我國(guó)廉租房融資困境及其模式創(chuàng)新

1、我國(guó)廉租房融資困境及其模式創(chuàng)新廉租房一直是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中一項(xiàng)重要的住房制度。廉租房的福利性 特點(diǎn)決定了其與一般商品房的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作有著明顯的不同。受種種因素的制 約，我國(guó)廉租房發(fā)展緩慢，成為當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵問(wèn)題之一。1998年，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的 通知，明確提出在全國(guó)推行廉租住房制度； 1999 年，原建設(shè)部在總結(jié)各地試 點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上發(fā)布了城鎮(zhèn)廉租住房管理辦法； 2006年 5月 17日，國(guó)務(wù) 院常務(wù)會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出了“國(guó)六條”，將城鎮(zhèn)廉租房制度建設(shè)置于一 個(gè)更為顯著的位置； 2007 年 11 月，原建設(shè)部等九部委頒布了廉租住房保障

2、辦法，并于 2007年 12月1日實(shí)施，將發(fā)展廉租房推向新的高度。盡管國(guó)家 出臺(tái)了一系列制度政策，但解決廉租住房建設(shè)資金現(xiàn)在仍以政府為主導(dǎo)，致使 廉租房的開(kāi)發(fā)與運(yùn)作面臨融資困難。我國(guó)廉租房融資存在的問(wèn)題從開(kāi)展廉租住房試點(diǎn)的城市看，目前的資金來(lái)源渠道主要包括財(cái)政撥款、 住房公積金增值收益、社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)以及土地出讓金凈收益中的部分資 金，我國(guó)廉租房建設(shè)融資的渠道仍比較單一。事實(shí)上，造成廉租房建設(shè)資金不 足的主要障礙包括以下幾個(gè)方面：其一，有些地方政府參與不夠積極。由于廉租房在利益和政績(jī)方面都不直 接利于地方政府和財(cái)政，況且廉租房的開(kāi)發(fā)是一個(gè)耗資大、周期長(zhǎng)的工程，尤 其具有福利性特點(diǎn)，如果缺乏

3、嚴(yán)格的監(jiān)督，可能很難調(diào)動(dòng)地方政府的積極性。 對(duì)于財(cái)政實(shí)力較弱的一些地方政府而言，執(zhí)行廉租房政策存在一定的困難。其二，社會(huì)保障和社會(huì)捐贈(zèng)有限。由于廉租房是為我國(guó)最貧困人群建設(shè)的 住房，是我國(guó)社會(huì)保障體系的一個(gè)分支，因此社會(huì)保障資金也是我國(guó)廉租房建 設(shè)的重要資金來(lái)源。然而，近幾年我國(guó)社會(huì)救濟(jì)福利費(fèi)和撫恤支出的增長(zhǎng)較前 幾年有所減緩，致使社會(huì)保障對(duì)于廉租房建設(shè)的資金支持十分有限。除了社會(huì) 保障以外，社會(huì)捐贈(zèng)的資金也是微乎其微。近年來(lái)社會(huì)捐贈(zèng)雖有增加的趨勢(shì)， 但由于受我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和生活習(xí)慣的影響，這種融資方式缺乏穩(wěn)定性，對(duì)于廉 租房建設(shè)來(lái)說(shuō)，社會(huì)捐贈(zèng)只能作為輔助的融資方式。其三，土地出讓金凈收益中提取

4、部分的困惑。 2007 年 11 月，廉租住房 保障辦法要求將土地出讓金凈收益中的 10%納入廉租房建設(shè)資金之中。土地 出讓金屬于預(yù)算外收入，給地方政府的財(cái)政收支留下了巨大的操作空間。長(zhǎng)期 以來(lái)，土地出讓金被稱為地方政府的“第二財(cái)政”，其金額在不少地區(qū)甚至可 以占到政府預(yù)算外收入的40%-60%另一方面，據(jù)有關(guān)專家估計(jì)，廉租房的供 給每增加5%就會(huì)迫使商品房房?jī)r(jià)下降 野4%而房?jī)r(jià)下跌，土地出讓金也會(huì) 跟著降低，這將直接減少地方政府的“第二財(cái)政”收入。其四，金融工具缺失。目前，我國(guó)的廉租房融資大都寄于財(cái)政籬下，金融 機(jī)構(gòu)暫時(shí)還沒(méi)有發(fā)揮實(shí)質(zhì)性的作用。根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，更多地利用金融創(chuàng)新，將 單一的政府

5、直接融資方式轉(zhuǎn)化為政府引導(dǎo)下的商業(yè)化運(yùn)作方式顯得尤為重要。 針對(duì)我國(guó)廉租房融資中金融創(chuàng)新工具的不足，加強(qiáng)創(chuàng)新并充分利用可行的金融 工具，使廉租房建設(shè)融資轉(zhuǎn)化為更為靈活的市場(chǎng)化運(yùn)作十分必要。廉租房融資的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金 (Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱 REITs) 是一種源自美國(guó) 20 世紀(jì) 60 年代的房地產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托融資工 具，即信托公司制訂信托投資計(jì)劃，與委托人 (投資人 )簽訂信托投資合同，委 托人將自有合法資金委托給信托公司進(jìn)行房地產(chǎn)投資，或者進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸 款或購(gòu)買房地產(chǎn)抵押貸款證券。因此，房地產(chǎn)投資信托基金是專門用

6、于房地產(chǎn) 領(lǐng)域，集眾多分散資金于一體，同時(shí)采用專家經(jīng)營(yíng)、專業(yè)化管理的一種投資體 制。在此模式中，由住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)通過(guò)相關(guān)渠道募集資金，在城市收購(gòu)房源， 而后以低租金出租廉租房。 REITs 本身靈活性高，流動(dòng)性強(qiáng)，多元化組合投 資又帶來(lái)高市場(chǎng)回報(bào)，可以有效地降低投資風(fēng)險(xiǎn)。德國(guó)德國(guó)的社會(huì)保障用房開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)是國(guó)際范圍內(nèi)被廣泛參考的模式之一。德國(guó) 政府劃出特定區(qū)域建設(shè)低收入人群住房，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，并向住房 者收取低于市場(chǎng)價(jià)格的租金，租金與市價(jià)的差額由政府補(bǔ)貼給開(kāi)發(fā)商。在公共 住房的金融政策方面，德國(guó)主要實(shí)行的是住宅儲(chǔ)蓄制度，其優(yōu)勢(shì)是固定利率、 低息互助，不論德國(guó)的市場(chǎng)利率如何波動(dòng)，住宅儲(chǔ)蓄利率

7、始終保持在6%以下，住宅儲(chǔ)蓄的存貸款利率差保持在兩個(gè)百分點(diǎn)，使居民還貸額固定、明確，能夠 規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)居民有相當(dāng)大的吸引力。同時(shí)對(duì)低收入居民來(lái)說(shuō)，參加住宅 儲(chǔ)蓄還可以得到政府的獎(jiǎng)勵(lì)。新加坡新加坡是一個(gè)城市型國(guó)家，土地資源匱乏，但新加坡通過(guò)大力發(fā)展由政府 投資興建的“政府組屋”，不僅滿足了居民的基本住房需求，也避免了開(kāi)發(fā)商 在房?jī)r(jià)上惡意炒作，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中走出了一條獨(dú)特而成功的道路。1960年新加坡頒布建屋與發(fā)展法，并根據(jù)該法設(shè)立建屋發(fā)展局，制定 規(guī)劃，統(tǒng)一負(fù)責(zé)住宅的建設(shè)、分配和管理工作。 1964 年推出“居者有其屋”計(jì) 劃（即通常說(shuō)的 “組屋”計(jì)劃 ） 。在新加坡，“組屋”的投資、修

8、建和分配均 由建屋發(fā)展局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。“組屋”建成后，建屋發(fā)展局以公民的收入水平為依 據(jù)，按照公平原則進(jìn)行合理分配。新加坡政府以各種形式向公民提供大量的住 房補(bǔ)貼，從而使“組屋”價(jià)格保持在一般人能夠承受的范圍內(nèi)，符合條件者可 以向建屋發(fā)展局申請(qǐng)優(yōu)惠按揭貸款。設(shè)立于 1955 年的中央公積金則是新加坡 人購(gòu)房的主要資金來(lái)源，該基金是一項(xiàng)強(qiáng)制性儲(chǔ)蓄計(jì)劃，由員工和雇主每月按 一定比例交納，而中央公積金以低于市場(chǎng)利率兩個(gè)百分點(diǎn)的優(yōu)惠利率為其提供 抵押貸款，貸款額度可達(dá)到住房?jī)r(jià)格的 80%-90%全國(guó)約有90%勺居民是通過(guò) 建屋發(fā)展局成為房產(chǎn)所有人的。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，廉租房建設(shè)及其融資具有一定的共性。資金來(lái)

9、源上，由 政府直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)檎龑?dǎo)下的民間投資，另外，廉租房公共產(chǎn)品的特性要 求其與市場(chǎng)保持隔絕，這樣可以保證廉租房的有效建設(shè)和公平分配。我國(guó)廉租房融資模式選擇如何籌集廉租房建設(shè)資金成為擺在各級(jí)政府面前的首要問(wèn)題，借鑒國(guó)外先 進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)自己的國(guó)情，采用金融創(chuàng)新工具，將有助于解決這一難題。房地產(chǎn)證券化模式廉租房作為政府福利項(xiàng)目，其收益也具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，這正符合資產(chǎn)證 券化的特點(diǎn)，即發(fā)行證券到期后再支付投資者券款即可，這為廉租房收益回收 的時(shí)滯性提供了便利。房地產(chǎn)證券化作為一種創(chuàng)新的投融資工具，具有不易滅 失、風(fēng)險(xiǎn)低、安全性好的特點(diǎn)，再加上房地產(chǎn)固有的保值增值性，因此可以使 投資者獲得較

10、為穩(wěn)定的收益。 2005年 12月 1日起，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn) 證券化試點(diǎn)管理辦法正式實(shí)施，為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)。該管 理辦法就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn) 管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面作出了明確規(guī)定，為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范 化提供了有力的保障。信托投資基金模式全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)曾提出用發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金 (REITs) 的方式 來(lái)解決建立廉租房體系的資金問(wèn)題。用金融工具解決廉租房問(wèn)題，為我們進(jìn) 步探索廉租房融資提供了參考。 REITs 實(shí)質(zhì)上是一種房地產(chǎn)證券化產(chǎn)物，通常 采用股票或者收益憑證的形式，賦予房地產(chǎn)很強(qiáng)的流動(dòng)性，同時(shí)，還便于投

11、資 者參與或退出投資。根據(jù)資金投向的不同， REITs 可以分為三大類，即權(quán)益 類、抵押類和混合類。權(quán)益類 REITs 的收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)的租金，這正適 合我國(guó)廉租房的特性。同時(shí)，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提 示的通知明確限制了發(fā)展抵押型基金 （主要指信托貸款 ） ，決定了權(quán)益型 REITs是廉租房REITs模式的合理選擇。另外，權(quán)益型 REITs較其他兩種模式 受利率的影響相對(duì)較小，因此可以更好地規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)，有利于穩(wěn)定投資。從 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，權(quán)益型REITs也占據(jù)了最為重要的位置。在美國(guó)，權(quán)益型 REITs 的資產(chǎn)規(guī)模占到了總數(shù)的 91%，而其他兩類只分別占 7%和 2%。城

12、市運(yùn)營(yíng)與BOT模式城市運(yùn)營(yíng)模式是指政府發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)、資源優(yōu)化配置的功效，用經(jīng)濟(jì)手段 將城市規(guī)劃用地、項(xiàng)目特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)、廣告設(shè)置權(quán)等相關(guān)城市資源進(jìn)行 盤點(diǎn)、打包出售，所獲得的收益用于城市開(kāi)發(fā)建設(shè)。BOT模式具體指建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、移交的過(guò)程。這種模式主要體現(xiàn)為特許權(quán)的運(yùn)營(yíng)。政府同投資企業(yè)或承包 商之間通過(guò)談判達(dá)成協(xié)議，政府將某個(gè)項(xiàng)目的特許運(yùn)營(yíng)權(quán)限轉(zhuǎn)交投資企業(yè)，并 允許其在規(guī)定權(quán)限和時(shí)間內(nèi)籌集資金，開(kāi)發(fā)建設(shè)某個(gè)項(xiàng)目。在這期間，投資企 業(yè)可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目并提供配套服務(wù)，獲取利潤(rùn)，抵扣前期投資成本，特許運(yùn)營(yíng)期限 到期時(shí)，投資企業(yè)將遵照協(xié)議將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)交政府。在廉租房開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中， 仿效這種運(yùn)營(yíng)模式，可以減輕政府前期投資資金不足的壓力，并分擔(dān)投資風(fēng) 險(xiǎn)。租賃模式委托租賃。委托租賃是指出租人接受委托人的資金或租賃標(biāo)的物，根據(jù)委 托人的書面委托，向委托人指定的承租人開(kāi)展租賃業(yè)務(wù)，在租賃期內(nèi)租賃物的 所有權(quán)歸委托人，出租人只收取一定費(fèi)用，不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。這種租賃方式非常適合廉租房的經(jīng)營(yíng)和管理。首先，由政府或民間資本進(jìn)行廉租房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或收 購(gòu)一些尾房或空置房改造成廉租房，再委托專業(yè)的融資租賃公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管 理，通過(guò)減免部分租金稅收等方式提供一些優(yōu)惠，以保證廉租房的持續(xù)