萬科房地產(chǎn)開發(fā)全過程控制要點(diǎn)

1、立項(xiàng)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南立項(xiàng)環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方式的不同而有所區(qū)別。該環(huán)節(jié) 由于有國(guó)家多項(xiàng)法規(guī)政策的限制， 運(yùn)作時(shí)靈活度較小，基本原則是在國(guó) 家規(guī)定范圍內(nèi)最大限度地控制企業(yè)的費(fèi)用征地費(fèi)周項(xiàng)日部橫盍拆證妥豈賣用IttA項(xiàng)目部負(fù)責(zé)詳見磅日立嶼咸未ii 制嬰克視明呻鎖自開 發(fā)宓本啊點(diǎn)蓬、附卷一、阱慮二自建部分按廬公割工程 體系走：交政府部分按 有關(guān)規(guī)直辦理f釋部、設(shè)計(jì)部牝 審計(jì)部孌靑自睦部 分！工程部負(fù)責(zé)臾淸足公司利蓋童大化， 會(huì)耀援高容積畢，降低 土地成本項(xiàng)目部、迓計(jì)部貢 責(zé)買騎內(nèi)涇明硒買撕內(nèi)窘明細(xì)頊目部負(fù)噴開為富司爭(zhēng)取壺大料盤項(xiàng)目部貢貴詳見項(xiàng)I目立壩咸本控項(xiàng)貝廿款時(shí)間周朗匠、丈數(shù)歩頊日部

2、茨方制要慮說陰中項(xiàng)冃開二通或皂通平陸 標(biāo)淮明確腔厭標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)工悝割、項(xiàng)目部負(fù)岌翩出戍曩、附晨.時(shí)叢二應(yīng)實(shí)斷券箱項(xiàng)貝村款時(shí)問直接掛 輸項(xiàng)日部觀青式對(duì)走本枸成符舍某団要農(nóng)，肓利于i 1.i 1項(xiàng)目部魄責(zé)開笈金成比啊北京公刁； 熬贏疏金h盡可危地延底英虜項(xiàng)目部夬貴 工程部孤噴詳見頂目立坨本控 制冀慮誦明呻馬貝開 發(fā)戍本料成昆附展不低扌會(huì)同中英扇標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目部:&靑.附唸二取舍作開 爰的卓本枸咸荷坯、額施澤有君于住可利益的項(xiàng)目部負(fù)盍?xí)r款葉間項(xiàng)目部負(fù)盍規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大， 具有“一錘定音”的地位和作 用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實(shí)現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵，可以最大限度的減少事后

3、變動(dòng)帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜， 基本原則是，周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計(jì)部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能怎名控羽它丈件k QU嶷(1) 可釬牲覲劇址 計(jì)(2) 方條軒審市場(chǎng)信息按集牝分新 市就狀況傳息分析 規(guī)劃莫點(diǎn)確盒可彳1性斫究設(shè)計(jì)*務(wù)書 可行性設(shè)計(jì)變更 蛆成可甘性境劃詳審委 貞會(huì)J枱至進(jìn)廿評(píng)審、 確定.未通過箭方衆(zhòng)進(jìn)代町佇 惟設(shè)計(jì)更更壞節(jié)，再童 瞬評(píng)審遞計(jì)部張持，煩取 審計(jì)，嚅話部配臺(tái)由項(xiàng)目、迓計(jì)、X 帕審計(jì)*財(cái)4 舗售箒備部門凱成 詳審委貫會(huì)，蔥至 理歸瞽按軸虛可媒作善考 丸杵*嗚下同M卻L對(duì)可行悻規(guī)劃設(shè)計(jì)根據(jù) 實(shí)障肯風(fēng)進(jìn)疔細(xì)節(jié)調(diào)雉 謖客逵熨芳案提前

4、精更 幄據(jù)提交妁設(shè)計(jì)拆進(jìn) 幷按赍仕笨返計(jì)部貢貴，工程 部閒洽審計(jì)部負(fù)旣計(jì)部配音2.船1址計(jì)站b標(biāo)澈攤頊目前期適営的情 況花市場(chǎng)分折制訂撫計(jì) 隹務(wù)串方黨址計(jì)盤授標(biāo)説計(jì)部負(fù)噴，頸目 部、嗚售部犧作設(shè)憫為案進(jìn)計(jì)怦審鶉骷怦申裝貞會(huì)報(bào)拙注意審曬址計(jì)注懣相關(guān)法如左善自 身械批規(guī)范枝，材黔死 整項(xiàng)日部克右，址討 部歸刁習(xí)丿/LIOLUOJ GljpCqq腎講跆嚴(yán) 佯殲a#w*號(hào)和藏 櫛養(yǎng)料Y聲H 羊耳條昶軼號(hào)軌什率確劃H穿列場(chǎng)牛方欣襄凰44誑廿險(xiǎn)井歿(9曲野妙孫甯和齡 妙H 工耳儒44弟量報(bào)3詫3 鼻荻事“如農(nóng)亙車友令PR (C) 田車(P)睥講(dt目詢俗LMt邨詬1+ 森H 鼻耳條44論桝M劣那卄 準(zhǔn)科

5、禺帝講U倩曲草 鞋倉(cāng)群，率&低 列“華軌取#曹令力3 沁較麼牛聊尖&軍 誑砂蛙妨艮單家弋 茶用口 4BJh朕爭(zhēng)灰 護(hù)港4 誑園H哄荼衫丁初甘網(wǎng) 呼丿曰$遼4說汞你鼻決t 科七識(shí)著匂弟鴨酈講 祈於杯羽 修貝琳畚耳耕 垃腎金*希時(shí)F空*牛 審徳才口聶乙昶興M (t*#4決滋士爭(zhēng)號(hào)0*也卻可站古mm務(wù)時(shí)潢上氓廉“瞬爭(zhēng)陰*誑吟乎(E)鼻耳倍444冬矗參匸冬掠取訣uMrrZ 單耳條44決卡右浴星廉口慮 iHM護(hù)期拿聲莎 知車B仝甞匕糾I佟 柴制汐b矗敦苦衣目爭(zhēng) &時(shí)N汗4咋那話 塞色怎M 首楓 帀缺應(yīng)一厲軌歆*那*冊(cè)牢寧(3W-KW4 (1)也0冷H締余號(hào)書WMATWM丈侔jif杲緒尾蔚韋進(jìn)計(jì)要求植鹹t

6、計(jì)賽感哺定議榕桃計(jì)部或務(wù)新曙部 協(xié)謝(2)材斛虛缶虛it討幫連于制訐知皿討國(guó)觸奮見萃刖皆*丈帶恥十卻貞?zhàn)鄄?協(xié)勵(lì)評(píng)車握畝練評(píng)宰變厲會(huì)(1)小氐如g對(duì)韋井時(shí)如r更建如功進(jìn)討部審于.昭工珅枷砒=-:審皿擇林璃日禪貞婕(3)殲妬乘躋柞據(jù)授鴛詰算科抒摳桿桶成祕(mì)飆備卜鄒貞?zhàn)_口哪 協(xié)制相掛標(biāo)諱豐委用嚨芥場(chǎng)現(xiàn)嗽石梱幸董X此臭牲分軾4I4WA*(4)暫能也蛙時(shí)睛能牝叫氐I；制 犒損標(biāo)*尊投外啊障爭(zhēng)聯(lián)歇NW掩各割門羽確Q郵咼栩蛉標(biāo)/閱訛總及計(jì)邨澤誓 講財(cái)(5)銷償承占低息3.棵廉時(shí)承 建毎翳陣昭纜的F柱fl)計(jì)*卷檸用進(jìn)計(jì)丈更冷育尸憫軒？商+愛咖歸茫程:士荷卓護(hù)初圈確龍普*丸林追計(jì)部負(fù)瓠工怛諂吾部協(xié)冊(cè)服二

7、蛭與坊癥(!) 44料邊咅*他壺計(jì)卷思地諛計(jì)鄒買審工牡哪10.対1遏石(2)才黑心定瞄網(wǎng)為段S慮材痕螯 的安娘i&M(3)禾馬招欄標(biāo)評(píng)審垂刊歡訐見*11齊憂卅盍雞ito#把首皐足罟聲 |審?fù)皉rsi.corn.criirax招投標(biāo)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計(jì)、審計(jì)、銷售等多個(gè)部門的實(shí)際運(yùn)作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評(píng)審委 員的選擇則須有很強(qiáng)的針對(duì)性。 這個(gè)環(huán)節(jié)成本控制的難點(diǎn)在于標(biāo)書制訂,重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)環(huán)丸件(1) M(2) 管霆水平 扶術(shù)力肚 衍屯記慕(5)慌金農(nóng)力備作舞歷建支樂建商、工雜戲理、 制料我設(shè)參俄覽兩舟冊(cè) 及1bH庫-從益劇認(rèn)可矗姍

8、中的承 建商供賀育“監(jiān)雜必 司中選擇授標(biāo)站位-主刃嘟門推薦丑彌標(biāo) 單偉報(bào)材撰様工作如.工釋部負(fù)靑工卷監(jiān) 遅桶投標(biāo)金同； 設(shè)計(jì)部夷肯設(shè)計(jì)“ 壞宛裝儉擁投棟 齊同審曲複方材料設(shè) 備梧投標(biāo)督同B 銷僂部貢方營(yíng)如 色躱據(jù)按標(biāo)奩同.祥見昶報(bào)標(biāo)曽理觀范 第g條至15靡乖弟扱 標(biāo)管理程序稲攪標(biāo)工作小俎串核、 盤氣訐俶帶選三冢 X上投標(biāo)單偉報(bào)林投琢 評(píng)審委員會(huì)疑圭巷碩導(dǎo)赭按標(biāo)評(píng)審罷貞會(huì) 審槪主管頓導(dǎo)枇準(zhǔn).祥見用報(bào)標(biāo)營(yíng)JE姊范 第總條至巧棗刑曲投 標(biāo)管理程睜備昊會(huì)同的擁投 標(biāo)書內(nèi)睿應(yīng)包舎；(1) 工期(2) 土程逵廿或 取費(fèi)標(biāo)號(hào)；(3) 用金臭柬* 荷報(bào)方式,(5) 栩標(biāo)“*(6) 箱算方治(7) 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)r(

9、8) 撰憐注垂事 頂；(9U標(biāo)余伴C按 標(biāo)書曲巍加筈投 標(biāo)單也蛙人甲 章)S(10) 朕標(biāo)時(shí)間；(11) 開標(biāo)時(shí)間J(12) 定標(biāo)才法；(13) 標(biāo)單低補(bǔ) 死憊見罩主辦部門起草、制定錯(cuò) 投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本L工餐部簣盲工 監(jiān)理4S披蘇魯何； 入逡計(jì)部貞貴設(shè) 計(jì)、環(huán)也裝隆擁 投標(biāo)僉同= 玄審計(jì)部負(fù)嘴材聊 迓備舉攝標(biāo)欝同 斗菊售部負(fù)責(zé)營(yíng) 競(jìng)、削叢制損標(biāo)務(wù) 乳詳見擁按標(biāo)曽屋切范 第百齡、第佰秦至20 瓠乖料援標(biāo)管厘程件(醸)(14) 標(biāo)準(zhǔn)醬同榮(15) 関氐荽他 姜求尋口枠投標(biāo)工作如審枝翳投麻評(píng)笫婁噴會(huì)主嘗鎖導(dǎo)枇準(zhǔn)詳兄解報(bào)標(biāo)管曜撫范 第五廉、第丄秦至20 條、辛擁扱標(biāo)管理釋(1皺術(shù)牡評(píng)氏和定優(yōu)先順序L楝術(shù)評(píng)

10、標(biāo)2經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)L找耒部門負(fù)射1盍審計(jì)部員責(zé)圾濟(jì) 標(biāo)書的評(píng)標(biāo)詳見相按標(biāo)譽(yù)理妃范 篇21命至刃聚*乖#標(biāo)3.兪昨鷲対竦蟄審核擬標(biāo)草偉,評(píng)定中標(biāo)甲隹玄f務(wù)部員孟帶播 廣告包裝費(fèi)羔按抹評(píng)審委貢舎 審杯評(píng)定.圭醬領(lǐng)導(dǎo)飆準(zhǔn)詳見菲授標(biāo)管泄觀范 第刀桑至33垂、菲 楷投蒜管理釋再施工環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南施工環(huán)節(jié)的成本控制主要應(yīng)注意兩大方面，一個(gè)是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一個(gè)是材料、工程款的支付。由于市場(chǎng)變化與市場(chǎng)把握的原 因，施工階段不可避免由于各種情況而要對(duì)施工計(jì)劃和內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)， 而在變更時(shí)明確目的和遵循程序都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時(shí) 要注意各部門的及時(shí)溝通和良好合作。冬么扭制參粒件(1) S櫛

11、$目mm規(guī)定位宴全 面、淮確,盡錄免林 工中的龍尢址旳董 加漫池工前的審核工作. 仝面君慮工程遺價(jià)，對(duì)可 壯發(fā)生匱更E地旁有諛 處出齊子以車先初建. 務(wù)序門處面怦估變戻帶 束的厶科見彳匕為審枇找 保檔舷審計(jì)部負(fù)嘖計(jì)尊走(含可紇引趟 的卡貽)甲方項(xiàng)目代盞林行 隆改胡工期訐佶. 申計(jì)郃咸*皆瓊臾 貞廿討兔近史盾的 慮本期匕讒見工程變更管理 辦述 工程變更 的拉制力法”.k(2)迄更耳亨枝答 認(rèn)樓it兗戈廉舊轄迓計(jì)龍 走分成3類.不同奧倉(cāng)燥 和應(yīng)的審杭答認(rèn)流酒進(jìn) 行.逡計(jì)更更通矣橫妞辦鈿門？發(fā)生支更項(xiàng)日的負(fù) 竇人詳見工程現(xiàn)場(chǎng)簽證 首JS規(guī)甩)第二余. 第十三昴.詳見工程現(xiàn)場(chǎng)鑒證 MO第5到第8 餐(

12、3) U的串如(1)芬UE的必奏甘變更必、須有說計(jì)單儀 識(shí)計(jì)部r工監(jiān)理單 住和就工單佼扶同簽孑 &才能有址主管雄蜂理審枇后方可 址仃變更民場(chǎng)答證確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)槁 垓理合同中所釣定的雜 軟歡仇疑辦輔1主管辭址如辦卻門itH物業(yè)管理成本控制要點(diǎn)應(yīng)用指南地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營(yíng)和虧損補(bǔ)貼三個(gè)方面。客戶服務(wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作， 控制原則是以明文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的額外成本。怎么控制(1) 耒輔塔的商晶(2) 地產(chǎn)公詞畑X(3) 字工冷會(huì)(4) 脫閶制定委樣管理遂釣井敷 檢LL於司救業(yè)令司就嗨釣項(xiàng)目覆 交棘業(yè)管理方柔 繪同北兼仝司審盧服務(wù) 中心達(dá)成一議慈見后掘 訂姜托管理詩鍥北蕪僉司專尸服舒 中電克貴勇搦業(yè)必 目雰定委耗管鯉惱禪見範(fàn)業(yè)晉痩戍球揑 制現(xiàn)范中第思彖2*菱產(chǎn)姜托康殺g幼兒罔(3)娜車制定委衽