房地產(chǎn)開發(fā)流程

1、河南臻美置業(yè)有限公司河南臻美置業(yè)有限公司房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程HK000NFJ_RS_V12HK000NFJ_RS_V1房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，指土地及土地上的建筑物、附著物。又常常稱為又常常稱為“不不動產(chǎn)動產(chǎn)”，不動產(chǎn)是指不能移動、或移動后會改變原來的性狀或失去原有的價(jià)值，這是，不動產(chǎn)是指不能移動、或移動后會改變原來的性狀或失去原有的價(jià)值，這是土地位置的不動性決定的。土地位置的不動性決定的。 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房屋建設(shè)的行為房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)建設(shè)，房

2、屋建設(shè)的行為。流程，英文流程，英文“processprocess”，中文也有譯作，中文也有譯作“過程過程”。J J約瀚遜：業(yè)務(wù)流程是把輸約瀚遜：業(yè)務(wù)流程是把輸入轉(zhuǎn)化為輸出的一系列相關(guān)活動的結(jié)合，它增加輸入的價(jià)值并創(chuàng)造出對接受者更為有入轉(zhuǎn)化為輸出的一系列相關(guān)活動的結(jié)合，它增加輸入的價(jià)值并創(chuàng)造出對接受者更為有效的輸出。效的輸出。 前前 言言3HK000NFJ_RS_V1邁克爾邁克爾波特說，波特說，“把企業(yè)作為一個整體來看待，是無法理解企業(yè)的競爭優(yōu)勢把企業(yè)作為一個整體來看待，是無法理解企業(yè)的競爭優(yōu)勢的的”。競爭優(yōu)勢來源于企業(yè)在設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營銷、交貨等過程和輔助過程中所進(jìn)行的競爭優(yōu)勢來源于企業(yè)在設(shè)計(jì)、

3、生產(chǎn)、營銷、交貨等過程和輔助過程中所進(jìn)行的許多相互分離而又相互銜接的活動。許多相互分離而又相互銜接的活動。價(jià)值活動：創(chuàng)造價(jià)值的基本工作。價(jià)值活動可以分為兩類：基礎(chǔ)活動和支持性價(jià)值活動：創(chuàng)造價(jià)值的基本工作。價(jià)值活動可以分為兩類：基礎(chǔ)活動和支持性活動。活動。前前 言言4HK000NFJ_RS_V1價(jià)值鏈價(jià)值鏈支持性支持性活動活動基礎(chǔ)性活動基礎(chǔ)性活動前前 言言5HK000NFJ_RS_V1 房地產(chǎn)開發(fā)的流程房地產(chǎn)開發(fā)的流程n土地獲取土地獲取n規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)n開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批n施工建設(shè)施工建設(shè)n推廣銷售推廣銷售n驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付n物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)前前 言言HK000NFJ_RS_V1第一部分第一部分

4、 土地獲取土地獲取7HK000NFJ_RS_V1購地決策程序購地決策程序辦事處初步篩選土地信息收集通過不通過辦事處信息整理編制可行性分析總裁辦公會議審批參加國家土地招拍掛投標(biāo)報(bào)價(jià)分析表投資利潤分析董事會審批現(xiàn)場踏勘及樓盤調(diào)查市場分析及定位投資測算信息庫向公司匯報(bào)放棄通過通過不通過不通過不通過不通過通過通過通過通過確定意向地塊方案規(guī)劃 土地獲取土地獲取8HK000NFJ_RS_V1土地的基本知識土地的基本知識 1. 1.土地使用制度土地使用制度 (1)(1)社會主義公有制社會主義公有制 2.2.土地使用權(quán)有償出讓土地使用權(quán)有償出讓 (1)(1)地租地租 (2)(2)補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償費(fèi)用 3.3.土地

5、使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限 (1)(1)居住用地居住用地 7070年年 (2)(2)工業(yè)用地工業(yè)用地 5050年年 (3)(3)教育教育 科技科技 文化文化 衛(wèi)生衛(wèi)生 體育用地體育用地 5050年年 (4)(4)商業(yè)商業(yè) 旅游旅游 娛樂用地娛樂用地 4040年年 (5)(5)綜合用地綜合用地 5050年年 土地獲取土地獲取9HK000NFJ_RS_V1出讓征地的方式出讓征地的方式出出讓讓方方式式協(xié)議出讓協(xié)議出讓招標(biāo)招標(biāo)掛牌掛牌拍賣拍賣行政劃撥行政劃撥轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓 土地獲取土地獲取HK000NFJ_RS_V1第二部分第二部分 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)11HK000NFJ_RS_V1項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位方案設(shè)計(jì)方案

6、設(shè)計(jì)政府審批政府審批施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)規(guī)劃要求規(guī)劃要求設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)院是是否否政府審批政府審批是是否否開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)開發(fā)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)12HK000NFJ_RS_V1城市總體規(guī)劃城市總體規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃城市分區(qū)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃控制性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃修建性詳細(xì)規(guī)劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)政府規(guī)劃控制政府規(guī)劃控制 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)13HK000NFJ_RS_V1 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循的原則規(guī)劃設(shè)計(jì)必須遵循的原則一、服從城市總體規(guī)劃和地區(qū)性規(guī)劃二、按國家和地方政府制訂的有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例辦事三、實(shí)施統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、

7、配套建設(shè) 四、遵循價(jià)值規(guī)律和供求法則，了解和掌握市場動態(tài)、對開發(fā)項(xiàng)目作出正確的定位 五、從實(shí)際出發(fā)，量力而行，又有超前意識 六、節(jié)約用地、合理用地 七、一切以人為本14HK000NFJ_RS_V1 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本內(nèi)容一、土地使用、用地邊界與面積二、環(huán)境容量：建筑容積率、建筑密度、人口密度、綠地率三、建筑控制：建筑高度、建筑后退、建筑間距四、城市設(shè)計(jì)五、建筑空間、功能及其經(jīng)濟(jì)性六、基地停車車位、總體布置、出入口15HK000NFJ_RS_V1方案設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì) 在滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)條件、設(shè)計(jì)規(guī)范要求的條件下，在規(guī)劃布局、空間功能設(shè)置、建筑形式、建筑規(guī)模及面積分配等涉及

8、使用和觀感方面對產(chǎn)品進(jìn)行深化設(shè)計(jì)，并向相關(guān)主管部門報(bào)審。施工圖設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì) 它的主要任務(wù)是滿足施工要求，即在初步設(shè)計(jì)或技術(shù)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，綜合建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備各工種，相互交底，核實(shí)校對，深入了解材料供應(yīng)，施工技術(shù)、設(shè)備等件，把滿足工程施工的各項(xiàng)具體要求反映在圖紙上，做到整套圖紙齊全，準(zhǔn)確無誤。施工圖設(shè)計(jì)的內(nèi)容主要包括：確定全部工程尺寸和用料，繪制建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)備等全部施工圖紙，編制工程說明書、結(jié)構(gòu)計(jì)算書和預(yù)算書等。園林設(shè)計(jì)園林設(shè)計(jì) 就是在一定的地域范圍內(nèi)，運(yùn)用園林藝術(shù)和工程技術(shù)手段，通過改造地形（或進(jìn)一步筑山、疊石、理水），種植樹木、花草，營造建筑和布置園路等途徑創(chuàng)作而建成的美的自然環(huán)境和生活、

9、游憩境域的過程。配套工程設(shè)計(jì)配套工程設(shè)計(jì) 包括水、電、氣、暖等配套設(shè)計(jì)。 規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)HK000NFJ_RS_V1第三部分第三部分 開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批17HK000NFJ_RS_V1房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) 房地產(chǎn)業(yè)本身屬支柱產(chǎn)業(yè)，帶動著諸多相關(guān)產(chǎn)業(yè)，拉動GDP的效果明顯，占國家GDP約10%。房地產(chǎn)屬性較為復(fù)雜，同時(shí)帶有實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)特性，又同時(shí)具有投資和消費(fèi)的功能。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，影響到很多方面，房地產(chǎn)行業(yè)具有特殊性，兼有經(jīng)濟(jì)性、民生性、政治性。房地產(chǎn)行業(yè)政治性民生性經(jīng)濟(jì)性 開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批18HK000NFJ_RS_V1土地確權(quán)01人防設(shè)計(jì)條件29人防施工圖設(shè)計(jì)方案報(bào)批人防審

10、批施工圖設(shè)計(jì)消防報(bào)批用地規(guī)劃證辦理土地證辦理規(guī)模報(bào)批開工放線建筑工程規(guī)劃許可證102526402424351162選址意見書362155586561012511811787施工許可證37 開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批19HK000NFJ_RS_V1報(bào)批流程報(bào)批流程主要有以下手續(xù)主要有以下手續(xù) 1.1.立項(xiàng)立項(xiàng) 2.2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 3.3.國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證 4.4.消防設(shè)計(jì)審批消防設(shè)計(jì)審批 5.5.人防審批人防審批 6.6.建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證 7.7.圖紙審查圖紙審查 8.8.建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可證 9.9.商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售

11、許可證 開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批20HK000NFJ_RS_V1相關(guān)許可證件相關(guān)許可證件建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。 國有土地使用權(quán)證國有土地使用權(quán)證是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護(hù)。建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工

12、許可證(建設(shè)工程開工證)是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證(房屋預(yù)售又稱“買賣樓花”，或者稱為“買賣期房”，一般指從開發(fā)商取得商品房預(yù)售許可證可以公開發(fā)售開始，預(yù)售正在建設(shè)尚未竣工交付使用的商品房。 開發(fā)報(bào)批開發(fā)報(bào)批HK000NFJ_RS_V1第四部分第四部分 施工建設(shè)施工建設(shè)22HK000NFJ_RS_V1開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)的基本程序項(xiàng)目建設(shè)準(zhǔn)備 該階段的準(zhǔn)備工作質(zhì)量直接關(guān)系到主體施工單位進(jìn)場后能否順利展開施工。首先，組建項(xiàng)目部，人員按項(xiàng)目的大小、編制到位，辦公場

13、所到位；清理提供作業(yè)面，提供臨時(shí)水、電。優(yōu)選施工隊(duì)伍、監(jiān)理隊(duì)伍 招投標(biāo)的編制、招標(biāo)單位的報(bào)名、考察、篩選、入圍、造價(jià)咨詢、招標(biāo)代理單位的確定、監(jiān)理公司的確定、開標(biāo)、定標(biāo)。項(xiàng)目施工建設(shè) 施工企業(yè)運(yùn)用系統(tǒng)的觀點(diǎn)、理論和方法對施工項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃、組織、監(jiān)督、控制、協(xié)調(diào)等全過程、全方位的管理，實(shí)現(xiàn)按期、優(yōu)質(zhì)、安全、低耗的項(xiàng)目管理目標(biāo)。 施工建設(shè)施工建設(shè)HK000NFJ_RS_V1第五部分第五部分 驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付24HK000NFJ_RS_V1主體驗(yàn)收主體驗(yàn)收n參加單位參加單位: :五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項(xiàng)辦監(jiān)督站）監(jiān)督。五大責(zé)任主體參與，市質(zhì)監(jiān)站（或大項(xiàng)辦監(jiān)督站）監(jiān)督。n程序程序: :主體竣

14、工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收報(bào)告。主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)主體竣工驗(yàn)收后，各責(zé)任主體簽署驗(yàn)收報(bào)告。主體竣工驗(yàn)收后，由工程建設(shè)部負(fù)責(zé)組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后組織相關(guān)單位，準(zhǔn)備相關(guān)資料，在二個月內(nèi)到質(zhì)監(jiān)站辦理完成質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告，在驗(yàn)收后三個月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。三個月以內(nèi)到建委辦理完成備案工作。 驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付25HK000NFJ_RS_V1配套工程驗(yàn)收配套工程驗(yàn)收n消防驗(yàn)收消防驗(yàn)收n消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防消防驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，施工單位、監(jiān)理公司、消防支隊(duì)參與，驗(yàn)收后取得消防驗(yàn)收

15、合格證。驗(yàn)收合格證。n消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作。消防驗(yàn)收前，需進(jìn)行消防電氣、設(shè)備檢測工作。n消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）。消防檢測由市消防協(xié)會負(fù)責(zé)（具體由協(xié)會認(rèn)可的檢測公司操作）。n水電氣暖水電氣暖 水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位參與。水、電、一次熱網(wǎng)、天然氣驗(yàn)收由專業(yè)壟斷施工單位負(fù)責(zé)，建設(shè)單位參與。n其他配套工程其他配套工程( (園林園林, ,市政市政, ,等等) ) 其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收。其他配套工程完工后先由工程建設(shè)單位組織監(jiān)理公司驗(yàn)收。 驗(yàn)收通過后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會進(jìn)行核查驗(yàn)收

16、通過后，再由建設(shè)單位驗(yàn)收委員會進(jìn)行核查。 驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付26HK000NFJ_RS_V1驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付 竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的室內(nèi)外工程全部施工完畢，無用項(xiàng)工程，配套設(shè)施均是正竣工驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的室內(nèi)外工程全部施工完畢，無用項(xiàng)工程，配套設(shè)施均是正式的，且已通過消防部門、五大責(zé)任主體驗(yàn)收和公司驗(yàn)收委員會驗(yàn)收通過，并經(jīng)物業(yè)公司代式的，且已通過消防部門、五大責(zé)任主體驗(yàn)收和公司驗(yàn)收委員會驗(yàn)收通過，并經(jīng)物業(yè)公司代表業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格，施工資料齊全，場區(qū)內(nèi)無施工人員逗留，室內(nèi)外干凈整潔。表業(yè)主復(fù)驗(yàn)合格，施工資料齊全，場區(qū)內(nèi)無施工人員逗留，室內(nèi)外干凈整潔。 交付標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主的滿意度交付標(biāo)準(zhǔn)：業(yè)主的滿意

17、度95%95%以上；以上； 驗(yàn)收交付驗(yàn)收交付HK000NFJ_RS_V1第六部分第六部分 推廣銷售推廣銷售28HK000NFJ_RS_V1 營銷工作的主要內(nèi)容包含市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、市場定位、市場推廣、產(chǎn)品定價(jià)、銷售管理、證照管理、客戶關(guān)系維護(hù)、信息化管理（CRM系統(tǒng)）等方面，從營銷期間來劃分，一般劃分為項(xiàng)目定位階段、前期準(zhǔn)備階段、開盤預(yù)售階段、強(qiáng)銷期、尾盤銷售階段。營銷工作的主要內(nèi)容營銷工作的主要內(nèi)容 推廣銷售推廣銷售29HK000NFJ_RS_V1銷售模塊銷售模塊市場調(diào)查品牌的內(nèi)涵、實(shí)力、信譽(yù)、質(zhì)量、服務(wù)、競爭力公司可根據(jù)實(shí)際情況決定銷售小組的組織大小，并可根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的情況決定是否聘請代

18、理公司公司有關(guān)部門根據(jù)銷售情況、建設(shè)成本、與可行性報(bào)告的投資估算進(jìn)行比較，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)開盤儀式 意在宣傳調(diào)查結(jié)果即時(shí)反饋策劃部、并向決策層建議是否調(diào)整功能用房比例及裝修標(biāo)準(zhǔn)策劃的內(nèi)容：項(xiàng)目銷售許可證的取得、建議售價(jià)、租賃價(jià)及價(jià)格調(diào)整時(shí)機(jī)，銷售推出時(shí)機(jī)、間隔取得售樓許可證銷售小組廣告宣傳銷售策略收集信息信息反饋、收集售價(jià)、租賃確定市場試控調(diào)整價(jià)格分段推出報(bào)紙、電視及其他宣傳媒體銷售代理公司選擇市場調(diào)查的主要內(nèi)容：現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)市場同類功能房產(chǎn)的售價(jià)、租賃價(jià)市場的供需情況、未來及現(xiàn)時(shí)市場的需求、項(xiàng)目功能用戶的比例、裝修標(biāo)準(zhǔn)等公司決策層根據(jù)銷售策劃報(bào)告及掌握的市場情況，廣泛聽取策劃部門有關(guān)項(xiàng)目策劃、成本及有關(guān)方面的意見，決定售價(jià)及租賃價(jià)及推出時(shí)機(jī)等推出少量單元按定價(jià)試探市場反應(yīng)，并及時(shí)作出反饋根據(jù)市場反應(yīng)調(diào)整售價(jià)、租賃價(jià)銷售及租賃時(shí)要不斷地收集客戶的信息，及時(shí)反饋積累資料，為今后發(fā)展打下基礎(chǔ)循環(huán)循環(huán) 推廣銷售推廣銷售30HK000NFJ_RS_V1項(xiàng)目定位階段前期準(zhǔn)備階段開盤預(yù)售階段強(qiáng)銷期尾盤期市場工作推廣工作銷售工作市場工作推廣工作銷售工作市場工作推廣工作銷售工作市場工作推廣工作銷售工作市場工作推廣工作銷售工作開盤銷售30%主體結(jié)頂銷售60%交付銷售95%，其余5%在6個月內(nèi)清盤獲 取 土地完 成 方案形象進(jìn)度達(dá)到當(dāng)?shù)卣蟮谝淮魏灱s高峰銷售85-95%清盤營銷階段和銷售目