農村房屋買賣合同效力范本

1、合同訂立原那么平等原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第三條：“合同當事人的法律地位平等，一方 不得將自己的意志強加給另一方的規(guī)定，平等原那么是指地位平等的合同當事人， 在充分協(xié)商達成一致意思表示的前提下訂立合同的原那么。這一原那么包括三方面內容: 合同當事人的法律地位一律平等。不管所有制性質，也不問單位大小和經(jīng)濟實力 的強弱，其地位都是平等的。合同中的權利義務對等。當事人所取得財產(chǎn)、勞務 或工作成果與其履行的義務大體相當；要求一方不得無償占有另一方的財產(chǎn)，侵犯 他人權益；要求禁止平調和無償調撥。合同當事人必須就合同條款充分協(xié)商，取 得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把

2、自己的意志強 加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段簽訂合同。自愿原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第四條：“當事人依法享有自愿訂立合同的權 利，任何單位和個人不得非法干預的規(guī)定，民事活動除法律強制性的規(guī)定外，由 當事人自愿約定。包括：第一，訂不訂立合同自愿；第二，與誰訂合同自愿，；第 三，合同內容由當事人在不違法的情況下自愿約定；第四，當事人可以協(xié)議補充、 變更有關內容；第五，雙方也可以協(xié)議解除合同；第六，可以自由約定違約責任， 在發(fā)生爭議時，當事人可以自愿選擇解決爭議的方式。公平原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第五條：“當事人應當遵循公平原那么確定各方 的權利和義務的規(guī)定，公平原那

3、么要求合同雙方當事人之間的權利義務要公平合理 具體包括：第一，在訂立合同時，要根據(jù)公平原那么確定雙方的權利和義務；第二， 根據(jù)公平原那么確定風險的合理分配；第三，根據(jù)公平原那么確定違約責任。 老實信用原那么：根據(jù)?中華人民共和國合同法?第六條：“當事人行使權利、履行義務應當遵 循老實信用原那么的規(guī)定，老實信用原那么要求當事人在訂立合同的全過程中，都要 老實，講信用，不得有欺詐或其他違背老實信用的行為。農村房屋買賣合同效力房屋不僅是居住場所，也表達為居住人的財產(chǎn)、社會依附關系。 尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房 屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的

4、社會 關系，確認農村房屋買賣合同的效力對買受人穩(wěn)定的生活有著巨大影 響。一、農村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景農村房屋買賣涉及到宅基地使用權能否轉讓問題，2007年10月1日開始施行的?物權法?第一百五十五條規(guī)定：“已經(jīng)登記的宅基地 使用權轉讓或者消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。該 規(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權是可以轉讓的。但是轉讓宅基地使用權 是有條件的，?土地管理法?等法律雖有涉及，但比擬原那么，在具體 實施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以標準和調整。總的來說，轉讓宅基地使用權須同時具備以下條件：1、轉讓人與受讓人應為同一集體經(jīng)濟組織內部的成員；2、受讓人沒有住房和宅基 地，且符合宅基

5、地使用權分配條件；3、轉讓行為須征得本集體經(jīng)濟組 織同意；4、宅基地使用權不得單獨轉讓，必須與合法建造的住房一并 轉讓。二、對農村房屋買賣合同效力的分析因此，在實踐中對于農村房屋買賣合同的效力，有兩種觀點：一種觀點認為，因房屋是建筑在宅基地上的，為土地的附著物， 具有不可別離性，而宅基地使用權是集體經(jīng)濟組織成員享有的權利， 與特定的身份關系相聯(lián)系，農村村民轉讓宅基地使用權有一定限制。 農村房屋買賣在房地一體的格局下，處分房屋的同時也處分了宅基地， 此類行為損害了集體經(jīng)濟組織的權益，是法律法規(guī)明確禁止的。國務 院辦公廳 1999年 5月 6日發(fā)布的?關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土 地的通知?第二

6、條第二款規(guī)定：“農村的住宅不得向城市居民出售， 也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建 造和購置的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證； 2004年 12月 24日，國 務院?關于深化改革嚴格土地管理的決定?再次強調：“加強農村宅 基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農村購置宅基地。由此可見，國家不允 許宅基地使用權向集體經(jīng)濟組織之外的城鎮(zhèn)居民轉讓，城鎮(zhèn)居民購置 農村住房的房屋買賣合同當屬無效。本集體經(jīng)濟組織以外的農村村民 購置農村住房和宅基地的買賣合同，因違反了集體經(jīng)濟組織的成員權 屬性，也應當認定無效。另一種觀點認為，宅基地使用權和房屋所有權是否經(jīng)過戶登記并 不是房屋買賣合同的有效要件，未

7、辦理過戶登記不影響買賣合同的效 力。只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。?合同法? 第四十四條第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準登記手續(xù)與房屋產(chǎn) 權過戶登記是兩個不同性質的問題。房屋過戶登記行為是物權行為， 房屋買賣合同那么屬于債權行為，進行過戶登記并不是房屋買賣合同有 效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù)，是房屋買賣合同未履行完畢，并 不影響合同的效力。根據(jù)?最高人民法院關于適用中華人民共和國合同法假設干問題的解釋一?法釋 199919 號第 4 條規(guī)定： “合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常 委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、 行政規(guī)

8、章為依據(jù)。國務院 1999 年和 2004 年兩個文件并非行政法規(guī)， 不能作為認定合同無效的依據(jù)，故農村宅基地房屋買賣合同并不存在 法定的無效事由。三、司法實踐中農村房屋買賣合同效力如何認定對農村房屋買賣合同效力的認定主要適用?合同法?，而合同法 的根本精神是意思自治、老實信用，農村房屋買賣表達了當事人意思 自治的原那么。而目前有關土地管理法規(guī)關于農村宅基地流轉的規(guī)定皆 為禁止性規(guī)定，而不是強制性效力標準，不能以此確認房屋買賣合同 的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后，因土地升值、拆 遷補償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效，違反了老實信用原那么。因此如確認此類 合同無效，將嚴重損害社會的公序良俗和老

9、實信用的社會根基，違反 老實信用的賣房者獲益，而遵守老實信用的買房者卻蒙受損失，賣方 贏得了訴訟卻要承當高額的締約過失賠償責任，而買方獲得了賠償卻 要面臨騰房搬遷。在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體 現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年 甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強 烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關系，確認合同無效意味著買受 人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變，在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務，出賣人交付了房屋，買受人入住并支付了房 款，很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權變更登記手續(xù)；甚至房 屋已經(jīng)過

10、裝修、翻建、改建等添附行為。因此，需要認真審查房屋買 賣的現(xiàn)實情況，包括合同履行、房屋的權屬、是否經(jīng)過登記、有無翻 建、是否具備騰房條件等。在實踐中要全面考慮到合同無效對雙方當事人利益影響，尤其出 賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原 買賣價格差異受到的損失，來確認房屋買賣合同效力。對于出賣人因 土地升值或拆遷補償利益，而惡意主張合同無效的情形，應確認房屋 買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于標準交易行 為為指導，起到制約農民審慎處分自己房屋的積極效果，以實現(xiàn)裁 判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一?？傊瑧獙r村房屋買賣合同效力糾紛是一個復雜的過程，實踐 證明，由具備一定法律知識和工作經(jīng)驗的律師來處理，既可以防范法 律糾