干休所物業(yè)管理費用測算

1、干休一所物業(yè)管理費用測算一、依據(jù)山東省物業(yè)管理條例、山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法以及泰安市房產(chǎn)管理局有關(guān)文件精神.二、人員工資、社會保險及服裝1、人員編制和基本工資序號崗 位人 數(shù)工資標準（人/月)總 數(shù)(人/月)一管理機構(gòu)227001主任1150015002客服經(jīng)理（收費員)112001200二公共秩序維護部434001隊 長1100010002隊 員38002400三保潔綠化214001保潔員17007002園林綠化1700700四工程維修221001電 工1110011002水暖工110001000五合 計9600元/月2、人員工資、社會保險及服裝費序號項目金額(元/月）依據(jù)一基本工資96

2、00表1二社保費1413見說明三服裝費358見說明四合 計11371元/月說明： 主任社會保險總計為工資的38，其中：養(yǎng)老保險24%、失業(yè)保險1、醫(yī)療保金7、住房公積金6 :1500元/月×38 = 570元/月其他人員按工資總額的10繳納社會保險 :8100元/月×10% = 810元/月秩序維護員人身意外傷害保險：100元/年×4÷12個月= 33元/月社保費合計:1413元/月。主任、客服經(jīng)理：2000元春夏季2身×200元×2人 = 800元秋冬季2身×300元×2人 = 1200元公共秩序維護員：4000

3、元春夏季2身×200元×4人 = 1600元秋冬季2身×300元×4人 = 2400元保潔員：1200元春夏季2身×100元×2人 = 400元秋冬季2身×200元×2人 = 800元工程維修員：1400元春夏季2身×150元×2人 = 600元秋冬季2身×200元×2人 = 800元年服裝費合計為8600元，按兩年更換一次計算，則每月服裝費為:8600元÷24個月 = 358元/月。三、保潔綠化費序號項 目依 據(jù)金 額（元/月）備 注1保潔工具、損耗、清潔用品消耗

4、綜合測算1502園林綠化保養(yǎng)、修剪、施肥、噴藥、補種、機具維護、損耗、用油。綜合測算2003垃圾轉(zhuǎn)運費與環(huán)衛(wèi)處簽協(xié)議1440每月6車，每車240元。4化糞池清掏費綜合測算150每車260元,每2年清挖一遍，每個化糞池每次清掏3車5除四害消殺費綜合測算50服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑6合 計1990元/月四、辦公費序號項 目依 據(jù)金額(元/月）備 注1通訊費2部×100元/部2002交通費綜合測算1003廣告、書報費綜合測算804辦公用低值易耗品、辦公用設(shè)備保養(yǎng)綜合測算1005社區(qū)文化支出綜合測算150社區(qū)宣傳，國慶節(jié)、春節(jié)等民族節(jié)日增加歡慶氣氛等6合 計630元/月五、

5、固定資產(chǎn)折舊費電腦、打印機、辦公桌椅、文件櫥、工具櫥、各種交通標識、對講機、安保器材裝備費、人字梯、疏通機等資產(chǎn)約投入30000元，按5年折舊計算，則：30000÷5年÷12月/年 = 500元/月.六、不可預見費前五項之和的3% 14491×3=435元/月。七、管理費前六項之和的8 14926×8=1194元/月.八、稅費前七項之和的5。55% 16120×5。55%=895元/月。九、合計序 號項 目月費用（元）年費用(元）1人員工資及福利費113711364522保潔、綠化養(yǎng)護費1990238803辦公費63075604固定資產(chǎn)折舊費5

6、0060005不可預見費43552206管理費1194143287稅 費895107408合 、物業(yè)管理服務(wù)費分攤干休一所南片區(qū)建筑面積約30000平方米（以房產(chǎn)證所標面積為準)，其中，則：住宅：17051元÷30000平方米 = 0。56元/月·平方米。十一、費用測算說明 1、經(jīng)費測算是指“干休一所"物業(yè)管理的正常年份100收繳率的收入測算、支出測算以及經(jīng)費測算和盈虧分析，物業(yè)企業(yè)的收入來源為管理費傭金,即8(1194元/月).收繳率若達不到100，物業(yè)企業(yè)將面臨虧損。2、工程（水、電)維修物業(yè)公司只負責人工費,干休一所負責材料費,維修

7、所需材料及時報干休一所購買。十二、車位費1、說明:（1）地上停車位收費。停車位租賃收益一部分做為管理費用,其余部分收益歸全體業(yè)主所有，用于沖抵服務(wù)收費。（2）人員配備.干休一所停車位管理，需配備1名秩序維護人員，1名車場衛(wèi)生維護員。秩序維護員用于停車場地的日常巡邏、車輛的合理引導、人車分流等各項工作。車場衛(wèi)生維護員用于車位地面(道路)的維護，劃線、補漆，衛(wèi)生保潔等各項工作，具體配置詳見車位測算表。（3）干休一所院內(nèi)約計停車100位.以實際劃線為準.2、車位管理費測算：車位管理費測算序號收費類別支出項目計算式總 數(shù)（位/月)一人工費用1員工工資保安1人×800元，保潔1人×7

8、00元15002員工社保費1500元×101503員工服裝費1000×1÷24+600×1÷24674保安器材、保潔工具材料費綜合測算100小 計1817元/月二車庫共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費1車位地面(道路）維護費100位×50元/年÷12個月4172劃線、噴漆100位×40元/年÷12個月3333設(shè)備（車位鎖等）維護費100位×10元/年÷12個月834車位沖刷用水、冬天除冰綜合測算50小 計883元/月三不可預見費一、二項之和的3%2700×3%小 計81四管理費一、二

9、、三項之和的602781×60小 計1669五稅費一四項之和的5。55%4450×5。55小 計247合 計4697元/月地上共有車位約100個，則車位管理費為：46元/車位·月注：第四項提取的管理費60%，即每月1669元收益歸全體業(yè)主所有,用于沖抵物業(yè)管理服務(wù)收費.十三、其他事項1、干休一所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配備必要的物業(yè)管理用房（不少于4間），并移交物業(yè)公司使用.2、對于達不到收繳率的情況,應(yīng)由干休一所承擔所缺部分費用.3、根據(jù)費用測算第五條所列,物業(yè)企業(yè)需投入一定的固定資產(chǎn)，干休一所需提供至少3萬元作為物業(yè)公司前期啟動資金。4、維修基金事宜隨后通過相應(yīng)協(xié)議達

10、成。5、其它未盡事項通過簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議述明.十四、服務(wù)標準我們在人員配備上堅持以公司的“精干、高效、敬業(yè)”的用人原則為基礎(chǔ),確定“重學歷也重能力、重水平更重品德”的用人標準,嚴把人才選聘關(guān).管理層人才來源我們以內(nèi)部選送為主，并高標準外聘專業(yè)人員，保證管理隊伍的高素質(zhì)和高水平。（一)具體配備及素質(zhì)要求如下：1、主任：1人， 大專以上文化程度，有物業(yè)管理管理處主任崗位證書,熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識，物業(yè)管理實踐經(jīng)驗豐富,認真負責,嚴謹仔細，表述能力、組織能力、協(xié)調(diào)能力強，思想品質(zhì)好，有一定的綜合管理水平，掌握與人溝通的藝術(shù)技巧。負責干休一所物業(yè)管理處的全面工作。2、客服經(jīng)理（收費員）1人，大專以上文

11、化程度，熟悉物業(yè)管理專業(yè)知識,認真負責，嚴謹仔細,表述能力、協(xié)調(diào)能力強,思想品質(zhì)好.負責干休一所物業(yè)管理處接待業(yè)主、解疑答辯、收繳物業(yè)服務(wù)費、協(xié)助主任做好管理工作。3、公共秩序部：4人，要求具有高中以上文化程度，年齡45歲以內(nèi)，身高1。70m以上，形象端正，身體健康,思想作風過硬,工作責任心強，有一定的擒拿格斗功夫，退伍軍人（邊防武警）優(yōu)先聘用.4、保潔綠化部:保潔綠化共2人,要求具有初中以上文化程度，年齡40歲以內(nèi)，形象端正，身體健康，踏實勤奮，有一定的清潔綠化專業(yè)知識和工作經(jīng)驗.5、工程維修部:共2人,負責干休一所內(nèi)所有強、弱電和水、暖管道的檢查、檢修以及小區(qū)內(nèi)配電設(shè)施、公共區(qū)設(shè)施的維護，

12、為業(yè)主提供各種業(yè)務(wù)內(nèi)服務(wù)。（二）保潔綠化工作要求:1、生活、裝修垃圾收集與清運(1）按單元配置垃圾收集點；高層按樓層設(shè)置垃圾收集點.每天定時清理一次。(2）裝修垃圾定點堆放,每兩周清理一次,在裝修高峰期每周清理一次,并有專人負責。2、地面和墻面（1）地面每天清掃一次。（2）樓梯間天花板每季度除塵一次.（3）樓梯間無灰塵、無亂貼亂畫，無亂占用現(xiàn)象。3、樓梯扶手、欄桿、窗臺、開關(guān)每周擦抹一次，保持扶手護欄干凈、無灰塵。4、門、窗玻璃每月擦抹一次，保持潔凈、無灰塵。5、天花板、公共燈具每月除塵一次,天花板、燈罩（燈蓋）、燈座目視無灰塵、無污跡、無蜘蛛網(wǎng)。6、消火栓、指示牌、信報箱每周擦抹一次，保持干

13、凈無灰塵、無污跡。7、道路地面每天清掃一次,清掃避開業(yè)主上下班時間進行，白天專人不間斷循環(huán)保潔，目視道路干凈無塵土、無雜物、無積水。8、綠地、明溝每天循環(huán)保潔，發(fā)現(xiàn)垃圾雜物及時清除.9、垃圾箱:（桶)果皮箱每天清理一次,每周抹洗二次,垃圾無漫溢,垃圾箱(桶）、果皮箱周圍地面干凈整潔、無垃圾、無污跡、無異味。10、鼠害蚊蠅防治配合相關(guān)部門搞好“除四害"工作。11、公共燈具、宣傳欄、小品等每周擦抹一次，目視無灰塵、光亮清潔,2米以上部分每半月擦抹、除塵一次.12、室外休閑健身設(shè)施每天清潔一次(擦拭表面灰塵、清掃垃圾等），每月刷洗消毒一次。（三）秩序維護（安保)管理和安全防范安全管理是物業(yè)

14、管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關(guān)注的工作，必須做到萬無一失。內(nèi)容包括：出入管理、安防系統(tǒng)使用、維護和管理，施工現(xiàn)場的管理等工作.1、具體管理內(nèi)容：針對干休一所管理項目的特點，我們物業(yè)公司采取相對封閉式管理,做到主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標志和防范措施，在人員管理上將進出小區(qū)的人員嚴格實施“來訪登記"的方式進行控制；在交通、物品出入管理上，對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理，采用我們物業(yè)公司獨有的“記憶+規(guī)范”法,對所有業(yè)主車輛發(fā)放憑證(停車卡），出門憑證放行，標準化管理，以確保車輛及物品出入安全,實現(xiàn)人員、物品、車輛等出入的有效管理.同

15、時,我們物業(yè)公司獨特的“安全預案制”、“巡樓制”也將全面應(yīng)用于正嘉馨居物業(yè)管理項目，以確保在安全管理上的萬無一失；看管公共財產(chǎn)包括：樓內(nèi)的門、窗、消防器材及所管區(qū)域的井蓋、雨箅子、花、草、樹木等；夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路每二小時進行一次防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人,做到有計劃、有記錄；發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理.2、秩序維護員工作要求：進出人員和物品管理：（1）對外來探親訪友人員進入小區(qū)進行登記，特殊情況的電話聯(lián)系業(yè)主并引導其進入.（2)對大件物品搬出進行詢問、核實并登記。(3）對進出小區(qū)的裝修、家政、送貨等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。巡邏崗

16、巡邏要求：(1）秩序維護員按設(shè)定的路線，對重點區(qū)域、重點部位（小區(qū)道路、單元出入口、地下停車場、樓內(nèi)通道等）每2小時巡查一次，有巡更記錄,發(fā)現(xiàn)問題及時處理；（2）接受業(yè)主和非業(yè)主使用人求助，回答住戶的詢問。應(yīng)急處理：(1）接到火警、警情后,當值人員5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，協(xié)助保護現(xiàn)場，并報告管理處與警方；（2）在遇到異常情況或住戶緊急求助時,當值人員5分鐘內(nèi)趕到，采取相應(yīng)措施。監(jiān)控崗常要求:(1)小區(qū)設(shè)監(jiān)控中心，24小時專人值守,對所有監(jiān)控點實施監(jiān)控無遺漏;(2)已配套技術(shù)防范設(shè)施（如安防監(jiān)控、樓宇對講、周界報警、門鎖智能卡等）的能有效使用，對所反應(yīng)的信息實施管理并及時處理;（3)監(jiān)控中心接到報警信

17、號，秩序維護員到達10分鐘到達現(xiàn)場進行處理，中心應(yīng)接受用戶的救助要求,解答用戶詢問；(4)小區(qū)有水、火、警情等應(yīng)急預案,并在監(jiān)控中心上墻，每年應(yīng)組織不少于一次應(yīng)急預案演習。專項車輛(露天收費車位管理)管理：(1)有人員24小時巡視和引導停車.(2）按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標，車輛行駛有規(guī)定路線,車輛停放有序.(3）車位24小時有專人值守，車輛停放有序，地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標,照明、消防器械配置齊全,無易燃、易爆及危險物品存放。（四）水、電維修管理1、具體服務(wù)內(nèi)容時效工作制：對所有的維修工作均實行時效管理；白天由客服經(jīng)理負責接待業(yè)主，處理服務(wù)范圍內(nèi)的報修電話，受理業(yè)

18、主的咨詢和投訴；夜間有工程部值班室專業(yè)人員值班，處理緊急性報修，水、電等緊急性報修半小時內(nèi)到維修現(xiàn)場;定人定機制:各項責任分工到位，簽訂包保責任書;維修服務(wù)標準執(zhí)行省、市的有關(guān)文件規(guī)定.電工、水暖工服務(wù)范圍：小區(qū)整個照明系統(tǒng)線路檢修、維護、管理。定期檢查化糞池、雨水井和污水井；小區(qū)內(nèi)部衛(wèi)生間潔具、五金構(gòu)件（水龍頭）維修保養(yǎng).服務(wù)標準:嚴格執(zhí)行給排水設(shè)備保養(yǎng)制度和操作規(guī)程，按巡檢路線逐步巡檢，并認真填寫值班記錄;具體負責本物業(yè)管轄范圍內(nèi)的給排水設(shè)備的維修、搶修、保養(yǎng)任務(wù),并認真填寫運行維護記錄;熟悉小區(qū)內(nèi)給排水系統(tǒng)，能準確無誤的判斷設(shè)備運行情況;保持工作環(huán)境的衛(wèi)生，工作完畢，清掃干凈現(xiàn)場。做好設(shè)備的維護保養(yǎng)工作,確保安全運行；接到派工單立即前往現(xiàn)場處理。2、具體服務(wù)要求:2.1 房屋結(jié)構(gòu)每年兩次以上對房屋結(jié)構(gòu)進行檢查,涉及使用安全的部位每季度檢查一次，并有記錄.發(fā)現(xiàn)損壞及時向干休一所報告并告知相關(guān)業(yè)主。2.2 屋面每月檢查一次,發(fā)現(xiàn)屋頂防水層碎裂、隔熱板斷裂缺損或屋面瓦破碎應(yīng)及時向干休一所報告并告知相關(guān)業(yè)主。暴雨到來前加強巡查，發(fā)現(xiàn)隱患及時排除.2。3道路、窨井蓋每周一次對道路、