通過作價出資(入股)取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押,如何辦理登記

1、通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，如何辦理登記？答：通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押，可以直接按照或者參照出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)辦理登記。 實踐中，通過作價出資（入股）取得的國有土地使用權(quán)，在進(jìn)行登記時，因其取得方式等的不同，一般登記為兩種不同的權(quán)利類型：一種登記為作價出資（入股），一種登記為出讓。之所以存在區(qū)別，主要是基于以下原因：前一種作價出資（入股）是土地管理法實施條例第二十九條規(guī)定的國有土地有償使用的一種特殊方式，主要出現(xiàn)在國有企業(yè)改革過程中。作價出資的主體是國家，因此一般登記為作價出資（入股）；后一種作價出資（入股）主要是根據(jù)公司法第二十七條第

2、一款的規(guī)定，股東以“可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利作價出資?！翱梢杂秘泿殴纼r并可以依法轉(zhuǎn)讓”的土地權(quán)利一般為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)，因此權(quán)利類型一般直接登記為出讓國有土地使用權(quán)。雖然目前將前一種作價出資（入股）的土地權(quán)利類型登記為作價出資（入股），但筆者認(rèn)為，這種權(quán)利實質(zhì)上就是一種出讓國有土地使用權(quán)，因為： 一是權(quán)能與出讓國有土地使用權(quán)相同。根據(jù)國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定(原國家土地管理局第8號令)的規(guī)定，“國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于

3、出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押”。根據(jù)國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見的規(guī)定，土地“以作價出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押”。 二是國家作價出資（入股）土地使用權(quán)實質(zhì)上已經(jīng)支付了土地使用權(quán)出讓金。根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指“國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為”。根據(jù)國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定的規(guī)定，“土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權(quán)持股單

4、位統(tǒng)一持有”。國家作價出資（入股）的土地被折抵為出資，變成了股份，體現(xiàn)為國有資產(chǎn)管理部門持有的國家股股權(quán)，實質(zhì)上已經(jīng)繳納了土地使用權(quán)出讓金。 由此可見，作價出資（入股）國有土地使用權(quán)與出讓國有土地使用權(quán)在權(quán)利的性質(zhì)、權(quán)能等方面完全相同。企業(yè)取得的土地使用權(quán)實質(zhì)上就只是在國有企業(yè)改革的這樣一個特殊的歷史階段出現(xiàn)的一種特殊的出讓國有土地使用權(quán)，筆者認(rèn)為，為了便于地方理解和操作，工作實踐中完全可以將其按照出讓國有土地使用權(quán)對待，其轉(zhuǎn)讓和抵押，自然也應(yīng)當(dāng)按照出讓國有土地使用權(quán)的登記辦理。作價出資土地使用權(quán)也是企業(yè)資產(chǎn) 【問題】 X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，1998年企業(yè)進(jìn)行股

5、份制改造，改制時國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）。近幾年由于經(jīng)營管理不善，企業(yè)正準(zhǔn)備宣告破產(chǎn)。 問：請問現(xiàn)在A公司的國有土地使用權(quán)能否作為破產(chǎn)財產(chǎn)？ 【分析】 本案涉及國有企業(yè)改制過程中劃撥土地使用權(quán)如何處置的問題。 在改革開放前，我國的國有企業(yè)使用的國有土地由政府依法劃撥，不繳納土地有償使用費。1988年4月，第七屆全國人大修改憲法，根據(jù)憲法的規(guī)定，土地使用權(quán)可以依照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓。1998年12月頒布的土地管理法實施條例規(guī)定，國有土地使用權(quán)作價出資或者入股是國有土地有償使用的一種方式。隨著改革的不斷深入，許多國有企業(yè)的性質(zhì)發(fā)生很大變化，在改制的過程中，出現(xiàn)了很多關(guān)于如何處置劃撥土地使用權(quán)的問

6、題。針對這種情況，原國家土地管理局于1998年2月17日發(fā)布第8號令國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定，對國有企業(yè)實行公司制改造、組建企業(yè)集團(tuán)、股份合作制改組、租賃經(jīng)營和出售、兼并、合并、破產(chǎn)等改革涉及的劃撥土地使用權(quán)管理作出規(guī)定。 國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定第三條第四款規(guī)定：“國家以土地使用權(quán)作價出資（入股），是指國家以一定期限的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)自己持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府土地行政主管

7、部門委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有?！?999年11月25日國土資源部關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見中規(guī)定“采用授權(quán)經(jīng)營、作價出資（入股）方式處置土地資產(chǎn)的，按政府應(yīng)收取的土地出讓金額計作國家資本金或股本金?！薄耙宰鲀r出資（入股）方式處置的，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押，改變用途的應(yīng)補繳不同用途的土地出讓金差價。” 從以上規(guī)定可以看出，A公司在改制時以土地使用權(quán)作價出資（入股），國有土地使用權(quán)已經(jīng)屬于企業(yè)財產(chǎn)的一部分，土地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法轉(zhuǎn)讓、作價出資、租賃或抵押。由于A公司已不是國有企業(yè)，破產(chǎn)應(yīng)適用民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定。民事訴訟法第二百零三條規(guī)定“已作為銀行貸款等債權(quán)的抵押物或者其他擔(dān)保物的財產(chǎn)，銀行和其他債權(quán)人享有就該抵押物或者其他擔(dān)保物優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押物或者其他擔(dān)保物的價款超過其所擔(dān)保