城市開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)均衡和集約利用研究

1、城市開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)均衡和集約利用研究摘要土地市場(chǎng)是一種要素市場(chǎng)，其市場(chǎng)結(jié)構(gòu)或組織形態(tài)取決于土地作為資源的稀缺狀況以及社會(huì)對(duì)土地資源的占有形式。從我國(guó)土地的資源屬性及其察賦看，土地是極為稀缺的經(jīng)濟(jì)資源，城市土地更是如此。這就決定了我國(guó)是社會(huì)或國(guó)家對(duì)土地的占有方式，以使稀缺的土地資源在全社會(huì)范圍內(nèi)得到合理地利用和配置。因此，我國(guó)土地要素市場(chǎng)具有壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)特征。對(duì)城市開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)均衡和土地集約利用進(jìn)行研究。關(guān)鍵詞土地市場(chǎng)開發(fā)區(qū)集約利用中圖分類號(hào)：TU98文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16717597(2009)062011101土地從資源含義進(jìn)入市場(chǎng)到可實(shí)現(xiàn)的土地需求或土地消費(fèi)是一個(gè)逐級(jí)市場(chǎng)化、

2、商品化的過(guò)程，每級(jí)市場(chǎng)都與土地開發(fā)程度及其商品屬性相對(duì)應(yīng)，并使市場(chǎng)壟斷趨于競(jìng)爭(zhēng)。一般意義上講，我國(guó)土地市場(chǎng)是壟斷市場(chǎng)。但嚴(yán)格地說(shuō)。壟斷市場(chǎng)是特指土地的一級(jí)市場(chǎng)，即土地批租市場(chǎng)。而在二、三級(jí)土地商品市場(chǎng)中，土地的商品屬性則較完全地替代了土地的資源屬性。其流通功能不斷加強(qiáng)，并具有供求規(guī)律的顯著特征。因此，它們的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)就轉(zhuǎn)化為壟斷競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)或局部的完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。因此，本文將對(duì)我國(guó)開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分，分別研究開發(fā)區(qū)土地一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)上，不同的市場(chǎng)均衡狀態(tài)下，市場(chǎng)機(jī)制的作用效率與土地集約利用的程度。一、一圾市場(chǎng)供給是土地市場(chǎng)中的限制變量。因此，將從土地市場(chǎng)供給變動(dòng)入手，嘗試構(gòu)建土地一級(jí)市場(chǎng)均衡模型，

3、以探究其內(nèi)在的市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行特征與土地利用集約程度。與我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)，我國(guó)的土地所有制是城市土地的國(guó)家所有與農(nóng)村土地的集體所有并存。依據(jù)目前我國(guó)的有關(guān)法律，對(duì)于城鎮(zhèn)國(guó)有土地實(shí)行使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓制度（地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施除外）。而農(nóng)村土地是不能直接入市的，必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征用。變更土地所有權(quán)，方可進(jìn)行土地使用權(quán)的出讓。作為開發(fā)區(qū)來(lái)說(shuō)，土地供給主要來(lái)自農(nóng)地征用、土地非農(nóng)化后的土地增量供給。因此，本研究將從開發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)供給角度，通過(guò)不斷嚴(yán)格假設(shè)條件，模擬土地一級(jí)市場(chǎng)從競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)向壟斷競(jìng)爭(zhēng)、完全壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變過(guò)程，使構(gòu)建的理論模型不斷逼近現(xiàn)實(shí)，以較深入地探討我國(guó)開發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)的

4、不同均衡狀態(tài)下，市場(chǎng)機(jī)制的作用方式及其土地利用的集約程度。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等客觀條件變化引致土地需求增加時(shí)，由于土地供給量不變，土地一級(jí)市場(chǎng)只能在高價(jià)位下實(shí)現(xiàn)均衡。一級(jí)市場(chǎng)由讓地價(jià)高昂，符合價(jià)值規(guī)律。即高地價(jià)反映了土地的稀缺程度較高，增加了用地者之間的競(jìng)爭(zhēng)程度，也顯化了土地價(jià)值。而對(duì)于用地者來(lái)說(shuō)，由于地價(jià)高昂，其取得土地的實(shí)際成本較大，也迫使其節(jié)約集約利用土地，從而在整體上實(shí)現(xiàn)了土地資源的優(yōu)化配置和集約利用。研究表明在開發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)上，在完全競(jìng)爭(zhēng)、壟斷競(jìng)爭(zhēng)和完全壟斷的不同市場(chǎng)結(jié)構(gòu)中，由于市場(chǎng)的發(fā)育完善程度不同，市場(chǎng)機(jī)制的作用方式和作用效率以及政府對(duì)開發(fā)區(qū)土地市場(chǎng)的干預(yù)程度也存在一定的差異，繼而導(dǎo)

5、致土地利用的集約度不同。發(fā)育越完善的土地市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制越充分，土地資源配置和利用的集約度越高；而發(fā)育越不完善，政府干預(yù)越過(guò)度的土地市場(chǎng)中，資源的配置和利用效率則較低。而我國(guó)目前的開發(fā)區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)則由于市場(chǎng)發(fā)育尚不成熟，政府對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)行也有過(guò)度的干預(yù)而導(dǎo)致開發(fā)區(qū)土地資源的配置和利用效率低下。二、二級(jí)市場(chǎng)土地二級(jí)市場(chǎng)，指的是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，較之于土地一級(jí)市場(chǎng)，它無(wú)法滿足土地供給彈性為零的假設(shè)。這是因?yàn)?，在二?jí)土地市場(chǎng)上，供給主體是多元的，流通渠道也較為暢通。土地的商品屬性逐漸顯現(xiàn)，其流通功能不斷增強(qiáng)，市場(chǎng)機(jī)制的配置作用也較為明顯。開發(fā)區(qū)的用地類型多樣，二級(jí)土地市場(chǎng)也由于用地類型的不同，其

6、市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)制和均衡狀態(tài)也是不一樣的，并產(chǎn)生不同的土地資源配置和利用效率。據(jù)此，本研究將開發(fā)區(qū)用地細(xì)分為經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地兩大類分別進(jìn)行土地二級(jí)市場(chǎng)的均衡分析。1 開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地主要是指一些商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和房地產(chǎn)開發(fā)用地，這部分用地在開發(fā)區(qū)總用地量中的比例是較小的，但由于行業(yè)的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，其市場(chǎng)發(fā)育是較為完善的。經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)的供給主體多元化，流通渠道暢通，市場(chǎng)活躍。土地交易價(jià)格能隨著市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而變化，市場(chǎng)交易體現(xiàn)了等價(jià)交換的原則。土地的商品屬性完全替代了其資源屬性。開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地二級(jí)市場(chǎng)的相對(duì)完善，創(chuàng)造了有利的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)促進(jìn)經(jīng)營(yíng)性用地

7、的流轉(zhuǎn)和交易，有效的促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置，提高了開發(fā)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地的集約利用程度。同時(shí)，對(duì)于一些房地產(chǎn)開發(fā)用地，由于用地者過(guò)于追求單位用地的投入產(chǎn)出效率，而導(dǎo)致部分用地的過(guò)度集約利用，忽略了生態(tài)和環(huán)境效益，因此，政府也應(yīng)當(dāng)通過(guò)規(guī)劃等行政干預(yù)手段來(lái)控制部分經(jīng)營(yíng)性用地過(guò)度利用土地的行為，使單位用地實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、生態(tài)和社會(huì)效益的綜合最優(yōu)。2 開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)均衡與土地集約利用。開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的土地供給主要來(lái)自于開發(fā)區(qū)已出讓土地中的閑置、空閑、低效利用的土地以及一些撒資企業(yè)退還的土地：需求方則是一些中小投資企業(yè)，由于其投資標(biāo)準(zhǔn)達(dá)不到開發(fā)區(qū)的單獨(dú)供地門檻，無(wú)法單獨(dú)取得用地，只能依靠租賃開發(fā)區(qū)

8、其他企業(yè)空閑用地或開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房的方式來(lái)解決用地問(wèn)題。因此，本研究將這一類用地者視為開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的需求方。在開發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)上，供求雙方是很難達(dá)到均衡狀態(tài)的。主要是因?yàn)殚_發(fā)區(qū)工業(yè)用地二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)育是不完善的，突出表現(xiàn)為市場(chǎng)體系不夠健全，缺乏流通渠道，無(wú)配套制度，信息不暢，中介組織也是較為匾乏的。因此，開發(fā)區(qū)工業(yè)用地中的空閑、閑置和低效利用的土地并不能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制自發(fā)實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)、交易。目前，主要是政府采取措施以提高閑置和空閑用地的利用效率。如政府對(duì)閑置、空閑一定年限的土地收取閑置費(fèi)，以敦促用地者節(jié)約集約利用，提高用地效率：對(duì)超過(guò)一定年限仍未利用的土地實(shí)行無(wú)償收回，政府將其重新投放市場(chǎng)。而對(duì)于低效利用的土地，一些地區(qū)開發(fā)區(qū)政府則采取產(chǎn)業(yè)置換的政策，將用地效率低的企業(yè)置換出來(lái)，而重新引入用地效率較高的企業(yè)，以提高存量土地的利用效率。但上述做法還是以政府為主導(dǎo)力量推動(dòng)的，由于政府掌握土地利用動(dòng)態(tài)變化的信息有限，并不能充分、及時(shí)的了解用地狀況，因而政策的實(shí)施力度和效果還存在較大的局限，開發(fā)區(qū)土地