物業(yè)管理的基本知識內(nèi)容

1、1. 物業(yè)1. 1物業(yè)的起源與含義A.物業(yè)管理的起源物業(yè)管理于1860年起源于英國，到現(xiàn)在有超過一百年的歷史。雖然在中國 只有約十幾年的時間，在當時英國經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市人口大量增加，房屋的需 求也相應增大，這就導致了居住環(huán)境變的惡劣， 房屋設施損壞嚴重，租金拖欠問 題突出。OC tacia Hill女士為其物業(yè)制定出一套行之有效的管理辦法，獲得了 成功，首開物業(yè)之先河。從此物業(yè)管理逐的到世界各地，并不斷發(fā)展成熟。的物業(yè)管理也是沿自英國（殖民地）。大約在50年代，可以說是沒有物業(yè) 管理，使早期發(fā)展的一些物業(yè)因無維修保養(yǎng)、 日久失修而開始破落，居住環(huán)境惡 化。到了這種地步，人們開始逐步認識到防止

2、建筑物過早殘舊是有效的物業(yè)管理 不可缺少的條件，且可使物業(yè)增值、保值。在 50年代中期，政府興建了大量的 廉租屋以應付需要。因而從英國聘請了多位專業(yè)人士來港從事物業(yè)管理?？梢哉f專業(yè)物業(yè)管理是由政府引進的。到了 60、70年代，由于大量大型私人樓宇的興 建，公共設施更加完善，而住戶的生活素質(zhì)也在炎提高， 對完善的專業(yè)物業(yè)管理 所提供的服務更加重視，也開始逐成熟。我國的物業(yè)管理大家在5年前可能還沒有聽過，其實中國第一家物業(yè)管理公司是在80年代初在成立的。開始多數(shù)是以合資的形式負責外銷樓的管理，但隨著人們生活水平的提高對服務有了更高的要求。物業(yè)管理迅速在中國推行開來。現(xiàn)在，我可以說在座的各位很幸運，

3、因為大家加入了 一個被譽為十大行業(yè)的物業(yè) 管理行業(yè)。與中國的物業(yè)管理公司目前基本上都有兩類， 一類是依附于大型發(fā)展商的物 業(yè)公司，臺長江集團、包基，的萬達，他們通常只管自己的物業(yè)，競爭相對較?。?另一類就象我們戴德梁行，沒有自己的物業(yè)，但是優(yōu)勢是比較專業(yè)，并且對中小 業(yè)主來說心里感覺更好。因為我們更加可以照顧到他們的利益。B.物業(yè)管理的含義說到物業(yè)管理，我們首先要搞清楚什么是“物業(yè)”。“物業(yè)” 一詞是由英文“property ”引譯而來的。就我們所稱的物業(yè)管理公司，在英文就是“property Management Co., Ltd“。 “property ” 的本意是比較廣的， 包括“財產(chǎn)、

4、資產(chǎn)、擁有物、房地產(chǎn)”等。但從物業(yè)管理的角度來說，物業(yè)是由已建成投入使用的各類建筑物及相關(guān)的設備、設施和場地。它可以是一個住宅小區(qū)、一個單棟公寓，或是一個寫字樓、商場和賓館等。1 . 2物業(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下 4類:(1)居住物業(yè)：如住宅、公寓、別墅等;(2)商業(yè)物業(yè)：如綜合樓、寫字樓、酒店、娛樂等;(3)工業(yè)物業(yè)：如廠房、倉庫等;(4)其 它：如車站、醫(yī)院、學校、機場等。2. 1物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的定義有很多種，還將有一個統(tǒng)一的說法，但是都小異?！拔飿I(yè)管理”是指物業(yè)管理企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理的法 規(guī)和管 理公約，對物業(yè)進行維護、修繕和整治，并對物業(yè)業(yè)主

5、及使用人提供綜合性的服務。這里面就涉及到幾個問題：“物業(yè)管理企業(yè)”、“物業(yè)所有人”、“受委托、“依據(jù)法律、公約”、“干什么”2 2 物業(yè)管理工作的宗旨1 有計劃地進行物業(yè)維修保養(yǎng)，保持和提高物業(yè)價值；2 建立高效率管理機構(gòu)，降低管理成本；3 保持管理公司與業(yè)戶、發(fā)展商及政府各部門的關(guān)系；4 提供 24 小時不間斷的優(yōu)質(zhì)服務，提高物業(yè)價值。2 3 物業(yè)管理的基本容1 物業(yè)日常事務的管理。如接待投訴、處理客戶關(guān)系、停車場及其他設備的運行、人事管理、人員配置等。2 物業(yè)的清潔、保安及維修保養(yǎng)。3 財務管理及物業(yè)保險。4 公共關(guān)系及社區(qū)活動。5 有償服務。2. 4物業(yè)管理費的構(gòu)成1 .物業(yè)管理公司的人

6、員工資和按規(guī)定提取的福利費2 .公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)費用3 .綠化管理費4 .清潔衛(wèi)生費5 .保安費6 .辦公費7 .物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊費8 .法定稅費2.5物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)：、策劃階段1 .早期介入2 .確定檔次及服務標準、前期準備2 .人員選聘及培訓3 .制定規(guī)章制度三、啟動階段1 .物業(yè)的接洽驗收2 .用戶入住3 .用戶檔案資料的 建立及文件簽署了解及配合管理一發(fā)放業(yè)戶手冊配合搬遷 安全工作 裝修管理衛(wèi)生、交通、1 .規(guī)范化治理2 .繼續(xù)培訓3 .應急措施4 .巡回檢查5 .協(xié)調(diào)與其它部門、單位的關(guān)系四、日常服務2. 6物業(yè)管理的特點最基本的物點是業(yè)主自律與物業(yè)管理

7、企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理相結(jié)合。(1)業(yè)主自律業(yè)主是物業(yè)的主人，不僅擁有自己所占的部分，也是整個物業(yè)的主人 之人(小業(yè)主)。物業(yè)管理的好處，是全體業(yè)主共同的責任，關(guān)系到每一個 業(yè)主的自身利益。首先，業(yè)主對自己的財產(chǎn)負責，具有和行使管理權(quán)，這是業(yè)主自治。 其次，物業(yè)在使用過程中，既有全體業(yè)主的共同利益，即公共利益，又有單個業(yè)主的各自利益。單個業(yè)主的利益要服從公共利益，這就是業(yè)主自律。業(yè)主自律有兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是要有一個全體業(yè)主共同遵守的業(yè)主公約來指導、規(guī)和約束所有業(yè)主和使用者的行為。業(yè)主公約是所有業(yè)主和使用人自律的保證，也是實行業(yè)主自治的前提。其次是要成立業(yè)主委員會，代表廣大業(yè)主的利益來管理整個物業(yè)

8、，選擇物業(yè)公司、協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)公司的工作。業(yè)主委員會對物業(yè)公司具有選擇權(quán)和解釋權(quán)是業(yè)主自治的關(guān)鍵。（ 2 ） 物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一專業(yè)化管理物業(yè)還必須由物業(yè)管理企業(yè)實行統(tǒng)一專業(yè)化的管理。物業(yè)管理涉及到各方面，有各種各樣的矛盾和關(guān)系需要協(xié)調(diào)處理。各項工作的專業(yè)性、技術(shù)性又很強。要提高物業(yè)管理的水平，降低物業(yè)管理的成本，就必須由專業(yè)的物業(yè)管理公司對物業(yè)實行管理。2 7 物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別（ 1 ）管理手段不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是以行政手段來進行管理；物業(yè)管理是企業(yè)化、科學化的管理，以經(jīng)濟手段來進行管理。（ 2 ）管理單位性質(zhì)不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是計劃經(jīng)濟下的政府行為，是福利型的、無償?shù)模?/p>

9、物業(yè)管理是市場經(jīng)濟下的企業(yè)行為，是經(jīng)營型的、有償?shù)?。?3 ）物業(yè)的產(chǎn)權(quán)不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是單一公產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)關(guān)系單一；物業(yè)管理大部分物業(yè)已改革，房屋商品化已開始，是混合產(chǎn)權(quán)（大業(yè)主、小業(yè)主）。（ 4 ）管理費區(qū)別傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是福利型的，所交的一點租金根本不夠；物業(yè)管理是生活水平提高了，人們都很愿意花一點錢買服務。（ 5 ）服務性質(zhì)不同傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理是管理者按自身的意念去管理用戶，與用戶是管理與被管理的關(guān)系，用戶無選擇權(quán)、監(jiān)督權(quán)和決策權(quán)；而在物業(yè)管理中，業(yè)主有權(quán)選擇，物業(yè)公司與業(yè)主之間是服務與被服務的關(guān)系。3 8 物業(yè)管理公司與發(fā)展商的關(guān)系1. 物業(yè)管理公司是發(fā)展商的中介人,緩沖發(fā)展商與政

10、府部門、總包商、監(jiān)理公司及客戶之間的關(guān)系。2. 物業(yè)公司是物業(yè)發(fā)展商委任人，是物業(yè)管理服務提供人。管理公司與發(fā)展商的關(guān)系圖表經(jīng)營概念上發(fā)展商管理公司結(jié)果充分的投資 充分的投資 充分的投資 薄弱的投資+充分的管理高效的投資+薄弱的管理低效的投資+空白的管理無效的投資+充分的管理肩效的投資實際運作中1.籌建期(1)管理公司對物業(yè)設計圖紙、房屋格局、配套設施、 機電設備選購安裝、建筑材料的使用，從物業(yè)管 理角度上提出建議，避免日后修改。(2)制訂物業(yè)“使用管理維修公約 工各項規(guī)章制度; 制訂各項收費標準、購買物業(yè)保險。2.建筑期(1)作為中介橋梁的作用，緩沖發(fā)展商匕總包商、監(jiān) 理公司、各分包公司和政府各行政管理部門的關(guān) 系。(2)協(xié)助銷售人員帶客戶看樓。(3)協(xié)調(diào)安排客戶的入住。3.使用期(1)有計劃地維修保養(yǎng)，使物業(yè)日久長新、保值升值。(2)提供綜合性肩求必應的服務，方便客戶，增加收益。(3)提供不間斷的優(yōu)質(zhì)服務，留住客戶，吸引客戶。2. 9物業(yè)管理汲及的有關(guān)部門、機構(gòu)及相互關(guān)系城市住宅小區(qū)管理辦法規(guī)定：