成都地產(chǎn)公司物業(yè)管理中心管理流程匯編

1、成都某地產(chǎn)公司物業(yè)管理中心管理流程匯編維修人員安全操作規(guī)程1、目的保證轄區(qū)物業(yè)配套設(shè)備設(shè)施的正常使用運(yùn)行，保障設(shè)備及人身安全。2、范圍物業(yè)管理中心維修人員。3、職責(zé)3.1 工程部主管負(fù)責(zé)督促維修人員按照安全操作規(guī)程進(jìn)行工作，并對操作安全負(fù)管理責(zé)任；3.2 維修人員必須按照安全操作規(guī)程工作，并對操作安全負(fù)直接責(zé)任。4、工作程序4.1 在潮濕場地工作時，應(yīng)先切斷電源，不能停電時，必須有人監(jiān)護(hù)，并應(yīng)著絕緣手套和鞋等防護(hù)措施；4.2停電維修時，4.3停水工作時，應(yīng)懸掛標(biāo)志牌及斷閘的閉鎖裝置，并應(yīng)有人監(jiān)護(hù)； 應(yīng)提前通知，并按時完成工作，保證按限定的時間供水；4.4上梯工作時，應(yīng)停放穩(wěn)當(dāng)，高空作業(yè)時，應(yīng)系

2、好安全帶；4.54.64.7架設(shè)臨時線路時，應(yīng)安全可靠，使用完畢及時拆除；清掃配電箱，所用刷子必須絕緣；拆除線路時，應(yīng)處理好剩余部份；4.8開、合開關(guān)時，隨時鎖好配電箱（柜） ，利用手柄操作時，不應(yīng)面對開關(guān)；4.9 在辦公區(qū)維修時，盡量避開上班時間，并負(fù)責(zé)清理干凈現(xiàn)場。配電室工作規(guī)程1、目的確保正確無誤地操作配電設(shè)備，防止事故的發(fā)生，滿足顧客正常用電需求。2、范圍適用于所管項(xiàng)目配套配電設(shè)備設(shè)施管理。3、職責(zé)3.1 工程主管負(fù)責(zé)配電室的日常管理；3.2 維修班負(fù)責(zé)配電設(shè)備的操作和保養(yǎng)；3.3 項(xiàng)目部部負(fù)責(zé)配電設(shè)備的制度制定，月度巡檢，重大問題的組織解決。4、工作程序4.1 工作制度4.1.14.

3、1.2未經(jīng)工程部主管許可，非工作人員不得進(jìn)入配電室；密切注意電流、電壓、功率因素等數(shù)據(jù)變化情況，并作好配電室運(yùn)行記錄4.1.3高壓室應(yīng)定時巡檢，雷雨天巡視高壓設(shè)備時，應(yīng)穿絕緣鞋和戴絕緣手套；4.1.4上班時間不得飲酒或酒后上班；4.1.5檢修、倒、合閘時應(yīng)嚴(yán)格填寫配電室工作票4.1.6值班人員有權(quán)拒絕違章操作要求；4.1.74.1.8嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，在出現(xiàn)故障情況時，接班人協(xié)助交班人處理完畢后方可交班；在緊急與嚴(yán)重危及人身安全情況下，應(yīng)先切斷電源，事后立即報(bào)告工程主管；4.1.9停電作業(yè)時，須在開關(guān)或刀閘操作機(jī)構(gòu)懸掛“線路有人工作，禁止合閘”的標(biāo)志牌；4.1.10 值班途中不得睡覺，不得無

4、故脫崗，不可連續(xù)疲勞代班。4.2 操作規(guī)程4.2.1 送電前認(rèn)真檢查各高低壓開關(guān)是否斷開，然后再按高壓開關(guān)低壓總開關(guān)各分路開關(guān)送4.2.2電，停電則相反；送（停）電操作時，至少應(yīng)有 2 人在場；4.2.3送（停）電操作時，必須關(guān)上開關(guān)柜門；4.2.44.2.5除特殊情況外，禁止帶負(fù)載停電；進(jìn)入配電屏（柜）等工作時，必須先驗(yàn)電，待確認(rèn)無電后方可進(jìn)行；停電檢測（修）高壓設(shè)備時，必須先對系統(tǒng)放電，然后按規(guī)定驗(yàn)電，待確認(rèn)無電、并 按規(guī)定掛好接地線后，方可檢修；4.2.64.2.7 停電檢修時，必須設(shè)立標(biāo)志牌，并有監(jiān)護(hù)人；4.2.8 停電檢修完畢后，須清理現(xiàn)場，防止遺失工具，然后解除接地線，作好送電準(zhǔn)備

5、。柴油發(fā)電機(jī)運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的通過對發(fā)電機(jī)的管理，在市電停供時能及時正常供電，確保電梯、消防、二次供水等正常運(yùn) 行，滿足用戶應(yīng)急安全用電的使用需求。2、范圍適用于物業(yè)管理中心管理的柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行管理。3、職責(zé)3.1 供配電人員負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的操作、監(jiān)控、記錄、清潔、維修保養(yǎng)。3.2 工程主管負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的綜合管理及檢查監(jiān)督。4、工作程序4.1 工作制度4.1.1忠于職守，強(qiáng)化自身業(yè)務(wù)能力，提高技能水平；4.1.24.1.3遵守安全操作規(guī)程和各種規(guī)章制度，杜絕違章事故發(fā)生； 工作中應(yīng)保持清醒的頭腦、思維敏捷，嚴(yán)禁酒后操作發(fā)電機(jī)；4.1.44.1.5發(fā)電機(jī)做到定期檢查、保養(yǎng)，清潔； 運(yùn)行中做

6、好發(fā)電機(jī)組運(yùn)行記錄 ；4.1.64.1.7維修中做好問題處理記錄； 嚴(yán)禁在發(fā)電機(jī)房內(nèi)進(jìn)食、吸煙；4.1.8定期打掃機(jī)房及設(shè)備衛(wèi)生，保持發(fā)電機(jī)房清潔、電瓶接頭牢固干燥。4.2 安全規(guī)程4.2.1 為確保發(fā)電機(jī)在市電停電時能可靠地運(yùn)行， 確保設(shè)備處于正常待命備用狀態(tài)， 必須嚴(yán)格按照本文件“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行工作；4.2.2 做好開機(jī)前檢查、 準(zhǔn)備工作，檢查機(jī)油油量， 冷卻水量，柴油是否能滿足運(yùn)行時間的要求，油路有無漏油等；操作時嚴(yán)格按照發(fā)電機(jī)操作運(yùn)行手冊要求進(jìn)行操作，并及時開啟風(fēng)機(jī)進(jìn)行降溫；4.2.34.2.4發(fā)電機(jī)運(yùn)行過程中要注意觀察各供油管路、 電壓、電流、頻率、溫度及機(jī)械系統(tǒng)運(yùn)行情況；4.2

7、.5發(fā)電機(jī)在運(yùn)行中操作人員不得擅離職守；4.2.64.2.7發(fā)電機(jī)不準(zhǔn)超負(fù)荷運(yùn)行；保持啟動電瓶清潔，定期對啟動電瓶的容量進(jìn)行檢查；4.2.8 若發(fā)現(xiàn)油壓急劇下降，應(yīng)立即檢查其原因并做處理。4.3 運(yùn)行管理規(guī)程4.3.1 非工作人員進(jìn)入發(fā)電機(jī)房，必須經(jīng)得工程主管的同意，由部門安排人員陪同方可進(jìn)入；4.3.2 在“市電”停電的情況下，供配電工作人員應(yīng)迅速趕到發(fā)電機(jī)房。整個發(fā)電機(jī)的啟動運(yùn)行必須嚴(yán)格遵照“運(yùn)行操作規(guī)程”進(jìn)行，不允許帶負(fù)荷啟動，在投入負(fù)荷前，必須認(rèn)真地對冷卻系統(tǒng)、潤滑系統(tǒng)、燃油系統(tǒng)、空氣系統(tǒng)進(jìn)行檢查，在確認(rèn)無問題后，迅速手動啟運(yùn)發(fā)電機(jī)；4.3.3 帶負(fù)荷運(yùn)行過程中，每小時抄填一次發(fā)電機(jī)組

8、運(yùn)行記錄4.3.4 發(fā)電機(jī)房內(nèi)消防設(shè)施完好，室內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.3.5 保持良好的通風(fēng)和照明，門窗開啟靈活，各地溝、窗口、洞口必須用金屬柵網(wǎng)進(jìn)行隔離，以防止小動物進(jìn)出；4.3.6 平時要保證發(fā)電機(jī)存油量能運(yùn)行 8 小時以上，蓄電池電壓正常，潤滑機(jī)油油質(zhì)油量正常。油庫存油兩桶以上；4.3.7分析運(yùn)行各項(xiàng)數(shù)據(jù)， 發(fā)現(xiàn)隱患及時排除， 重大異常情況及時報(bào)告工程主管及項(xiàng)目部主管解決；4.3.8依照設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并記錄在設(shè)備保養(yǎng)表中；4.3.9負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)及機(jī)房的清潔衛(wèi)生，做到無積塵、水漬、油漬；4.3.10 工程主管負(fù)責(zé)提出維保材料的申購、 報(bào)廢計(jì)劃， 負(fù)責(zé)向工程管理部提出外委修理的申

9、請；4.3.11 工程主管根據(jù)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃表負(fù)責(zé)執(zhí)行中修、大修計(jì)劃。4.4 運(yùn)行操作規(guī)程4.4.1 在發(fā)電機(jī)運(yùn)行前須進(jìn)行機(jī)油、冷卻水量、燃油量等各項(xiàng)檢查；4.4.2 潤滑部分： 檢查潤滑機(jī)油油位， 保持引擎機(jī)油量盡量靠近油標(biāo)尺的高油位且不會添加過量（HI 位置）；443冷卻系統(tǒng)；檢查引擎冷卻水量。冷卻水量應(yīng)位于水箱開口處往下約 5cm位置。切勿在引擎處于高熱狀態(tài)下檢查水量，避免燙傷；4.4.4 燃油系統(tǒng)：請確定油箱是否加滿柴油、油路是否暢通；4.4.5 啟動程序：4.4.5.1 在發(fā)電機(jī)控制盤上啟動運(yùn)行啟動：把匙從“ O'經(jīng)過“ I ”位轉(zhuǎn)到（預(yù)熱）位，激化預(yù)熱器。保持 7秒鐘來預(yù)

10、熱吸入的氣體， 7 秒后，把匙再進(jìn)到（ start ）位置，起動，當(dāng)發(fā)動機(jī)組啟動后，立即松手讓匙回復(fù)到“ I ” （ON）的位置。必須空載運(yùn)行5分鐘以上，才可送負(fù)載；如果不能起動，起動時間不要超過 57 秒。保持每隔 10秒，鑰匙要完全復(fù)“ O”（off ）位。如果起動了 4 次仍未著車，則要停下來參看柴油機(jī)手冊445.2停機(jī)方法正常停機(jī)：要停機(jī)時，先把發(fā)電機(jī)組輸出斷路開關(guān)扳下“off ” （柄向下），讓發(fā)電機(jī)組在無負(fù)載情況下運(yùn)轉(zhuǎn)5分鐘以便冷卻。然后把匙轉(zhuǎn)回“ O （off）位置，發(fā)電機(jī)組即會停止；緊急停機(jī)：如按下緊急停機(jī)按鈕或控制旋鈕擰到“Stop”（停機(jī)）位置，發(fā)電機(jī)組立即停止。在再起動之

11、前，控制旋鈕擰到“ Stop” （停機(jī)）位置，緊急停止按鈕順時針旋轉(zhuǎn)復(fù)位及確認(rèn)消除 警報(bào)。4.5運(yùn)行檢查及保養(yǎng)要求:保養(yǎng)檢查項(xiàng)目保養(yǎng)檢查周期運(yùn)行8小時每周或運(yùn)行50小時每月或運(yùn)行100小時半年或運(yùn)行250小時每年或運(yùn)行500小時檢查發(fā)電機(jī)組X 1檢查冷卻風(fēng)扇與充電機(jī)皮帶的松緊X 1檢查機(jī)油位X 1檢杳冷卻水位X 2檢查空氣及機(jī)油濾清器X 1檢查電瓶充電系統(tǒng)X 1排出柴油過濾水分X 1檢查冷卻水和防銹劑X 1檢查驅(qū)動皮帶張力X 1X 1檢查燃油油位X 4檢查電瓶液位及比重X 1檢查發(fā)電機(jī)頭排風(fēng)口X 1更換潤滑油和濾清器X 1檢查水箱管路有無松脫或磨損X 1更換柴油濾清器X 1清潔冷卻系統(tǒng)X 1發(fā)

12、電機(jī)外部清潔用抹布擦除油污和積塵每周一次發(fā)電機(jī)燃油、機(jī)油量、冷卻水用量保證油箱內(nèi)機(jī)油足夠運(yùn)行8H;機(jī)油位接近油尺HI，不 夠加補(bǔ)箱水在水蓋下50M M不夠加滿每周一次機(jī)油濾清器更換機(jī)油濾清器1個250運(yùn)行小時燃油濾清器更換機(jī)油濾清器1個500運(yùn)行小時空氣濾清器更換空氣濾清器個250運(yùn)行小時機(jī)油更換機(jī)油機(jī)油發(fā)黑且無粘度時水箱水換水250運(yùn)行小時斷路器、電纜接點(diǎn)對斷路器的固定螺絲緊固，發(fā)電機(jī)電源輸出端與電纜 接線耳鎖合螺絲進(jìn)行緊固。年保養(yǎng)監(jiān)控設(shè)備運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的使監(jiān)控設(shè)備處于最佳工作狀態(tài)，最大限度的記錄周邊所發(fā)生的一切并得以保存。2、范圍適用于所接管項(xiàng)目監(jiān)控室的管理。3、職責(zé)3.1 監(jiān)控人

13、員負(fù)責(zé)操作并記錄時間，嚴(yán)格遵守崗位工作制度 , 定期進(jìn)行設(shè)備清潔保養(yǎng)；3.2 維修由項(xiàng)目部維修人員或維保單位負(fù)責(zé)；3.3 項(xiàng)目部工程主管負(fù)責(zé)同維保單位聯(lián)系損壞設(shè)備維修與更換事宜， 各項(xiàng)目部應(yīng)不定期的抽檢記 錄。4、工作程序4.14.2為保障設(shè)備性能與延長使用壽命，應(yīng)讓設(shè)備每天交替停用 1-2 小時；開機(jī)后立即進(jìn)入錄制狀態(tài)， 并檢查設(shè)備是否處于正常工作中， 然后查看各攝像頭成像是否正常、清晰；4.34.4檢查紅外監(jiān)控系統(tǒng)是否能正常布防與解除布防報(bào)警；檢查樓宇對講系統(tǒng)正常與否；4.54.6檢查云臺變焦功能的攝像機(jī)能否正常變焦、旋轉(zhuǎn)；將云臺的攝像機(jī)對準(zhǔn)主要出入口進(jìn)行攝錄像；水泵房操作規(guī)程1、目的通過

14、對水泵房的管理，保障用戶生活經(jīng)營用水和消防儲備用水。2 范圍適用于水泵房、供水管道、消防供水系統(tǒng)的全部機(jī)電設(shè)備的管理。3 職責(zé)3.1 工程主管負(fù)責(zé)對水泵房管理情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督和檢查；3.2 維修人員負(fù)責(zé)按規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)、維修、清潔、記錄。4.14.24 工作程序 設(shè)備操作須由維修人員進(jìn)行，無關(guān)人員不得私自進(jìn)入及操作；非工作人員進(jìn)入水泵房必須經(jīng)項(xiàng)目部批準(zhǔn)后，由相關(guān)人員陪同方可進(jìn)入；4.3保持良好的通風(fēng)及照明，門窗開啟正常無破損；4.44.5生活水泵主接觸器開關(guān)元件每月檢查清潔一次；控制柜上的開關(guān)，無特殊情況下應(yīng)置于“自動”狀態(tài)。生活水泵隔日進(jìn)行輪換運(yùn)行；4.64.7不得擅自更改機(jī)房線路、器材，若需

15、改動，須經(jīng)工程主管同意方可進(jìn)行； 消防泵、生活泵、污水泵、清水泵在正常情況下，開關(guān)應(yīng)置于自動狀態(tài)，所有操作標(biāo)志簡單 明確；4.8 消防泵、噴淋泵按照消防系統(tǒng)月檢規(guī)定進(jìn)行保養(yǎng)，保持機(jī)房干凈整潔無塵，每周打掃一次， 不得堆放雜物；4.9 水泵房機(jī)組每月清掃一次，設(shè)備無積塵、水漬、油漬；4.10 管道每年年底 12月至次年 1 月進(jìn)行防銹處理并按規(guī)定定期清洗除塵；4.11 按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行維修保養(yǎng)；給排水設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程1、目的確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好狀態(tài)，保證生活用水的需要。2、范圍適用于所接管項(xiàng)目排水設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行管理。3、職責(zé)3.1 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)向用戶通知停水情況；3.2 工程

16、主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理及檢查監(jiān)督；3.3 維修人員負(fù)責(zé)給排水的操作、監(jiān)控、記錄、維修保養(yǎng)。4、工作程序4.1 維修人員負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)運(yùn)行監(jiān)控并記錄給排水設(shè)備 （設(shè)施） 啟動時的各項(xiàng)技術(shù)數(shù)據(jù)， 傾聽 機(jī)械部件運(yùn)轉(zhuǎn)時有無異常響聲，并記錄于值班情況記錄表中；4.2 工程主管負(fù)責(zé)給排水設(shè)備綜合管理， 包括材料的采購計(jì)劃、 零星設(shè)備配件的編制， 并銜接外 委修理事宜；4.3 工程主管每年 12 月份編制下一年度設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃表及制定大、中修計(jì)劃；4.4 工程主管組織進(jìn)行周檢、月檢，并于每月組織相關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)施）進(jìn)行一次檢測 工作，填寫設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)月報(bào)表 ；4.5 工程主管組織維

17、修人員按照設(shè)備檢查保養(yǎng)計(jì)劃表要求進(jìn)行維修保養(yǎng)；4.6 消防設(shè)施完好，禁止吸煙；4.7 停水管理工作程序：4.7.1 因市網(wǎng)停水、維修等原因造成停水，應(yīng)提前提醒業(yè)主 / 住戶及商家儲存生活和經(jīng)營用水； 并由工程主管通報(bào)項(xiàng)目部，以便做好解釋工作；4.7.2 由項(xiàng)目部提前 24 小時將書面通知貼于單元大門側(cè)告示板上以告知用戶；4.7.3 因突發(fā)事件停水， 應(yīng)立即將書面通知貼于大門口的告示板上， 并在 1 小時內(nèi)聯(lián)系有關(guān)部門 處理并由項(xiàng)目部做好用戶的停水解釋工作；4.7.4. 發(fā)電機(jī)組立即發(fā)電，確保消防水設(shè)備能隨時運(yùn)行；4.7.5 檢修完畢，恢復(fù)供水后，將單元及告示牌上的停水通知及時取下。1、目的二次

18、供水管理規(guī)程保證二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2、范圍適用于二次供水的管理。 二次供水是指從一次配水網(wǎng)引入的水通過二次供水裝置再次（或多次）提供給用戶使用的生活用水。3、職責(zé)3.1 工程部負(fù)責(zé)清洗工作的聯(lián)系；3.2 工程主管負(fù)責(zé)提出年度水池 （箱）的清洗消毒申請及二次供排水操作人員的健康體檢、業(yè)務(wù)培訓(xùn)的組織、聯(lián)系工作。并負(fù)責(zé)聯(lián)系衛(wèi)生部門的水質(zhì)檢查聯(lián)系工作；3.3 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)發(fā)出停水通知，并向用戶或單位解釋停水原因。4、工作程序4.1 二次供水管理的要求4.1.1 給排水工作人員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，要求每個水池（箱） （包括地下、樓頂） 完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次

19、供水衛(wèi)生合格證；須結(jié)構(gòu)4.1.2 新建、擴(kuò)建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)審定和工程驗(yàn)收。4.2 每年至少兩次水池（箱）進(jìn)行清洗及消毒；4.3 通知：維修班在每次水池（箱）清洗消毒計(jì)劃實(shí)施前一天張貼停水通知；4.4 放水：為確保用戶的正常用水，放水時間必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前 3 小時，并記錄在水池 （ 箱） 清洗及消毒記錄表開始放水時間和結(jié)束時間；4.5 二次供水的清洗消毒程序： 通過外委方進(jìn)行， 根據(jù)雙方簽定的協(xié)議， 工作程序和施工安全由 乙方負(fù)責(zé)，保證清洗后的水質(zhì)達(dá)到國家衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，并向項(xiàng)目部提供清洗后水質(zhì)的國家衛(wèi)生防疫機(jī)構(gòu)的檢測報(bào)告；4.6 注水：在清洗工

20、作結(jié)束后，開閘向水池（箱）注水，以達(dá)到標(biāo)定水位高度。并加蓋加鎖；4.7 記錄和報(bào)告4.7.1 由工程主管負(fù)責(zé)安排整個清洗消毒的工作的協(xié)調(diào)配合，并負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒工作的全過程監(jiān)控；4.7.2 衛(wèi)生防疫站的衛(wèi)生檢測結(jié)果報(bào)告單 、水池（箱）清洗檢測報(bào)告單原件交由辦公室存檔備查。消防系統(tǒng)檢查保養(yǎng)操作規(guī)程1、目的保障所接管項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施以及業(yè)主商家人身生命財(cái)產(chǎn)安全。2、范圍適用于公司管理項(xiàng)目的消防系統(tǒng)管理。3 、職責(zé)3.1工程主管負(fù)責(zé)編制維養(yǎng)計(jì)劃， 聯(lián)系消防系統(tǒng)外委維保工作， 并對系統(tǒng)運(yùn)行情況進(jìn)行檢查、 評定；3.2工程主管負(fù)責(zé)消防系統(tǒng)的外委維保的管理。對所反映的問題及時安排整改；3.3項(xiàng)目部主管負(fù)責(zé)

21、抽查值班情況和值班記錄，對相關(guān)問題進(jìn)行解決。4 工作程序4.1 維修人員每天至少一次對消防系統(tǒng)進(jìn)行巡查，并填寫值班記錄 ，以了解設(shè)備運(yùn)行情況，巡檢內(nèi)容如下：4.1.1噴淋頭有無漏水，自動與手動報(bào)警器有無遺失，消火栓內(nèi)水帶水槍是否缺少；4.1.24.1.3防水箱內(nèi)是否有充足的消防備用水，開關(guān)是否處于打開位置；水泵電控箱電壓是否正常，指示為多少；4.1.44.1.5觀察各壓力表的指示，并作比較看是否正常；控制中心正常與否，有無異常報(bào)警等；4.1.6干粉滅火器數(shù)量、是否使用及使用數(shù)量；4.2 每月由維修班與保安部一起對消防系統(tǒng)進(jìn)行一次全面檢查，檢查內(nèi)容如下：4.2.1 觀察火災(zāi)報(bào)警器 （包括區(qū)域報(bào)警

22、器或樓層顯示 ）和聯(lián)運(yùn)控制裝置，各種顯示是否正常， 時鐘是否正確；4.2.2 火災(zāi)報(bào)警器和聯(lián)動裝置的各種功能是否正常，如：主備電轉(zhuǎn)換、自檢、消聲、復(fù)位、查首址、查容量、探頭、屏蔽、開啟、對講等；模擬火災(zāi)響應(yīng)和故障報(bào)警試驗(yàn)，查一個防火區(qū)，查探測和手動按鈕；4.2.34.2.44.2.5消防通信檢查，檢查通話是否清晰、準(zhǔn)確；檢查水系統(tǒng)壓力表是否正常；4.2.64.2.7檢查閥門有無跑、冒、漏、滴的現(xiàn)象；開啟一個末端試水閥放水，檢查水流指示器、壓力開關(guān)、水力警鈴是否動作，消防控制室報(bào)警顯示是否正常；4.2.8 防火分隔現(xiàn)場控制按鈕及遮攔是否完好；4.2.9 防火分隔手動和現(xiàn)場電動開啟卷簾門，觀察設(shè)備

23、運(yùn)行情況；門有無卡、碰、擦情況，延時 限位是否正常，電動機(jī)運(yùn)行有無異常；4.2.10 排煙、送風(fēng)道有無銹蝕、損壞、阻擋現(xiàn)象，風(fēng)機(jī)能否正常工作；4.3 定期檢查4.3.1 除進(jìn)行以上檢查外，還應(yīng)由工程管理部組織進(jìn)行季檢、年檢，并填寫設(shè)施設(shè)備季度檢查 評分表，檢查內(nèi)容如下：4.3.2 啟動消防水泵、排煙風(fēng)機(jī)、正壓風(fēng)機(jī)，觀察設(shè)備運(yùn)行是否正常，各閥門啟閉是否靈活，電 控箱及消防聯(lián)運(yùn)控制臺受各種顯示是否正常；4.3.3 備用設(shè)備自動投入功能試驗(yàn)，檢查是否正常；4.3.4 輸入電源為雙電源時，還應(yīng)進(jìn)行該功能檢查；4.3.5 火災(zāi)事故廣播檢查： 檢查選層廣播切換功能， 采用喇叭強(qiáng)功能備用功放轉(zhuǎn)換功能是否正常

24、，4.3.64.3.7有無不響喇叭； 檢查聲光訊響器有無不響不亮的現(xiàn)象；消火栓放水試驗(yàn)，檢查各閥門啟閉是否正常，測試出水水壓是否符合要求；4.3.8聯(lián)運(yùn)控制臺功能是否正常；4.3.9消火栓泵、自動噴淋泵在聯(lián)控臺上顯示是否正確，在各控制啟動處，能否正常啟動；4.3.10 防火卷簾門手動和聯(lián)運(yùn)試驗(yàn)、檢查其控制功能、延時、反饋、信號開啟是否正常；4.3.11 通風(fēng)、空調(diào)防排煙設(shè)備聯(lián)動控制檢查，分別進(jìn)行手動和聯(lián)動試驗(yàn)，其聯(lián)動邏輯關(guān)系和功能應(yīng)符合要求；4.3.124.3.13消防電梯及其它聯(lián)動設(shè)備均要求進(jìn)行手動和聯(lián)運(yùn)控制檢查， 查其功能和顯示應(yīng)符合要求；普查水系統(tǒng)各閥門位置是否正常，有無銹蝕和卡死；4.

25、3.144.3.15自動噴淋系統(tǒng)末端試水閥和消火栓箱閥，排放污水，沖洗管道；水泵、風(fēng)機(jī)及管道、閥門、防火卷簾門等應(yīng)進(jìn)行全面檢查、維護(hù)、保養(yǎng)；4.3.16加裝滅火器內(nèi)干粉等。電梯運(yùn)行維護(hù)管理規(guī)程1、目的確保電梯技術(shù)性能處于安全、良好狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行。2、范圍適用于客梯、貨梯、扶梯的管理。3.13、職責(zé)物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部電梯管理情況進(jìn)行巡檢、 評價(jià)， 審定維修保養(yǎng)方案， 簽定維保合 同；3.2工程主管負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的管理工作；3.3電梯操作工負(fù)責(zé)電梯設(shè)備的日常維護(hù)、檢修、故障排除。4、工作程序4.1 維修管理制度4.1.14.1.2遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，按照安全操作規(guī)程操作，杜絕事故發(fā)

26、生; 熟悉電梯構(gòu)造、原理，對電梯主機(jī)、控制屏定期檢查，提高維修技能;4.1.34.1.4嚴(yán)格按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表對電梯進(jìn)行維修、保養(yǎng)，并作好記錄; 應(yīng)有兩人同時對電梯進(jìn)行維修保養(yǎng)，兩人間要配合協(xié)調(diào)，互相提醒，確保安全;4.1.54.1.6每天上、下班時，應(yīng)巡視電梯，發(fā)現(xiàn)問題及時處理;對安全系統(tǒng)做到定期檢查，及時處理電梯的突發(fā)故障，并作好記錄;4.1.74.1.8做好電梯的清潔工作，特別對轎廂和廳、轎門地坎的清潔，保證廳、轎門的開、關(guān)順暢;做好電梯機(jī)房的“三防”工作，如機(jī)房門窗有損壞時，應(yīng)及時修復(fù);4.1.9出現(xiàn)火警時，應(yīng)及時停用電梯消防電梯除外，將消防電梯降至一樓，使之處于消防狀態(tài);4.1.

27、10 電梯機(jī)房、井道、底坑進(jìn)水時，應(yīng)及時切斷電梯電源，并手動將電梯升到最高層;4.1.11 協(xié)助、督促電梯維保單位搞好電梯的維修保養(yǎng)工作;4.1.12 當(dāng)電梯年檢期臨近時，通知維保單位對電梯進(jìn)行年檢保養(yǎng)，并根據(jù)電梯年檢報(bào)告，督促維保 單位整改不合格項(xiàng)目;4.1.13 妥善保存電梯合格證、限速器、安全鉗合格證和電梯年檢報(bào)告;4.1.14 保管好電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙和機(jī)房鑰匙。4.2 安全操作規(guī)程4.2.1 電梯維修人員必須經(jīng)過國家相關(guān)部門的專業(yè)培訓(xùn)并取得上崗證后方可上崗工作;4.2.2 電梯維修人員應(yīng)按照電梯維修保養(yǎng)計(jì)劃表定期對電梯進(jìn)行檢查;4.2.3 開啟廳門進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否

28、停在該層;4.2.4嚴(yán)禁在電梯運(yùn)行中開啟廳門；4.2.54.2.6每日按照要求對電梯進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題立即處理；電梯因故停用時，必須將轎內(nèi)照明、風(fēng)扇開關(guān)斷開，必要時關(guān)斷電梯主電源；4.2.74.2.8嚴(yán)禁在正常情況下用檢修檔來替代正常運(yùn)行；手動盤車，必須先將電梯總電源斷開，同時注意轎廂位置，以免電梯沖頂或蹲底，盤車完畢將專用工具放回原處；4.2.9 檢修時，必須有兩人以上，協(xié)調(diào)配合、相互提醒確保安全；4.2.10 維修時，如機(jī)房無人必須鎖上機(jī)房門；4.2.11 進(jìn)入轎頂、底坑作業(yè)時，必須切斷急停開關(guān)，同時穿戴好防護(hù)用品，注意轎廂、配重的移動以免掛傷；4.2.12 檢修時的短接跨線，完工后必

29、須拆除；4.2.13 更換保險(xiǎn)管（絲）必須與原規(guī)格相同，嚴(yán)禁用銅絲替代保險(xiǎn)管（絲）4.2.14 電梯機(jī)械鑰匙、操作面板鑰匙必須由維修人員保管和使用。4.3 維修工作制度4.3.1 維修人員上崗前應(yīng)做到不酗酒、不熬夜，上崗時保持精神飽滿、頭腦清醒，思維敏捷；4.3.2 維修時須嚴(yán)格遵守 電梯安全操作規(guī)程 及電梯維修有關(guān)規(guī)定， 并在電梯基站廳門前設(shè)置 “電梯維修，請勿靠近”等告示牌；4.3.3 維修中若需要切斷電源，則必須在電源處懸掛“有人操作，嚴(yán)禁合閘”警示牌；4.3.4 當(dāng)電梯發(fā)生困人事故時， 必須先救人， 然后進(jìn)行維修。 救人時先通過各種方式聯(lián)系被困人員，以穩(wěn)定其情緒；4.3.5 需要手動盤

30、車時，須先關(guān)斷總電源開關(guān)，然后將轎廂就近平層；4.3.6 嚴(yán)禁電梯正常運(yùn)行時將安全回路和保護(hù)回路元件如安全窗開關(guān)、 安全鉗開關(guān)等用機(jī)械或電氣方法短接。維修情況下進(jìn)行短接，檢修后必須立即恢復(fù)；4.3.7 在轎頂作業(yè)時， 應(yīng)斷開安全鉗聯(lián)動開關(guān)及轎頂檢修急停開關(guān)。在底坑作業(yè)時， 應(yīng)斷開限速器張緊安全開關(guān)及底坑檢修急停開關(guān)。檢修后各類開關(guān)要及時復(fù)位；4.3.8 井道中作業(yè)時， 必須戴安全帽。 嚴(yán)禁作業(yè)時一腳踏在轎頂， 一腳踏在井道中任何一支點(diǎn)上作業(yè)。并注意轎廂間和轎廂同配重交錯時的距離。以防止人身及工具與配重發(fā)生碰撞；4.3.9 檢修作業(yè)時，嚴(yán)禁從井道外探身到轎廂內(nèi)或轎廂頂作業(yè)；4.3.104.3.1

31、1檢修時所用照明必須是 36V 安全電壓； 除維修工作需要，嚴(yán)禁使用慢車；4.3.124.3.13維修中，嚴(yán)禁擅自更改系統(tǒng)電氣線路，保證系統(tǒng)線路同圖紙保持一致；維修結(jié)束后，必須將各線路、開關(guān)等恢復(fù)到原始狀態(tài)（正常運(yùn)行狀態(tài)） ，并清理干凈工作現(xiàn)場，保證清潔。然后將電梯上下運(yùn)行兩次，正常后才能投入使用；4.3.14 維修中無關(guān)人員嚴(yán)禁入內(nèi)；4.3.15 維修中做好故障狀態(tài)和故障處理記錄工作。4.4 運(yùn)行管理制度4.4.1 轎廂內(nèi)嚴(yán)禁吸煙， 嚴(yán)禁嬉戲打鬧等任何可能損壞轎廂及影響電梯正常運(yùn)行的舉動。 嚴(yán)禁和杜絕一切發(fā)生在電梯內(nèi)的不良和不法行為；4.4.2電梯嚴(yán)禁運(yùn)載易燃易爆的危險(xiǎn)物品及國家規(guī)定禁運(yùn)的任

32、何物品。 特殊情況下， 須請示公司經(jīng)理；4.4.34.4.4非特殊情況下不允許將客梯作為貨梯使用，避免損壞轎廂；電梯運(yùn)行貨物時，應(yīng)安排專人操作電梯運(yùn)行。裝貨時注意將貨物分散、均勻堆放，避免集中放置和偏角堆放，使轎廂運(yùn)行平穩(wěn)。避免貨物損壞轎廂內(nèi)壁；4.4.5 廳門開啟后，人員在進(jìn)入轎廂前，必須首先確認(rèn)轎廂是否停在該層，以免人員墜入井道。電梯運(yùn)行中嚴(yán)禁依靠轎廂門；進(jìn)出轎廂動作迅速，避免在轎門和廳門之間長時間停留。避免電 梯超載運(yùn)行；4.4.6 電梯正常運(yùn)行時， 嚴(yán)禁將檢修開關(guān)作為正常運(yùn)行開關(guān)使用。 電梯的檢修狀態(tài)不能作為電梯的正常運(yùn)行狀態(tài)；4.4.7 電梯在不使用時，必須停放在基站，關(guān)斷轎廂內(nèi)的控

33、制開關(guān)，關(guān)好轎門和廳門；4.4.8 電梯鑰匙必須由維修部和保安部負(fù)責(zé)管理使用，任何單位和個人不得私自加配和使用。4.5 操作注意事項(xiàng)4.5.1 全自動運(yùn)行4.5.1.1 進(jìn)入停放在基站的電梯內(nèi)， 打開轎廂內(nèi)的操作箱。 打開轎內(nèi)照明開關(guān)， 將風(fēng)扇開關(guān)打開，使風(fēng)扇正常運(yùn)行。將自動 / 手動開關(guān)置于自動狀態(tài)；4.5.1.2 將自動/ 手動開關(guān)置于“自動”狀態(tài)。并關(guān)閉操作箱。經(jīng)數(shù)秒后，電梯自動關(guān)閉轎門廳門，按所需樓層，電梯即可正常運(yùn)行；4.5.2 手動運(yùn)行4.5.2.1 將操作箱內(nèi)自動 / 手動開關(guān)置于“手動”狀態(tài)。電梯呈開門狀態(tài)；4.5.2.2 按預(yù)選樓層，按下關(guān)門按鍵至關(guān)門起動后松手，電梯進(jìn)入手動

34、狀態(tài)運(yùn)行；4.5.2.3 客梯以承載商場部分貨物進(jìn)出及公司工作人員上下大樓為主。4.5.3 安全運(yùn)行程序4.5.3.1 監(jiān)控中心保安員 24 小時監(jiān)控電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時通知電梯維修人員，杜絕乘客的不文明行為，嚴(yán)禁易燃、易爆等危險(xiǎn)物品和超長超重等物品進(jìn)入電梯；4.5.3.2 電梯維修人員每周按照電梯檢查保養(yǎng)表進(jìn)行一次檢查保養(yǎng)，并作好記錄，督促外委電梯公司按照合同要求進(jìn)行相關(guān)的工作；4.5.3.3 維修、保養(yǎng)等原因造成停梯，應(yīng)在一層掛牌告示；4.5.3.4 任何人不得在電梯機(jī)房、轎廂、井道吸煙。4.5.4 電梯機(jī)房的管理4.5.4.1電梯機(jī)房內(nèi)所有設(shè)備非電梯維修工作人員、電梯公司專業(yè)人員，

35、禁止操作；4.5.4.2非工作人員進(jìn)入機(jī)房， 須經(jīng)工程主管和項(xiàng)目部主管批準(zhǔn)后， 由電梯維修人員陪同， 方可進(jìn)入；4.5.4.3保持良好的照明和通風(fēng)，保持機(jī)房內(nèi)溫度適宜，保持門窗開啟靈活無破損；4.5.4.44.5.4.5保持機(jī)房內(nèi)整潔，不準(zhǔn)堆放雜物；消防器材完備良好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.5.4.6因電梯維修保養(yǎng)造成停機(jī)，應(yīng)在一樓放置告示牌。4.5.5 運(yùn)行異常4.5.5.1 當(dāng)發(fā)生火災(zāi)時監(jiān)控中心保安員打開迫降開關(guān)，將消防電梯全部降至基站，消防電梯自動進(jìn)入消防狀態(tài)，電梯維修人員應(yīng)當(dāng)迅速關(guān)閉無消防功能的電梯；4.5.5.2 當(dāng)發(fā)生地震時根據(jù)震前預(yù)報(bào)由電梯維修人員關(guān)閉所有電梯，地震后開啟時由專業(yè)電梯

36、公司對電梯進(jìn)行安全檢測確認(rèn)無異常后，方可運(yùn)行；4.5.5.3 當(dāng)電梯進(jìn)水時1)2)底坑進(jìn)水，應(yīng)將電梯停于兩層以上，中止運(yùn)行并切斷電源；當(dāng)樓層被水淹而使井道邊或底坑進(jìn)水， 應(yīng)將電梯停于進(jìn)水樓層以上并及時關(guān)閉電梯及總電源。3)電梯濕水后，由電梯公司做濕水處理，并提交相應(yīng)報(bào)告。4.6 維護(hù)保養(yǎng)4.6.1 維修保養(yǎng)時一般應(yīng)切斷電源，以免觸電、卷入引輪造成人身傷亡和設(shè)備事故；4.6.2 因維修保養(yǎng)停機(jī)時，須確認(rèn)轎廂內(nèi)無乘客方可停機(jī)；4.6.3 在維修保養(yǎng)中必須注意工作協(xié)調(diào)和配合，有人協(xié)同工作時，行機(jī)、停機(jī)都必須揚(yáng)聲，得到 對方的回答后方可操作；4.6.4 在機(jī)頂做檢修、保養(yǎng)工作時，除判斷故障和調(diào)試需要外

37、，禁行快車；4.6.5 下底坑作業(yè)時，禁止關(guān)閉廳門，廳門口必須擺設(shè)告示牌，防止無關(guān)人員靠近；4.6.6 在底坑作業(yè)時，首先開亮底坑燈，按下底坑急停開關(guān)，必須佩帶安全帽；4.6.7 機(jī)房、井道、底坑因工作需要進(jìn)行動火作業(yè)時，必須遵守消防工作規(guī)程，指定專人監(jiān)視，事后清理火種，防止火災(zāi)發(fā)生。維修保養(yǎng)結(jié)束后，必須認(rèn)真清理現(xiàn)場，清點(diǎn)工具和物品;4.7.1切斷電梯機(jī)房總電源，并掛上“正在維修”的標(biāo)示牌;4.7.24.7.3檢查電梯機(jī)房內(nèi)情況是否一切正常；機(jī)房必須有足夠的照明，查看鋼絲繩上的樓層標(biāo)記，確定停放的位置;4.7.41)如果轎廂停于接近廳門位置，且高于或低于樓面不超過0.1米:用專用廳門鑰匙開啟廳

38、門；2)3)轎頂用人力開啟轎廂門;協(xié)助乘客離開轎廂；4)4.7.5如果轎廂停于遠(yuǎn)離層門位置時，應(yīng)先將轎廂移至樓層門，然后按上述步驟救出乘客:重新將廳、轎門關(guān)妥。1)用對講機(jī)通知乘客保持安靜，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部分探出轎廂 外，以免發(fā)生危險(xiǎn)，同時如果轎廂門處于半開閉狀態(tài)，貝U應(yīng)將其完全關(guān)閉；2)用抱閘扳手前：確保電梯總開關(guān)已切斷；確保所有廳門、轎門已關(guān)好。3)4)使用抱閘扳手，必須由一人控制松閘而另一人轉(zhuǎn)動手輪；將放在制動器上的抱閘扳手向下拉，使制動器慢慢松開，另一人轉(zhuǎn)動手輪向左或向右,5)以比較易扳動方向?yàn)闇?zhǔn)；再次提醒乘客救援工作在進(jìn)行中，然后慢慢絞動轎廂，轎廂會由于自重而

39、移動，為了避6)免；轎廂上升或下降太快發(fā)生危險(xiǎn)，操作時應(yīng)斷續(xù)動作使轎廂逐步移動，以免發(fā)生意外;7)4.7.6慢慢提升或下降轎廂，直到接近樓層門。使用廳門鑰匙開啟前，必須確保轎廂地坎與廳門地坎相差小于100毫米才能讓乘客離開轎廂;4.7.7當(dāng)所有乘客離開電梯后必須把廳、轎門關(guān)好;468電梯清潔衛(wèi)生職責(zé)劃分序號項(xiàng)目責(zé)任人時間相關(guān)記錄1電梯機(jī)房電梯維修人員一周電梯檢查保養(yǎng)表2轎廂內(nèi)面、地坎及廳門清潔工每班電梯檢查保養(yǎng)表3井道電梯維修人員二周電梯檢查保養(yǎng)表4.7電梯困人故障的救援步驟4.7.8操作時尚應(yīng)注意：如果轎廂停于最上層廳門以上或最下層廳門以下，不可只撬開制動器 令轎廂自由移動，而應(yīng)在撬開制動器

40、的同時把持緊手輪，并用人力扳絞，使轎廂向正確方向移動。1、目的空調(diào)管理工作規(guī)程通過空調(diào)管理，確保設(shè)備正常運(yùn)行，延長設(shè)備使用壽命，滿足用戶使用需求。2、范圍適用于所接管項(xiàng)目的空調(diào)設(shè)備、設(shè)施管理。3 職責(zé)3.1 物業(yè)管理中心負(fù)責(zé)對項(xiàng)目部上述工作的巡檢、評價(jià)，以及大、中修管理、維養(yǎng)計(jì)劃審定；3.2 工程主管負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的維保計(jì)劃編制和實(shí)施，提供日常使用管理；3.3 維修人員負(fù)責(zé)空調(diào)設(shè)備設(shè)施的使用操作和維護(hù)保養(yǎng)。4、工作程序4.1 管理制度4.1.1非工作人員進(jìn)入空調(diào)機(jī)房須經(jīng)工程主管或項(xiàng)目部經(jīng)理批準(zhǔn)后， 由空調(diào)維修人員陪同， 方能進(jìn)入；4.1.2空調(diào)機(jī)房內(nèi)機(jī)電設(shè)備由空調(diào)維修人員負(fù)責(zé)操作，其他人員不

41、得擅自操作；4.1.34.1.4運(yùn)行中若出現(xiàn)停電等異常情況，應(yīng)立即停機(jī)?；謴?fù)供電半小時后，方能開機(jī)； 消防設(shè)備完好，機(jī)房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙；4.1.54.1.6保持機(jī)房干凈整潔無積塵，不得堆放雜物；空調(diào)維修人員應(yīng)根據(jù)氣溫變化，及時調(diào)節(jié)空調(diào)負(fù)荷，以達(dá)到節(jié)能的目的；4.1.7保持良好室內(nèi)照明及通風(fēng)、門窗開啟靈活無破損。4.2 中央空調(diào)操作規(guī)程4.2.1 中央空調(diào)機(jī)房是重要設(shè)備機(jī)房， 為保證中央空調(diào)系統(tǒng)安全、 正常運(yùn)行， 必須嚴(yán)格遵照操作 規(guī)程進(jìn)行操作；4.2.2 嚴(yán)格遵守中央空調(diào)機(jī)組操作手冊要求，保證安全生產(chǎn)；4.2.3 掌握中央空調(diào)系統(tǒng)各主要設(shè)備及管路系統(tǒng)的工作原理、 構(gòu)造和實(shí)際運(yùn)行狀況， 在規(guī)定時期

42、內(nèi)巡視檢查各運(yùn)行參數(shù)是否在規(guī)定范圍內(nèi)，作好運(yùn)行記錄，保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確無誤；4.2.4 發(fā)現(xiàn)異常情況以及設(shè)備故障應(yīng)迅速查明原因， 正確處理， 及時報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門， 認(rèn)真 作好記錄（內(nèi)容應(yīng)包括異常情況或故障的現(xiàn)象、過程、原由及處理方法、結(jié)果） 。嚴(yán)格遵守設(shè)備 檢修記錄歸案制度；4.2.5 及時掌握外界環(huán)境溫度和內(nèi)部各部分空調(diào)負(fù)荷需求，合理調(diào)整機(jī)組、水泵等投入的數(shù) 量及有關(guān)參數(shù)，在保證安全生產(chǎn)和用戶需求前提下，做到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行；4.2.6 空調(diào)機(jī)組開啟前的操作426.1首先檢查所有電源（泵、風(fēng)機(jī)、主機(jī)）處于正常狀態(tài)，刀閘、開關(guān)使用靈活、電壓、電流恒定;426.2開啟欲啟動之機(jī)組冷卻水進(jìn)出閥門，開啟欲啟動

43、之機(jī)組冷卻塔閥門，手動或自動啟動冷卻塔分扇，手動或自動啟動冷卻泵;4.2.6.3開啟欲啟動之機(jī)組冷凍水進(jìn)出水閥門，手動或自動啟動冷凍泵;4.2.6.4在上述步驟完成后，檢查機(jī)組狀態(tài)是否滿足開機(jī)條件，確認(rèn)無誤后按照中央空調(diào)機(jī)組 操作手冊啟動機(jī)組。4.2.7停機(jī)操作在空調(diào)機(jī)組停機(jī)515分鐘后，按上述步驟反向操作。4.3空調(diào)運(yùn)行日常巡視工作規(guī)定時間空調(diào)機(jī)房1、空調(diào)機(jī)組1、檢查并記錄有關(guān)運(yùn)行參數(shù)（溫度、壓力、2、水泵、電機(jī)電流等）3、閥門及管路2、有無不正常之聲響、振動及溫升。每小時一次4、壓力表、溫度計(jì)3、有無跑冒滴漏現(xiàn)象。5、控制柜電氣裝4、指示是否正確。檢查內(nèi)容控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)

44、是否正確?？照{(diào)末端1、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)1、檢查有無異響，有無不正常振動，過濾網(wǎng)每小時一次機(jī)組、空調(diào)器是否臟堵2、電磁閥、溫控器2、開啟是否靈活，溫度控制是否準(zhǔn)確3、閥門3、開啟是否靈活，有無跑冒滴漏現(xiàn)象4、管路保溫4、保溫材料是否損壞5、自動排氣閥5、排氣是否正常，有無跑冒滴漏現(xiàn)象&冷凝水系統(tǒng)&有無堵塞，滴漏7、控制柜電氣裝7、控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是否正確。冷卻塔1、電機(jī)、風(fēng)扇、皮1、有無不正常聲響、振蕩；皮帶是否過松打每天二次帶滑2、布水器2、有無損壞、掉落3、填料3、有無損壞、有無堵塞4、浮球閥4、位置是否正確、有無損壞5、集水盤，濾網(wǎng)5、是否臟壞&控制

45、柜電氣裝&控制系統(tǒng)信號指示是否正確，開關(guān)狀態(tài)是置否正確。7、冷卻塔主體7、有無跑冒滴漏現(xiàn)象4.4.1.1啟動前的檢查與準(zhǔn)備1)檢查水泵進(jìn)水閥門應(yīng)打開，水泵出水閥門應(yīng)全關(guān);2)水泵出口壓力表應(yīng)完好，指針指示“ 0”位，開啟（旋塞）；3)4)檢查電動機(jī)及水泵軸承，應(yīng)有足夠潤滑油；檢查電動機(jī)接地線是否完好，停用已超過半年的，則在啟動前應(yīng)通知電工做絕緣檢查;5)6)用手搬動靠背輪（聯(lián)軸器），應(yīng)能輕快轉(zhuǎn)動，無摩擦及異聲;啟動前應(yīng)開啟冷卻水閥門，檢查冷卻水是否暢通；7)8)檢查填料箱壓蓋，應(yīng)松緊適度，不偏不斜，不與軸接觸; 檢查地腳螺絲是否牢固無松動。4.4.1.2起動1)合上開關(guān)，起動水泵，注意

46、電流表，當(dāng)空載電流正常，無異聲、振動，而且水泵出水口壓力正常后，開啟出口閥門;2)3)注意補(bǔ)水泵出口壓力應(yīng)穩(wěn)定；注意熱水系統(tǒng)的循環(huán)水泵工作參數(shù)是否正常，如果壓力低，可用補(bǔ)水泵向系統(tǒng)內(nèi)補(bǔ)水。4.4.1.3正常運(yùn)行的維護(hù)工作441電動離心泵的運(yùn)行操作3)3)4)1)按巡回檢查制的內(nèi)容檢查水泵及電動機(jī)，應(yīng)無異聲和振動，軸承潤滑良好，軸承處溫度不應(yīng)超過70C；注意各表指示穩(wěn)定在正常工作范圍內(nèi);水泵進(jìn)、出口壓力正常穩(wěn)定；備用泵應(yīng)處于隨時可以投入使用的狀態(tài)，每班應(yīng)檢查一次。4.4.1.4正常停機(jī)1)關(guān)閉水泵出口閥門;2) 按停泵按扭停止電動機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)；3) 關(guān)閉冷卻水閥門。4.4.2 空調(diào)運(yùn)行操作程序4. 4

47、.2. 1起動前的檢查1)盤動引風(fēng)機(jī)、鼓風(fēng)機(jī)，軸應(yīng)無摩擦和卡住現(xiàn)象；4)2)3)齊全良好；電動機(jī)地腳螺絲無松動，接地線可靠；各軸承的潤滑油應(yīng)充足，加油設(shè)備應(yīng)齊全，冷卻水管應(yīng)暢通，軸承箱不漏油，防護(hù)設(shè)備4)4.4.2.2起動與運(yùn)行1)風(fēng)機(jī)啟動前，一般將調(diào)節(jié)閥調(diào)到閉合的位置；2)按啟動按鈕，啟動后達(dá)到正常轉(zhuǎn)數(shù)時，再逐漸開大調(diào)節(jié)閥，直至規(guī)定負(fù)荷為止；3)4)運(yùn)行過程中，運(yùn)行過程中，軸承溫升不高于 40°C，表面溫度不高于80°C； 注意檢查有無異聲和振動。4.4.2.3風(fēng)機(jī)的緊急停車風(fēng)量調(diào)節(jié)器開關(guān)靈活好用，遠(yuǎn)距離操作機(jī)構(gòu)齊全，動作靈活。1)2)3)4.4.3 壓力表的維護(hù)與沖洗運(yùn)

48、行中，風(fēng)機(jī)有劇烈的噪聲，必須緊急停車；運(yùn)行中，軸承溫度劇烈上升，必須緊急停車； 運(yùn)行中，風(fēng)機(jī)發(fā)生劇烈的振動和有撞擊的現(xiàn)象時，必須緊急停車。4.4.3.1 壓力表的使用維護(hù)： 運(yùn)行中，壓力表的表管和旋塞均不應(yīng)泄漏， 壓力表每周要沖洗一次，要保持壓力表表面清潔， (在校表時應(yīng)把工作壓力用紅線標(biāo)在刻度盤上)使表針指示清晰可見。發(fā)現(xiàn)壓力表有異常變化，應(yīng)及時查明原因。在更換壓力表時，必須使用經(jīng)過檢驗(yàn)，并4.4.3.2沖洗壓力表步驟1)2)關(guān)閉壓力表的三通旋塞；開啟壓力表放水閥門沖洗兩分鐘；3)關(guān)閉放水閥門； 停留三分鐘后開啟壓力表三通旋塞，壓力表投入運(yùn)行。4.4.4 安全閥的使用與維護(hù)4.4.4.1 熱

49、水機(jī)組正式運(yùn)行之前，要先校對安全閥；4.4.4.2 安全閥的裝置，零件必須齊全良好1) 彈簧式安全閥要有提升手把和防止隨意擰動調(diào)整螺絲的裝置；有鉛封的壓力表，使用壓力表每半年必須校驗(yàn)一次；2)3)運(yùn)行中，未經(jīng)主管人員的批準(zhǔn)，嚴(yán)禁調(diào)整安全閥；4)安全閥的維護(hù)杠桿式安全閥要有防止重錘自行移動的裝置和限制杠桿越出的導(dǎo)架；? 須定期做手動或自動排氣試驗(yàn)，操作時防止?fàn)C傷，應(yīng)輕拉、輕放；? 如果發(fā)現(xiàn)安全閥嚴(yán)重泄漏，應(yīng)停機(jī)檢修；? 嚴(yán)禁將彈簧擰死或在杠桿上加壓重物。4.4.5 運(yùn)行中臨時停機(jī)因工程維修等原因臨時停機(jī)，應(yīng)由空調(diào)維修人員填寫空調(diào)停機(jī)通知單 ，經(jīng)工程主管、項(xiàng) 目部經(jīng)理批準(zhǔn)后，由項(xiàng)目部提前 24 小

50、時通知用戶。因突發(fā)事件停機(jī)，應(yīng)在 1小時內(nèi)聯(lián)絡(luò)有關(guān)部門經(jīng)理，并在恢復(fù)供冷（暖）后 24 小時內(nèi)向用戶作出解釋。4.5 維護(hù)保養(yǎng)4.5.1 新風(fēng)柜4.5.1.1月保養(yǎng)1)清洗空氣過濾器 12 次；2)更換破損過濾網(wǎng)；3)檢查出風(fēng)口避震喉，如有破損則更換。4.5.1.2季保養(yǎng)1)給風(fēng)機(jī)軸承加黃油。2)檢查皮帶松緊情況，加油時，用手動油槍加油，直到密封圈四周有小油珠出現(xiàn)； 若皮帶緊但仍出現(xiàn)打滑現(xiàn)象，可將皮帶擦凈。4.5.1.3年度保養(yǎng)1)檢查軸承是否良好，若磨損嚴(yán)重，則進(jìn)行更換；2)3)檢查機(jī)殼及附屬設(shè)備的油漆是否剝落或腐蝕， 若出現(xiàn)損壞，則應(yīng)用優(yōu)質(zhì)防銹漆重新油漆；清洗風(fēng)機(jī)葉輪和軸，若軸上有銹斑，則可用