如何實(shí)現(xiàn)鐵路用地的保值增值

1、最新【精品】范文 參考文獻(xiàn) 專業(yè)論文如何實(shí)現(xiàn)鐵路用地的保值增值如何實(shí)現(xiàn)鐵路用地的保值增值摘要：本文通過對(duì)企業(yè)土地資產(chǎn)利用、處置的分析，對(duì)鐵路用 地保值增值的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行了探討，以促使國有企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的增長和發(fā) 展。關(guān)鍵詞：鐵路；用地；保值增值中圖分類號(hào)：F530.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):土地作為鐵路企業(yè)資產(chǎn)的重要基礎(chǔ)， 以保證運(yùn)輸生產(chǎn)為重點(diǎn)，以 實(shí)現(xiàn)其保值增值為目標(biāo)。由于鐵路企業(yè)有著自身體制性、機(jī)制性、規(guī) 范性的特點(diǎn)，在用地管理方面存在著一定的特殊性。 為此就要通過有 效的管理方法，在摸清家底、資產(chǎn)明晰的前提下，綜合規(guī)劃、利用和 開發(fā)鐵路用地，以促使鐵路用地保值增值的實(shí)現(xiàn)。一、企業(yè)用地資產(chǎn)使用

2、、處置方式及土地保值增值企業(yè)通過一定的方式使用、處置用地后，顯化出的土地價(jià)格才能 夠被納入到企業(yè)的資產(chǎn)管理當(dāng)中， 從而實(shí)現(xiàn)土地的保值增值。依據(jù)國 家土地管理法城市房地產(chǎn)管理法城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和 轉(zhuǎn)讓有關(guān)條例，對(duì)于企業(yè)用地的使用、處置通常有以下幾種方式， 包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)作價(jià)入股、土地使用權(quán)置換、土地 使用權(quán)租賃等。（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓經(jīng)土地評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地的作價(jià)評(píng)估后，企業(yè)土地的使用權(quán)就會(huì) 在法律程序允許的條件下有所釋放， 從而獲得土地補(bǔ)償費(fèi)。此種方式 下，企業(yè)在失去對(duì)土地資產(chǎn)的抵押、出租、轉(zhuǎn)讓等再處置權(quán)利同時(shí)獲 得土地補(bǔ)償費(fèi)。當(dāng)然，土地使用權(quán)出讓是在不影響企業(yè)長遠(yuǎn)規(guī)劃發(fā)展

3、 的前提下實(shí)施，可減輕企業(yè)的暫時(shí)經(jīng)濟(jì)窘境及管理負(fù)擔(dān)。（二）土地使用權(quán)作價(jià)入股土地使用權(quán)作價(jià)入股是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊方式。企業(yè)將依法 取得的土地使用權(quán)作價(jià)入股用于合資、合作開發(fā)，并到土地登記管理 部門辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)，將原本屬于出資企業(yè)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移 至合資、合作企業(yè)的名下。以土地使用權(quán)作價(jià)入股，該土地使用權(quán)應(yīng) 是無負(fù)擔(dān)的。如該土地使用權(quán)沒有受到如抵押或者其他形式的限制， 土地使用權(quán)企業(yè)作價(jià)入股后，仍然負(fù)有此項(xiàng)“免除土地負(fù)擔(dān)”的義 務(wù)。另外作價(jià)入股，所占股份多少對(duì)股權(quán)人的收益有一定的影響，對(duì) 企業(yè)融資及生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的發(fā)展也有著一定的影響。（三）土地使用權(quán)置換企業(yè)與政府或與企業(yè)之間進(jìn)行利用

4、級(jí)差地價(jià)置換土地來滿足企 業(yè)的規(guī)劃發(fā)展需求。因?yàn)橥恋匚恢玫牟煌?，所以其使用價(jià)格也不同， 即地租不同，從而產(chǎn)生級(jí)差地租。一般情況下，離市中心、繁華的商 業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)等越近，土地使用價(jià)格越高；反之則越低。這樣，企業(yè) 就可以利用土地的差價(jià)進(jìn)行土地置換改變土地利用總體規(guī)劃，以調(diào)整優(yōu)化企業(yè)自身土地利用結(jié)構(gòu)，滿足企業(yè)整體規(guī)劃布局需求，最大限度 提高土地利用率。企業(yè)在中心城市的土地價(jià)差較大， 在土地置換中就 更有優(yōu)勢(shì)。企業(yè)要保證置換來的土地均為國有土地，運(yùn)作時(shí)不涉及土 地性質(zhì)問題，僅限于權(quán)屬的重新調(diào)整和界定。（四）國有土地使用權(quán)租賃土地使用權(quán)租賃是指土地使用者將土地使用權(quán)租賃給他人使用， 由他人向其支付租金

5、的行為。原擁有土地使用權(quán)的一方稱為出租人， 承擔(dān)土地使用權(quán)的一方稱為承租人。 土地使用權(quán)出租也可以不是單一 的出租土地，而是將土地使用權(quán)連同地上建筑物及其他附著物租賃給 承租人使用、收益，承租人以支付租金為代價(jià)取得對(duì)土地及地上建筑 物、其他附著物的使用及收益的權(quán)利。出租人和承租人的租賃關(guān)系由 雙方通過訂立租賃合同確定。按照國家的法律規(guī)定，依據(jù)企業(yè)的用地情況，實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身土地 的租賃經(jīng)營。這種方式的形成對(duì)國有企業(yè)現(xiàn)有的實(shí)際情況尤為有利， 對(duì)占地面積大卻暫時(shí)無規(guī)劃發(fā)展的土地有著較好的利用價(jià)值。對(duì)于上述幾種土地資產(chǎn)的不同使用、 處置方式，對(duì)于不同企業(yè)的 發(fā)展有著不同的適用性。作為鐵路企業(yè)，在土地資產(chǎn)

6、處置方式的選擇 中，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)要求，對(duì)利于土地資產(chǎn)增值保值的方法進(jìn) 行參考，以促使有效使用、處置方式的實(shí)踐和應(yīng)用。只有土地使用、 處置方式更為靈活，才能促使土地資產(chǎn)的有效應(yīng)用和優(yōu)化配置， 從而 為土地資產(chǎn)保值增值的實(shí)現(xiàn)做出重大努力和貢獻(xiàn)。二、鐵路用地保值增值的實(shí)現(xiàn)（一）鐵路資產(chǎn)管理的完善以利于國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)、所有權(quán)關(guān)系理順目的為基本出 發(fā)點(diǎn)，對(duì)鐵路資產(chǎn)的管理及監(jiān)督體系進(jìn)行完善，對(duì)鐵路資產(chǎn)保值增值 的實(shí)現(xiàn)尤為重要。應(yīng)實(shí)現(xiàn)基層單位、路局、鐵道部國有資產(chǎn)部門的三 級(jí)設(shè)置，鐵道部國有資產(chǎn)部門為國家和鐵道部的代表， 是國有資產(chǎn)所 有者的主體，對(duì)鐵路資產(chǎn)的監(jiān)管權(quán)及所有權(quán)進(jìn)行行使。 鐵路局

7、對(duì)所轄 范圍內(nèi)的鐵路國有用地資產(chǎn)的監(jiān)督權(quán)與管理權(quán)進(jìn)行實(shí)施，同時(shí)接受鐵道部國有資產(chǎn)部門的管理，是鐵路用地管理的責(zé)任主體，對(duì)管轄范圍 內(nèi)鐵路用地的利用、保護(hù)和鐵路用地資產(chǎn)的保值增值負(fù)完全責(zé)任。 基 層單位實(shí)行企業(yè)國有資產(chǎn)的經(jīng)營權(quán)，對(duì)國有資產(chǎn)流失及資產(chǎn)的保值增 值有一定的責(zé)任，同時(shí)承擔(dān)著鐵路用地管理工作基礎(chǔ)職責(zé)。另外，對(duì) 具備鐵路技術(shù)、熟知鐵路資產(chǎn)狀況的專業(yè)人員進(jìn)行聘用，促使鐵路資 產(chǎn)和權(quán)益評(píng)估監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的有效創(chuàng)建， 從而對(duì)鐵路資產(chǎn)及權(quán)益進(jìn)行 準(zhǔn)確的評(píng)估。在評(píng)估規(guī)則、標(biāo)準(zhǔn)及方法完善的情況下，進(jìn)一步促使資 產(chǎn)評(píng)估監(jiān)督的不斷加強(qiáng)，使鐵路資產(chǎn)的評(píng)估更為準(zhǔn)確、合理。（二）鐵路土地的開發(fā)利用1. 對(duì)企業(yè)資產(chǎn)

8、的調(diào)查對(duì)閑置鐵路土地的開發(fā)與利用，最為重要的是閑置土地份額及基 礎(chǔ)情況的掌握。對(duì)于適宜開發(fā)利用的土地以及開發(fā)利用的方式及目的 都要有充分的了解，才能實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)的有效保值增值。 這就需要通 過地籍測(cè)繪及基礎(chǔ)調(diào)查等工作對(duì)實(shí)際的土地資產(chǎn)進(jìn)行管理核實(shí)，同時(shí)對(duì)重點(diǎn)土地進(jìn)行復(fù)查認(rèn)定，為閑置土地的利用進(jìn)行重要依據(jù)的收集。2. 土地資產(chǎn)的科學(xué)規(guī)劃與利用閑置鐵路用地的充分利用，就要對(duì)其資產(chǎn)效益進(jìn)行最大程度的發(fā) 揮，而土地的科學(xué)規(guī)劃及合理配置就顯得非常重要。所以，掌握土地 的所處位置、土地面積、地貌狀況等因素，通過進(jìn)一步調(diào)研和統(tǒng)籌， 土地開發(fā)方向的綜合分析，同時(shí)對(duì)不同時(shí)期的開發(fā)方案進(jìn)行制定， 才 能實(shí)現(xiàn)對(duì)閑置土

9、地的有效開發(fā)和利用。鐵路用地以服務(wù)運(yùn)輸生產(chǎn)為 主，隨著鐵路建設(shè)項(xiàng)目的大規(guī)模開展， 需要考慮開發(fā)項(xiàng)目散亂現(xiàn)象發(fā) 生，避免出現(xiàn)土地再次閑置的問題。3. 統(tǒng)籌管理與開發(fā)對(duì)于鐵路閑置土地的開發(fā)和利用，需要依據(jù)此類土地的不同特點(diǎn)，因地制宜的進(jìn)行項(xiàng)目的統(tǒng)一制定和開發(fā)，以促使國有資產(chǎn)的保值增值，實(shí)現(xiàn)鐵路企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。第一，閑置的鐵路用地要綜合考慮 各種長遠(yuǎn)規(guī)劃，對(duì)使用界限進(jìn)行合理制定并對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一制定 后，再對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。開發(fā)方案的制定中，必須選用管理專業(yè)的企 業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營方案的制定和實(shí)施， 并在政策的支持下，促使整 個(gè)項(xiàng)目有效開展和實(shí)施。第二，掌握閑置土地的重要信息，通過開發(fā) 方案的廣泛征

10、求，以資源配置、社會(huì)效益、發(fā)展方向等多個(gè)方面的綜 合考慮，對(duì)更為科學(xué)合理的方案進(jìn)行選擇， 促使閑置土地開發(fā)利用可 行性研究報(bào)告的有效制定，并通過鐵道部的審定和批準(zhǔn)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn) 利用方案的開展和實(shí)施。（三）建設(shè)用地驗(yàn)收交接工作的有效落實(shí)鐵路建設(shè)用地驗(yàn)收交接工作具備的政策性、 專業(yè)性、技術(shù)性非常 強(qiáng)，且涉及內(nèi)容也較為廣泛。鐵路征用土地的特點(diǎn)包括一次性規(guī)劃到 位、建設(shè)單位征地、接管單位使用管理等。鐵路建設(shè)工程對(duì)于用地的 管理，更多的只是注重工程建設(shè)的保證和施工， 對(duì)征地手續(xù)的履行完 善并不重視。很多工程在竣工交驗(yàn)后，才會(huì)著手進(jìn)行征用土地的領(lǐng)證 工作，所以導(dǎo)致一些比較嚴(yán)重的問題產(chǎn)生，如確權(quán)領(lǐng)證工作滯后

11、、產(chǎn) 權(quán)不明晰、鐵路征用地手續(xù)資料不全等，這都會(huì)給鐵路土地的管理造 成嚴(yán)重影響。為此，就要促使在工程建設(shè)中土地管理部門地位和作用 的提升。通過下列措施實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地驗(yàn)收交接工作的有效完成， 第一, 提前介入，對(duì)建設(shè)用地的征用工作進(jìn)行參與，提前做出重要部署，對(duì) 驗(yàn)收準(zhǔn)備工作的計(jì)劃進(jìn)行制定；第二，加強(qiáng)征地單位的培訓(xùn)指導(dǎo)工作， 確保標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一及竣工資料的規(guī)范和完備；第三，與建設(shè)單位溝通， 對(duì)鐵路建設(shè)用地管理的對(duì)策進(jìn)行制定，對(duì)相關(guān)問題的發(fā)生進(jìn)行分析和 處理，利于驗(yàn)收工作的順利開展和實(shí)施；第四，與政府土地管理部門 溝通，得到政策支持，以促使土地使用證的辦理，并對(duì)相關(guān)的準(zhǔn)備工 作進(jìn)行實(shí)施。(四) 土地監(jiān)察工

12、作的有序開展鐵路用地肩負(fù)著安全運(yùn)輸生產(chǎn)的重任，有著站線長、地塊多、分 布散的特點(diǎn)。鐵路用地監(jiān)察是保證鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)安全、防止鐵路用地 流失、維護(hù)鐵路部門權(quán)益、實(shí)現(xiàn)鐵路用地保值增值的重要手段。鐵路 用地管理部門要加強(qiáng)鐵路用地監(jiān)察隊(duì)伍和監(jiān)察制度建設(shè)，把鐵路用地保護(hù)作為第一要?jiǎng)?wù)。要把鐵路線路、車站、貨場(chǎng)、重點(diǎn)目標(biāo)、運(yùn)輸生產(chǎn)和組織指揮機(jī) 關(guān)用地列為防護(hù)重點(diǎn)，建立責(zé)任明確和執(zhí)行嚴(yán)格的鐵路用地巡視制 度，對(duì)危及行車安全的用地行為必須及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)制止；要積極配 合有關(guān)部門做好鐵路線路安全保護(hù)區(qū)的劃定和標(biāo)樁、警示標(biāo)牌的埋設(shè)工作，會(huì)同有關(guān)部門做好鐵路線路安全保護(hù)區(qū)內(nèi)違章建筑的清理工 作；要認(rèn)真組織巡視檢查，積極開展執(zhí)法監(jiān)察，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并嚴(yán)肅查處 侵害鐵路用地的案件，切實(shí)發(fā)揮保證鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)安全、維護(hù)鐵路用 地權(quán)益，促進(jìn)鐵路用地的保值增值。結(jié)束語隨著鐵路建設(shè)的進(jìn)一步發(fā)展，對(duì)于用地的管理已經(jīng)在鐵路改革的 發(fā)展中占據(jù)著重要的作用，而土地作為企業(yè)發(fā)展的基本要素，必須進(jìn) 一步促使鐵路用地的保值增值，才能實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益最大限度的發(fā) 展。參考文獻(xiàn)：1 卞大宇.強(qiáng)化土地資產(chǎn)管理，實(shí)現(xiàn)土地