房產(chǎn)信托基金可行性發(fā)展分析

1、房產(chǎn)信托基金可行性發(fā)展分析采用銀行貸款的方式進行融資一直是我國房地產(chǎn)公司主要的融資渠道，大約70 %的房地產(chǎn)開發(fā)資金來自銀行貸款的支持。我國房地產(chǎn)業(yè)已成為與銀行業(yè)高度依存的一個行 業(yè)，為了防止房地產(chǎn)市場的隱患最終轉(zhuǎn)稼給商業(yè)銀行，抑制可能產(chǎn)生的泡沫，中國人民 銀行在2003年6月13日出臺了新的房產(chǎn)信貸政策（銀發(fā)2003121號），對房地產(chǎn)開發(fā) 商的開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了信貸門檻。房地產(chǎn)信貸門檻的提高導(dǎo)致房地產(chǎn)融資成本提高。目前，房地產(chǎn)行業(yè)迫切需 要銀行外的融資渠道，以解決開發(fā)和經(jīng)營的資金問題。房地產(chǎn)投資信托基金是通過集合社會散資金，使用專業(yè)人士

2、投資、經(jīng)營管理，不僅 可以解決房地產(chǎn)公司的外部融資渠道單一和融資難問題，而且也可以促進房地產(chǎn)業(yè)的資 金結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，并為中小投資者參與房地產(chǎn)投資和收益分配提供了現(xiàn)實途徑， 是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一條較好的融資渠道。一、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的意義1. 可以為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展融通大量的資金，解決房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源問題。發(fā)展 房地產(chǎn)投資信托基金業(yè)務(wù)可以吸引民間大眾的資金，使房地產(chǎn)信托基金成為房地產(chǎn)業(yè)的 重要融資渠道，促進我國房地產(chǎn)金融的發(fā)展。改變目前單一依靠銀行貸款的融資模式， 降低金融風(fēng)險。2. 房地產(chǎn)投資信托基金有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。首先，房地產(chǎn)投資信托基 金可以改善房地產(chǎn)企業(yè)的

3、融資渠道；房地產(chǎn)投資信托基金的融資服務(wù)有利于降低房地產(chǎn) 企業(yè)對銀行貸款的依賴性。其次，可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范化操作。房地產(chǎn)投資信托 基金具有分散投資、降低風(fēng)險的基金特性，不會對一個企業(yè)投入大量的資金以至取得控 股地位，它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運作，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的運行起到 外部監(jiān)督的作用。再次，可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的 驅(qū)動下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項目，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣 汰和房地產(chǎn)項目的優(yōu)化。同時，在基金支持下還可以通過兼并、收購等手段加快同行業(yè) 企業(yè)間的聯(lián)合，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)大型企業(yè)集團的出現(xiàn)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。3.

4、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金為投資者提供多元化的投資渠道。房地產(chǎn)投資信托基金 具有保值增值的功能，房地產(chǎn)投資的收益相對比較穩(wěn)定。房地產(chǎn)的固有特性決定了其具 有保值增值的能力，可以減弱諸多非系統(tǒng)因素的影響。投資者需要在投資組合中加入房 地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)與股票是可供公眾投資者選擇的兩種主要對象，互為替代品；當(dāng)股市 價格下跌時，以及物價持續(xù)上漲、貨幣迅速貶值時，房地產(chǎn)往往成為保值增值的主要追 求對象。當(dāng)前我國城市化進程勢不可擋，住房商品化日益深入，人民群眾在全面建設(shè)小 康社會階段的首選消費新熱點正是商品住房。在人均收入持續(xù)增加的背景下，商品住房 消費需求占消費總需求的比重必將持續(xù)提高，城市其它房地產(chǎn)的需求

5、也將不斷增長，這 決定了在房地產(chǎn)投資總量不盲目擴大的前提下， 房地產(chǎn)投資的長期預(yù)期收益應(yīng)該比較高， 房地產(chǎn)投資信托基金的收益也相應(yīng)較高。二、房地產(chǎn)投資信托基金的資金來源1社會閑散基金。我國居民的投資渠道單一，主要是銀行儲蓄。而銀行出于對風(fēng)險 考慮，提高了房地產(chǎn)信貸的門檻。大量資金滯留在銀行體系內(nèi)，沒有形成社會生產(chǎn)資本， 造成社會資源的閑置和浪費。投資者需要的是穩(wěn)健、有前景、有較高回報的投資工具。 房地產(chǎn)投資信托基金正好滿足了這一要求，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金將大大促進房地產(chǎn) 業(yè)的發(fā)展，提高經(jīng)濟運行質(zhì)量。2國外及我國香港資本。當(dāng)前日本經(jīng)濟的持續(xù)低彌，美國經(jīng)濟的不太景氣，而我國 的經(jīng)濟保持了較高的增

6、長速度。大量國際資本尋求進入我國。據(jù)有關(guān)報道，美國早在2000 年就成立了專門投資于中國房地產(chǎn)項目的基金，為其進入中國房地產(chǎn)市場做好了準備。 高盛、美林、摩根斯坦利等著名投資機構(gòu)對我國房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出很大的興趣。我國香 港亞太國際集團也主張在內(nèi)地建立房地產(chǎn)信托基金，參與房地產(chǎn)的經(jīng)營和開發(fā)。三、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的組織形式：契約型信托投資基金從組織形態(tài)來看，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為契約型和公司型兩種，契約型依據(jù)信托法規(guī)定的信托契約建立、運作；公司型依公司法成立，具有法人資格。公 司型具有基金經(jīng)理和公司股東信息不對稱、股東權(quán)益難以得到保護、雙重稅收負擔(dān)（公司所得稅和股東分紅個人所得稅）等缺點

7、；而契約型因所有權(quán)與收益權(quán)的分離使得信托財產(chǎn) 具有相對獨立性，基金收益可得法律保護，這符合房地產(chǎn)投資基金風(fēng)險低的特點，此外 契約型只需納稅一次，可提高基金收益。因此，房地產(chǎn)投資基金應(yīng)首選契約型組織形式。 我國目前大多數(shù)信托產(chǎn)品采取這種形式。四、我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的障礙1. 我國目前的“資金信托管理辦法”對資金信托計劃有 200份的限制，普通投資者 一般資金在二三十萬、三四十萬，但因為房地產(chǎn)融資額大，有的需要一兩個億的資金， 有了 200份的限制，單筆金額便很大，給融資造成困難。另外我國缺乏相關(guān)規(guī)范各種房 地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的政策、法規(guī)及實施細則。關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具有運作、

8、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度等具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題沒有明確的規(guī) 定，在一定程度上妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。2客戶選擇上的兩難。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽較好的大型房地產(chǎn)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求，信托公司在向這些對象提供貸款支持時，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資 困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險，這就形成了一個在確定客戶對象上 的兩難問題。3.缺乏專業(yè)人才運作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運作，需要大量既懂 房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能 夠符合

9、這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī) 模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才五、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的政策建議1. 我國的房地產(chǎn)投資信托在理論上幾乎還是空白，必須加強對房地產(chǎn)投資信托理論的研究探索，并推動政策的市場化。我國的現(xiàn)狀與日本的上世紀80年代后期比較相似,銀行大量的資金流向房地產(chǎn)，并且很多已經(jīng)成為銀行的不良資產(chǎn)，給銀行的經(jīng)營造成了 很大風(fēng)險。我們應(yīng)該盡快建立一套房地產(chǎn)投資信托基金體系，完善房地產(chǎn)投資信托基金 的具體操作，減輕銀行的壓力。2. 在政策上，建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透 明，來推進房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒布 單一的信托法、投資基金法是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化， 要達到此目標還必須配備一些其他的相關(guān)法規(guī)。首先應(yīng)進一步完善公司法或制定專 門針對投資基金發(fā)展的投資公司法、投資顧問法等法規(guī)。其次，還可制定一些 房地產(chǎn)投資信托基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的 房地產(chǎn)投資信托基金從一開始就以較規(guī)范的形式發(fā)展。另外，還需對目前的稅法進行改 革，避免雙重征稅問題，為其發(fā)展創(chuàng)造良好的稅收環(huán)境。3. 創(chuàng)造條件，加快