某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告

1、精品文檔重慶工商職業(yè)學(xué)院課程實(shí)訓(xùn)報(bào)告課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理實(shí)訓(xùn)題目：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告專業(yè)：班級(jí) ：學(xué)生姓名：學(xué)號(hào) ：指導(dǎo)教師：職稱 ：部門：起止日期：精品文檔某房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)測(cè)算報(bào)告項(xiàng)目概況該房地產(chǎn)投資項(xiàng)目位于重慶市江北區(qū)謝家嘴內(nèi)，根據(jù)改市規(guī)劃局關(guān)于該塊地規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的批復(fù)，其規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：1、 用地面積：202639平方米2、 建筑密度:<=36%3、 容積率（地上）：=3.624、 綠化率：=31.38%5、 人口密度：<=6、 規(guī)劃用途：商住綜合樓二、規(guī)劃方案及主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)的要求及市場(chǎng)的調(diào)查與分析，擬在該地塊上興建二十二幢49層的商

2、住綜合樓宇。樓宇設(shè)地下3層地下停車庫(kù)，1-2層為商業(yè)用途，3層以配套公建為主，包括 業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理辦公室、公共衛(wèi)生間、健身房等。裙樓頂層做平臺(tái)花園。 塔樓22個(gè)，均為49層高，8個(gè)濱江洋房，均為30層，為住宅用途。本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參見(jiàn)6-1與表6-2.表6-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項(xiàng)目單位數(shù)量項(xiàng)目單位數(shù)量占地總面積平方米202639居住人數(shù)人12040總建筑面積平方米733553平均每戶建 筑面積平方米105居住建筑面積平方米361200平均每戶居 住人數(shù)人4公建面積平方米95382人均居住建 筑面積平方米30綠化用地平方米63588道路面積平方米42000居住戶數(shù)戶3440車

3、庫(kù)面積平方米45249表6-2項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）層數(shù)功能所占面積（平 方米）總面積（平方 米）裙樓4商鋪11200106582.1773公建面積95382塔樓49住江洋房7地卜室3停車庫(kù)設(shè)備面積45849設(shè)備面積300人防面積300三、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)的組織與實(shí)施計(jì)劃1、 有關(guān)工程計(jì)劃的說(shuō)明項(xiàng)目總工期為120個(gè)月（從2016年12月至2021年12月）。當(dāng)完成第一 期住房建筑時(shí)，開展預(yù)售工作。2、 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃見(jiàn)表6-3.四、項(xiàng)目各種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的估算1、 投資與成本費(fèi)用估算（1） 土地出讓價(jià)款包括兩部分：A、 土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使

4、用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為14072萬(wàn)元。B、 拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)根據(jù)拆遷補(bǔ)償協(xié)議，該地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)為 546.8萬(wàn)元。上述兩項(xiàng)合計(jì)為：14618.8萬(wàn)元。（2）前期工程費(fèi)本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表6-4表6-4前期I程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)x3%4457.532可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)x1.5%2228.763水文、地質(zhì)、 勘探費(fèi)建安工程費(fèi)x0.5%742.924通水、通電、 通路費(fèi)建安工程費(fèi)x2.5%3714.615場(chǎng)地平整費(fèi)60元/平方米1215.83總計(jì)12359.65(3)建安工程費(fèi)參照有類似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得

5、到該項(xiàng)目的 建安工程費(fèi)估算結(jié)果，見(jiàn)表6-5.表6-5建安工程費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目建筑面 積土建裝飾設(shè)備金額單價(jià)金額單價(jià)金額單價(jià)金額合計(jì)1塔樓361200227081992.40150.35428.8458721202.44108623.682裙樓106582.1773227024194.154755062.655876256.3735513.183地下 室458498003667.9250229.25120550.194447.35合計(jì)148584.21(4)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)其估算過(guò)程見(jiàn)表6-6:表6-6基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程65萬(wàn)元/公頃73.35531

6、84768.095672供水工程15萬(wàn)元/公頃73.3553181100.329773道路工程42.13力兀/公頃4.2176.94604綠化工程5.4力兀/公 頃6.358834.337583835其他工程占建安工程費(fèi)的2%148584.212971.684209527合計(jì)9051.39(5)開發(fā)期稅費(fèi)其估算結(jié)果參見(jiàn)表6-7表6-7開發(fā)期稅費(fèi)估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn) 投資方向 調(diào)節(jié)稅7429.21建安工程費(fèi)x 5%2分散建設(shè) 市政公用 設(shè)施建設(shè) 費(fèi)17830.11建安工程費(fèi)X 12%3建筑工程 質(zhì)量安全 監(jiān)督費(fèi)594.34建安工程費(fèi)x 4%o4供水管網(wǎng) 補(bǔ)償

7、費(fèi)247.68住宅：0.3噸/人，600元/噸67.20商鋪：0.1噸/平方米，600元/噸5供電用電 負(fù)荷費(fèi)660.48住宅：4kVA/戶,480 元/kVA89.60商鋪:8kVA/百 m2, 1000 元/kVA6其他2971.68建安工程費(fèi)的2%合計(jì)29890.30(6)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)取以上(1) - (4)項(xiàng)之和的3%則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為：(7429.21 +17830.11 +594.34+247.68+67.20 =26168.54 ) *3%=785.0562（萬(wàn)元）開發(fā)成本小計(jì)：29890.30萬(wàn)元2、 開發(fā)費(fèi)用估算（1）管理費(fèi)用取以上（1） - （4）項(xiàng)之和的3%則管理費(fèi)用為5387

8、.86 （萬(wàn)元）（2）銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用主要包括：廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 2%銷 售代理費(fèi)，占銷售收入的2%其他銷售費(fèi)用，占銷售收入的1%合 計(jì)33678.00萬(wàn)元。銷售收入詳見(jiàn)表6-9.（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用指建設(shè)期借款利息。第一年借款 10000萬(wàn)元，貸款利率為4.73%,每年等本償還，要求從建設(shè)期的第二年起2年內(nèi)還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下；第一年應(yīng)計(jì)利息：（0+9000/2） *4.73%=212.85 （萬(wàn)元）第二年應(yīng)計(jì)利息：（9212.85+1000/2 ） *4.3%=598.84 （萬(wàn)元）第三年應(yīng)計(jì)利息：（9811.59+0/2 ） *4.73=435.77 （萬(wàn)元）則財(cái)務(wù)費(fèi)

9、用上述合計(jì)：1198.52萬(wàn)元.詳見(jiàn)表6-14貸款 還本付息表。開發(fā)費(fèi)用小計(jì)：7178.89萬(wàn)元。總成本費(fèi)用合計(jì)：255137.79萬(wàn)元3、 投資于總成本費(fèi)用估算匯總表詳見(jiàn)表6-8表6-8投資與總成本費(fèi)用估算匯總表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目金額估算說(shuō)明1開發(fā)成本214873.41以下（1）（6）項(xiàng)合計(jì)1.1土地費(fèi)用96001.2前期工程 費(fèi)12359.651.3基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費(fèi)9051.391.4建安工程 費(fèi)148584.211.5開發(fā)期稅 費(fèi)29890.301.6不可預(yù)見(jiàn) 費(fèi)5387.862開發(fā)費(fèi)用40264.38以下（1）（3）項(xiàng)合計(jì)2.1管理費(fèi)用5387.862.2銷售費(fèi)用33678.00銷售收

10、入X 5%2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用1198.523合計(jì)255137.794、 項(xiàng)目銷售收入估算(1)銷售價(jià)格估算根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分售價(jià)單價(jià)為：住宅:17000/平方米商鋪：21000/平方米車位：15萬(wàn)/個(gè)(2)銷售收入的估算本項(xiàng)目可銷售數(shù)量為：住宅113000平方米，裙樓中的商鋪部分11200平方米，地下車位2400個(gè)。詳見(jiàn)表6-9表6-9銷售總收入預(yù)測(cè)表單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)銷售單 價(jià)銷售收入住宅36120017000元/平方米614040商鋪1120021000元/平方米23520車位2400150000 元36000合計(jì)673560(3)銷售計(jì)劃與收款計(jì)劃的確定具體見(jiàn)表6-10表

11、6-10銷售收入分期按比例預(yù)測(cè)單位：萬(wàn)元銷售計(jì)劃各年度收款情況合計(jì)年份銷售比例銷售數(shù)量第1年第2年第3年A年311668.00第二年住宅：45%216720145202.4商鋪:60%672011558.40車位：50%144030240第三年住宅：556商鋪：40%44807705.60車位：50%96020160.00合計(jì)100%100%187000.80124667.205、稅金估算(1)銷售稅金及附加估算 具體見(jiàn)表6-11表6-11銷售稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)計(jì)算期1231營(yíng)業(yè)稅銷售收入X 5%9350.046233.362城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)

12、稅X 7%654.50436.343教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅X 3%280.50187.004教育專項(xiàng)基 金營(yíng)業(yè)稅X 4%374.00249.335防洪工程維 護(hù)費(fèi)銷售收入X0.18%336.60224.406印花稅銷售收入X0.05%93.5062.337交易管理費(fèi)銷售收入X 0.5%935.00623.34合計(jì)銷售收入X6.43%12024.151448016.10(2) 土地增值稅估算具體見(jiàn)表6-12表6-12土地增值稅估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)算過(guò)程1銷售收入6735602扣除項(xiàng)目 金額以下4項(xiàng)之和318152.722.1開發(fā)成本214873.412.2開發(fā)費(fèi)用40264.382.3銷

13、售稅金 及附加20040.252.4其他扣除 項(xiàng)目取(2.1) 項(xiàng)的20%42974.683增值額(1) (2)355407.284增值率(3) / (2) X 100%1.125增值稅稅 率(4) <50%12.40%6土地增值 稅(3) X(5)44070.506、 投資計(jì)劃與資金籌措本項(xiàng)目開發(fā)投資總計(jì)需255137.79萬(wàn)元。其資金來(lái)源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)的自有資金即資本金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入用于在投資部分。本項(xiàng)目開發(fā)商投入資本金15000萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，在總投入中，其中 第一年投入約為45%,第二年投入約為30%第三年投入約為25%從銀行 貸款10000萬(wàn)元，第一年投入

14、9000萬(wàn)元，第二年投入1000萬(wàn)元，不足款 項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)預(yù)售收入解決，具體見(jiàn)投資計(jì)劃于資金籌措6-13表6-13投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名合計(jì)計(jì)算期稱A年第二年第三年1建設(shè)投 資255137.79114812.0076541.3463784.452資金籌 措255137.792.1自有資002000.00-92812.002.2借貸資 金100009000.001000.000.002.3預(yù)售收 入再投 入230137.790.0074541.34156596.457、借款還本付息估算長(zhǎng)期彳f款10000萬(wàn)元，等本償還，寬限期一年，2年內(nèi)還清，貸

15、款利率4.73%,具體見(jiàn)表6-14表6-14借款還本付息估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名 稱合計(jì)計(jì)算期第一年第二年第三年1借款還 本付息1.1年初借 款累計(jì)09212.859212.851.2本年借 款100009000100001.3本年應(yīng) 計(jì)利息1247.45212.85598.84435.771.4年底還 本付息09811.699648.621.5年末借 款累計(jì)9212.850.0002借款還 本付息 的資金 來(lái)源2.1投資回 收09811.699648.62五、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)1、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析(1)全部資金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=10%,具體計(jì)算見(jiàn)表6-15表6-15現(xiàn)金流量表(全部投資

16、)單位；萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入187000.80124667.201.1銷售收入187000.80124667.202現(xiàn)金流出114812.00113870.7188670.692.1建設(shè)投資114812.0076541.3463784.452.2銷售稅金及附 加12024.158016.102.3土地增值稅26442.3017628.202.4所得稅-1137.08-758.053凈現(xiàn)金流量(1)-(2)-114812.0073130.0935996.514折現(xiàn)凈現(xiàn)金流 量-104374.5560438.0927044.715稅前凈現(xiàn)金流量(3)+( 2.4)-114812.

17、0071993.0135238.456稅前折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-104374.5559498.3626475.17評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、稅前全部投資凈現(xiàn)值：NPV=18401.02(萬(wàn)元)B、稅后全部投資凈現(xiàn)化 NPV=16891.75(萬(wàn)元)C、稅前全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=999.54%D稅后全部投資內(nèi)部收益率：FIRR=669.67%(2)資本金現(xiàn)金流量表設(shè)Ic=14%,具體計(jì)算見(jiàn)表6-16表6-16現(xiàn)金流量表(資本金)單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算期1231現(xiàn)金流入187000.80124667.201.1銷售收入187000.80124667.202現(xiàn)金流出52289.46-54930.862.

18、1資本金105812.002000.00-92812.002.2預(yù)售收入 再投入3148.403346.282.3貸款本息 償還9811.699648.622.4銷售稅金 及附加12024.158016.102.5土地增值稅26442.3017628.202.6所得稅-1137.08-758.053稅后凈現(xiàn)金流量(1) (2)-105812.00134711.34179598.064折現(xiàn)凈現(xiàn) 金流量-105812.00103656.00121223.57評(píng)價(jià)指標(biāo)：A、資本金稅后內(nèi)部收益率：FIRR=-158.59%B、資本金稅后凈現(xiàn)值：NPV=119067.57(萬(wàn)元)(3)動(dòng)態(tài)盈利分析a、

19、凈現(xiàn)值開發(fā)項(xiàng)目在整個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)各年所發(fā)生的現(xiàn)金流量差額，為當(dāng)年的凈現(xiàn)金流量。將本項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)金流量按基準(zhǔn)收益率折算為項(xiàng)目實(shí)施初期(即為本項(xiàng)目開始投資的當(dāng)年年初)的現(xiàn)值，此現(xiàn)值的代數(shù)和就是項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。基準(zhǔn)收益率是項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的折現(xiàn)率， 一般取稍大于同期貸款 利率為基準(zhǔn)折現(xiàn)率。本本房地產(chǎn)投資項(xiàng)目以10%乍為全部投資白目標(biāo)收益率Ic1 , 以14%乍為自有資金目標(biāo)收益率Ic2.凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值為零，經(jīng)上面積算，本項(xiàng)目稅前、稅后全部投資的NPV分別為18401.02 (萬(wàn)元)和16891.75 (萬(wàn)元)，均大于0,資本金的稅后凈現(xiàn) 值NOV% 119067.57 (萬(wàn)元)，

20、也大于0,這說(shuō)明本項(xiàng)目可按事先規(guī)定的基本收 益率獲利，在所確定的計(jì)算期內(nèi)發(fā)生投資凈收益，有經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目可行。C、內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折 現(xiàn)率，內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值，本項(xiàng)目屬于獨(dú)立方案的評(píng)價(jià)與分 析，經(jīng)上面計(jì)算，稅前、稅后全部投資的FIRR分別為999.54% 667.57%,大于同期貸款利率4.73%?口目標(biāo)U益率10%(Ic1),資本金的稅后FIRR為 -158.59%,也大于同期貸款利率4.73%?口目標(biāo)U益率14%(Ic2 ),說(shuō)明項(xiàng)目 盈利，達(dá)到同行業(yè)的收益水平，因此項(xiàng)目可行。2、 損益表與靜態(tài)盈利指標(biāo)(1)損益表具體見(jiàn)

21、表6-17表6-17損益表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算依據(jù)計(jì)算期合計(jì)1231銷售收入0187000.80124667.20311668.002總成本費(fèi) 用0153082.67102055.11255137.793銷售稅金 及附加012024.158016.1020040.254土地增值 稅026442.3017628.2044070.505利潤(rùn)總額(1 -2-34)0-4548.32-3032.22-7580.546所得稅(5) X25%0-1137.08-758.05-1895.147稅后利潤(rùn)(5) (6)0-3411.24-2274.16-5685.418盈余公積 金(7) X 10%0-341.12-227.42-568.549可分配利 潤(rùn)(8)0-307