萬科針對非成本高管的內(nèi)訓DOC

1、萬科面向非成本高管的內(nèi)訓案例前提條件1: 1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按 100平米/戶進行測算；2、拿地條件中，機 動車的車位配比有 2個方案，分別為0.6輛/戶和1.5輛/戶3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%,地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米/輛，造價為1600元/平米問：因為車位配比指標的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少？解：(300000 / 100 )x( 1.5- 0.6 )x 0.9 x 32 x 1600 = 1.24416 億(300000/100 ) x ( 1.5 -0.6) x0.9 x 38 x 2600 = 2.40084 億 案例前提條件

2、 2:1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積=1 : 1，窗墻比為0.18 ; 2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼和斷橋鋁合金， 造價分別為350元/平米和550元/平米；3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設外遮陽設備，造價為300元/平米。問：因為門窗標準的不同，2個方案相關(guān)的成本會相差多少？解：300000x 0.18 x ( 550-350+300 )=0.27 億成本是什么？人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源(人力、物力和財力)，其所費資源的貨幣 表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所 耗費的全部費用。企業(yè)經(jīng)營中的隱性成本機會

3、成本：當把一定的經(jīng)濟資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。比如說，10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤 20萬，投資于股票市場可獲得利 潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場 得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可 以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其機會成本。交易成本：達成 一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨 幣成本。搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。 議價 成本：針對契約、價格、品質(zhì)討價還價的成本。 決策成本：進行 相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部

4、成本。 監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān) 督交易對象是否依照契約內(nèi)容進行交易的成本， 例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān) 督、驗貨等。違約成本：違約時所需付出的事后成本。成本管理面臨的挑站戰(zhàn)利洞是夢少？不準確頂目間成本？如何累計經(jīng)驗教訓？如何防止成本失控孕T嚴可有可無s«岀資料管連？臨山賢自為戰(zhàn)*r I 二-I 廠 i | 廠廣廣 eu 1 lr_jJx 'jV- -SO"憑感覺成本管理要依賴于全員成本水平是專業(yè)水平成本管理的理念的映省錢等于賺錢成本管理不僅僅是省錢提升性價比Value/Cost性價比Satisfactio n=0 vftfr0 Vft0 vfreftcUcU?設計中的成本控制

5、原則 降低開發(fā)成本；提高產(chǎn)品品質(zhì)；縮短 開發(fā)周期成本含鋼量等土建成本 部品進價 寮觀造價示范區(qū)造價 設計變更篋證率 合理的設計費景觀設計周期I室內(nèi)設i1周期 施工周朝oicriari J60周周周圖 豐S產(chǎn)品的品質(zhì) 設計失誤率 圖紙亮善程度 部品封樣率進度房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式凈資產(chǎn)收益率=銷售凈利 率x總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 x權(quán)益系數(shù)銷售凈利率=凈利 潤/銷售總額 凈利潤=銷售總額-土地成本-建安成本-設計成本-營業(yè)稅-土地增值稅-管理費用-銷售費用 -財務費用-所得稅 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 =銷售總額/資產(chǎn)平均總額 項目開發(fā)速度與銷售速度權(quán)益系數(shù) =1 / （1 -資產(chǎn)負債率）房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對比菲立*?_

6、>£J通過帯書物業(yè)旳付峙持用 商業(yè)柯世的凰西利討柯謫 匾樓杵其現(xiàn)扎旳嘩偉靜襯 幗率上補直過曜超普理開業(yè)和欣W4E規(guī)模效應： 又稱規(guī)模經(jīng)濟，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理Qg0.35-Oils&翼麻徵=聞輔軍在各階段設計和單頃設 計中，都應持續(xù)地開展 方案優(yōu)化比較不同方 案胸所帚來品屢*進度 、成本等方面的差異。持續(xù)優(yōu)化各專業(yè)協(xié)調(diào)各相關(guān)專業(yè)設計交叉 協(xié)調(diào)一致避免專業(yè) 沖突和錯、浦*碰* 缺,降低糾諸成本設計中的成本控制原則 取得設計單位配合：應做好與設計單位 的溝通工作，著力取得設計單位在成本控制方面給予最好的配合，

7、 并在設計合同中，將需要設計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟 指標要求，清晰、明確地表述在設計合同控制原則入地塊出入口減少為兩建筑*結(jié)構(gòu)*機電、 室內(nèi)、杲觀等各專業(yè) 的相關(guān)標準化，以提 高工作效率縮短設 計周期降低成本*案例： 初始設計-總平面 設計描述：地塊共設置四個出化設計-總平面 設計描述: 個?？偨Y(jié)和啟示在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出入 口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起， 便于物業(yè)減少 管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本?經(jīng)濟技術(shù)指盡錚少必建部分-n廠減少地庫壯不計容部分； 規(guī)劃局與房地局養(yǎng)異單方鋼筋*腔含呈；窗地比； 環(huán)筑周氏面積比;層高；停車方式（高層）初始

8、設計設計描述：當?shù)匾笏械叵?車庫均需按人防標準建造，成本偏高； 地下車庫埋深較深，層高 較高，土建、設備和施工成本都較優(yōu)化設計-停車方式設計描述：半地下室車庫可不按人 防標準建造，成本較低（需要與政府部門溝通是否可行）；半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設備和施工 成本較?初始設計-停車方式（聯(lián)排）設計描述：別墅區(qū)域地庫頂覆 土較淺，對景觀種植帶來困難；別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險；地下室頂板標高超過 周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范優(yōu)化設計-停車方式（聯(lián)排） 設計描述：別墅區(qū)域覆土 1.5米， 基本不影響景觀種植和綠地

9、率計算；別墅主體下的地下室-3.0米標 高部分，埋深未超3米，不需繳納人防異地建設費； 地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)初始設計 -地庫 地庫按機械車位設計，面積11225平方 米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。停車效率26.1平萬米/車位。I優(yōu)化設計-地庫停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。 優(yōu)化后地庫面積10586平方米，總車位328,其中普通車位237, 子母車72個，微型車26個，層高3.6米。停車效率32.2平方米/車位。地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較地庫指標地庫 面挺msms 車憧車位車位可售 車位薦車 數(shù)率層喬備注原方案11225430942100926+14.5

10、觥后方案10583282370722632732.23.6樹型車按Q寸 折算-孑母車 捆繃痢售103228*421722631?0占總結(jié)和啟示 1、應根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結(jié)合當?shù)?規(guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形 式；2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地 下停車方式； 3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除敢下車庫停車數(shù)舉控制描標必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需 要獲得政府有關(guān)部門審批通刪I悟軍（林幫）無人ffiWT車庫32fX/»有人防淮F簾序】“ rtTtfiiiSK人Ifi區(qū)面地下宇更面!34

11、f*/W人雷區(qū)面S>l/2堆下童總面稅38平米/SB注：x上紳覧蔣入下宰的西積比制大于J*T?面81的畫敵蜀傅加】|.真山地窪云可増加。巧用?總結(jié)和啟示提咼停車效率的關(guān)鍵措施1）地下室輪廓線應過。I平直方正，無用的面積一定要剔除；2）柱網(wǎng)布置應符合車位及行 車道模數(shù)，達到緊湊布置；3）避免行車道靠地下室外墻布置；4） 避免布置平行或斜向車位；5）設備房及非機動車庫不允許擠占行 車道兩邊的停車位；6）設備用房勉強夠用即可，不能有富余；7） 人防口部設施應布置在不影響停車的地方。平面布置篇確定建筑方案時，要盡可能從結(jié)構(gòu)設計方面考慮 建造成本，盡可能減小建筑專業(yè)的不合理布置帶來的結(jié)構(gòu)成本的增

12、加。軸線不對齊X軸線對齊VI平面布置當廚房、衛(wèi)生間等房間需要通過凹槽采光時，凹槽寬 度不小于1.8m,深寬比不大于4。深寬比過大x?節(jié)能設計-體型系數(shù) 體形系數(shù)：建筑物與室外大氣接觸的外 表面積與其所包圍的體積的比值。 （為滿足節(jié)能和成本控制要求， 根據(jù)國家及地方節(jié)能規(guī)范控制建筑物體形系數(shù)，避免凹凸過于復雜 的輪廓設計，體型系數(shù)盡量小于0.35。）n.1| mtJ i 戶J丄V JrW-：«TT；1 P.輪廓復雜X輪廓簡單Vicriar節(jié)能設計-外墻門窗miMjr<M)(元 / ¥>>機£平米】#(X/外由面楓 （¥*>(TC/I

13、4*):方撲-T14?.!&侶衛(wèi)料單班橋?qū)徺趌wp頊璃1& 6+，16> + 63fi4d>藏乳即513303S. E0 :i-方議二10145LST, hl.西flh毎半巧”站護里叮 |申空5-該1 由（5*49S2517. M.i5061331. 30 ；申茫酬：幅空曲血陸呻M 串蘭:_”-E（宙q 7肚七L<A&£4Q 39ZOT7% a5TP20779. 9至味 SIHi車擔斷！說WKWWi： 6*16*6)儷2517.MF FU14BISirffl：皚世時e班前啊用 ，中MLik E琥逐函® 16V t540i<e&

14、amp;. 6430 ；"4J玉.Ilf.週”三卻：SWI 中S5KW密“2?。?#39;2W2E1T.M申l|!I14263933, M It審i)43ta 目VMi廿衲中壬旺環(huán)逗（6*1制*和3WL46S.M1. r T稈玄由Kt因工程建中心毋忖I竄皓nr:耶廠村出蘋間.松奮耳此弋蔓陳仃図主村殆室料Ud寧舌旺 翻為u諭*五金宏壁甬|- - , r . ._.曳附冏時左斗陽h'：噸亙"耙丈，丄出和電怛哎耳世強， h牡罠宣寧旻才.:1總結(jié)和啟示1、節(jié)能計算中門窗的選型，一般北面的要求會相對較 高。對于各個朝向的門窗方式，須讓設計院反復計算幾輪，直至權(quán) 衡計算的值盡量

15、接近50%。2、門窗的成本控制中，采用塑鋼中空 即能達到斷橋鋁合金+low-e的效果，在成本管控的今天，推薦使用 塑鋼門窗。3、在塑鋼窗的應用中需要注意以下幾點：a）塑鋼窗的中間的承鋼必須滿足變形計算，因為塑鋼的門窗較重，對塑鋼門 窗開啟扇的大小需要有規(guī)定，一般寬度不大于750，高度不大于1500; b）平開門尺寸較大，不建議采用塑鋼材料；c）推拉門塑鋼門對五金件要求較高，現(xiàn)場施工需要注意。初始設計-層高選擇設計描述：高層住宅層高為3 米。優(yōu)化設計-層高選擇設計描述：高層住宅層高全部改為 2.9 米。43.40015F蠱E呂14F 目40.5002111S壬2衛(wèi)=_=_=三_一_屋 _

16、3;!=-813F *37.600J4.700' 81OF8 9F 離 口j28.90026.000總結(jié)和啟示 應綜合市場取向，產(chǎn)品自身的定位，同時考慮長期 的取暖及制冷的能源消耗，選擇合適的層高。層高每增加0.1m,造價增加該層造價的約3-5%。?公建配初始設計-外立面設計 1基座部分三層，局部四層，全部為干掛石材；2、每四層設計有橫向線條；3、線條全部為GRC材 質(zhì)。優(yōu)化設計 -外立面設計 1、基座部分改為兩層，局部三層，材 質(zhì)為仿石涂料，只在門頭近人尺度使用石材；2、每四層的橫向線條取消；3、線條盡量采用混凝土澆筑。II總結(jié)和啟示 建筑風格在符合項目定位的同時應盡量簡化， 建 議

17、在建筑方案設計階段，應控制立面裝飾線條和裝飾構(gòu)件的數(shù)量、 裙房的層數(shù)、立面造型或構(gòu)架的復雜程度、陽臺和門窗上下口線條、 玻璃幕墻和異形玻璃的使用，并選用成本較低的欄桿、百頁做法等。?初始設計-會所設計描述：會所建筑面積約 2500平米，且 占地面積較 大。?優(yōu)化設計-會所設計描述：將臨時售樓處置于商業(yè)內(nèi)，極大地 降低了前期投入和后期運營成本?？偨Y(jié)和啟示1、會所的位置應根據(jù)開發(fā)順序與樣板示范區(qū)統(tǒng)一 考慮，并考慮便于控制樣板區(qū)（特別是臨時樣板區(qū)）面積和成本的方案。2、會所的功能設置應根據(jù)項目定位與相關(guān)部門共同確定， 同時考慮會所的后期運營成本。3、應根據(jù)項目的開發(fā)規(guī)模、項目 定位、成本控制目標等因

18、素，對會所的面積進行合理控制。設計變更篇 設計變更簽證率 =由設計原因?qū)е碌暮炞C總 金額/工程合同金額 （通過對施工圖階段設計成果質(zhì)量的控 制，來減少由圖紙和材料的失誤和不完善而帶來的額外費用的發(fā)生。）3吧;E聊萬科曲施工國難虹逬度要求競爭需求設計類超成本目標 *設計優(yōu)化設訊軀 Fit® 漏補充設計 二次設計-現(xiàn)場條群很多項目由設計失誤所帶來設計變更占總建造成本的3-10 %,其中重復性錯誤占相當比例。?設計變更的控制策略建立施工圖階段的長期合作伙伴給"合即嚴甲方不斷完善的標準化跚成果后期運營篇在車輛頻繁通過的道路上盡量避免采用石材鋪 裝，如堅持采用，則石材的厚度必須滿足車輛的荷載， 同時預留伸 縮縫，避免后期破損，既影響美觀，又造成成本投入的增加。設置于架空層的智能信報箱需注意雨水飄入后主板燒毀的問 題。別墅、類別墅項目室外的門口機安裝箱上需設計維修