影響我國房地產(chǎn)價格因素分析(共3頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上影響我國房地產(chǎn)價格因素分析摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟運行中的重要產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟發(fā)展中具有極其重要的地位和作用。目前我國房地產(chǎn)價格快速上漲，趨勢開始向二三線城市蔓延。加上引發(fā)的跟風炒作，導致房價攀升。本文以房地產(chǎn)價格為研究對象，探討在現(xiàn)階段下房地產(chǎn)市場環(huán)境下，影響我國房地產(chǎn)價格的主要因素。關鍵詞：房地產(chǎn)，價格，影響因素房地產(chǎn)價格受各種因素的影響而發(fā)生變動，要掌握房地產(chǎn)價格的運動規(guī)律，必須弄清影響房地產(chǎn)價格的因素。房地產(chǎn)價格是由許多因素相互作用的結果，眾多影響因素相互交織，共同塑造了當時的房地產(chǎn)價格。影響房地產(chǎn)價格的因素主要有：成本因素、供求狀況、行政和政治因素、經(jīng)濟因

2、素、社會因素（人口因素、心理因素）以及其他因素。下面我們詳細介紹影響我國房地產(chǎn)價格的主要因素。一、成本因素從經(jīng)濟學原理來看商品的價格主要由他的成本來決定，房地產(chǎn)也是商品，房地產(chǎn)的價格中成本也占主要地位。房地產(chǎn)成本價格構成主要由土地成本（土地出讓費）、建筑安裝、工程造價、附屬公共設施費、公共基礎設施費、管理費以及利息支出幾方面構成。本文主要介紹土地成本和建筑成本。1、土地成本對房地產(chǎn)價格的影響相對其他影響因素，土地價格對房地產(chǎn)成本的影響是非常重要的，土地價格在房地產(chǎn)價格中一般相對比重很大。隨著可用土地相對不斷減少，城市土地資源日漸稀缺，土地的出讓價格相對會上漲。隨著我國土地面積的不斷開發(fā)，我國的

3、土地面積不斷減少。因此，土地總量的有限性限制了房地產(chǎn)數(shù)量的總量，再加上壟斷以及投機性必將會導致土地價格的上漲。隨著土地用地不斷增加，土地價格也不斷增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本必然增加，再加上消費者對未來土地升值的預期也會導致房地產(chǎn)價格上升。房地產(chǎn)價格相對也必然上漲。2、建安成本對房地產(chǎn)價格的影響建安成本是建筑和安裝成本的簡稱，包括建筑工程費和安裝工程費兩大部分，是指建造房屋建筑物發(fā)生的建筑工程費用（結構、建筑、特殊裝修工程費）、設備采購費用和安裝工程費用。從房價的構成看，建筑安裝成本是構成房價的主要部分，是生產(chǎn)建設住宅時的原材料費用和人工費用。通過敏感性分析證明，影響開發(fā)成本最敏感的因素是建安工

4、程費，其次是征地拆遷費。因此，對住宅產(chǎn)品成本控制的重點首先應是建安工程費。在我國，大多數(shù)城市的建安成本占房價的比重約為32%。隨著經(jīng)濟的不斷發(fā)展，市場上建筑材料的上漲，尤其是鋼材、水泥等主要建材價格的上漲，必然使建筑安裝成本提高，從而導致房價的上漲。在開發(fā)的全過程中有效的、嚴格的控制建安成本，科學合理地降低材料費用對于房地產(chǎn)價格水平的降低有不可低估的作用。二、供求因素市場中的商品價格是由供給與需求平衡確定的，供給與需求是形成價格的最終因素。房地產(chǎn)價格也不例外，是由房地產(chǎn)的供給與需求決定的。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場的主要現(xiàn)狀是房屋供不應求。城市拆遷、家庭規(guī)模的變化、城市化進程和外來人口的進入等都導致

5、住房需求上升。相對住房需求上升來說，我國住房數(shù)量的增加則是有限的。由于開發(fā)成本增加，市場供給量減少這就導致房地產(chǎn)價格相對上升；政府的政策影響房地產(chǎn)市場供給；再加上，投資和投機性需求，我國房地產(chǎn)價格居高不下的很大原因是我國在房地產(chǎn)投資方面存在著投資過熱的現(xiàn)象。特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益，使購房者預期房地產(chǎn)價格有上升趨勢，經(jīng)濟預期上漲，房地產(chǎn)的供求量就會上升。三、行政與政治因素影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，2010年6月12日，建設部等七部委聯(lián)合出臺的關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見，這些政策的制定，使我

6、國的住房制度不斷完善，不斷促進了我國房地產(chǎn)價格的合理性。政治因素主要指政局安定程度、國與國之間的政治、軍事關系等。而這些制度、政策的制定者是政府，因此它對房地產(chǎn)價格的影響作用也比較突出。在我國，中國政府的行政政策行為強烈的影響著中國房地產(chǎn)的發(fā)展。對房地產(chǎn)的干預影響了投資、投機、購房心理等因素，間接推動了房地產(chǎn)價格的變化。四、經(jīng)濟因素 影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟因素主要是經(jīng)濟發(fā)展水平、經(jīng)濟增長狀況、產(chǎn)業(yè)結構、就業(yè)情況、居民收入水平、投資水平、財政收支、金融狀況等。由于不同城市的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，房地產(chǎn)價格相對有較為顯著的差異。目前我國北京、上海、廣州、深圳等大城市與一般城市之間，東西部、南北兩地的房地

7、產(chǎn)價格存在著較大差異。一般而言，經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結構越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房地產(chǎn)價格總體水平也越高，反之依然。五、社會因素影響房地產(chǎn)價格的社會因素包括人口、家庭、城市形成歷史、城市化狀況、社會治安、文化與時尚等。社會因素對房地產(chǎn)價格的影響是不容忽視的，而且也是相當復雜的。不同社會因素對房地產(chǎn)價格的影響近不相同，而且在不同的階段社會因素對房地產(chǎn)價格的影響的作用結果是不同的。下面我們主要分析人口和心理因素對房地產(chǎn)價格的影響。人是房地產(chǎn)商品的需求者，人口的數(shù)量、素質(zhì)、構成等對房地產(chǎn)價格有很大的影響。當人口數(shù)量增加

8、時，對房屋的需求就會增加，房地產(chǎn)價格就會上漲；再者，居民素質(zhì)的提高必然對居住條件有所提高，增加需求，進而間接導致房地產(chǎn)價格上漲；隨著家庭人口規(guī)模的小型化使家庭數(shù)量增多，進而對房地產(chǎn)需求增加，也會導致房地產(chǎn)價格趨高。心理因素對房地產(chǎn)價格的影響?，F(xiàn)實房地產(chǎn)買賣時購買者和出售者的心理因素對房地產(chǎn)價格的影響是不可忽視的。影響房地產(chǎn)價格的心理因素主要有下列幾個：（1）購買或出售心態(tài)；（2）個人欣賞趣味（偏好）；（3）時尚風氣；（4）接近名家住宅心理以及價值觀的變化?，F(xiàn)實中投資者存在著投機心理，投機者的投機活動就可號召投資大眾改變市場價格。加上人們的從眾心理也會影響房地產(chǎn)價格的變化。六、其他因素（1）城市

9、化進程城市化進程的加快，必然要求房地產(chǎn)和住宅產(chǎn)業(yè)與之相適應。按城市化進程階段劃分。我國已進入城市化加速發(fā)展階段，世界各國的經(jīng)驗表明，一個國家進入城市化加速發(fā)展階段之后，在人均住房建筑面積達到3035平方米前。該國將保持較為旺盛的住房需求。據(jù)有關機構預貝4到2010年我國城市化率將達到46 ，城市人口將達到64億人，平均每年要新增人口1852萬。單單拿住宅這一項來說，按人均居住建筑面積大30平方米計算，平均每年需增加住宅建筑面積約556億平方米。因此，城市化水平的不斷提高將會使我國在未來多年保持較旺盛的需求。隨著收入水平的提高和消費結構的升級，銷售量持續(xù)大幅增長，住房的需求檔次也在提高。因此，旺

10、盛的住房需求和居民消費水平的提高也將促使房地產(chǎn)價格不斷上漲的推動力。(2) 房地產(chǎn)市場的高回報和投機性高額利潤是資本進入的強大驅動力，資本的流向總是向著利潤高的地方配置。房地產(chǎn)本身的異質(zhì)性、保值增值性和投資回收期長決定了房地產(chǎn)投資的高回報、高收益和高風險。從我國的房地產(chǎn)開發(fā)資金來源看，國內(nèi)貸款的比重很大自籌資金比重較小。值得注意的是，在房地產(chǎn)開發(fā)的“其他資金”中，約80是購房者的定金和預付款，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房貸款。因此，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金融資渠道仍然是銀行信貸，房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負債率高達75。由于銀行的風險承擔，房地產(chǎn)市場的不規(guī)范，加上房地產(chǎn)開發(fā)商利潤最大化的驅動和消

11、費者的投機消費心理，造成了房地產(chǎn)市場總量不足的結構性失衡。一方面，高額利潤率推動房地產(chǎn)開發(fā)商熱衷于高附加值的高檔商品房、別墅的開發(fā)，房價也遠遠超出普通消費者的承受能力，導致商品房的高空置率；另一方面，大多數(shù)居民的住房需求卻得不到有效滿足。另外，缺乏市場理念的消費者，沒有科學、理性的投資判斷，盲目的投機消費，也是導致房價上漲的因素之一。 七、結語 影響房地產(chǎn)價格的因素除以上幾項之外，還會受到其他一些因素的影響。如地理位置、自然環(huán)境、交通運輸設施、體育娛樂設施和醫(yī)療衛(wèi)生設施等。一般情況下，位于城市經(jīng)濟活動的中心位置的房地產(chǎn)價格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，其價格一般較低。自然環(huán)境因素對于房地產(chǎn)的心理價位以及開發(fā)成本也有著重要影響。房屋的地段、小區(qū)環(huán)境、建筑物外觀等都直接影響著房屋的價格?？傊绊懛康禺a(chǎn)價格的因素眾多