房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題及標(biāo)準(zhǔn)答案

1、2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題及答案2011-08-1020:15【大中小】【打印】【我要糾錯(cuò)2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析頁題一、問答題（共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下）<-）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。 租賃合同約左,租賃期滿后所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成灑樓， 并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范用，某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托對該房屋進(jìn)行拆遷估價(jià)。請問：1. 拆遷估價(jià)中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同？2. 拆遷估價(jià)中如何確泄該房屋的用途、而

2、積？3. 拆遷估價(jià)中如何考慮乙公司的裝修補(bǔ)償？（二）近期，某城市房地產(chǎn)市場發(fā)生較大變化，房地產(chǎn)成交量明顯萎縮，住宅市場價(jià)格出現(xiàn)下跌趨勢，某房 地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該市一處住宅小區(qū)在建工程的房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)，請問：結(jié)合該市房地產(chǎn)狀況，采用假設(shè)開發(fā) 法評估該在建工程的抵押價(jià)值應(yīng)注意哪些問題？（三）某工廠坐落于城市中心區(qū)域，有廠房數(shù)幢，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥的國有建設(shè)用地使用權(quán)，用途為工 業(yè)用地。最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有 關(guān)估價(jià)。請問：1. 評估該宗房地產(chǎn)收購價(jià)格時(shí)，如何界定上地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？2. 政府收購該宗房地產(chǎn)后，將其變

3、為出讓熟地還需投入哪些費(fèi)用？3. 評估該宗熟地岀讓價(jià)格時(shí)，如何界定土地用途？適宜選用哪些估價(jià)方法？二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請將這個(gè)答案 對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi)）<>甲公司于2008年以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，開發(fā)建設(shè)商業(yè)樓。商業(yè)樓分為A座、B座， 規(guī)劃總建筑面積分別為66000m 69000m總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗(yàn)收并備案。 英中A座總建筑而積為65000m1,地下1層出租給乙公司經(jīng)營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/ （mD）：地 上一四層岀租給丙公

4、司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/ （ml-D）： B座總建筑而積為67500m辦理 了銷售許可證，其4'8000m1已售出，該項(xiàng)目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約龍支付了工程款5%的質(zhì) 量保證金，截至目前已付工程款93%?，F(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。1. A座、B座合計(jì)抵押建筑面積為（）01*0A. 124500B. 127000C. 132500D. 1350002據(jù)調(diào)查，該商業(yè)樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形（E.D）,地上一四層的客觀租金水平為3.0元/ 則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價(jià)值時(shí)，關(guān)于租金取值的說法，正確的是（）。A

5、. 租約期內(nèi)和租約期外都取客觀租金B(yǎng). 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者C. 根據(jù)謹(jǐn)慎原則，租約期內(nèi)和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者D. 租約期內(nèi)取租約租金，租約期外取客觀租金3. 該商業(yè)樓抵押價(jià)值評估中法立優(yōu)先受償款應(yīng)為（）萬元。A. 810B. 132025C. 2835D. 4860<-）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，上地面積為20000m 2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建 設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑而積為25000m* 2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠 房的建設(shè)工程施工許可證，總建筑而積為1

6、6500m至2008年12月辦公樓已完成主體結(jié)構(gòu)。3幢廠房尚未完成屋架 施工，此后項(xiàng)目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設(shè)了2間宿舍，共計(jì)500mo因經(jīng)營不善，甲公司 現(xiàn)擬轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目以償還債務(wù)，委托乙房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評估該項(xiàng)目于2010年6月30日的市場價(jià)值。4. 采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。A. 自己開發(fā)B. 溢價(jià)轉(zhuǎn)讓C. 被迫轉(zhuǎn)讓D. 自愿轉(zhuǎn)讓5. 采用成本法估價(jià)，求取上地重新取得價(jià)格時(shí)，容積率應(yīng)采用（）。A. 0.03B. 0.83C. 0.85D. 1.256. 采用成本法估價(jià)時(shí)，可計(jì)入開發(fā)成本的是（）<>A. 辦公樓開發(fā)費(fèi)用B. 食堂開發(fā)費(fèi)用C

7、. 宿舍開發(fā)費(fèi)用D. 浴室開發(fā)費(fèi)用7. 采用成本法估價(jià)時(shí)，應(yīng)（）0A. 按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值B. 按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值C. 按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值D .結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值（三）某城市因道路拓寬需拆遷一幢建于2000年，建筑面積為8000mJ的臨街5層綜合樓。該項(xiàng)目折遷 人向原產(chǎn)權(quán)單位支付了房屋拆遷補(bǔ)償款后，原拆遷單位已搬遷完畢，該綜合樓拆除前，相鄰的杲醫(yī)院， 經(jīng)考察擬購買該樓后平移至醫(yī)瞬甲地范圍內(nèi)繼續(xù)使用，并已報(bào)政府規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)O8該醫(yī)撫應(yīng)與（）接洽購買綜合樓事宜。A. 被拆遷人B. 拆遷入C. 建筑物折除方D. 政府規(guī)劃主管部

8、門9買污可支付的最高購買價(jià)為（。A. 建筑市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用B. 拆除的舊建筑材料價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用C. 建筑物殘值D. 建筑物市場價(jià)值-平移相關(guān)費(fèi)用-占用醫(yī)院內(nèi)土地的價(jià)值L0.賣方可接受的最低購買價(jià)為（）。A. 建筑物市場價(jià)值B. 建筑物市場價(jià)值-清理費(fèi)用C. 拆除后的舊建筑材料價(jià)值D. 拆除后的舊建筑材料價(jià)值-清理費(fèi)用三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請指明英中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得3分，本題全 對得40分。請?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對應(yīng)一個(gè)序號，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號后而空格處的不計(jì)分）封面（略）目錄（略）致委托人函（略）XX有限公司：受貴公司委托，我們對貴公司擁有的

9、位于XX市XX街XX號一層（房屋所有權(quán)證號：XX字第XX號，建筑而積為 339.29m1）商業(yè)用房的抵押價(jià)值進(jìn)行評估，為貴公司向金融機(jī)構(gòu)申請抵押貸款確左房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值 參考依據(jù)。我公司派注冊房地產(chǎn)估價(jià)師到估價(jià)對象所在地進(jìn)行實(shí)地查看和市場調(diào)査,估價(jià)人員在結(jié)合有關(guān)資料的基礎(chǔ) 上，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，分析了影響房地產(chǎn)價(jià)格的項(xiàng)因素，經(jīng)過測算并結(jié)合 估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，確左估價(jià)對象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日滿足本報(bào)告估價(jià)“假設(shè)和限制條件“下的抵押價(jià)值如下（見 表1 ）：表1估價(jià)對象估價(jià)結(jié)果一覽表房屋坐落房屋所有權(quán)證 號用途面積/nf評估單 價(jià)/ （元/m'）

10、評估總 價(jià)/萬 元假立未設(shè)立法 定優(yōu)先受償權(quán)下的 價(jià)值X X市X X街XX號X X字第X X 號商 業(yè)339. 2914478.96491.26工程款優(yōu)先受償權(quán)價(jià)值00房地產(chǎn)估價(jià)師 知悉已抵押擔(dān)保債權(quán)價(jià)值00的法立優(yōu)先受其他00償款合計(jì)00抵押小寫14478.96491. 26價(jià)值大寫人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整注：估價(jià)對象抵押價(jià)值二估價(jià)對象假定未設(shè)立法左優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法肚優(yōu)先受償 款。XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章） 法人代表：XXX 二0 0九年五月二十二日注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（路）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、

11、估價(jià)對象<-）實(shí)物狀況估價(jià)對象所處房地產(chǎn)是一幢集商鋪、灑樓、茶樓、客房、辦公用房為一體的綜合性大樓，該建筑于2007年建 成并投入使用，為鋼筋混凝上結(jié)構(gòu)，共5層，英中一-二層為商鋪和灑樓，三層為茶樓，四五層為客房及辦公 用房。大樓外墻粉色墻磚，一三層為大而枳玻璃窗，四五層為玻璃幕墻：內(nèi)部設(shè)備有中央空調(diào)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、 一部電梯、二部消防樓梯。估價(jià)對象位于大樓的第一層，建筑而積為339.290V,層高為5.4m。目前出租用作酒樓，餐區(qū)及操作間地而鋪 地磚，墻面刷乳膠漆。經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查看，估價(jià)對象房屋主體結(jié)構(gòu)完好，基礎(chǔ)設(shè)施完備，維護(hù)保養(yǎng)較好，處于正常使用狀態(tài)。（二）權(quán)益狀況估價(jià)對象為XX有

12、限公司擁有的位于XX市XX街XX號一層的商業(yè)用房。估價(jià)委托人提供的房屋所有權(quán)證記載內(nèi)容為：房屋所有權(quán)證號：XX字第XX號：房屋所有權(quán)人：XX有限 公司：房屋坐落：略：產(chǎn)別：私產(chǎn)；幢號：XX；房號：XX；結(jié)構(gòu)：框架；房屋總層數(shù)：5層；所在層數(shù)：一層； 建筑而積：339.29耐：設(shè)計(jì)用途：商業(yè)：登記日期：2007年6月6日。估價(jià)委托人提供的整棟商業(yè)樓國有上地使用證記載內(nèi)容為：上地證號：第XX號：上地使用者：XX有限 公司；坐落：略；地號：略：地類（用途）：商業(yè)用地；使用權(quán)類型：出讓；使用權(quán)而積：3O65.3OITT：終止日期: 2046年4月20S；登記日期:2006年4月21日。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對

13、象上地使用權(quán)剩余年限為37年。依據(jù)估價(jià)對象委托人提供的資料及估價(jià)人員實(shí)地查看情 況，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對象已岀租用作灑樓，除此以外無其他項(xiàng)權(quán)利限制。四、區(qū)位狀況（略）五、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。六、估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年4月21日。七、價(jià)值建義本報(bào)告所稱抵押價(jià)值是指估價(jià)對象假左未設(shè)立法左優(yōu)先受償款權(quán)下的價(jià)值，減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法左優(yōu) 先受償后的價(jià)值。八、估價(jià)依據(jù)（略）九、估價(jià)原則（略）十、估價(jià)方法（略）十一、估價(jià)結(jié)果經(jīng)過綜合分析，確左估價(jià)對象的抵押價(jià)值為總價(jià)人民幣491.26萬元，單價(jià)14478.96元/nf.十二、估價(jià)對象變現(xiàn)能力分析（略）十三、估價(jià)人

14、員（略）十四、估價(jià)作業(yè)日期2009年4月21日至2009年5月22日十五、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略）XX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司 2009年5月22日附件（略）一、個(gè)別因素分析（略）二、區(qū)域因素分析（略）三. 市場背景分析（略）四、最髙最佳利用分析（略）五、估價(jià)方法選用（略）六、估價(jià)測算過程1 收益法收益法是基于預(yù)期原理，選用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將預(yù)期的估價(jià)對象房地產(chǎn)未來各年的正常收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 現(xiàn)值.求其之和得出估價(jià)對象房地產(chǎn)價(jià)格的一種估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：右（1 + YY式中V-收益價(jià)格；A-相對于估價(jià)時(shí)點(diǎn)而言的未來第i期末的凈收益：Y-房地產(chǎn)的報(bào)酬率（折現(xiàn)率）。（1）確泄房地產(chǎn)收益1）租約

15、期內(nèi)房地產(chǎn)收益估價(jià)對象已出租，租約期至2013年4月20日。根據(jù)估價(jià)對象租賃合同，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起算，租約期內(nèi)房地產(chǎn)年 有效毛收入見表2.表2租約期內(nèi)年有效毛收入一覽表（單位：元/nV）時(shí)間有效毛收入2009. 4 21 2010. 4. 2050 X12=6002010. 421 2011.4. 2055X12=6602011.4.21 2012. 4. 2060X12=7202012. 4 21 2013. 4. 2060 X12=720往：租金按建筑而積汁算，收入均為年末取得。2）租約期外房地產(chǎn)收益根據(jù)市場行情測算，目前估價(jià)對象按建筑面積計(jì)算的正常市場租金為7075元/（nf月）（計(jì)算過程略

16、），且 租金水平呈逐年遞增趨勢，遞增比率為每年2%5%,由此，預(yù)測估價(jià)對象租約期外第一年的客觀毛租金為100 元月），且按每年3%的比率遞增。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鲆话闱闆r，空置率取2%,假設(shè)上述收益變化趨勢在未來 使用年限里相對穩(wěn)定。則租約期外第一年的有效毛收入為100xl2x （1-2%） =1176 （元血）。（2）確左年運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用包括：管理費(fèi)、維修費(fèi).保險(xiǎn)費(fèi)、稅金，計(jì)算結(jié)果見表3 （計(jì)算過程略幾（3）確左年凈收益計(jì)算公式：估價(jià)對象年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用則估價(jià)對象年凈收益見表3表3估價(jià)對象年凈收益計(jì)算一覽表（單位：元/nV）時(shí)間年有 效毛 收入管理 費(fèi)用維修 費(fèi)保險(xiǎn) 費(fèi)稅金年運(yùn)營

17、費(fèi)用 =®+年收益二-2009. 4. 212010. 4. 2060018181.2105.6142.8457.22010. 4. 212011.4. 2066019.8181.2116.16155. 16504. 842011.4.212012. 4. 2072021.6181.2126.72167. 52552. 482012. 4. 21-2013. 4. 2072021.6181.2126.72167. 52552. 48（4）確左報(bào)酬率綜合考慮，確泄報(bào)酬率為7% （計(jì)算過程略）。（5）確左估價(jià)對象收益價(jià)格估價(jià)對象收益價(jià)格為：“457.2504.84552485524811

18、76“1 十 3%“.（1+ 7%） （1 十 7%）- （1 十 7%）' （1 十 7%）4 （1 十 7%），x （7% -3%）1 + 7%=16740.50 （元血）。2.市場法市場法是估價(jià)對象與近期發(fā)生交易的類似實(shí)例進(jìn)行對照比較，對已發(fā)生交易的類似實(shí)例的已知價(jià)格加以修 正，得出估價(jià)對象最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格的估價(jià)方法。其基本計(jì)算公式為：比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例房地產(chǎn)的價(jià)格X交易情況修正系數(shù)X交易日期修正系數(shù)X區(qū)域因素修正系數(shù)X個(gè)別因素修 正系數(shù)（1）可比實(shí)例相關(guān)情況可比實(shí)例比較因素一覽表見表4*4可比實(shí)例比較因盍一覽表項(xiàng)目估價(jià)對彖可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)酈地址X X街X X號X

19、X街X X號X X街XX號% x街x x號交易情況正常交易正常交易正常交易正常交易交易日期2009.4.212009.3. 152008.12. 30200.2.22建成年代（年）20072006200S2006越麓結(jié)構(gòu)框架混含混合混合建這總層數(shù)5211所占層數(shù)1111層咼/ ffi65.45.44.54.5裝修情況中襠裝修港水房清水房清水房面積亦339.29130220248他項(xiàng)權(quán)利限制租賃權(quán)無無無收益年限（年）3736. 53636成交總價(jià)/萬元/162270300成交單價(jià)丿（元用）12461.5412272.7312096. 77幣種人民幣人民幣人民幣人民幣（2）建立可比價(jià)格基礎(chǔ)（略）（

20、3）選取比較因素及因素條件說明根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB./T50291-1999）及項(xiàng)目特點(diǎn)，本次比較因素選擇交易情況、交易日期、區(qū)域因 素和個(gè)別因素。1）交易情況交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，是否為正常交易。2）交易日期交易日期是指可比實(shí)例成交時(shí)間，由于房地產(chǎn)市場的波動(dòng)，不同成交時(shí)間的類似房地產(chǎn)，英成交價(jià)格存在差 異。3）區(qū)域因素和個(gè)別因素估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，本次選取的區(qū)域因素包括繁華程度、交通條件、城市規(guī) 劃限制和環(huán)境等。個(gè)別因素包括臨街狀況、距區(qū)域商業(yè)中心距離、距公交站點(diǎn)距離、層高、而積、形狀、開間、 成新率等。4）估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況見表5

21、.表5估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況影響因素估價(jià)對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3交易情況正常正常交易日期2009. 4. 212009. 3. 152008. 12. 302009. 2. 22繁華商業(yè)區(qū)域小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級小區(qū)級程度商業(yè)設(shè)施聚 集狀況小區(qū)級綜合 專業(yè)商場小區(qū)級綜合專業(yè)商場小區(qū)級綜合 專業(yè)商場小區(qū)級綜合 專業(yè)商場伏交通條件公交便捷程 度1-2路公交線12路公交 線12路公交 線12路公交 線交通通達(dá)程 度雙向二車道雙向二車道雙向二車道雙向二車道城市規(guī)劃限 制功能分區(qū)商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅環(huán)境區(qū)域環(huán)境環(huán)境欠整潔，但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠整潔， 但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠

22、整潔， 但經(jīng)營氣氛良好環(huán)境欠整潔， 但經(jīng)營氣氛良好臨街臨街道路類 型城市主、次干 道城市主、次干 道城市主、次干 道城市主、次干 道狀況臨街位置城市主、次干 道城市主、次干 道城市主、次干 道城市主、次干 道距區(qū)域 商業(yè)中心距離100 5001"i"l100500m100500m100一500m另距公交站點(diǎn)距離小于50m小于50m小于50m小于50m層髙5. 4m5. 4m4. 5m4. 5m面積面積適中，對現(xiàn)實(shí)用途無影響，同時(shí)也利于未來用途改變形狀形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則形狀規(guī)則開間（寬度與進(jìn)深比）1： 1.21: 11： 0.81： 0.8成新率八至九成新七至八成新七至

23、八成新七至八成新根據(jù)估價(jià)對象與可比實(shí)例比較因素情況表，建立估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)，見表6.表6估價(jià)對象與可比實(shí)例因素修正系數(shù)影響因素估價(jià)對象可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3商業(yè)區(qū)級別0000繁華程度商業(yè)設(shè)施聚集度0000區(qū)公交便捷程 度0000域因交通條件交通通達(dá)程 度0000素城市規(guī)劃 限制功能分區(qū)0000環(huán)境區(qū)域環(huán)境0000小iI-0000臨街道路類 型0000臨街狀況臨街位置0000個(gè)距區(qū)域商業(yè)中心距離000+1.5別距公交站點(diǎn)距離0000因?qū)芋{-1-1面積0000素開間（寬度與進(jìn)深比）+1+2+2成新率-1-1-1小計(jì)0001.55）建立可比實(shí)例體系上述修正因素比較為間接修正，現(xiàn)

24、將可比實(shí)例的交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素與估價(jià)對象相比 較，建立直接比較關(guān)系，見表7.表7比較因素修正項(xiàng)目可比實(shí)例1可比實(shí)例2可比實(shí)例3單價(jià)/ （元/nV）12461. 5412272.7312096.77交易情況修正系數(shù)100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/loo100/100區(qū)域因素100/100100/100100/100個(gè)別因素100/100100/100100/101. 5比準(zhǔn)價(jià)格/（元/nV）12461.5412272.7311918.00取上述可比實(shí)例比準(zhǔn)價(jià)格的平均值作為市場法的比準(zhǔn)結(jié)果，即估價(jià)對象比準(zhǔn)價(jià)格為： （12461.54+

25、12272.73+11918.00） /3= 12217.42 （元/nf）。3估價(jià)結(jié)果確定綜合考慮收益法、市場法的測算結(jié)果，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，決左采用兩種方法測算結(jié)果的簡單算術(shù)平均值作 為估價(jià)對象的房地產(chǎn)市場價(jià)值評估結(jié)果，即：評估單價(jià)=（16740.50+12217.42） /2=1447&96 （元加°）。評估總價(jià)=1447&96x339.29=491.26 （萬元）?？們r(jià)大寫：人民幣肆佰玖拾壹萬貳仟陸佰元整。二OO九年五月二十二日四、指岀并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題10分。錯(cuò)處不超過4個(gè)，后而應(yīng)用前而的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo) 致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容

26、改錯(cuò)，則每改錯(cuò)一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請?jiān)诖痤}紙上作 答，不得在試卷上改錯(cuò)）本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確泄房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。估價(jià)委托人為xx房地產(chǎn)開發(fā) 公司，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在實(shí)地査看和市場調(diào)查時(shí)，從估價(jià)對象的施工方xx建筑安裝公司獲取了相關(guān)成本等資 料。以下為該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中估價(jià)的假設(shè)和限制條件內(nèi)容片斷：<-）估價(jià)的假設(shè)條件1估價(jià)時(shí)點(diǎn)2009年6月18日的房地產(chǎn)市場為公平、平等、自愿的交易市場。2本報(bào)告假定估價(jià)對象在合法前提下，按設(shè)計(jì)的商業(yè)用途使用能夠產(chǎn)生最高最佳效益，并在未來可持續(xù)經(jīng)營。3本次估價(jià)以xx建筑安裝公司提供的資料及數(shù)

27、據(jù)貞實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)， 由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。4估價(jià)對象上地用途為商貿(mào)綜合用地，證載上地使用權(quán)終I匕日期為2053年6月19H,剩余使用年限為44年。遵循合法原則和謹(jǐn)慎原則，本報(bào)告估價(jià)對象為商業(yè)房地產(chǎn)（未單獨(dú)辦理上地權(quán)屬證書），設(shè)定其上地使用權(quán) 年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起為40年。5估價(jià)對象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足其剩余使用年限內(nèi)的正常使用要求，并得到有效使用。6估價(jià)委托人擁有估價(jià)對象完全權(quán)益，包括房屋所有權(quán)和國有上地使用權(quán)。7任何有關(guān)估價(jià)對象的運(yùn)作方式、程序應(yīng)符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)政策等。&我們于2009年6月25日至26日對

28、估價(jià)對象進(jìn)行了實(shí)地查看，不能確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)，點(diǎn)的狀況與實(shí)地 查看之口的狀況保持一致，提醒估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告時(shí)注意。9. 注冊房地產(chǎn)估價(jià)師在進(jìn)行實(shí)地查看時(shí)，觀察到估價(jià)對象外部完整正常，但不能確定英有無內(nèi)部缺陷，本 報(bào)告假設(shè)其建筑質(zhì)量可以維持正常的使用壽命。（二）估價(jià)的限制條件1本次估價(jià)目的僅為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)，不對苴他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告， 本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。2估價(jià)結(jié)果未考慮將來可能發(fā)生的資產(chǎn)處垃、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等費(fèi)用對英抵押價(jià)值的影響。3根據(jù)x x市當(dāng)前房地產(chǎn)市場的特征，本房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期為半年，即自本報(bào)告估價(jià)時(shí)點(diǎn)起半年內(nèi) 有效。在應(yīng)用有效期

29、內(nèi)，如果房地產(chǎn)市場發(fā)生重大變化，并對房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生明顯影響，應(yīng)重新進(jìn)行估價(jià)。4本報(bào)告僅供委托人使用，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個(gè)人提供。 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上。參考答案一、問答題（-）答：1 拆遷估價(jià)的價(jià)值拯進(jìn)為公開市場價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。故估價(jià)時(shí)不考慮租約 的影響。（3分）2根據(jù)城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見規(guī)泄：（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。（1分）（2）各地被拆遷房屋的面積認(rèn)肚有特別規(guī)左的，從其規(guī)左。（1分）（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質(zhì)和而積協(xié)商一致的，

30、可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評估。（1分）（4）若對房屋性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認(rèn)。（1分）（5）對被拆遷房屋的而積不能協(xié)商一致的，可以向依照房產(chǎn)測繪管理辦法設(shè)立的房屋而積鑒左機(jī)構(gòu)申 請鑒立；沒有設(shè)立房屋而積鑒泄機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（1分）3被拆遷房屋內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確左；協(xié)商不成的，可以委托評估確怎。（2分）或：乙公司的裝修補(bǔ)償應(yīng)與出租人協(xié)商解決。（2分）或：乙公司應(yīng)得的裝修補(bǔ)償應(yīng)為甲公司從拆遷人處得到的裝修補(bǔ)償款（或根據(jù)時(shí)點(diǎn)的裝修的現(xiàn)值）減去租賃 期滿后裝修的殘余價(jià)值。（2分）（二）答：在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)

31、開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：（1）預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（2分）（2）開發(fā)費(fèi)用可能發(fā)生變化。（2分）<3）開發(fā)周期可能延長。（2分）（4）開發(fā)和銷售稅費(fèi)構(gòu)成內(nèi)容及稅費(fèi)率可能發(fā)生變化。（2分）<5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）（三）答：1政府收購該宗房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行評估，上地用途應(yīng)界定為工業(yè)用途，適宜選用成本法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修正 法。（2分）2收購房地產(chǎn)變?yōu)榭蓪缱屖斓剡^程中要投入下列費(fèi)用：<1）建筑物拆除費(fèi)用。（2分）（2） 土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）<3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）3出讓時(shí)對該宗熟地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行評估，用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價(jià)修 正法。（2分）二、單項(xiàng)選擇題l.A 2.D 3.C 4.C 5.D 6.A 7.D 8.B 9.A 10.D三、