第8個案例：處分共有財產(chǎn)效力

1、小組成員：郝璐 張靜 饒綺苒 范星如 吳哲熠提綱一、案件事實二、案件爭議焦點三、法院判決四、抵押權(quán)歸屬問題五、小結(jié)一、案件事實原告：甲被告：乙、丙、丁第三人：銀行 主要事實：1.甲乙系夫妻關(guān)系，在某一小區(qū)共有一處房產(chǎn)，并且所有權(quán)人士乙，共有人是甲。2.乙與丙系表兄妹關(guān)系，丙與丁系夫妻關(guān)系。3.2008年4月1日，乙丙丁三人在甲不知情的情況下，鑒定一份房地產(chǎn)買賣協(xié)議。找人假扮甲，并制造的假身份證在房屋管理機構(gòu)辦理了過戶手續(xù)，現(xiàn)在該房的所有權(quán)人系乙和并，但該房仍有甲乙繼續(xù)占有。4.2008年7月5日，乙、丙兩人將該房屋抵押給銀行，并辦理了抵押登記。5.2009年1月3日，甲發(fā)現(xiàn)乙私自出手與自己的擁

2、有的該房產(chǎn)，自己無法入住該房屋甲遂向法院起訴乙丙丁三人，宣告上述的房地產(chǎn)買賣契約無效。二、案件爭議焦點一、該房產(chǎn)買賣契約是否有效？二、銀行是否享有對該房產(chǎn)抵押權(quán)？三、法院判決一、法院經(jīng)審查支持原告甲的訴求，宣判該房產(chǎn)買賣契約無效。本案爭議的標的物為該房產(chǎn)，該房產(chǎn)系甲乙夫妻的共有財產(chǎn)，其性質(zhì)為共同共有的不動產(chǎn)。根據(jù)物權(quán)法第九十五條規(guī)定：共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。第九十七條：處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當占分三分之二以上的按份共有或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。根據(jù)以上法條我們可以發(fā)現(xiàn)乙在處分這么房產(chǎn)的時候并沒有征求其

3、共有權(quán)甲的同意，便私自處分該不動產(chǎn)，及構(gòu)成了無權(quán)處分人。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定：無權(quán)處分的人處分他人的財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無權(quán)處分的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。第五十二條合同無效第二款之規(guī)定：而已串通，損害國家、集體或者第三人的利益。合同自始，當然無效。綜上所述：乙與丙丁之間的房屋買賣契約無效是否構(gòu)成善意取得制度？一、丙丁是否適用于善意取得制度物權(quán)法第一百零六條第一百零六條無處分權(quán)人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理的價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓

4、的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。當事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。四、抵押權(quán)歸屬問題（一）支持觀點銀行可以繼續(xù)享有抵押權(quán)，切該抵押權(quán)有效，應(yīng)當受到法律的保護。理由：根據(jù)物權(quán)法第一百零六條大二款之規(guī)定，銀行適用于善意取得制度（二）反對觀點銀行不想有抵押權(quán)。理由：法院判決乙與丙丁之間的房產(chǎn)買賣協(xié)議無效。丙丁對該房屋不想有所有權(quán)，抵押權(quán)的行使是丙丁基于所有權(quán)而產(chǎn)生的，丙丁不享有所有權(quán)，自然不能對該房產(chǎn)行使抵押。五、小結(jié)（一）本案中出現(xiàn)的房屋買賣的協(xié)議是生活中最

5、常見的，在生活會經(jīng)常出現(xiàn)“一房二賣”情況，為了解決這個問題國家出臺的物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定就是很好的規(guī)定了不動產(chǎn)的買賣是登記發(fā)生效力。也就是很好的解釋在本案中被告人乙為什么會找人假扮甲，并辦理了假的身份證而取得房屋登記的過戶手續(xù)。（二）在本案中案件關(guān)鍵問題乃是爭議的標的物乃是甲乙夫妻共同共有的財產(chǎn)，在共同共有財產(chǎn)中，乙想要處理該房屋必須得到甲的同意，共同處理該不動產(chǎn)。而在本案中乙并沒有征求到甲的同意便私自處分了該財產(chǎn)，構(gòu)成了無權(quán)處分的人。在無權(quán)處分這個問題上我們可以從兩個方面進行討論：第一，根據(jù)合同法第五十一條關(guān)于無權(quán)處分合同的效力問題進行了嚴格的規(guī)定，乙是否在事后得到了甲的承認，也就是甲是否進行了

6、追認，如果進行了追認，那么乙鑒定的這份房屋買賣的協(xié)議就會生效?；蛘呔褪亲詈蠹兹〉昧嗽摲课莸乃袡?quán)，在本案中甲并沒有取得該房屋的所有權(quán)，乃是夫妻的共同產(chǎn)。第二，合同買賣的相對人丙丁兩人是否是構(gòu)成了善意取得制度，根據(jù)物權(quán)法第一百零六條的相關(guān)規(guī)定。如果丙丁兩人是處于善意，不應(yīng)當或不該知道所購買的房屋是欠缺處分權(quán)的問題的，并且處于合理的價錢而合法進行了不動產(chǎn)的登記過戶手續(xù)，那么乙的訴求可能是得不到法院的支持的，因為丙丁一善意取得制度而得到法院的保護，但是乙可以向甲主張賠償或侵權(quán)的責(zé)任。但是本案中，顯然甲與丙是表兄妹關(guān)系，當然知道甲與乙之間的夫妻關(guān)系，并且放任了乙對甲的作假的一些列的行為，顯然已經(jīng)不構(gòu)成了善意取得制度。（三）本案中銀行的抵押權(quán)是否繼續(xù)有效，存在著很大的爭議，支持與反對的聲音勢均力敵。在本案中銀行是不知道乙丙丁等三人的房屋買賣合同是有瑕疵的，丙丁兩人對該房屋的所有權(quán)是有待 確定，但是銀行基于對房屋登記機關(guān)的登記名字為準，相信了丙丁兩人有該房屋的所有權(quán)。根據(jù)善意第三人的制度，銀行合法的取得了該房屋的抵押權(quán)，當雙方約定的是實現(xiàn)抵押權(quán)的條件成就時，銀行可以對該房屋實施抵押權(quán)。那么甲的合法權(quán)權(quán)益是