星河盛世_公寓精裝修建

1、本報告是嚴格保密的。星河盛世公寓精裝修建議世聯(lián)地產(chǎn)世聯(lián)地產(chǎn) 星河盛世項目組星河盛世項目組2011053120110531謹呈：星河地產(chǎn)謹呈：星河地產(chǎn)本報告是嚴格保密的。解決兩個問題p 作為走量產(chǎn)品，還是標桿產(chǎn)品？p 裝修風格保持統(tǒng)一，還是提供多種風格供客戶選擇？前期溝通回顧確定兩棟公寓全部帶精裝修，其余產(chǎn)品一律毛坯交房。本報告是嚴格保密的。公寓基本指標J1棟（住宅性質(zhì)）l總建面：15000平米l套數(shù)：336套l戶均面積：45平米52平米J2棟（商務公寓性質(zhì)）l總建面：6000平米l套數(shù)：168l戶均面積：42平米參考：2010.08規(guī)劃及建筑設(shè)計方案J115000平米336套J26000平米1

2、68套本報告是嚴格保密的。本次建議內(nèi)容關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考關(guān)于裝修風格的思考本報告是嚴格保密的。關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考關(guān)于裝修風格的思考本報告是嚴格保密的。主要制約因素加息保障房限購目標房產(chǎn)稅限價n 2011年1季度CPI同比增5%，三月增5.4%n 通脹問題愈發(fā)嚴重，年初至今兩次加息，通脹仍未得到有效控制n 通脹是上半年乃至全年中央宏觀調(diào)控的第一要務n 十二五3600萬套，2011年1000萬套，李克強親自督導n 各地強制執(zhí)行，地方政府與中央政府簽下“軍令狀”n 公共租賃房占據(jù)未來保障房主流位置，發(fā)揮保障功能n 截至1季度末，全國608個城市出臺房價控制目標n 多數(shù)以GDP增速和人均可支配收入增速

3、為參考標準n 此后，國務院督察組到各地督察調(diào)控落實情況n 上海、重慶試點房產(chǎn)稅n 兩個城市實施2個月以來上繳稅款寥寥無幾調(diào)控力度持續(xù)加強，政策不確定因素多n “國八條”規(guī)定全國直轄市、省會城市、計劃單列市全面執(zhí)行限購政策，其中戶籍限購2套，非戶籍限購1套n 目前全國已有39個城市出臺新版限購令及執(zhí)行細則持續(xù)多常時間？開發(fā)商紛紛轉(zhuǎn)現(xiàn)樓銷售抑制政策，保證產(chǎn)品實現(xiàn)高價J1棟為住宅指標，受政策影響風險較大；J2棟為商務公寓，政策風險較小。本報告是嚴格保密的。星河使命政策趨嚴 VS 品牌提升需要保證熱銷，樹立市場口碑，贏得市場的認可，達到速度與口碑的雙贏第一次精裝修的嘗試，既是挑戰(zhàn)自我，完成星河品牌的提

4、升，又是為星河后續(xù)精裝修產(chǎn)品線奠定基礎(chǔ)。本報告是嚴格保密的。關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考p J1棟（走量產(chǎn)品）：lJ1為住宅指標，無論現(xiàn)售或預售，都有一定的政策風險；l面積較大，戶數(shù)較多，對舒適度有一定的影響；l首次嘗試精裝修，需重點保證產(chǎn)品的銷量和市場的口碑。J1走量產(chǎn)品15000平米336套建議建議J1可作為可作為走量產(chǎn)品，保證快銷，迅速建立市場影響力走量產(chǎn)品，保證快銷，迅速建立市場影響力本報告是嚴格保密的。J2標桿產(chǎn)品6000平米168套關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考p J2棟（標桿產(chǎn)品）：lJ2棟為商務公寓，短期內(nèi)暫無政策風險的可能性；l戶數(shù)相對適中，可嘗試附加高價值的精裝修，建立市場口碑；建議建議J2作為

5、標桿產(chǎn)品，提升項目整體形象，提高企業(yè)精裝作為標桿產(chǎn)品，提升項目整體形象，提高企業(yè)精裝修品質(zhì)的知名度。修品質(zhì)的知名度。本報告是嚴格保密的。項目售價（元/）精裝修標價（元/）比例（裝修價/售價）大中華IFC50000600012岸芷汀蘭45000500011香山里一期38000500013中信紅樹灣果嶺公寓25000300012%御河堤30000實際：2000對外：30006.6%京基鳳凰印象25000對外：2500-300014%東方銀座公館32000對外300010%金域華府2期2800025008.9%中信灣上六座17000實際：1000對外：20005.8%僑城馨苑29000實際：800-

6、1000對外：15003.4%萬科金色沁園1400012008.5%市場精裝修項目檔次對本項目的參考高檔裝修：高檔裝修：5000500060006000元元/ /中檔裝修：中檔裝修：2500250030003000元元/ /市場主流精裝修項目分為三檔：高檔裝修： 5000-6000元/中檔裝修：2500-3000元/經(jīng)濟型裝修：低于2000元/單一項目內(nèi)一般采用統(tǒng)一標準進行裝修（除東方銀座公館提供可選套餐）。低檔裝修：低檔裝修：20002000元元/ /以下以下具體案例見附件本報告是嚴格保密的。本項目精裝修檔次建議： J1棟成本控制在1500-2000元/平米建議J1棟可參考目前市場中高端項目

7、，如東方銀座公館、中信果嶺公寓、御河堤、京基鳳凰印象的精裝修，實際成本可控制在1500-2000元/平米，對外報價可達3000-4000元/平米。建議J2棟可參考市場較高端項目，如大中華IFC、岸芷汀蘭、香山里一期的精裝修，實際成本可控制在2000-3000元/平米，對外報價可達5000-6000元/平米，如稍微提高使用品牌的檔次，對外報價可再提升。建議： J2棟成本控制在2000-3000元/平米本報告是嚴格保密的。關(guān)于產(chǎn)品檔次的思考關(guān)于裝修風格的思考本報告是嚴格保密的?？蛻魧τ诰b修的關(guān)注點：p 風格簡潔、色調(diào)柔和：使用現(xiàn)代簡潔的裝修風格，色調(diào)柔和，方便客戶后期的個性化搭配；p 注重實用性

8、：僅作基礎(chǔ)的精裝修即可，注重空間的實用性；p 高品質(zhì)打造：注重把控材料的選擇和對施工細節(jié)控制，通過品質(zhì)展示提升項目形象，增強客戶信心； p一線品牌配置：鑒于客戶普遍對廚、衛(wèi)所使用的品牌關(guān)注度較高，建議本項目所使用的品牌標準需保證國內(nèi)或國際一線品牌；p 合理的收納空間：充分考慮收納空間的設(shè)計，方便客戶的物品擺放。精裝修的打造要點對市場部分精裝修項目客戶進行滿意度調(diào)查，總結(jié)出客戶的主要關(guān)注點，對本項目的精裝修具有一定的借鑒意義本報告是嚴格保密的。本項目精裝修風格定位風格建議：整體根據(jù)市場趨勢，以現(xiàn)代簡約為主J1棟裝修風格：建議選擇現(xiàn)代簡約方向的精裝修風格，配合精細化的細節(jié)處理，顯示項目的人性化；具

9、體風格可參考東方銀座公館、中信果嶺公寓等項目。J2棟裝修風格：建議選擇現(xiàn)代方向的裝修風格，配合高品質(zhì)的材質(zhì)選擇，展現(xiàn)項目的高檔次；具體風格可參考岸芷汀蘭、大中華IFC等項目。備注：由于J1、J2棟的裝修標準不同，因此可選擇不同風格的廚衛(wèi)進行搭配本報告是嚴格保密的。本項目精裝修風格定位具體裝修風格：p 墻面：建議統(tǒng)一白墻交樓，方便客戶日后個性化墻紙的選擇；p 地板：建議可根據(jù)客戶的喜好，提供深色、淺色兩種色系的地板供客戶選擇；p 廚房墻面瓷磚、石材：也可設(shè)置兩種色系供客戶選擇，但色系需能夠與廚具合理搭配；p 衛(wèi)生間地磚、石材：可提供兩種花色做參考，整體色系需和潔具保持統(tǒng)一；p 其余：建議除地板、

10、瓷磚、地磚等可供客戶選擇，其余保持統(tǒng)一標準，方便后續(xù)管理。本報告是嚴格保密的。東方銀座公館僅地板和樓梯的顏色可供客戶選擇深色淺色參考案例本報告是嚴格保密的。本項目裝修標準建議（J1棟）部位部位材料說明材料說明部位部位材料說明材料說明客廳、客廳、餐廳、餐廳、臥室臥室地面：實木復合地板地面：實木復合地板生活陽臺生活陽臺地面：米黃色玻化磚熱水器：能率熱水器：能率衛(wèi)生衛(wèi)生間間地面：大理石（磨砂）墻面：大理石/瓷磚座便器、臺盆、浴缸：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸：杜拉維特浴缸、淋浴龍頭及花灑：漢斯格雅浴缸、淋浴龍頭及花灑：漢斯格雅廚房廚房墻、地面：大理石（磨砂）/瓷磚櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦櫥柜：德

11、國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗耐人造石臺面可麗耐人造石臺面水槽及龍頭：漢斯格雅水槽及龍頭：漢斯格雅整體式廚房電器、德國西門子爐灶、抽油煙機、消毒碗柜其他其他西門子開關(guān)插座大金分體空調(diào)大金分體空調(diào)可采用高檔品牌中相對低端的產(chǎn)品系列本報告是嚴格保密的。部位部位材料說明材料說明部位部位材料說明材料說明客廳、客廳、餐廳、餐廳、臥室臥室地面：美洲櫻桃木三層實木復合地板地面：美洲櫻桃木三層實木復合地板衣柜：櫻桃木飾面固定衣柜生活陽臺生活陽臺地面：米黃色?；u熱水器：能率熱水器：能率衛(wèi)生間衛(wèi)生間地面：威尼斯米黃大理石（磨砂）墻面：葡萄牙米花大理石天花：優(yōu)質(zhì)放水石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾面潔具：杜拉維特座便器、臺

12、盆、浴缸潔具：杜拉維特座便器、臺盆、浴缸龍頭：漢斯格雅龍頭：漢斯格雅浴缸、淋浴龍頭及花灑：德國高怡浴缸、淋浴龍頭及花灑：德國高怡臺面：啞光面南極白杜邦可麗耐人造石廚房廚房墻、地面：威尼斯米黃大理石（磨砂）天花：優(yōu)質(zhì)輕鋼龍骨石膏板吊頂，純白色乳膠漆飾面櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗櫥柜：德國西曼蒂克櫥柜，配杜邦可麗耐人造石臺面，漢斯格雅水槽及龍頭耐人造石臺面，漢斯格雅水槽及龍頭整體式廚房電器、德國西門子爐灶、抽油煙機、消毒碗柜其他其他西門子開關(guān)插座大金分體空調(diào)大金分體空調(diào)本項目裝修標準建議（J2棟）可采用高檔品牌中相對中高端的產(chǎn)品系列本報告是嚴格保密的。附件：部分項目精裝修標準參考本報告是嚴

13、格保密的。帶家私家電豪裝大中華IFC 6000元/電器、櫥柜、潔具都是德國一線品牌豪裝電器、櫥柜、潔具都是德國一線品牌豪裝,希爾頓的酒店服務希爾頓的酒店服務分類小類類項品牌廳房衣柜配櫻桃木飾面衣柜廚房電器爐灶、抽油煙機、消毒碗柜、微波爐、冰箱德國西門子櫥柜櫥柜德國西曼帝克其他水槽及龍頭瑞士弗蘭卡衛(wèi)生間潔具便座器、臺盆、浴缸德國杜拉維特臺盆龍頭德國漢格雅斯浴缸、淋浴頭德國高儀本報告是嚴格保密的。位置材料/產(chǎn)品入戶門及門套德曼沙比利木皮入戶防火門客廳、餐廳、走道、臥室地面櫻桃實木復合地板 墻面乳膠漆天花局部造型、乳膠漆衛(wèi)生間墻面墻磚、局部石材地面石材廚房墻、地面墻地磚戶內(nèi)門國產(chǎn)櫻桃木門工人房、生活

14、陽臺地面地磚空中花園墻面外墻漆空中花園、入戶花園及景觀陽臺地面地磚內(nèi)容品牌及標準潔具杜拉維特五金漢斯格雅空調(diào)大金分體冰箱不送洗衣機不送熱水器能率油煙機西門子爐灶博世消毒碗柜（或洗碗機）博世櫥柜博洛尼衣柜、潔柜、鏡柜定制開關(guān)插座：施奈德 輕點系列開關(guān)插座新風系統(tǒng)朗思威岸芷汀蘭5000元/（售價：45000元/平米）標準戶型裝修材料：家私家電潔具交樓標準：采用博洛尼櫥柜、德國杜拉維特衛(wèi)浴、漢斯格雅龍頭、施奈德輕點系列開關(guān)插座、能率熱水器、西門子油煙機、朗思威新風系統(tǒng)等品牌。本報告是嚴格保密的。（一）客廳/ 餐廳1、墻面：“多樂士”高級乳膠漆2、天花：“多樂士”高級乳膠漆3、入戶門：高級木質(zhì)門（二）

15、、主臥室/臥室1、地面：“宏耐” 地板2、墻面：“多樂士”高級乳膠漆3、天花：“多樂士”高級乳膠漆4、門：高級木門配木門套（三）、廚房1、櫥柜：“歐卡羅”櫥柜2、電器：“西門子”抽油煙機、爐灶、消毒柜3、門：高級木門配木門套（四）、衛(wèi)生間1、潔具：“樂家”高級分體座廁2、龍頭及花灑：“樂家”高級龍頭、高級花灑配升降式花灑桿3、沐浴房：鋼化玻璃屏風，平開門4、“樂家”洗手盆5、門：高級木門配木門套6、其他：鍍鉻毛巾桿、鍍鉻衛(wèi)生紙盒（五）、其他1、空調(diào)：大金分體空調(diào)2、窗式通風器：絲吉利婭3、開關(guān)插座：“ABB”開關(guān)插座4、 彩色可視對講系統(tǒng)香山里一期5000元/（售價38000元/平米）采用宏耐

16、地板、歐卡羅櫥柜、樂家衛(wèi)浴、西門子廚房電器、絲吉利婭窗式通風器、ABB開關(guān)插座等品牌。本報告是嚴格保密的。紅樹灣果嶺公寓3000元/(售價30000元/ ，所有家私家電齊全)配置品牌客廳電視TCL電視柜空調(diào)大金成品門戶內(nèi)、鋁合金門窗沙發(fā)，茶幾、地毯、餐桌椅臥室床、床頭柜、衣柜廚房抽油煙機、燃氣灶、電爐西門子洗衣機和冰箱西門子定制櫥柜含星盆和龍頭、照明防霧筒燈洗手間浴室龍頭和花灑漢斯格雅坐便器、浴缸杜拉維特玻璃門、化妝臺、化妝鏡 燃氣熱水器能率紅樹灣打造的高端酒店公寓，運用國際知名品牌，注重品質(zhì)感和檔次感打造。本報告是嚴格保密的。位置材料客廳、餐廳、臥室地面高級實木復合地板墻面進口墻紙?zhí)旎ㄔ煨吞?/p>

17、花、ICI米白色乳膠漆飾面燈具筒燈、精品吸頂燈廚房地面高級實木復合地板墻面烤漆鋼化玻璃、高檔墻紙?zhí)旎▋?yōu)質(zhì)防水石膏板吊頂，ICI白色乳膠漆飾面櫥柜德國LEICHT或德國HACKER或德國SIEMATIC電器德國西門子電磁爐、抽油煙機、微波爐、冰箱、洗衣機御河堤對外3000元/，實際2000元/（售價30000元/ ）位置材料衛(wèi)生間墻、地面諾貝爾或馬可波羅或蒙娜麗莎瓷磚天花白色鋁扣板潔具德國杜拉維特或德國維寶或瑞士勞芬座便器、臺盆龍頭、花灑德國漢斯格雅或德國科魯?shù)匣虻聡邇x燈具水晶吊燈、防霧筒燈鏡柜高級鏡柜臺面進口高檔大理石陽臺地面諾貝爾或馬可波羅或蒙娜麗莎瓷磚墻面外墻面磚天花ICI白色防水乳膠漆燈具吸頂燈空調(diào)格力分體空調(diào)其特點是國際品牌的運用，以及強調(diào)品質(zhì)感。本報告是嚴格保密的。配置品牌客廳電視柜頂燈空調(diào)松下鋁合金門窗沙發(fā)，茶幾、餐桌椅臥室床、吊燈、衣柜、廚房抽油煙機、燃氣灶、電爐方太櫥柜洗手間浴室龍頭、花灑、洗臉臺、坐便器、浴缸TOTO玻璃門、化妝臺、化妝鏡京基集團為數(shù)不多的小戶型公寓，注重高標準精細化打造，適合年輕