房地產(chǎn)公司實(shí)務(wù)賬務(wù)處理

1、所謂的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而工地上臨時(shí)建造的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，以及為了銷售房屋而建造的售樓部和樣板間等營銷設(shè)施。這些臨時(shí)性設(shè)施應(yīng)怎樣進(jìn)行財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理？筆者結(jié)合最近相關(guān)稅收政策的研究，在此就房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)設(shè)施的財(cái)稅處理進(jìn)行分析。 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的財(cái)務(wù)處理由于房地產(chǎn)企業(yè)的臨時(shí)性設(shè)施一次性支出金額較大，并且臨時(shí)性設(shè)施均不構(gòu)成最終開發(fā)產(chǎn)品實(shí)體，也沒有分?jǐn)傉嫉孛娣e的土地成本，根據(jù)收入與費(fèi)用匹配的原則，應(yīng)進(jìn)行分期攤銷，因此，對于臨時(shí)性設(shè)施的建造成本，實(shí)際發(fā)生時(shí)直接計(jì)入開發(fā)成本，會計(jì)處理是：借：開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目營

2、銷設(shè)施（售樓部/樣板間）貸：銀行存款或借：前期工程費(fèi)臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施）貸：銀行存款將來開發(fā)產(chǎn)品銷售時(shí)，作為共同成本予以分配轉(zhuǎn)出。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)設(shè)施的稅務(wù)處理1、所得稅的處理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國稅發(fā)200931號）規(guī)定：開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。在結(jié)算計(jì)算成本時(shí)，項(xiàng)目基建臨時(shí)設(shè)施可通過“前期工程費(fèi)臨時(shí)設(shè)施”核

3、算，項(xiàng)目營銷設(shè)施可通過“開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目營銷設(shè)施”進(jìn)行歸集。國稅發(fā)200931號第二十六條（一）項(xiàng)以可否銷售原則確定計(jì)稅成本對象規(guī)定：開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對象進(jìn)行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，可先作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對象。因此，對于這些臨時(shí)性輔助設(shè)施不作為計(jì)稅成本核算對象出現(xiàn)，應(yīng)作為過渡成本處理。2、臨時(shí)性設(shè)施的房產(chǎn)稅處理（1）各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋的房產(chǎn)稅處理財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（

4、財(cái)稅地19868號）第二十一條規(guī)定：“凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！必?cái)稅地19868號第十九條規(guī)定：“納稅人自建的房屋，自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起征收房產(chǎn)稅?！被谝陨险咭?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)臨時(shí)性建筑物不征房產(chǎn)稅必須同時(shí)滿足兩個條件：一是臨時(shí)設(shè)施必須為基

5、建工地服務(wù)，二是必須處于施工期間的臨時(shí)設(shè)施。如果基建工程結(jié)束，臨時(shí)性建筑物歸基建單位使用，則須從基建單位使用的次月起繳納房產(chǎn)稅。因此，為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間是免征房產(chǎn)稅的，如果基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅?；蛘哌@些臨時(shí)性房屋是基建單位自已出資建造，只要基建工程結(jié)束以后還在使用的，就應(yīng)該依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。（2）售樓部、樣板間的房產(chǎn)稅處理由于房地產(chǎn)企業(yè)為銷售房屋而建造的售樓部、樣板間不構(gòu)成財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的

6、解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財(cái)稅地19868號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定。因此，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用原值計(jì)稅。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。”由于會計(jì)核算中，對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建

7、造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值，在計(jì)算房產(chǎn)稅時(shí)就要首先納稅調(diào)整。案例：2011年6月，A房地產(chǎn)公司取得某市一宗土地使用權(quán)后進(jìn)入立項(xiàng)開發(fā)，先期投入建造的臨時(shí)設(shè)施包括有項(xiàng)目基建用房1000建造成本120萬元，售樓部2000，建造成本340萬元，樣板間200建造成本50萬元。請分析基建用房、售樓部和樣板間的財(cái)稅處理。分析：（1）財(cái)務(wù)處理建用房1000建造成本120萬元，售樓部2000，建造成本340萬元，樣板間200建造成本50萬元的會計(jì)處理如下：借：開發(fā)間接費(fèi)項(xiàng)目營銷設(shè)施（售樓部/樣板間）3900000貸：銀行存款 3900000借：前期工程費(fèi)臨時(shí)設(shè)施（工地上各種工棚、材料棚、休息

8、棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性設(shè)施）1200000貸：銀行存款 1200000（2）稅務(wù)處理根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局關(guān)于檢發(fā)關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定、關(guān)于車船使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定的通知（財(cái)稅地19868號）第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目施工期間，基建用房1000暫不用繳納房產(chǎn)稅，但是項(xiàng)目結(jié)束，基建用房未拆除的話，就必須繳納房產(chǎn)稅了。而售樓部2000、樣板間200臨時(shí)建筑顯然不是為基建工地服務(wù)，而是為A房地產(chǎn)公司項(xiàng)目銷售服務(wù)，不符合財(cái)稅地19868號第二十一條免征房產(chǎn)稅的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)自建造完畢次月起繳納房產(chǎn)稅。對于售樓部、樣板間房產(chǎn)稅的繳納，應(yīng)按自用

9、原值計(jì)稅。由于會計(jì)核算中，對于售樓部、樣板間的成本費(fèi)用歸集在開發(fā)間接費(fèi)核算，僅包括了建造成本，沒有包括土地成本，無法確定房產(chǎn)計(jì)稅原值。根據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知（財(cái)稅2010121號）第三條規(guī)定：“對按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)?！?，因此，在對售樓部、樣板間房產(chǎn)稅計(jì)算時(shí)要進(jìn)行納稅調(diào)整。假設(shè)售樓部占地面積3000，土地成本1200元/，則售樓部應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為300

10、0×1200元/=360萬元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為340+360=700萬元，年均繳納房產(chǎn)稅700×（1-30%）×1.2%=5.88萬元。假設(shè)樣板間占地面積450，容積率低于0.5，則樣板間應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值的土地成本為200×2×1200元/=48萬元，房產(chǎn)稅計(jì)稅原值為50+48=98萬元，年均繳納房產(chǎn)稅98×（1-30%）×1.2%=0.8232萬元。關(guān)于個人掛靠房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)納稅分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事項(xiàng)目開發(fā)必須要有相應(yīng)開發(fā)資質(zhì)，個人直接從事項(xiàng)目開發(fā)顯然是法律所不允許的。有資質(zhì)的企業(yè)缺少資金，有資金實(shí)力的個人缺乏資質(zhì)

11、，難免有人會想掛靠到有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來完成項(xiàng)目的拿地和開發(fā)。這種形式下雙方利益均沾，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身不投入任何人力和資金，僅靠轉(zhuǎn)借資質(zhì)幫助個人完成項(xiàng)目一系列手續(xù)的辦理及正常納稅申報(bào)并收取其不菲的管理費(fèi)；個人以企業(yè)資質(zhì)為平臺，只要支付一定的管理費(fèi)即可獨(dú)立開發(fā)經(jīng)營最終享有項(xiàng)目的全部經(jīng)營成果。對于實(shí)務(wù)中出現(xiàn)的這種大款與有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目合作開發(fā)形式，我們應(yīng)如何認(rèn)定其納稅性質(zhì)呢？首先，營業(yè)稅方面的規(guī)定。中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十一條規(guī)定：“單位以承包、承租、掛靠方式經(jīng)營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統(tǒng)稱承包人）發(fā)生應(yīng)稅行為，承包人以發(fā)包人、出租人、被掛靠人（以下統(tǒng)稱發(fā)包

12、人）名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的，以發(fā)包人為納稅人；否則以承包人為納稅人?！备鶕?jù)此規(guī)定，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不得以個人名義立項(xiàng)，個人掛靠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為納稅人，項(xiàng)目開發(fā)銷售也只能以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名義開具發(fā)票和納稅處理。因此，由此產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅都應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的名義進(jìn)行納稅處理。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取管理費(fèi)的處理。個人與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的掛靠行為從形式上看屬于內(nèi)部分配關(guān)系，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算的項(xiàng)目利潤扣掉自己該收取的管理費(fèi)后的余額做為對個人應(yīng)享有的經(jīng)營收益的分配。由于內(nèi)部分配不需要計(jì)算繳納流轉(zhuǎn)稅，企業(yè)與個人之間也不需要相互開具發(fā)票。第

13、三，個人從掛靠的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅后利潤中分配的所得，應(yīng)區(qū)分經(jīng)營性質(zhì)另行計(jì)算繳納個人所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人對企事業(yè)單位實(shí)行承包經(jīng)營,承租經(jīng)營取得所得征稅問題的通知（國稅發(fā)1994179號） 規(guī)定：一、企業(yè)實(shí)行個人承包、承租經(jīng)營后,如果工商登記仍為企業(yè)的,不管其分配方式如何,均應(yīng)先按照企業(yè)所得稅的有關(guān)規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。承包經(jīng)營、承租經(jīng)營者按照承包、承租經(jīng)營合同(協(xié)議)規(guī)定取得的所得，依照個人所得稅法的有關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅，具體為：(一)承包,承租人對企業(yè)經(jīng)營成果不擁有所有權(quán),僅是按合同(協(xié)議)規(guī)定取得一定所得的,其所得按工資,薪金所得項(xiàng)目征稅,適用5%-45%的九級超額累進(jìn)稅率。(二)承

14、包,承租人按合同(協(xié)議)的規(guī)定只向發(fā)包,出租方交納一定費(fèi)用后,企業(yè)經(jīng)營成果歸其所有的,承包,承租人取得的所得,按對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得項(xiàng)目,適用5%-35%的五級超額累進(jìn)稅率征稅。二、企業(yè)實(shí)行個人承包,承租經(jīng)營后,如工商登記改變?yōu)閭€體工商戶的,應(yīng)依照個體工商戶的生產(chǎn),經(jīng)營所得項(xiàng)目計(jì)征個人所得稅,不再征收企業(yè)所得稅。三、企業(yè)實(shí)行承包經(jīng)營、承租經(jīng)營后，不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料、正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)納稅所得額，并依據(jù)<中華人民共和國稅收征收管理法>的有關(guān)規(guī)定,自行確定征收方式。因此，個人以房地產(chǎn)企業(yè)名義進(jìn)行開發(fā)活動享有項(xiàng)目最終經(jīng)營收益，應(yīng)按照“

15、對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營,承租經(jīng)營所得”項(xiàng)目,適用5%-35%的五級超額累進(jìn)稅率征收個人所得稅。但是在這種形式下，無論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是個人掛靠者，如果不能提供完整、準(zhǔn)確的納稅資料，無論從企業(yè)層面上應(yīng)繳納的企業(yè)所得稅、土地增值稅還是個人層面上應(yīng)繳納的個人所得稅來講，在當(dāng)前房地產(chǎn)稅收調(diào)控適度從緊的情況下存在的納稅風(fēng)險(xiǎn)均不應(yīng)忽視。銀建房地產(chǎn)業(yè)主要會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理1 主要會計(jì)科目序號編號會計(jì)科目名稱序號編號會計(jì)科目名稱資產(chǎn)類成本類11121應(yīng)收票據(jù)125001開發(fā)成本 銀行承兌匯票 土地征用及拆遷費(fèi)21122應(yīng)收賬款 前期工程費(fèi) 應(yīng)收銷售賬款 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 應(yīng)收租賃賬款 建筑安裝工程費(fèi) 應(yīng)收其

16、他賬款 公共配套設(shè)施費(fèi)31123預(yù)付賬款 開發(fā)間接費(fèi)用 預(yù)付工程款損益類預(yù)付備料款136001主營業(yè)務(wù)收入預(yù)付購貨款 商品房銷售收入41405開發(fā)產(chǎn)品 配套設(shè)施銷售收入51406 發(fā)出商品146051其他業(yè)務(wù)收入61409 庫存物資 租金收入 專用材料 處置投資性房地產(chǎn)收入 專用設(shè)備156402其他業(yè)務(wù)成本 工器具166403營業(yè)稅金及附加71521 投資性房地產(chǎn) 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護(hù) 教育附加費(fèi) 防洪保安費(fèi)房產(chǎn)稅（投資性房地產(chǎn)）土地使用稅（投資性房地產(chǎn)）81522 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）城市維護(hù)建設(shè)稅負(fù)債類教育費(fèi)附加92202應(yīng)付賬款土地增值稅 應(yīng)付購貨款防洪保安費(fèi)應(yīng)付工程款房產(chǎn)稅 應(yīng)

17、付其他賬款土地使用稅102203預(yù)收賬款176601銷售費(fèi)用 預(yù)收購房定金 職工薪酬 預(yù)售收入 展覽費(fèi)112221應(yīng)交稅費(fèi)差旅費(fèi) 應(yīng)交營業(yè)稅代銷手續(xù)費(fèi) 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅銷售服務(wù)費(fèi) 應(yīng)交教育費(fèi)附加經(jīng)營性租賃費(fèi) 應(yīng)交防洪保安費(fèi)通訊費(fèi) 應(yīng)交房產(chǎn)稅訴訟費(fèi) 應(yīng)交土地使用稅廣告費(fèi) 應(yīng)交個人防洪保安費(fèi)現(xiàn)金短缺 應(yīng)交個人所得稅 其他可計(jì)入的費(fèi)用 應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交所得稅2 主要賬務(wù)處理資產(chǎn)類1121 應(yīng)收票據(jù)1 本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目001收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等收到的銀行承兌匯票本科目 銀行承兌匯票（付款人）預(yù)收賬款

18、 預(yù)售收入（購房人）002背書轉(zhuǎn)讓銀行承兌匯票預(yù)付賬款 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付購貨款（××單位）本科目 銀行承兌匯票（付款人）003持未到期的匯票向銀行貼現(xiàn)按實(shí)際收到的金額銀行存款 按貼現(xiàn)息財(cái)務(wù)費(fèi)用 按匯票的票面金額本科目 銀行承兌匯票（付款人）004匯票到期按實(shí)際收到的金額銀行存款 按匯票的票面金額同上3 本科目按開出的銀行承兌匯票的單位進(jìn)行明細(xì)核算。 注：應(yīng)設(shè)置“應(yīng)收票據(jù)備查簿”，逐筆登記匯票的種類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額等資料。匯票背書轉(zhuǎn)

19、讓、貼現(xiàn)或到期結(jié)清票款后，在備查簿中應(yīng)予注銷。4 本科目期末借方余額，反映持有的銀行承兌匯票的票面金額。1122 應(yīng)收賬款1 本科目核算因轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋等經(jīng)營活動應(yīng)收取的款項(xiàng)。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目005發(fā)生應(yīng)收賬款按應(yīng)收金額本科目 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人） 按確認(rèn)的營業(yè)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入006收回應(yīng)收賬款銀行存款本科目 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）應(yīng)收租賃賬款（債務(wù)人）應(yīng)收其他賬款（債務(wù)人）007改用銀行承兌匯票結(jié)算應(yīng)收票據(jù) 銀行承兌匯票（付款人）同上008確實(shí)無法收回的應(yīng)收款項(xiàng)（按管理

20、權(quán)限報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)后作為壞賬）壞賬準(zhǔn)備同上3 本科目按應(yīng)收銷售賬款、應(yīng)收租賃賬款、應(yīng)收其他賬款和債務(wù)人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未收回的應(yīng)收賬款。1123 預(yù)付賬款1 本科目核算按合同規(guī)定預(yù)付給承包單位的工程和備料款項(xiàng)，或預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款項(xiàng)。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目009預(yù)付給承包單位的工程和備料款本科目 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）銀行存款010結(jié)算工程價(jià)款按工程價(jià)款結(jié)算賬單開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi)應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（債權(quán)人） 同時(shí)扣回預(yù)付的工程和備料款應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（債權(quán)人

21、）本科目 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）011預(yù)付給供應(yīng)單位的購貨款本科目 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款012收到所購物資按應(yīng)計(jì)購入物資成本的金額開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi)庫存物資 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具） 按應(yīng)支付的金額本科目 預(yù)付購貨款（××單位） 補(bǔ)付的款項(xiàng)本科目 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款 退回多付的款項(xiàng)同上作相反會計(jì)分錄3 本科目按預(yù)付工程款、預(yù)付備料款、預(yù)付購貨款和債務(wù)

22、人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映預(yù)付的款項(xiàng)。1405 開發(fā)產(chǎn)品1 本科目核算已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 開發(fā)產(chǎn)品 指已完成全部開發(fā)過程，已驗(yàn)收合格合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可依合同規(guī)定的條款移交購貨單位，或作為商品對外銷售的產(chǎn)品。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目013開發(fā)的產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)（竣工驗(yàn)收）本科目開發(fā)成本014期末結(jié)轉(zhuǎn)對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本主營業(yè)務(wù)成本 商品房銷售成本本科目015開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)固定資產(chǎn) 非經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上開發(fā)的營業(yè)性配套設(shè)施用于從事第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)營用房固定資產(chǎn) 經(jīng)營用固定資產(chǎn)同上016開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

23、投資性房地產(chǎn) 同上3 本科目按開發(fā)產(chǎn)品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。1406 發(fā)出商品1 本科目核算以分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。 注：按合同約定的收款日期確定銷售收入的實(shí)現(xiàn)。 按開發(fā)產(chǎn)品全部銷售成本占全部銷售收入的比例計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目017簽訂分期收款銷售合同，開發(fā)產(chǎn)品業(yè)已移交本科目開發(fā)產(chǎn)品018按合同約定的期限收取銷售款銀行存款應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）主營業(yè)務(wù)收入 商品房銷售收入同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本主營業(yè)務(wù)成本 商品房銷售成本本科目3 本科目按開發(fā)產(chǎn)

24、品的種類和對象進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映尚未結(jié)轉(zhuǎn)的發(fā)出商品的實(shí)際成本。1409 庫存物資1 本科目核算為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實(shí)際成本。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目019收到所購物資按應(yīng)計(jì)購入物資成本的金額本科目 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具） 按應(yīng)支付的金額預(yù)付賬款 預(yù)付購貨款（××單位） 補(bǔ)付的款項(xiàng)預(yù)付賬款 預(yù)付購貨款（××單位）銀行存款 退回多付的款項(xiàng)同上作相反會計(jì)分錄020領(lǐng)用物資開發(fā)成本 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（&#

25、215;×項(xiàng)）公共配套設(shè)施費(fèi)（××項(xiàng)） 建筑安裝工程費(fèi)（建筑工程費(fèi)） 建筑安裝工程費(fèi)（安裝工程費(fèi)）本科目 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）3 本科目按專用材料、專用設(shè)備和工器具等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映為開發(fā)產(chǎn)品準(zhǔn)備的各種物資的實(shí)際成本。1521 投資性房地產(chǎn)1 本科目核算采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的成本。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目021開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)本科目開發(fā)產(chǎn)品022處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入按投資

26、性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額本科目 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)成本。1522 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷）1 本科目核算投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目023月末計(jì)提折舊其他業(yè)務(wù)成本本科目024處置投資性房地產(chǎn)銀行存款其他業(yè)務(wù)收入 按累計(jì)折舊本科目 按賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按投資性房地產(chǎn)的類別和項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末借方余額，反映投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊額。負(fù)債類

27、2202 應(yīng)付賬款1 本科目核算因購買材料、商品和接受勞務(wù)等經(jīng)營活動應(yīng)支付的款項(xiàng)。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目025結(jié)算工程價(jià)款按工程價(jià)款結(jié)算賬單開發(fā)成本 建筑安裝工程費(fèi)本科目 應(yīng)付工程款（債權(quán)人）同時(shí)扣回預(yù)付的工程和備料款本科目 應(yīng)付工程款（債權(quán)人）預(yù)付賬款 預(yù)付工程款（××單位） 預(yù)付備料款（××單位）026支付給承包單位的工程款同上銀行存款3 本科目按應(yīng)付購貨款、應(yīng)付工程款、應(yīng)付其他賬款和債權(quán)人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映尚未支付的應(yīng)付賬款余額。2203 預(yù)收賬款1 本科目核算按合同規(guī)定預(yù)收購房單位或個人

28、的購房定金和預(yù)售收入。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目027收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而預(yù)收的定金和預(yù)售收入銀行存款本科目 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）028收到因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品等而收到的銀行承兌匯票應(yīng)收票據(jù) 付款人本科目 預(yù)售收入（購房單位或個人）029商品房移交購房單位或個人按商品房銷售價(jià)應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）主營業(yè)務(wù)收入 商品房銷售收入 配套設(shè)施銷售收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收購房定金和預(yù)售收入本科目 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）應(yīng)收賬款 應(yīng)收銷售賬款（債務(wù)人）3 本科目按預(yù)收購房定金、預(yù)售收入和購房單位

29、或個人進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映預(yù)收的款項(xiàng)。2221 應(yīng)交稅費(fèi)1 本科目核算按稅法等規(guī)定計(jì)算應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)（僅適用于廣西）、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人防洪保安費(fèi)（僅適用于廣西）、個人所得稅、土地使用稅、所得稅等。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目030期末按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅和土地增值稅營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交土地增值稅按投資性房地產(chǎn)的租金收入或其他經(jīng)營性收入計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅同上本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交房產(chǎn)稅031期末，按應(yīng)交營業(yè)稅額計(jì)算應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅

30、、教育費(fèi)附加和防洪保安費(fèi)等同上本科目 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費(fèi)附加 應(yīng)交防洪保安費(fèi)032期初，繳納營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費(fèi)附加 應(yīng)交土地增值稅 應(yīng)交防洪保安費(fèi)銀行存款033期末，按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計(jì)算應(yīng)交所得稅（預(yù)繳）遞延所得稅資產(chǎn) 預(yù)售收入預(yù)交所得稅注：（預(yù)收購房定金 預(yù)售收入）× 預(yù)計(jì)毛利率（20）× 稅率所得稅費(fèi)用 遞延所得稅費(fèi)用注：（期間費(fèi)用 營業(yè)稅金及附加）× 稅率本科目 應(yīng)交所得稅注：遞延所得稅資產(chǎn) 所得稅費(fèi)用034期初，繳納所得稅本科目 應(yīng)交所得稅銀行存款035清算土地增值稅和所得稅應(yīng)補(bǔ)交土地增

31、值稅營業(yè)稅金及附加本科目 應(yīng)交土地增值稅期初，補(bǔ)交土地增值稅本科目 應(yīng)交土地增值稅銀行存款應(yīng)退回土地增值稅同上營業(yè)稅金及附加收到退回的土地增值稅銀行存款本科目 應(yīng)交土地增值稅按應(yīng)納稅所得額計(jì)算所得稅所得稅費(fèi)用 當(dāng)期所得稅費(fèi)用本科目 應(yīng)交所得稅結(jié)轉(zhuǎn)遞延所得稅資產(chǎn)本科目 應(yīng)交所得稅遞延所得稅資產(chǎn)補(bǔ)交所得稅同上銀行存款收到退回的所得稅同上作相反會計(jì)分錄3 本科目按應(yīng)交營業(yè)稅、應(yīng)交所得稅、應(yīng)交土地增值稅、應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅、應(yīng)交房產(chǎn)稅、應(yīng)交土地使用稅、應(yīng)交教育費(fèi)附加、應(yīng)交防洪保安費(fèi)、應(yīng)交個人所得稅、應(yīng)交個人防洪保安費(fèi)等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末貸方余額，反映尚未交納的稅費(fèi)。成本類5001 開發(fā)成本1

32、 本科目核算在房屋和配套設(shè)施的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目036發(fā)生直接與成本核算對象相關(guān)的各項(xiàng)費(fèi)用本科目 土地征用及拆遷費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用銀行存款應(yīng)付賬款 應(yīng)付工程款（××單位）庫存物資 專用材料（××材料）專用設(shè)備（××設(shè)備）工器具（××工器具）應(yīng)付職工薪酬應(yīng)付利息累計(jì)折舊低值易耗品應(yīng)交稅費(fèi)037開發(fā)的產(chǎn)品達(dá)到預(yù)定可銷售狀態(tài)（竣工驗(yàn)收）開發(fā)產(chǎn)品本科目3 本科目按土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、

33、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目借方余額，反映在建開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。損益類6001 主營業(yè)務(wù)收入1 本科目核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算等所取得主營業(yè)務(wù)的收入。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目038商品房移交購房單位或個人按商品房銷售價(jià)銀行存款應(yīng)收票據(jù) 付款人應(yīng)收賬款 購房單位或個人 本科目 商品房銷售收入 配套設(shè)施銷售收入同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收購房定金和預(yù)售收入預(yù)收賬款 預(yù)收購房定金（購房單位或個人）預(yù)售收入（購房單位或個人）應(yīng)收賬款 購房單位或個人3 本科目按商品房銷售收入和配套設(shè)施銷售收入進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6051 其他

34、業(yè)務(wù)收入1 本科目核算確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)收入以外的其他經(jīng)營活動實(shí)現(xiàn)的收入。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目039取得投資性房地產(chǎn)的租金收入銀行存款本科目 租金收入040處置投資性房地產(chǎn)同上本科目 處置投資性房地產(chǎn)收入 按投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額其他業(yè)務(wù)成本3 本科目按其他業(yè)務(wù)收入種類進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6402 其他業(yè)務(wù)成本1 本科目核算確認(rèn)的除主營業(yè)務(wù)活動以外的其他經(jīng)營活動的支出。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目041計(jì)提投資性房地產(chǎn)的折舊本科目 投資

35、性房地產(chǎn)的折舊投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊（攤銷）042處置投資性房地產(chǎn)銀行存款本科目 處置投資性房地產(chǎn)收入 按投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊（攤銷） 按投資性房地產(chǎn)的賬面余額投資性房地產(chǎn) 按其差額本科目 處置投資性房地產(chǎn)成本3 本科目按其他業(yè)務(wù)成本種類進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。6403營業(yè)稅金及附加1 本科目核算經(jīng)營活動發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目043期末按預(yù)收購房的定金和預(yù)售的收入計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅和土地增值稅本科目應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交土地增值稅按投資性房地產(chǎn)的租金收入或其他經(jīng)營性收入計(jì)算應(yīng)交的營業(yè)稅和房產(chǎn)稅同上應(yīng)交稅費(fèi)

36、 應(yīng)交營業(yè)稅 應(yīng)交房產(chǎn)稅044期末，按應(yīng)交營業(yè)稅額計(jì)算應(yīng)交的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和防洪保安費(fèi)等同上應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅 應(yīng)交教育費(fèi)附加 應(yīng)交防洪保安費(fèi)045期末，按投資性房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟耐恋孛娣e計(jì)算應(yīng)交的土地使用稅同上應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地使用稅046期末按當(dāng)期已確認(rèn)的銷售收入結(jié)轉(zhuǎn)已繳納對應(yīng)的稅金本年利潤本科目按當(dāng)期已確認(rèn)的租金收入和其他經(jīng)營性收入的稅金同上047清算土地增值稅應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅本科目應(yīng)交稅費(fèi) 應(yīng)交土地增值稅應(yīng)退回土地增值稅同上作相反會計(jì)分錄3 本科目期末借方余額，反映計(jì)算預(yù)收購房定金和預(yù)售收入應(yīng)交的稅費(fèi)。 注：本借方余額在資產(chǎn)負(fù)債表“其他流動資產(chǎn)”項(xiàng)列報(bào)。6601銷售費(fèi)

37、用1 本科目核算銷售商品發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2 本科目會計(jì)分錄：編號交易或事項(xiàng)會計(jì)分錄借方科目貸方科目048支付銷售人員的職工薪酬本科目 職工薪酬應(yīng)付職工薪酬 工資職工福利社會保險(xiǎn)費(fèi)住房公積金 工會經(jīng)費(fèi) 職工教育經(jīng)費(fèi) 非貨幣性福利辭退福利 股份支付049發(fā)生的其他銷售費(fèi)用本科目 展覽費(fèi)差旅費(fèi)代銷手續(xù)費(fèi)銷售服務(wù)費(fèi)經(jīng)營性租賃費(fèi)通訊費(fèi)訴訟費(fèi)廣告費(fèi)宣傳費(fèi)現(xiàn)金短缺其他可計(jì)入的費(fèi)用庫存現(xiàn)金銀行存款3 本科目按費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。4 本科目期末無余額。房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)及涉稅 第一篇 房地產(chǎn)會計(jì)實(shí)務(wù)第一章 開發(fā)產(chǎn)品成本為了加強(qiáng)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程耗費(fèi)的活勞動和物化勞動，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，必須正確核算開

38、發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 一、土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 二、房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 三、配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 四、代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土

39、地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個成本項(xiàng)目： 一、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括征地費(fèi)、安置費(fèi)以及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，或采用批租方式取得土地的批租地價(jià)。 二、前期工程費(fèi)指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用。 三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。 四、建筑安裝工程費(fèi)指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)

40、和設(shè)備費(fèi)。 五、配套設(shè)施費(fèi)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 六、開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。以上可以看出：構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出

41、租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，也叫期間費(fèi)用。它們絕大部分都是經(jīng)營期間的費(fèi)用開支，與開發(fā)工程量的關(guān)系并不十分密切，如果將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，在開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)和銷售、出租、轉(zhuǎn)讓不同步的情況下，就會增加開發(fā)產(chǎn)品的成本，特別是在開發(fā)房地產(chǎn)滯銷時(shí)期，將滯銷期間發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期開發(fā)產(chǎn)品成本，就會使企業(yè)造成大量的潛虧，不能及時(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營狀況。同時(shí)，將期間費(fèi)用計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正確考核企業(yè)開發(fā)單位的成本水平和成本管理責(zé)任。因此，現(xiàn)行會計(jì)制度中規(guī)定將期間費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益，不再計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本，也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)

42、企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品只計(jì)算開發(fā)成本，不計(jì)算完全成本。 第一節(jié) 自營開發(fā)工程成本的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝等工程的施工，可以采用自營方式，也可采用發(fā)包方式進(jìn)行。 采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝（包括裝飾）等工程，如果工程規(guī)模不大，在施工過程中發(fā)生的各項(xiàng)工程費(fèi)用，可直接計(jì)人有關(guān)開發(fā)成本的核算對象，記入“開發(fā)成本房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“銀行存款”、“庫存材料”、“應(yīng)付工資”等賬戶的貸方，作如下分錄入賬： 借：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本XXX 貸：銀行存款XXX 庫存材料XXX 應(yīng)付工資XXX 如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算的，可根據(jù)需要設(shè)置“工程施工”賬戶，用來核算和歸

43、集自營工程費(fèi)用，并按工程施工成本核算對象和成本項(xiàng)目設(shè)置工程施工成本明細(xì)分類賬進(jìn)行工程成本明細(xì)分類核算。 一、自營工程成本核算的對象和項(xiàng)目 由于開發(fā)企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程具有多樣性和固定性的特點(diǎn)，每一工程幾乎都有它的獨(dú)特形式和結(jié)構(gòu)，需要一套單獨(dú)的設(shè)計(jì)圖紙，在建設(shè)它時(shí)，要采用不同的施工方法和施工組織。即使采用相同的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，也由于必須在指定的地點(diǎn)建造，以致它們的地形、地質(zhì)、水文等自然條件和交通、材料資源等社會條件不同，在建造時(shí)，往往也需要對設(shè)計(jì)圖紙以及施工方法、施工組織等作適當(dāng)改變。工程的這些特點(diǎn)，使工程施工具有個體性。因此，基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程的施工屬于單件生產(chǎn)，在對工程組織成本核算時(shí)

44、，必須采用定單成本核算法，即按照各項(xiàng)工程進(jìn)行分別核算成本的方法。凡是可以直接記入各項(xiàng)工程的生產(chǎn)費(fèi)用，應(yīng)直接計(jì)入各項(xiàng)工程成本；凡是不能直接計(jì)入各項(xiàng)工程而應(yīng)由有關(guān)工程共同負(fù)擔(dān)的生產(chǎn)費(fèi)用，要先按照發(fā)生地點(diǎn)先行歸集，然后按照一定的標(biāo)準(zhǔn)，定期分配計(jì)入有關(guān)工程成本。 按定單成本核算法核算工程成本，必須確定工程成本計(jì)算的對象。工程成本核算的對象，通常是具有工程預(yù)算的單位工程。因?yàn)閱挝还こ淌蔷幹乒こ填A(yù)算、工程進(jìn)度計(jì)劃的對象。根據(jù)單位工程來組織工程成本核算，便于反映工程預(yù)算的執(zhí)行結(jié)果，分析工程成本超降的原因，及時(shí)反映施工活動的經(jīng)濟(jì)效益。為了簡化工程成本核算手續(xù)，對于：（l）在同一施工地點(diǎn)、同一結(jié)構(gòu)類型、開竣工時(shí)

45、間相接近的各個單位工程；（2）在同一工地上施工的幾個預(yù)算造價(jià)很小的工程，也可把它們的成本合并核算，然后按照各該單位工程預(yù)算造價(jià)的比例，算得各該單位工程的實(shí)際成本。 為了便于核算各項(xiàng)工程成本和分清工程成本超降的原因，必須對生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途加以分類。施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照它的經(jīng)濟(jì)用途，一般應(yīng)分為下列成本項(xiàng)目： 1材料費(fèi)指在施工過程中所耗用的構(gòu)成工程實(shí)體的材料、結(jié)構(gòu)件的實(shí)際成本以及周轉(zhuǎn)材料的攤銷和租賃費(fèi)用。 2人工費(fèi)指直接從事工程施工工人（包括施工現(xiàn)場制作構(gòu)件工人，施工現(xiàn)場水平、垂直運(yùn)輸?shù)容o助工人，但不包括機(jī)械施工人員）的工資、獎金、津貼和職工福利費(fèi)。 3機(jī)械使用費(fèi)指在施工過程中使用自有施工機(jī)械

46、所發(fā)生的費(fèi)用，包括機(jī)上操作人員工資，職工福利費(fèi)，燃料動力費(fèi)，機(jī)械折舊、修理費(fèi)，替換工具及部件費(fèi)，潤滑及擦拭材料費(fèi)，安裝、拆卸及輔助設(shè)施費(fèi)，養(yǎng)路費(fèi)，牌照稅，使用外單位施工機(jī)械的租賃費(fèi)，以及按照規(guī)定支付的施工機(jī)械進(jìn)出場費(fèi)。 4其他直接費(fèi)指現(xiàn)場施工用水、電、蒸汽費(fèi)，冬雨季施工增加費(fèi)，夜間施工增加費(fèi)，土方運(yùn)輸費(fèi)，材料二次搬運(yùn)費(fèi)，生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)，工程定位復(fù)測費(fèi)，工程點(diǎn)交費(fèi)，場地清理費(fèi)等。 5施工間接費(fèi)指施工單位為組織和管理工程施工所發(fā)生的全部支出，包括施工單位管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅交通費(fèi)、行政管理用固定資產(chǎn)折舊修理費(fèi)、低值易耗品攤銷、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、民工管理費(fèi)等。如搭建有為工

47、程施工所必需的生產(chǎn)、生活用的臨時(shí)建筑物、構(gòu)筑物及其他臨時(shí)設(shè)施，還應(yīng)包括臨時(shí)設(shè)施攤銷費(fèi)。 上述材料費(fèi)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)，由于直接耗用于工程的施工過程，叫做直接費(fèi)，可以直接記入“工程施工”賬戶和各項(xiàng)工程成本。施工間接費(fèi)由于屬于組織和管理工程施工所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，要按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程戍本，叫做間接費(fèi)，在核算上應(yīng)先將它記入“施工間接費(fèi)用”賬戶，然后按照一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各項(xiàng)工程成本。 二、材料費(fèi)的核算 各項(xiàng)工程耗用的主要材料和結(jié)構(gòu)件，通常通過“領(lǐng)料單”、“退料單”。“已領(lǐng)未用材料清單”、“大堆材料耗用單”等材料憑證匯總計(jì)算?！耙杨I(lǐng)未用材料清單”是對下月需要繼續(xù)使用的月末施工現(xiàn)場存

48、料，在月末由各施工隊(duì)組按各項(xiàng)工程用料分別盤點(diǎn)后填制，應(yīng)從當(dāng)月領(lǐng)用材料總額中減去借以計(jì)算該月材料耗用額的材料憑證。大堆材料是指磚、瓦、砂、石等材料。這些材料常有幾個單位工程共同耗用，領(lǐng)用次數(shù)又多，很難在領(lǐng)用時(shí)逐一加以點(diǎn)數(shù)，往往采用“算兩頭、軋中間”的辦法，來定期計(jì)算其實(shí)際用量。即對進(jìn)場的大堆材料進(jìn)行點(diǎn)數(shù)后，日常領(lǐng)用時(shí)不必逐筆辦理領(lǐng)料手續(xù)，月末先計(jì)算定額耗用量。 本月定額耗用量（本月完成工程量×材料消耗定額） 再通過盤點(diǎn)求得實(shí)際耗用量，差異數(shù)量和差異分配率： 本月實(shí)際耗用量月初結(jié)存數(shù)量+本月收入數(shù)量-月末盤點(diǎn)數(shù)量 差異數(shù)量本月實(shí)際耗用量一本月定額耗用量 差異分配率差異數(shù)量÷本月

49、定額耗用量×100% 然后求得各項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量和計(jì)劃價(jià)格成本： 某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量該工程定額耗用量×（1±差異分配率） 某項(xiàng)工程實(shí)際耗用大堆材料的計(jì)劃價(jià)格成本該工程實(shí)際耗用大堆材料數(shù)量×計(jì)劃單價(jià) 施工隊(duì)組在施工過程中領(lǐng)用的周轉(zhuǎn)材料，如模板、跳板、腳手架木等，一般可在領(lǐng)用時(shí)填制“領(lǐng)料單”，先將其成本記入各項(xiàng)工程成本。于工程完工時(shí)，再填制“退料單”將實(shí)際盤存數(shù)沖減工程成本。對租賃的周轉(zhuǎn)材料，其租賃費(fèi)可根據(jù)租賃費(fèi)用賬單記入各項(xiàng)工程成本。 三、人工費(fèi)的核算 工程成本中的人工費(fèi)，對計(jì)件工人的工資，可直接根據(jù)“工程任務(wù)單”中工資總額匯總計(jì)入各項(xiàng)

50、工程的成本，職工福利費(fèi)可按工資的比例（目前為14）計(jì)入各項(xiàng)工程的成本。 “工程任務(wù)單”是施工員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃于施工前下達(dá)給工人班組的具體工作通知，也是用以記錄實(shí)際完成工程數(shù)量、計(jì)算獎金或計(jì)件工資的憑證。通常于施工前由施工員會同定額員根據(jù)施工作業(yè)計(jì)劃和勞動定額，參照施工圖紙，分別工人班組簽發(fā)。任務(wù)單中工程完工后，施工員應(yīng)根據(jù)工程任務(wù)單中規(guī)定的各項(xiàng)條件進(jìn)行檢查，并會同質(zhì)量檢查員進(jìn)行驗(yàn)收，評定質(zhì)量等級。實(shí)際驗(yàn)收數(shù)量與簽發(fā)的工程數(shù)量有出入時(shí)，應(yīng)查明原因并經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后才能結(jié)算。每月簽發(fā)的工程任務(wù)單，應(yīng)于月末全部進(jìn)行結(jié)算。如某些工程尚未全部完工，即將其完工部分按估計(jì)數(shù)進(jìn)行結(jié)算，未完工部分可結(jié)合下月施工作業(yè)計(jì)劃中的工程任務(wù)，再簽發(fā)給原來的班組，使當(dāng)月完成的工程和當(dāng)月應(yīng)發(fā)的工資獎金于當(dāng)月結(jié)算。 對計(jì)時(shí)工人的工資和職工福利費(fèi)，可根據(jù)按工程項(xiàng)別匯總的工時(shí)匯總表中各項(xiàng)工程耗用的作業(yè)工時(shí)總數(shù)和各該施工單位的平均工資率計(jì)算。所謂施工單位平均工資率，就是以月份內(nèi)各該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和，除建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額所得的商數(shù)，它的計(jì)算公式如下： 某施工單位平均工資率（元/時(shí)）月份內(nèi)施工單位建筑安裝工人工資和職工福利費(fèi)總額（元）÷月份內(nèi)該施工單位建筑安裝工人作業(yè)工時(shí)總和（時(shí)） 用施工單位平均工資率乘各項(xiàng)工程耗用的工時(shí)，就可