chǎn)價(jià)格，選取A、B、C三宗可比實(shí)例，有關(guān)資料見下表：項(xiàng)目可

13、比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C建筑面積101.1平方米120.3平方米968.8平方尺成交價(jià)格48.5萬人民幣600美元/m248.6萬人民幣成交日期2014.4.12014.2.12014.9.1交易情況-5%0%+2%區(qū)域因素+2%0%+2%個(gè)別因素-2%+2%+2%A為分期付款,即：于成交日首付15萬元，時(shí)隔半年再付15萬元，余款于1年后付清，利率以5計(jì); B為一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C為抵押貸款，即:于成交日首付30%，余款向銀行申請(qǐng)15年期的抵押貸款，抵押貸款利率為5。05。 該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)格2014年上半年間逐月上漲1.5；下半年以來逐月上漲0.8%

14、。 美元與人民幣的市場(chǎng)匯價(jià)2014年4月1日為1：8.28；2014年2月1日為1:8.30;2014年8月1日為1：8.27，2014年10月30日為1：8.26。 評(píng)估某房地產(chǎn)于2014年10月30日的價(jià)格。 3、為評(píng)估某寫字樓 2015 年 10 月 1 日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了 A 、B 、C 三宗類似寫字樓的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，有關(guān)資料如下： 可比實(shí)例的成交價(jià)格和成交日期，見表1可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格6000(元/）5800(元/）6120(元/)成交日期2015.4。12015.2.12015.5。1 交易情況的分析判斷結(jié)果，見表2。 可比實(shí)

15、例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況31%2表2中交易情況的分析判斷是以正常價(jià)格為基準(zhǔn), 正值表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度，負(fù)值表示低于其正常市場(chǎng)價(jià)格的幅度. 調(diào)查獲知該類寫字樓的價(jià)格，2014年11月1日到2015年6月1日平均每月比上月上漲1。2，2015年6月1日至2015年10月1日平均價(jià)格每月比上月上漲1.8。 房地產(chǎn)狀況的比較判斷結(jié)果，見表3.房地產(chǎn)狀況可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C因素12%40因素23%15因素3623三個(gè)因素對(duì)價(jià)格的重要程度是：因素1是因素3的4倍,因素2是因素3的1.67倍.房地產(chǎn)狀況各因素的正（負(fù)）值表示可比實(shí)例的狀況優(yōu)于（差)估價(jià)對(duì)象狀況的幅

16、度。試?yán)蒙鲜鲑Y料測(cè)算該寫字樓 2015年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格。三、改錯(cuò)題：請(qǐng)指出下列計(jì)算過程的錯(cuò)誤（至少三處），并寫出正確的步驟和結(jié)果(之前錯(cuò)誤的不算錯(cuò)）1、可比實(shí)例的選取估價(jià)人員通過市場(chǎng)調(diào)查，按時(shí)用途、結(jié)構(gòu)、地段等級(jí)等相同或相似，成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的要求，選取了A、B、C三個(gè)可比實(shí)例，具體情況見下表（房地產(chǎn)狀況中的區(qū)域因素，個(gè)別因素詳細(xì)情況比較略）?？杀葘?shí)例基本情況調(diào)查表              

17、0;       （元/m2） 項(xiàng)  目 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 估價(jià)對(duì)象 坐  落××路××號(hào) ××路××號(hào) ××路××號(hào) ××路××號(hào) 用  途 ××寫字樓 ××寫字樓

18、60;××寫字樓 ××寫字樓 交易情況 協(xié)議  拍賣 招標(biāo) 協(xié)議 成交價(jià)格 6300  6750  6760  地上建筑層數(shù) 26  28  3030  個(gè)別因素（綜合） 一般  一般  一般 一般  付款方式  一次性付款 一次性付款 一

19、次性付款 2、比較修正過程（1）交易情況修正由于實(shí)例B、C的交易方式為拍賣、招標(biāo)，故較正常價(jià)格偏高，估計(jì)分別偏高2和1%，故實(shí)例A、B、C的交易情況修正系數(shù)分別為100/100、100/102、100/101。（2)交易日期修正根據(jù)估價(jià)人員分析得知，從2003年12月以來，該類房地產(chǎn)的價(jià)格自2003年12月起平均每月上漲0.5%,故實(shí)例A、B、C的交易日期修正系數(shù)分別為105/100、104/100、103/100。(3)區(qū)域因素修正估價(jià)人員經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查、分析,并對(duì)實(shí)例A、B、C目前的區(qū)域因素狀況和估價(jià)對(duì)象目前的區(qū)域因素狀況進(jìn)行了比較，確定區(qū)域因素修正系數(shù)分別為100/99、100/

20、101、100/100。（4）個(gè)別因素修正估價(jià)經(jīng)過逐項(xiàng)認(rèn)真調(diào)查、分析,確定實(shí)例A的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差2%，實(shí)例B的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象好1%,實(shí)例C的個(gè)別因素狀況比估價(jià)對(duì)象差1。（具體分析判斷過程略)。實(shí)例A、B、C的個(gè)別因素修正系數(shù)分別為100/98、100/101、100/99。3、求取比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A：6300×（100/100）×（105/100）×（100/99）×（100/98)6818元/m2實(shí)例B:6750×（100/102）×（104/100)×（100/101）×(100/98）6747元

21、/m2實(shí)例C：6760×（100/101）×(103/100）×（100/100)×（100/99）6963元/m2由于三個(gè)實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的類似程度非常接近,故取三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)作為估價(jià)對(duì)象的單位比準(zhǔn)價(jià)格：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)格(681867476963）/36843元/m2故運(yùn)用市場(chǎng)法的估價(jià)結(jié)果為：比準(zhǔn)價(jià)格6843×300020529。00萬元 第六章 收益法作業(yè)一選擇題1、兩宗房地產(chǎn)的凈收益相等，當(dāng)其中一宗房地產(chǎn)獲取凈收益的風(fēng)險(xiǎn)較大時(shí)，則該宗房地產(chǎn)的（ ）。A. 資本化率應(yīng)較高，價(jià)值較低    &

22、#160; B、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較高C、資本化率應(yīng)較高,價(jià)值較高      D、資本化率應(yīng)較低，價(jià)值較低 2、某宗房地產(chǎn)的收益年限為40年，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益分別為17、18、19萬元，從第4年起,每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，如果資本化率為9,則該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( ）萬元.A、195         B、210       C、213  &#

23、160;    D、2173、某宗收益性房地產(chǎn),預(yù)測(cè)未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售價(jià)格會(huì)上漲12%,屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6,報(bào)酬率為9。該房地產(chǎn)目前的價(jià)值為（ ）萬元。A、923      B、1111       C、1353        D、1872 4、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（ )。A、收益能夠量化   &#

24、160;     B、風(fēng)險(xiǎn)能夠量化          C、收益或風(fēng)險(xiǎn)其一可以量化  D。收益和風(fēng)險(xiǎn)均能量化 5、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開發(fā)和房屋建造過程,至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬元，運(yùn)用費(fèi)用率為40%，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。A、457。40   B、476.98    C、68

25、6.10     D、715。486、某寫字樓因有一大型跨國(guó)公司入住，致使其聲譽(yù)提高，收益有較大增加,由此帶來新增收益屬于（ )。A、有形收益   B.無形收益       C、正常收益 D.實(shí)際收益       E、廣告收益 7、建筑物凈收益 = （ ) × 建筑物資本化率（凈收益每年不變且持續(xù)無限年期）。 A 、建筑物重置價(jià) B 、建筑物現(xiàn)值 C 、土地價(jià)格 D

26、、 房地產(chǎn)價(jià)格8、收益法中所指的收益是（ ）. A 、估計(jì)時(shí)點(diǎn)前一年的收益 B 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)前若干年的平均收益 C 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)以后的未來預(yù)期正常收益 D 、估價(jià)時(shí)點(diǎn)前最高盈利年份的收益9、有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為 100 萬元，綜合資本化率為 7 ，土地資本化率為 6 %，建筑物資本化率為 8 ,則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為（ ）萬元（收益可視為無限年)。 A 、 30 B 40 C 。 50 D 、 6010、采用安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法確定資本化率的基本公式為（ ） A 、資本化率：安全利率 + 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 投資帶來的優(yōu)惠 B 、資本化率：安全利率 + 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 + 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 - 投資帶來的優(yōu)

27、惠 C 、資本化率：安全利率 + 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 + 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 + 通貨膨脹補(bǔ)償 - 投資帶來的優(yōu)惠 D 。資本化率:安全利率 + 投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償 + 管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償 + 缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償 - 投資帶來的優(yōu)惠11、某房地產(chǎn)在正常情況下，每年可獲得有效毛收入 30 萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用需要 10 萬元，資本化率為 10 %，該房地產(chǎn)所在的土地是通過有償出讓獲得使用權(quán)的，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)剩余的使用權(quán)年限為 40 年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（ ）萬元。 A 、 180 B 、 196 C 、 200 D 、 300 12、某宗房地產(chǎn) 32 年土地使用權(quán)的價(jià)格為 4000 元 / m2 ,對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7% ?，F(xiàn)假

28、定報(bào)酬率為 9% ，該宗房地產(chǎn) 40 年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于（ ）. A 。3275 元 / m2 B 。3287 元 / m2 C 。3402 元 / m2 D .4375 元 / m213、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為 50 年，至今已使用 8 年,預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為 80 萬元,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為 40 ，安全利率假定為 6% ，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的 40 ，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為( ）。 A 、368 萬元 B 、552 萬元 C 、561 萬元 D 、920 萬元14、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包括（ )等。 A 。房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用 B .抵押貸款還本付息額

29、 C 、房屋設(shè)備折舊費(fèi) D .所得稅 E 、房屋裝修折舊費(fèi)15、某公司購(gòu)買一宗房地產(chǎn)，土地使用期限為40年，不可續(xù)期，至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長(zhǎng)2,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定，該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬元。A.85.45 B.87.16 C。88.50 D。88。90 2 計(jì)算題1、某商鋪建筑面積為500 m2,建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命和剩余土地使用年限為35年;市場(chǎng)上類似商鋪按建筑面積計(jì)的月租金為120元/ m2;運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為租金收入的25；該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%。該商鋪的價(jià)值為多少萬元？2、已知一

30、年期國(guó)債利率為3。31，貸款利率為5。43%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為2.23%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32，缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償為1。42%，所得稅抵扣的好處為0。5，則報(bào)酬率為多少？3、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價(jià)未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15上升為25%，每月可出租面積租金為70元/ m2,又知該寫字樓客出租面積為1000 m2，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40.假若該寫字樓客出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8，其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生多少萬元的貶值?4、某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%,收益期限為30年的價(jià)格為4000元/ m2。若報(bào)酬率為6%，收益期限為50

31、年，則該房地產(chǎn)價(jià)格為多少元/ m2?5、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年,通過預(yù)測(cè)未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元,以后穩(wěn)定在每年25萬元知道收益期限結(jié)束,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8,則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是多少萬元?6、某商場(chǎng)建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月,預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20，年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場(chǎng)在2005年10月的價(jià)值是多少萬元?7。某寫字樓套間建筑面積1，000平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2。5萬元.據(jù)調(diào)查,該寫字樓造價(jià)

32、為3，000元/平方米,家具設(shè)備原值10萬元，耐用年限10年,殘值率2。據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12,管理費(fèi)為年租金的5，修繕費(fèi)為房屋原值的2，保險(xiǎn)費(fèi)為房屋原值的3,報(bào)酬率為12.試估算該寫字樓的價(jià)格。 第七章 成本法作業(yè)一填空選擇題1、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命之分,該兩者的長(zhǎng)短關(guān)系是（ ）2、一廠房建成后8年被改造為超級(jí)市場(chǎng)，有效經(jīng)過年數(shù)為6年，并補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則計(jì)算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命為（ ）3、建筑物的經(jīng)過年數(shù)有實(shí)際經(jīng)過年數(shù)和有效經(jīng)過年數(shù)，它們之間的關(guān)系為（ )4、在成本法中，直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算基數(shù)包括（

33、）A.土地取得成本 B.開發(fā)成本 C管理費(fèi)用 D銷售費(fèi)用5、建筑物的物質(zhì)折舊包括（ )A功能衰退 B、正常使用的磨損 C環(huán)境惡化 D、意外的破壞損毀6、建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格是( ）的價(jià)格.A扣除折舊后 B估價(jià)時(shí)點(diǎn) C客觀 D、建筑物全新狀態(tài)7、某商業(yè)房地產(chǎn)，在取得 40 年土地使用權(quán)的當(dāng)年開始建造，建造期 3 年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命 60 年（土地收回時(shí)不補(bǔ)償）則該商業(yè)房地產(chǎn)的折舊年限是（ ）年。 A 、37 B 40 C 60 D 638、因技術(shù)革新、設(shè)計(jì)優(yōu)化等導(dǎo)致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價(jià)，屬于（ ）。 A 自然折舊B 物質(zhì)折舊C 、功能折舊 D 經(jīng)濟(jì)折舊9、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤(rùn)率的計(jì)算

34、基數(shù)為( )。 A 、土地取得成本 + 開發(fā)成本B 。 土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 C 、土地取得成本 + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 銷售費(fèi)用D 、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 10、下列關(guān)于估價(jià)上的建筑物折舊的說法中，正確的有( )。 A 、估價(jià)上的折舊與會(huì)計(jì)上的折舊有本質(zhì)區(qū)別 B 。建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價(jià)格與賬面價(jià)值的差額 C 、建筑物的折舊就是各種原因所造成的價(jià)值損失 D 、建筑物的折舊就是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)值之間的差額 E 、建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟(jì)折舊11、某綜合辦公樓建設(shè)期為 3 年，有效經(jīng)過年數(shù)為 10 年,現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù),土地使用權(quán)出讓年限為 50 年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為 35 年,則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )。 A 35 年 B 、 45 年 C 48 年 D 50 年 12、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是（ ）A交通擁擠  B、建筑技術(shù)進(jìn)步 C城市規(guī)劃改變  D自然環(huán)境惡化17、成本法特別適用于那些既無收益又很