廈門大廈物業(yè)管理公司工作規(guī)程

1、廈門某某大廈kt程序文件目錄一覽表1、城市房屋修繕管理規(guī)定2、公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)103、房屋維修標(biāo)準(zhǔn)134、首問責(zé)任制工作規(guī)程155、綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程176、維修值班工作規(guī)程22407、社區(qū)文體活動組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程26308、公共場地使用管理規(guī)程329、娛樂設(shè)施管理方案10、保安服務(wù)操作規(guī)程11、設(shè)備綜合管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序6212、消防器材管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程6713、住戶投訴處理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)程序7314、停車場管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程7715、交通管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程8016、消防中心職責(zé)84城市房屋修繕管理規(guī)定頒布單位】 建設(shè)部章名】 前言城市房屋修繕管理規(guī)定 已于19 9 1年6月2 4日經(jīng)第五次部常務(wù)會

2、議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自199 1年8月1日起施行。章名】 第一章 總 則第一條 為加強(qiáng)城市房屋修繕的管理，保障房屋住用安全，保持和提高房屋的完好程度與使用功能，制定本規(guī)定。第二條 本規(guī)定適用于城市（指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)）房屋的修繕管理。護(hù)。公有住宅向個人出售后的維修養(yǎng)護(hù)管理辦法另行制定。第三條 本規(guī)定所稱房屋修繕，是指對已建成的房屋進(jìn)行拆改、翻修和維本規(guī)定所稱房屋所有人，是指持房屋產(chǎn)權(quán)證的直管公房管理單位、自管房單位和私房所有人。第四條城市房屋的所有人、使用人和房屋修繕企、事業(yè)單位，均應(yīng)遵守本 規(guī)定。第五條城市房屋的修繕，應(yīng)當(dāng)根據(jù)地區(qū)和季節(jié)的特點(diǎn)，與抗震加固、白蟻防治、抗洪、防風(fēng)

3、、防霉等相結(jié)合。對于文物保護(hù)建筑、古建筑和優(yōu)秀近代建筑等有保護(hù)價值房屋的修繕，應(yīng) 當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對于工業(yè)建筑、公共建筑的修繕，還應(yīng)當(dāng)參照其他有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?！菊旅?第二章 房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)第六條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門主管全國城市房屋修繕管理工作?？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域城市房屋修繕 管理工作。第七條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對于城市房屋修繕的管理, 應(yīng)當(dāng)履行下列主要職責(zé):（一）貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)城市房屋修繕的法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和方針、政策、 組織編制城市房屋修繕的長期規(guī)劃和近期計劃，并督促實(shí)施;（二）按照管理權(quán)限對房屋修繕企事業(yè)單位進(jìn)行資質(zhì)管理;

4、（三）組織或參與房屋修繕定額的編制、修訂，并監(jiān)督檢查執(zhí)行情況;（四）指導(dǎo)并督促房屋所有人落實(shí)房屋修繕資金;（五）負(fù)責(zé)房屋修繕工程的安全、質(zhì)量監(jiān)督管理;（六）組織房屋修繕業(yè)務(wù)、技術(shù)的培訓(xùn)和房屋修繕新技術(shù)、新工藝、新設(shè)備 的推廣應(yīng)用;（七）依法調(diào)解和處理有關(guān)房屋修繕的爭議和糾紛。第八條 自管房單位的房屋修繕管理機(jī)構(gòu)的職責(zé)，由其主管部門制定。其房 屋修繕管理工作，應(yīng)當(dāng)接受當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)?！菊旅康谌路课菪蘅権?zé)任第九條 依照國家和地方的有關(guān)規(guī)定修繕房屋，是房屋所有人應(yīng)當(dāng)履行的責(zé)異產(chǎn)毗連房屋的修繕，其所有人依照城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定承擔(dān)責(zé) 任。第十條 租賃房屋的修繕，由租賃雙方

5、依法約定修繕責(zé)任。第十一條 因使用不當(dāng)或者人為造成房屋損壞的，由其行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或者 給予賠償。第十二條在已經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地范圍內(nèi)，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移給建設(shè)單位的危險 房屋，其拆除前的修繕由建設(shè)單位負(fù)責(zé)。第十三條房屋所有人和其他負(fù)有房屋修繕責(zé)任的人（以下簡稱修繕責(zé)任 人），應(yīng)當(dāng)定期查勘房屋，掌握房屋完損情況，發(fā)現(xiàn)損壞及時修繕；在暴風(fēng)、 雨、雪等季節(jié)，應(yīng)當(dāng)做好預(yù)防工作。發(fā)現(xiàn)房屋險情及時搶險修復(fù)。在房屋修繕時，該房屋的使用人和相鄰人應(yīng)當(dāng)給予配合，不得借故阻礙房 屋的修繕。第十四條對于房屋所有人或者修繕責(zé)任人不及時修繕房屋，或者因他人阻 礙，有可能導(dǎo)致房屋發(fā)生危險的，當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門可以采取

6、 排險解危的強(qiáng)制措施。排險解危的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。【章名】 第四章 房屋修繕計劃管理第十五條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織編制的房屋修繕 長期規(guī)劃和近期計劃，應(yīng)當(dāng)規(guī)定規(guī)劃或者計劃期內(nèi)改善房屋完損狀況和使用條 件的總目標(biāo)及實(shí)施步驟。房屋修繕近期計劃應(yīng)當(dāng)納入當(dāng)?shù)氐某鞘薪ㄔO(shè)計劃，進(jìn)行資金和材料平 衡。第十六條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和監(jiān)督直管 公房管理單位、自管房單位編制年度房屋修繕計劃，并檢查其執(zhí)行情況。年度 房屋修繕計劃應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容:（一）房屋結(jié)構(gòu)類型;（二）修繕面積;（三）修繕分類;（四）修繕費(fèi)用;（五）計劃期內(nèi)房屋完好率、危房率。第十七條直管公房

7、管理單位和自管房單位應(yīng)當(dāng)對年度房屋修繕計劃的執(zhí)行 情況進(jìn)行定期統(tǒng)計，并報送當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主管部門。第十八條房屋修繕資金的安排應(yīng)當(dāng)與下列要求相適應(yīng):（一）保證住用安全;章名】 第五章 房屋修繕資金管理（一）翻修危險房屋;（三）具備正常的使用功能;（四）在可能的情況下改善住房條件。第十九條 直管公房修繕資金的籌措，可以通過下列途徑:（一）房租收入中應(yīng)當(dāng)用于房屋修繕的部分;（二）從城市維護(hù)建設(shè)資金中適當(dāng)劃撥;（三）本系統(tǒng)多種經(jīng)營收入的部分盈余;（四）法規(guī)和政策允許用于房屋修繕的其他資金。第二十條 單位自管房的修繕資金，由單位自行解決。第二十一條 私有房屋的修繕資金，由房屋所有人自行解決。用于

8、出租的私有房屋，其所有人籌集修繕資金確有困難的，按照城市私有房屋管理?xiàng)l例 的 有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。【章名】第六章房屋修繕質(zhì)量管理第二十二條 對于中修以上的房屋修繕工程，房屋所有人或者修繕責(zé)任人必 須向房屋所在地的有關(guān)質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)，未辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù) 的，不得施工。房屋修繕工程的分類，按照房屋修繕范圍和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。第二十三條 中修以上的房屋修繕工程，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行查勘設(shè)計，并嚴(yán)格按照 設(shè)計組織施工。中修以上的房屋修繕工程竣工后，由房屋管理部門或者房屋所在地的縣級 以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門依照房屋修繕工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 組織質(zhì)量檢驗(yàn)評定。凡檢驗(yàn)評定不合格的，不得交付使用。第二十四條

9、 房屋修繕工程實(shí)行質(zhì)量保修制度，質(zhì)量保修的內(nèi)容和期限，應(yīng) 當(dāng)在工程合同中載明。第二十五條房屋修繕工程發(fā)生重大事故的，由縣級以上地方人民政府房地 主行政主管部門會同有關(guān)部門調(diào)查處理0【章名】第七章房屋修繕定額管理第二十六條各級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門必須建立、健全房屋修繕工 程定額管理制度，對房屋修繕工程定額實(shí)行歸口管理。第二十七條 房屋修繕工程定額，應(yīng)當(dāng)做到項(xiàng)目設(shè)置恰當(dāng)，結(jié)構(gòu)合理平均先 進(jìn)，簡明適用，并考慮下列因素:（一）施工場地和修、用并存的限制;（二）拆卸、修補(bǔ)與原有結(jié)構(gòu)的結(jié)合;（三）舊材料的加工及其他合理利用;（四）手工操作為主和工程零星分散的特性。第二十八條 縣級以上地方人民政府房地

10、產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對房屋修繕工 程定額的執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，并組織對房屋修繕工程定額進(jìn)行測定，為修訂定 額積累資料。【章名】第八章房屋修繕企事業(yè)單位管理第二十九條 縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門對房屋修繕企事業(yè) 單位實(shí)行歸口管理。政主管部門申請辦理資質(zhì)登記，并按照批準(zhǔn)的資質(zhì)等級承接修繕任務(wù)。第三十條 從事房屋修繕業(yè)務(wù)的企事業(yè)單位，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行已取得施工企業(yè)資質(zhì)等級證書或資質(zhì)審查證書的單位，凡從事房屋 修繕業(yè)務(wù)的，可以不另行領(lǐng)取資質(zhì)證書，但應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)厝嗣裾康禺a(chǎn)行政主 管部門辦理核準(zhǔn)等級手續(xù)。第三十一條 房屋修繕企事業(yè)單位應(yīng)當(dāng)健全各項(xiàng)管理制度，嚴(yán)格遵守國家和 地方有關(guān)房屋修

11、繕的規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)紀(jì)律，保證工程質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量。【章名】第九章法律責(zé)任第三十二條 凡違反本規(guī)定，有下列行為之一的，縣級以上地方人民政府房 地產(chǎn)行政主管部門可以給予行政處罰:（一）房屋所有人或者修繕責(zé)任人不按照國家和地方有關(guān)規(guī)定修繕房屋，造 成房屋嚴(yán)重?fù)p壞或危害他人生命財產(chǎn)的;（二）無故阻礙房屋修繕，造成嚴(yán)重后果的;（三）無證或者越級承擔(dān)房屋修繕任務(wù)的;（四）中修以上的房屋修繕工程，不辦理質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)的;（五）房屋修繕工程發(fā)生質(zhì)量、安全事故的。具體處罰辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門制 定，報同級人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。第三十三條 當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可以依照中華人民共

12、和國行 政訴訟法和行政復(fù)議條例的有關(guān)規(guī)定，申請行政復(fù)議或者向人民法院起訴。逾期不申請復(fù)議或者不向人民法院起訴，又不履行處罰決定的，由作出處罰決 定的機(jī)關(guān)申請人民法院強(qiáng)行執(zhí)行?！菊旅康谑赂絼t第三十四條 未設(shè)鎮(zhèn)建制的工礦區(qū)，可以參照本規(guī)定執(zhí)行。建制鎮(zhèn)的房屋修繕管理有特殊要求而不適用于本規(guī)定的，由省、自治區(qū)、 直轄市人民政府建設(shè)行政主管部門另行規(guī)定。第三十五條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門可以依照本 規(guī)定制訂實(shí)施細(xì)則。第三十六條 本規(guī)定由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。第三十七條 本規(guī)定自一九九一年八月一日起施行。1. 目的：公共建筑設(shè)施的保養(yǎng)通過對建筑有計劃的保養(yǎng)，使建筑美觀耐

13、用，保持完好，延長其使用壽2. 原則：命。日常發(fā)現(xiàn)建筑有缺陷的，及時進(jìn)行維修；并有計劃地對建筑物實(shí)行系統(tǒng) 的保養(yǎng)。3. 職責(zé)：一般情況下，建筑物的清潔保養(yǎng)由外包的清潔公司按照社區(qū)環(huán)境部制定 的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)執(zhí)行，由管理處及公司職能部門負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查并填寫相應(yīng)的記錄；其 它保養(yǎng)內(nèi)容由管理處委托的保養(yǎng)供方 （以下簡稱供方） 負(fù)責(zé)執(zhí)行，填寫 公共設(shè)施保養(yǎng) 記錄。供方每年初根據(jù)公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合管理處實(shí)際情況，制定出公共設(shè)施年度保養(yǎng)計劃。4. 內(nèi)容：屋頂。每 2 年對隔熱層進(jìn)行保養(yǎng)一次。對面磚破碎或裂縫較大的應(yīng)及時更換，并 對面磚接縫處用白水泥勾縫。外墻飾面。每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗；每 3 年

14、進(jìn)行全面清洗。發(fā)現(xiàn)有外墻飾面脫 落的應(yīng)及時進(jìn)行修補(bǔ)，恢復(fù)原樣；對于外墻滲水的，請參考維修服務(wù)進(jìn)行修補(bǔ)。內(nèi)墻飾面。每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)。對粉刷面發(fā)現(xiàn)有裂縫的應(yīng)修補(bǔ)；對磁磚面裂縫 較大的應(yīng)予以更換，對認(rèn)為可疑部位用小鐵錘輕輕敲擊，發(fā)現(xiàn)有脫落或空鼓的地方， 及時修補(bǔ)或進(jìn)行更換。樓梯間。樓梯間踏步每 3 年進(jìn)行保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)問題及時修理。樓梯間墻面每 3年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，日常發(fā)現(xiàn)有裂紋、龜裂、剝落等應(yīng)及時粉刷修理；對粉刷內(nèi)部 有損壞的，用小鐵錘在可疑的地方輕輕敲擊，如發(fā)出空殼聲，則有起殼現(xiàn)象，確定起 殼范圍后進(jìn)行修補(bǔ)。門。每年全面保養(yǎng)一次。對生銹、掉漆或起皮部位應(yīng)重新刷漆；對防火門及其它2 年應(yīng)刷

15、油類型門每年對軸承上油一次。對防火門日常發(fā)現(xiàn)有生銹或掉漆的應(yīng)及時修補(bǔ)；防盜網(wǎng)、花園圍欄。根據(jù)損壞程度確定重新刷油漆的周期，原則上每漆一次，最長時間不超過 4 年。窗。每年保養(yǎng)一次。對門窗框松動、翹曲，應(yīng)將錨固鐵腳的墻體鑿開，將鐵腳取出扭正，損壞的應(yīng)焊接好，并將門窗框矯正后，用木楔固定，墻清理干凈灑水潤濕后，用高強(qiáng)度水泥砂漿把鐵腳重新錨固，并填實(shí)墻洞，等砂漿強(qiáng)度達(dá)到要求后，撤去木楔，把門窗框與墻壁間的縫隙修補(bǔ)好。對斷裂損壞部位可按原截面型號用電焊接換。翹曲或損壞嚴(yán)重的門窗扇，應(yīng)卸下進(jìn)行矯正，焊接后重新安裝。每年對配件上油一次。公共地磚。每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，發(fā)現(xiàn)地磚損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換。

16、日常發(fā)現(xiàn)地磚損壞的應(yīng)及時維修。吊頂。每 3 年進(jìn)行全面保養(yǎng)一次，揭開石膏板查看吊頂鋼絲，有生銹嚴(yán)重的應(yīng)取更換。日常對吊頂進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換，人行道、車行道。每年保養(yǎng)道路一次，對表面起砂的應(yīng)先用榔頭把酥松起砂的部分敲松，然后用高壓水槍沖刷干凈后，用高強(qiáng)速凝水泥砂漿修復(fù)。日常發(fā)現(xiàn)有損壞的人行道、車行道應(yīng)及時修補(bǔ)。管道。原則上管道每 3 年應(yīng)全部刷油一次，但對重點(diǎn)部位，有必要時可以增加次數(shù)。如室外一樓地面的管道可以每年刷油一次；對室內(nèi)管道，嚴(yán)重污染的應(yīng)隨時刷油漆。污水井。每年揭蓋檢查清理污泥一次。擋雨篷。每年全面檢查一次，對螺絲部位進(jìn)行加固，對脫膠部位進(jìn)行補(bǔ)膠。在大雨或臺風(fēng)等天氣來臨前

17、，應(yīng)視情況增加保養(yǎng)次數(shù)。玻璃幕墻（包括玻璃門 ） 。每年對玻璃幕墻進(jìn)行一次全面清洗及保養(yǎng)，對玻璃幕墻玻璃門）的玻璃膠進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)有脫膠的應(yīng)補(bǔ)膠，對玻璃門軸上油一次。在臺風(fēng)、大雨等天氣來臨前夕，應(yīng)對窗戶、玻璃幕墻、廣告牌及外墻懸掛物等仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，以免發(fā)生意外。5. 相關(guān)文件及記錄公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃 公共建筑設(shè)施保養(yǎng)記錄附：公共建筑設(shè)施保養(yǎng)計劃標(biāo)準(zhǔn)序號公共建筑設(shè)施名稱保養(yǎng)周期備注01屋頂每2年及時更換破碎的隔熱層面磚02外墻飾面每3年每年對重點(diǎn)部位進(jìn)行清洗03內(nèi)墻飾面每3年對于裂縫較大的及時予以更換發(fā)現(xiàn)有脫落的及時修補(bǔ)04樓梯間每3年對粉刷墻面損壞的及時修補(bǔ)05門每1年對生銹或

18、掉漆的門應(yīng)及時修理06防盜網(wǎng)、花園圍欄每2-4年根據(jù)損壞情況確定刷油漆時間07窗每1年08公共地磚每3年發(fā)現(xiàn)損壞或裂縫嚴(yán)重的應(yīng)更換09吊頂每3年發(fā)現(xiàn)有破損的應(yīng)及時更換10人行道、車行道每1年發(fā)現(xiàn)有損壞應(yīng)修補(bǔ)11管道每3年有必要時可以增加刷油漆次數(shù)12污水井每1年13擋雨篷每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)14玻璃幕墻（玻璃門）每1年在大雨或臺風(fēng)來臨前應(yīng)增加保養(yǎng)次數(shù)房屋維修標(biāo)準(zhǔn)1、主體工程:屋蓋、梁、板、柱、剪力墻等在修繕時應(yīng)查清隱患。損壞、變形嚴(yán)重的，應(yīng)加 固、補(bǔ)強(qiáng)或拆換；不合理的舊結(jié)構(gòu)、節(jié)點(diǎn)，若影響安全使用的，大修時應(yīng)整修改做;對鋼筋混凝土構(gòu)件，如有輕微剝落、破損的應(yīng)及時修補(bǔ)；混凝土碳化

19、產(chǎn)生裂縫、剝 落，鋼筋銹蝕嚴(yán)重的，應(yīng)通過檢測計算鑒定構(gòu)件承載力，采取加固或替代措施。2、裝修工程a. 門窗修繕后應(yīng)牢固、平整、美觀，開關(guān)靈活，接縫嚴(yán)密，不動。門窗開關(guān)不靈活、松動、脫榫、變形、腐爛的，應(yīng)修理更換，小五金應(yīng)修換配齊；大修時，內(nèi)外玻 璃一次配齊，打好玻璃膠；門窗損壞嚴(yán)重、無法修復(fù)的，應(yīng)更換，更換的門窗應(yīng)與原 門窗一致。b. 掛鏡線、窗簾盒、窗臺板等的裝修，屬一般損壞的，應(yīng)原樣修復(fù)；嚴(yán)重?fù)p壞 的，應(yīng)更新或在不降低標(biāo)準(zhǔn)、不影響使用的條件下，用其他材料代用更新。c. 踢腳板局部損壞、殘缺、脫落的，應(yīng)修復(fù)。3、樓地面工程a. 木地板的損壞占自然間地面面積 25以下的，可修復(fù)；損壞超過 25

20、以上或缺 乏材料時，可改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)的高級地坪。b. 普通水泥地面起砂、空鼓、開裂，應(yīng)拆補(bǔ)、修補(bǔ)或重做；水磨石或塊料地面損 壞時，應(yīng)盡量修復(fù)，實(shí)在無法修復(fù)的，應(yīng)改做相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)樓地面。c. 面磚地面損壞、破碎、高低不平的，應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪，室內(nèi)潮濕嚴(yán)重的，可增設(shè) 防潮層或做塊料地面。4、屋面工程a. 屋面結(jié)構(gòu)有損壞的，應(yīng)修復(fù)或拆換；不穩(wěn)固的應(yīng)加固；如因?yàn)樵Y(jié)構(gòu)本身的原 因造成屋面滲水、漏雨嚴(yán)重，按原樣修復(fù)仍不能排除屋漏的應(yīng)翻修改建。b. 屋面上的壓頂、泛水、天溝、水落斗、水管等損壞滲水時，應(yīng)修復(fù)；損壞嚴(yán)重 時，應(yīng)翻做。c. 女兒墻、煙囪等屋面附屬構(gòu)件損壞嚴(yán)重的，在不影響使用和市容的條件下，可 改修或拆除

21、。d. 鋼筋混凝土平屋面滲漏，應(yīng)找出原因，針對破損情況采用防水材料嵌補(bǔ)或做防 水層； 結(jié)構(gòu)損壞的，應(yīng)加固重做。e. 玻璃天柵損壞漏水的，應(yīng)修復(fù)，損壞嚴(yán)重的可翻修，但一般不新做。f. 屋面上原有隔熱保溫層損壞的，應(yīng)修復(fù)。5、飾面工程a. 外墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)照原樣修復(fù)；損壞面積過大的，可全部鏟除 重做，重做時，在不降低用料標(biāo)準(zhǔn)、不影響色澤協(xié)調(diào)的前提下進(jìn)行。b. 外墻勒腳損壞的，應(yīng)修復(fù)。c. 內(nèi)墻飾面起殼、開裂、剝落的，應(yīng)修復(fù)；每面墻損壞超過一半以上時，可鏟除 重抹；原無踢腳線的，可加做踢腳線；各種墻裙損壞的情況應(yīng)根據(jù)墻身的需要予以修 復(fù)；因室內(nèi)外高差等原因，引起墻面長期潮濕，如有必要，

22、可加做防水層?；虼饛?fù)的時間，并在承諾時間內(nèi)予以答復(fù)、辦理。如咨詢、辦理的事項(xiàng)不屬于d. 天棚損壞：抹灰層松動，有下墜危險的，須鏟除重抹；原線腳損壞的，按原樣 修復(fù)；損壞嚴(yán)重的復(fù)雜線腳，應(yīng)全部鏟除后，原樣修復(fù)或適當(dāng)簡略。6、油漆粉飾工程a. 木門、裙板、木欄桿等油漆起殼、剝落、失去保護(hù)作用的，應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng)，上述木構(gòu)件整件或零件拆換應(yīng)油漆。b. 鋼門、鐵曬衣架、鐵柵、鐵圍欄、空調(diào)架、上水管、雨水管、煤氣管、鑄鐵污水管或其他各類鐵構(gòu)件，其油漆起殼、剝落或鐵件銹蝕，應(yīng)先除銹，再刷防銹涂料或防銹漆，然后刷其他面漆；鋼門或各類鐵件油漆保養(yǎng)周期一般為23 年。c. 木地板原油漆褪落的，應(yīng)重做。d. 室

23、內(nèi)墻面、天棚等修繕時可刷新，其用料應(yīng)采取新型涂料，如膠白等；高級抹灰損壞應(yīng)原樣修復(fù)。e. 高層建筑外墻原油漆損壞的，應(yīng)修復(fù)，其色澤應(yīng)盡量與原建筑保持一致。首問責(zé)任制工作規(guī)程、流程圖二、有關(guān)說明1 、服務(wù)對象來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況第一位接待或被問到者即為首問責(zé)任人，首問責(zé)任人必須負(fù)責(zé)接待、導(dǎo)辦、服務(wù)、受理。2 、對前來咨詢業(yè)務(wù)、辦事、反映情況的來訪者、來訪電話、等要做到熱情周到、耐心細(xì)致并了解其目的，不能使用“不知道”、“不清楚”、“不歸我管”等語言予以回絕。3 、首問責(zé)任人職責(zé)范圍內(nèi)的工作要給予服務(wù)對象簡潔、準(zhǔn)確、符合政策規(guī)定 的解釋；由于客觀原因不能立即答復(fù)或辦理的，必須說明原因，明確需

24、要辦理本部門的職責(zé)范圍，要做到負(fù)責(zé)地將其介紹到相關(guān)部門，交由相關(guān)人員接待，做好交接工作。如咨詢、辦理的事項(xiàng)屬于本部門的職責(zé)范圍但已超出首問責(zé)任 人的崗位權(quán)限，必須及時咨詢主任，按主任意見接待、處理。4 、首問責(zé)任人如遇重大事項(xiàng)必須立刻上報主任，由主任報上級領(lǐng)導(dǎo)研究后給 予答復(fù)。主任指定有關(guān)人員處理或首問責(zé)任人委托其他人員辦理，首問責(zé)任人 必須負(fù)責(zé)督辦落實(shí)情況，直至工作完成。5 、對重要來訪事項(xiàng)必須做好來訪的有關(guān)記錄備案，必要時請來訪者簽名。綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)規(guī)程、育苗培植1. 選定育苗培植方法：有性繁殖（播種）、無性繁殖（扦插、分株、壓條等）。2. 備苗床和土壤：精細(xì)翻耕、除草、施肥、將土敲細(xì)、耙平

25、待用。3. 播種：播種時間按不同的品名科目，以及綠化整體情況而定，最好在春天和2-3 倍。秋天。播種方法按苗床而定，采用撒播、條播和點(diǎn)播。4. 復(fù)土：用篩子篩出細(xì)土撒在種子上，控制厚度為種子直徑的、澆水1. 干旱季節(jié)，每天澆一次水。根據(jù)天氣，對虎刺梅及蒲葵等植物可適當(dāng)延長澆 水間隔，對桂花、含笑、絲蘭等植物開花期則可酌情減少澆水次數(shù)，以免加快 謝花期。2. 澆水時間夏季在早晚為宜，冬季在中午為宜。3. 新栽植物因根淺，抗旱能力差，蒸發(fā)量大，故保證一次澆透。草地澆水要按 順序澆，不要遺漏。三、施肥1. 情況以及所需要的肥料選定：有機(jī)肥（垃圾肥、蘑菇肥、餅肥等），無機(jī)肥氮、磷鉀、復(fù)合肥）?；剩┒?/p>

26、用撒其他季2. 施肥方法：有機(jī)肥多用作基肥，即穴施、溝施、環(huán)施：無機(jī)肥 肥、噴施根施和作追肥。3. 施肥時間一般在陰天或傍晚為宜。春、秋季節(jié)對各種植物施肥一遍。節(jié)視情況而定。肥料的選擇以有機(jī)肥為主，盡量少施化肥。四、喬木、灌木的整形修剪1 工作程序 起色帶作用的花灌木、綠籬以及造型，每月修剪一次，發(fā)現(xiàn)與總體造型不協(xié)調(diào) 時必須修剪。修剪前要知道不同栽植類型樹木的修剪要點(diǎn)及技術(shù)規(guī)范要求。應(yīng)仔細(xì)觀察或拉線，剪法做到心中有數(shù)。剪下的枝條要及時集中處理，以免影響環(huán)境衛(wèi)生和發(fā)生病蟲害。對于散尾葵、棕竹等及時將枯黃的葉邊修剪，每天巡查中及時修剪因折斷等而 枯黃的枝葉。觀花灌木在花期過后進(jìn)行較重的修剪，盡量避

27、免在開花前修剪。2 標(biāo)準(zhǔn) 造型美觀，形態(tài)逼真。綠籬每年至少修剪 4 次。造型每年 6 次，喬木每年 12次。米。五、中耕除草九里香、福建茶等綠籬灌木新長枝不超過 10 厘米，簕杜鵑新長枝不超過 15 厘1 工作程序 每季度定期進(jìn)行一次中耕除草，以保證營養(yǎng)和水分的吸收。對板結(jié)土壤每月進(jìn)行一次松土，提高土壤透氣性。草地以人工拔草為主，拔草時要連根拔掉，拔除的雜草應(yīng)及時清運(yùn)處理。2 標(biāo)準(zhǔn) 中耕深度為 5 厘米左右，以不損傷樹木根為準(zhǔn)。沒有明顯的雜草，草地的純度為 90%。六、防風(fēng)防澇1. 進(jìn)入風(fēng)季前必須對新種的或具一定高度、冠幅大的喬、灌木進(jìn)行支撐保護(hù)。2. 平時應(yīng)注意對灌木和喬木進(jìn)行培土。3. 對

28、下沉的綠地進(jìn)行填土改造，以保證綠地不積水。4. 檢查保持雨水井和明溝、暗道暢通。5. 風(fēng)雨過后對綠地進(jìn)行全面檢查，發(fā)現(xiàn)受害的樹木在 6 小時內(nèi)根據(jù)情況，可采 用扶正、培土、支架或拉繩等方法處理。七、補(bǔ)種移植1 工作程序 確定須補(bǔ)種的植物品名及地點(diǎn)。對補(bǔ)種地翻土或打洞，加施基肥。挖苗或購苗，剪去包裝物及部分枝和葉。新種喬木用支撐保護(hù)。2 標(biāo)準(zhǔn) 新種植物要成行。確保成活率達(dá) 95%以上。補(bǔ)種無季節(jié)要求的植物，可隨缺隨補(bǔ)。植地最大黃土裸露塊在平方米以下，缺株在5%以下。苗木出現(xiàn)擁擠現(xiàn)象時，可進(jìn)行移植，對不適應(yīng)環(huán)境樹木給予更換品種。八、草坪1 工作程序 ;剪草：能使草坪經(jīng)常保持平整美觀，并能促進(jìn)生長茂

29、盛。割剪大面積草坪可用 剪草機(jī)，小面積草坪、路牙、污水和雨水井邊用手剪草刀修剪，邊緣的線條保 持清晰、整齊。除雜草：雜草是草坪的大敵，它的生命力很強(qiáng)，如果不及時清除，會吸收土壤 營養(yǎng)，抑制草坪的生長，所以除雜草是一項(xiàng)重要工作，人工拔除雜草每半月全 面進(jìn)行一次。 QIR:5C-澆水：要使草坪生長良好，澆水工作也不可缺少。澆水時要盡量澆透，不能只 澆土層表面， 澆水時間草坪要求生長季節(jié)每天澆水一次，秋冬季根據(jù)天氣情況 每周澆 23 次。夏天澆水以早晚為宜，冬天以中午為宜，無雨季節(jié)每周澆水 3 次。2 標(biāo)準(zhǔn)（一級） 綠期 340 天以上，草坪平整，留茬高 4 厘米以下。草坪內(nèi)沒有明顯的雜草，黃土裸露

30、面積不能大于100 平方厘米。九、病蟲害的防治1. 堅持預(yù)防為主綜合防治的原則。2. 植物病蟲害發(fā)生時及時給予有效治療，盡可能防止擴(kuò)散與蔓延。3. 常見蟲害：蚜蟲、紅蜘蛛、白粉虱、甲殼蟲等。常見病害：白粉病、青枯 病、黑斑病等。4. 病蟲害的防治方法：減少病蟲來源，禁止帶有病菌和害蟲的植物進(jìn)入小區(qū)。選用抵抗病蟲害能力較強(qiáng)的植物進(jìn)行栽培。選擇化學(xué)藥劑或農(nóng)藥每月噴殺二次 廣譜性殺蟲及殺菌藥，平時發(fā)現(xiàn)蟲害即時噴殺。十、時花擺放1. 春節(jié)、元旦、五一、十一和大型活動花卉布置，由管理處根據(jù)具體的情況策 劃、制定用花方案，報管理處和公司領(lǐng)導(dǎo)審批。2. 需要購買花卉的，按照采購申購程序執(zhí)行。維修值班工作規(guī)程

31、目的 規(guī)范值班管理，確保值班質(zhì)量。適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管理處機(jī)電維修值班工作。職責(zé)機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)對值班工作的監(jiān)控。機(jī)電維修部班組長負(fù)責(zé)值班工作的具體安排和檢查。機(jī)電維修部值班人員負(fù)責(zé)按此規(guī)程進(jìn)行值班工作。程序要點(diǎn)交接班操作4.1.1 交接班人員提前 20 分鐘做好交班準(zhǔn)備：a) 檢查設(shè)備并確保運(yùn)行正常；b) 搞好值班室和設(shè)備房衛(wèi)生工作。4.1.2 接班人員提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位。4.1.3 值班人員首先認(rèn)真仔細(xì)地檢查各設(shè)備的運(yùn)行情況：a) 發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即采取有效措施，并通知交接班人處理，接班人協(xié)助；b) 確認(rèn)無異常情況在回到值班室進(jìn)行交接班程序。4.1.4 交班人員主動、

32、簡要地向接班人介紹值班和設(shè)備運(yùn)行情況，重點(diǎn)講明操 作注意事項(xiàng)；接班人應(yīng)認(rèn)真聆聽，如有疑問可向交班人提問，直至雙方清楚。4.1.5 接班人查看上班地機(jī)電運(yùn)行值班記錄，檢查儀器、工具等物品是否4.1.6齊全完好。交接雙方認(rèn)為無誤后共同在機(jī)電運(yùn)行交接班記錄上簽名確認(rèn)。4.1.7交接完畢后所發(fā)生地問題由接班人負(fù)責(zé)。4.1.8有下列情況之一不能交接班：a)b)接班人未到崗，交班人不準(zhǔn)下班；c)接班人醉酒或其他情況而未找到接班人；d)在倒閘操作和事故處理過程中；上一班運(yùn)行情況未交代清楚，記錄不規(guī)范，配電室、值班室、操作室不清潔；e)若交接班過程中發(fā)生故障，應(yīng)停止交接，由交班人負(fù)責(zé)處理事故，接班人協(xié) 助。值

33、班操作要點(diǎn)4.2.1 值班人應(yīng)提前 15 分鐘到達(dá)值班崗位，按交接班程序進(jìn)行交接班。4.2.2 堅守崗位，不得串崗。4.2.3 按有關(guān)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程對空調(diào)設(shè)備、電梯設(shè)備、供水、供電設(shè)備 進(jìn)行巡查、保養(yǎng)、維修。4.2.4 如遇特殊事件，應(yīng)按突發(fā)事件處理程序進(jìn)行處理。4.2.5 值班人員特殊情況需要調(diào)班時，必須事前填寫調(diào)班表，并經(jīng)機(jī)電維修部 主管同意并簽字方可調(diào)班。停送電操作要領(lǐng)4.3.1 正常情況下的倒閘操作：a) 機(jī)電維修部主管提前兩天書面通知運(yùn)行組停、送電范圍(包括變壓器報停、 啟用)；b) 運(yùn)行組接到通知后，一天內(nèi)完成以下工作：立即通知供配電專業(yè)人員即到現(xiàn)場，根據(jù)負(fù)荷分布情況實(shí)地考察

34、其可行性；若不可行應(yīng)立即匯報情況，并說明原因；若可行，則應(yīng)明確停送、電時間、范圍，填好操作票后，由主管經(jīng)理審批，同時將停、送電情況書面通知公共事務(wù)部。停電：先停負(fù)荷開關(guān)，后停隔離開關(guān)；c)d)公共事務(wù)部接到通知后，提前一天貼處停電通知以告知住戶； 倒閘操作前，運(yùn)行人員要做好相應(yīng)地準(zhǔn)備工作，電梯降至首層，如有必要可 將發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于停機(jī)位置；e) 在確定時間，在監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)下，操作人員按操作票進(jìn)行倒閘操作：送電：先送隔離開關(guān)，后送負(fù)荷開關(guān)。f) 倒閘操作完成后，運(yùn)行人員要檢查電梯的運(yùn)行情況，發(fā)電機(jī)操作開關(guān)置于自 動位置；g) 做好各項(xiàng)相關(guān)記錄。4.3.2 緊急狀態(tài)下的倒閘操作：a) 發(fā)現(xiàn)配電

35、房有冒煙、短路等異常情況或發(fā)生火警等重大事故時，運(yùn)行人員應(yīng)當(dāng)立即進(jìn)行全部或部分負(fù)荷停電操作；根據(jù)情況立即斷開低壓配電柜上電源開關(guān)，或斷開高壓柜高壓開關(guān)；b) 停電后立即通知機(jī)電維修部主管，主管到現(xiàn)場后立即檢查事故原因，在查出確定的原因后方恢復(fù)部分或全部供電。對損壞部分應(yīng)盡快修復(fù)，以恢復(fù)正常供電；c) 做好各種記錄，重大事故應(yīng)立即報告管理處經(jīng)理。值班房、設(shè)備房衛(wèi)生管理制度4.4.1 各值班人員負(fù)責(zé)該班次值班室的衛(wèi)生清潔工作，并保持值班室衛(wèi)生。、4.4.2 各專業(yè)值班人員負(fù)責(zé)各自專業(yè)設(shè)備房的衛(wèi)生清潔工作：a) 水電工負(fù)責(zé)配電房、水泵房衛(wèi)生清潔工作；b) 空調(diào)工負(fù)責(zé)空調(diào)機(jī)房衛(wèi)生清潔工作；c) 電梯工

36、負(fù)責(zé)電梯房衛(wèi)生清潔工作。4.4.3 接班人負(fù)責(zé)檢查上一班的清潔工作，對不合格衛(wèi)生清潔工作可要求返 工，直至合格。4.4.4 各專業(yè)早班值班人員為該專業(yè)設(shè)備房安全衛(wèi)生責(zé)任人。4.4.5 機(jī)電維修部主管負(fù)責(zé)本部衛(wèi)生清潔工作的日常檢查和督導(dǎo)。記錄值班記錄表相關(guān)記錄文件機(jī)電維修部員工績效考評實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程社區(qū)文體活動組織實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程目的 規(guī)范社區(qū)文體活動組織實(shí)施工作，引導(dǎo)社區(qū)居民開展健康向上的群體文體活 動，加強(qiáng)社區(qū)精神文明建設(shè)、和睦鄰里關(guān)系，增強(qiáng)管理公司與住戶的有效溝 通，推動小區(qū)的物業(yè)管理。適用范圍 適用于管理公司所屬各管理處開展的文體活動組織實(shí)施工作。職責(zé)公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審判社區(qū)文體活動計劃

37、和費(fèi)用預(yù)算。管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制定社區(qū)文體活動計劃并組織、監(jiān)控、實(shí)施。公共事務(wù)部主管負(fù)責(zé)具體實(shí)施社區(qū)文體活動計劃。公共事務(wù)部文化管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程具體開展社區(qū)文體活動。程序要點(diǎn)社區(qū)文體活動意向調(diào)查4.1.1 公共事務(wù)部管理員應(yīng)于每年的 6月及 12月分別向住戶做一次文體活動意向調(diào)查，并分析、總結(jié)調(diào)查結(jié)果，報公共事務(wù)部主管。4.1.2 文體活動意向調(diào)查可采取以下方式進(jìn)行a) 電話采訪；b) 投遞文體活動調(diào)查；c) 預(yù)約采訪。4.1.3 文體活動意向調(diào)查具體操作應(yīng)按照住戶意見征集、評價標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程 進(jìn)行。社區(qū)文體活動計劃與實(shí)施方案的制定4.2.1 公共事務(wù)主管根據(jù)文化管理員所開展的每半年一次的居民活

38、動意向調(diào)查 結(jié)果，結(jié)合社區(qū)文體活動設(shè)施情況，于每年的 6月 30日及 12月30日前制定出社區(qū)文體活動計劃實(shí)施方案。4.2.2 該計劃與實(shí)施方案鷲包括以下幾方面：a)舉辦文體活動目的；b)開展文體活動的項(xiàng)目與活動方式；c)需要配置的文體活動設(shè)施的裝備、配備情況：d)開展文體活動所需經(jīng)費(fèi)的預(yù)算；e)開展文體活動的組織及實(shí)施方案。4.2.3 以上文體活動計劃與實(shí)施方案應(yīng)報管理處經(jīng)理通過審核后匯入管理處半 年度、年度工作計劃。報公司總經(jīng)理審批。4.2.4社區(qū)文體活動開展與組織要領(lǐng)4.3.1 公共事務(wù)部主管根據(jù)審批過的文體活動計劃于每次活動前半個月制定出 一個詳細(xì)活動組織方案及相關(guān)物品采購計劃，呈報管

39、理處經(jīng)理、公司總經(jīng)理審4.3.2 管理處經(jīng)理應(yīng)召集各部門主管討論文體活動組織方案的可行性、獎品設(shè) 置情況及活動經(jīng)費(fèi)的落實(shí)情況。4.3.3 管理處經(jīng)理還應(yīng)提前 10 天召開有關(guān)組織人員的籌備會議，落實(shí)文體活動 組織的具體事宜，如各類比賽的裁判工作會議、文藝演出活動的主持人會議 等。4.3.4 公共事務(wù)部文化管理員應(yīng)提前一個星期舉辦文體活動以海報形式張貼在 社區(qū)公告欄、宣傳欄內(nèi) , 對于重要文體活動應(yīng)做到每家每戶均應(yīng)通知到。4.3.5 公共事務(wù)部主管提前一個星期做好以下準(zhǔn)備工作：a)文體活動場地準(zhǔn)備 ;b)獎品及所需物品準(zhǔn)備 ;c)組織人員分工準(zhǔn)備；d)活動場地的所需設(shè)備的準(zhǔn)備。4.4.3保安部主

40、管應(yīng)制定詳細(xì)的人流組織與疏散方案，并親臨前現(xiàn)場具體落4.3.6 管理處經(jīng)理于每次活動舉辦前 23 天召集相關(guān)組織人員做一次模擬組織 安排或相關(guān)演練工作，確保文體活動組織工作無漏項(xiàng)。4.3.7 文體活動舉辦當(dāng)天管理處人員應(yīng)全部調(diào)整好班次，相關(guān)組織人員均應(yīng)進(jìn) 入活動場地進(jìn)行布置及相關(guān)工作安排。4.3.8 在整個文體活動組織與進(jìn)行過程中，管理處必須親自抓各項(xiàng)工作，確保 組織工作質(zhì)量。4.4.14.4.2社區(qū)文體活動注意事項(xiàng)舉辦各類文體活動必須選定有經(jīng)驗(yàn)、活動能力強(qiáng)的主持人。社區(qū)文體活動舉辦時間一般安排在周六、日或重大節(jié)日來臨前兩天。實(shí)。4.4.4機(jī)電維修部主管應(yīng)確?；顒訄龅氐脑O(shè)施設(shè)備良好，并做好應(yīng)急

41、方案與處理措施4.4.54.4.6檔，由主管審核后在本部門保存3 年。開展文體活動時應(yīng)注意防火、防盜、防打架斗毆或其他治安防范工作。文體活動結(jié)束時間一般在晚上 10： 00以前停止 , 以不影響小區(qū)居民正常休息為原則。4.4.7 社區(qū)內(nèi)舉辦的文體活動應(yīng)確保內(nèi)容健康、積極、合法。有益于住戶身心健康。社區(qū)文體活動總結(jié)4.5.1 公共事務(wù)部主管應(yīng)在每次文體活動結(jié)束后及時做好本次文體活動的總結(jié)工作，找出存在的缺點(diǎn)與不足之處，并填寫 社區(qū)文化活動檢查與處理記錄 及社會文化活動總結(jié)報告。4.5.2 以上活動總結(jié)報告及相關(guān)記錄表格 3 應(yīng)及時上報管理處經(jīng)理，作為對公共事務(wù)部主管及文化管理員進(jìn)行績效考評的依據(jù)

42、之一。4.5.3 公共事務(wù)部文化管理員應(yīng)將每次社區(qū)文體活動的相關(guān)資料及記錄分類歸記錄社區(qū)文化活動計劃申請表 社區(qū)文化活動記錄表 社區(qū)活動檢查與處理記錄表相關(guān)支持文件住戶意見征集，評價標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程公共場地使用管理規(guī)程3.18.1 制度內(nèi)容 對大廈公共場地的使用進(jìn)行規(guī)范3.18.2 適用范圍 適用于轄區(qū)內(nèi)公共場地的使用管理。維護(hù)客戶利益，保障公共場地規(guī)范、合理 使用。其管理范圍包括：1. 大廈客戶服務(wù)助理負(fù)責(zé)巡查、糾正公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象。2. 保安員負(fù)責(zé)對通道、大堂等處不規(guī)范使用現(xiàn)象進(jìn)行巡查、糾正，并及向客戶 服務(wù)部匯報。3. 物業(yè)管理公司其他人員在發(fā)現(xiàn)公共場地不規(guī)范使用現(xiàn)象時，均有責(zé)任制止或

43、 向客戶服務(wù)部報告。3.18.3 管理標(biāo)準(zhǔn)1. 大廈衛(wèi)生間、消防通道等設(shè)有明顯禁煙標(biāo)志的地方無吸煙人員2. 所有公共區(qū)域無赤膊等不文明行為3. 衛(wèi)生間內(nèi)無洗頭、洗衣、晾曬衣物等行為4. 消防器材、公共區(qū)域照明燈具等無人為損壞5. 公共停車場無亂停車現(xiàn)象6. 公共區(qū)域無帶湯、水食物遺灑的污漬、油漬7. 所有公共區(qū)域無亂貼、亂糊、亂畫等現(xiàn)象8. 無擅自在大堂或樓道內(nèi)放置帶有宣傳、廣告、流言、傳銷等性質(zhì)的物品或紙9. 無在大廈外立面窗外懸掛、張貼招牌及廣告的情況出現(xiàn)3.18.4 工作流程1. 大廈客戶服務(wù)部助理在日常工作時應(yīng)注意檢查客戶有無私自使用轄區(qū)內(nèi)的公 共場地、有無在窗外和玻璃上懸掛、張貼招牌

44、及廣告的情況出現(xiàn)。2. 在客戶有特殊情況需占用或使用公共場地時，大廈客戶服務(wù)部員應(yīng)請客戶寫公用出書面申請，在不違反消防安全管理?xiàng)l例和大廈的美觀整齊的前提下根據(jù)有償使用”的原則，對相應(yīng)公共場地實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，有償使用，同時在 場地使用登記表相應(yīng)欄目中做好記錄。3. 對違反公共場地使用規(guī)定的，損壞公共場地設(shè)施、設(shè)備者，大廈客戶服務(wù)部 員工除責(zé)令其拆除、撤銷違章物品、修補(bǔ)破損部位并恢復(fù)原狀外，還應(yīng)根據(jù)有 關(guān)規(guī)定作出相應(yīng)處罰。4. 大廈客戶服務(wù)部員工在日常工作中應(yīng)注意檢查公用場地清潔衛(wèi)生，對于亂 涂、亂畫、亂貼等現(xiàn)象應(yīng)及時制止并根據(jù)有關(guān)規(guī)定作出處理。5. 保安員及管理處其他工作人員均有責(zé)任對公共場所不規(guī)

45、范使用現(xiàn)象進(jìn)行制止 和糾正。3.18.5 工作表格：1. 公用場地使用登記表 (QMS-PM-31801) 2. 公共區(qū)域巡視記錄表 (QMS-PM-31802)娛樂設(shè)施管理方案1 0 目的規(guī)范小區(qū)娛樂設(shè)施管理工作，確保各類文體設(shè)施的合理使用與有序管理。20 適用范圍適用于翠堤春曉物業(yè)管理對各類文體設(shè)施的管理工作。30職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)制定文體設(shè)施管理制度及管理工作監(jiān)控。客服中心主管負(fù)責(zé)組織實(shí)施文體設(shè)施的管理工作。客服中心管理員負(fù)責(zé)依照本規(guī)程進(jìn)行文體設(shè)施的具體管理。40程序要點(diǎn)4.1.1小區(qū)公共文體設(shè)施管理的一般要領(lǐng)小區(qū)公共文體設(shè)施一般只為本區(qū)內(nèi)住戶提供服務(wù)，不對外開放營4.1.2業(yè)。小區(qū)文體

46、設(shè)施一般只收設(shè)施維護(hù)費(fèi)，目的是為住戶提供服務(wù)，不以營業(yè)為目的。4.1.3住戶使用文體設(shè)施時，一般憑會員證入場活動。4.24.3健身房管理4.3.1開場前的準(zhǔn)備工作（開放時間周一至周五 16:00-21:00; 周末09:00-21:00 ) :a)客服中心事務(wù)管理員應(yīng)于開場前 10 分鐘到崗，不得無故延誤；b)清潔健身房衛(wèi)生，特別做好休息椅的清潔，檢查設(shè)施完好情況；c)打開健身房門迎接住戶入場。4.3.2健身房入場一般程序：社區(qū)內(nèi)文體設(shè)施一般包括：健身房、兒童活動中心、乒乓球室、桌球室、棋牌活動室、閱覽室、宣傳欄等項(xiàng)目。a)健身房入場消費(fèi)對小區(qū)業(yè)主采用會員制形式，對非業(yè)主采用購票入場形式；b)

47、小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)于每年 12月 31日前到客服中心憑業(yè)主證辦理會員c)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)時：證，會員證辦理程序參照客服中心相關(guān)作業(yè)規(guī)程；首先向事務(wù)管理員出示會員證；事務(wù)管理員核對會員證與使用人本人是否相符，如有疑問應(yīng)驗(yàn)明其他證件直到無疑問；填寫文體活動消費(fèi)登記表請業(yè)主在相應(yīng)欄目內(nèi)簽名確認(rèn)；請業(yè)主進(jìn)入健身房進(jìn)行消費(fèi)活動；活動結(jié)束后，事務(wù)管理員請業(yè)主在文體活動消費(fèi)登記表相應(yīng)欄目內(nèi)簽名確認(rèn)。d)非業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)時：到管理處收銀處購買入場活動購買門票； 入場前向事務(wù)管理員出示門票； 事務(wù)管理員將門票副券小心撕下妥善保管，正券交消費(fèi)者本人保 管。持票人進(jìn)入場內(nèi)消費(fèi)。e)小區(qū)業(yè)主進(jìn)入健身房消費(fèi)可采用電話預(yù)

48、約或親自填寫健身房訂場 登記表預(yù)約活動時間，事務(wù)管理員憑訂場先后順序準(zhǔn)予業(yè)主使用健身房，在不影響業(yè)主活動的前提下方可讓非業(yè)主進(jìn)場活動。4.3.3健身房公眾管理規(guī)定：a)所有人員進(jìn)場時必須穿運(yùn)動鞋，嚴(yán)禁穿皮鞋進(jìn)場；b)愛護(hù)健身房內(nèi)的公共設(shè)施，因使用不當(dāng)而損壞的設(shè)施應(yīng)照價賠償；c)講究場地衛(wèi)生，不得亂丟、亂吐、亂涂，違者除負(fù)責(zé)清理恢復(fù)原狀外，處以一定罰款；d)健身房內(nèi)只能進(jìn)行健康的娛樂活動，不準(zhǔn)進(jìn)行賭博等違法活動；e)參加活動者必須服從事務(wù)管理員管理，不強(qiáng)行延長活動時間。4.3.4每日活動結(jié)束后，事務(wù)管理員應(yīng)收拾好各類設(shè)施、整理該日內(nèi)入場活動記錄及相關(guān)票據(jù)副聯(lián)，無誤后方可鎖門下班。兒童活動中心管理

49、4.4.1 兒童游樂場專供兒童使用，謝絕成人在設(shè)施上活動。4.4.2 小孩活動時，家長或保姆要保護(hù)孩子的安全，不要從滑坡往上爬，蕩秋千時幅度不要過大。4.4.3 講文明禮貌，互敬互讓，不在場內(nèi)爭執(zhí)、吵鬧。4.4.4 保持環(huán)境衛(wèi)生，不亂丟雜物，不玩泥沙，不隨地大小便。4.4.5 愛護(hù)場內(nèi)設(shè)施。4.4.6 客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)兒童活動中心的具體管理，凡進(jìn)入兒童活動中心的人員必須聽從事務(wù)管理員的安排。乒乓球室、桌球室、棋牌活動室管理4.5.1 開場前的準(zhǔn)備工作：a) 事務(wù)管理員應(yīng)于每日活動室開放前半小時到崗；b) 清理活動場地的衛(wèi)生、擺放好桌椅、清理球具；c) 迎接活動人員入場。4.5.2 入室活

50、動一般程序：a)b)在各活動室開放時間內(nèi)持票進(jìn)入活動室內(nèi)；到管理處收銀處購買相應(yīng)類別活動門票。小區(qū)業(yè)主可憑業(yè)主證到收銀處購買優(yōu)惠票；c)d)4.5.3活動室內(nèi)注意事項(xiàng)：a)活動人員必須憑票到相應(yīng)活動室內(nèi)活動，不得串崗或到處走動；b)室內(nèi)不得有大聲喧嘩、隨地吐痰、吸煙、亂丟雜物等行為；c)愛護(hù)室內(nèi)設(shè)施和活動器具，不得將玩具、棋牌亂丟，不得在臺面、墻面上亂畫，損壞設(shè)施或器具照價賠償；d)活動人員必須服從事務(wù)管理員管理，依照排定的時間場次進(jìn)行活動，不得無理取鬧。4.5.4事務(wù)管理員于每次活動結(jié)束后應(yīng)清理現(xiàn)場，收拾好球具類、棋牌類并擺放好，統(tǒng)計該次活動的門票收入情況，認(rèn)真填寫每日工作情況匯總表。閱覽室

51、管理4.6.1 小區(qū)內(nèi)圖書閱覽室是豐富社區(qū)住戶業(yè)余事務(wù)生活，便于小區(qū)居民查閱資料、學(xué)習(xí)而設(shè)立非營利性學(xué)習(xí)場所，由客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)具體管理。事務(wù)管理員根據(jù)入場先后順序，安排好各類活動的時間場次，并負(fù)責(zé)各類活動用具配置及監(jiān)督使用情況；每場活動結(jié)束后，活動人員應(yīng)整理好棋牌、球具類，經(jīng)事務(wù)管理員清點(diǎn)無誤、無損壞后離場。4.6.2凡欲進(jìn)入圖書閱覽室學(xué)習(xí)的住戶需在規(guī)定的開放時間內(nèi)持相關(guān)的有4.6.3閱覽室內(nèi)注意衛(wèi)生，不亂丟雜物、不隨地吐痰。4.6.4自覺維護(hù)室內(nèi)秩序，不大聲喧嘩，保持室內(nèi)安靜。4.6.5愛護(hù)圖書及公共 =財物，不得撕毀、涂改圖書，不得將圖書帶出閱覽室。如確有需要欲帶出室外的，住戶應(yīng)提

52、前憑有效證件辦理借閱證，憑借閱證做好詳細(xì)登記后方可帶出。4.6.6事務(wù)管理員負(fù)責(zé)閱覽室的清潔衛(wèi)生，維護(hù)秩序、桌椅及圖書整理工作，每次開放時間結(jié)束后，事務(wù)管理員應(yīng)將圖書歸類擺放整齊，清點(diǎn)有無圖書丟失，并將該圖書開放情況詳細(xì)填寫在每日工作情況匯總表內(nèi)。報刊宣傳欄、公告欄管理4.7.1社區(qū)宣傳欄、公告欄是為了向住戶宣傳有關(guān)法規(guī)、法令、小區(qū)新人、新事、新見而設(shè)定的 , 由客服中心事務(wù)管理員具體負(fù)責(zé)收集宣傳資料及定期更換。4.7.2客服中心主管根據(jù)本部門月工作計劃及宣傳需要，指定事務(wù)管理員擬定宣傳品。4.7.3事務(wù)管理員應(yīng)及時收集想相關(guān)資料、制作圖文并茂、形式生動活潑的宣傳制品，報客服中心主管及管理處經(jīng)理審定后張貼到宣傳欄上。4.7.4任何外單位（個人）未經(jīng)許可不得在小區(qū)宣傳欄內(nèi)外張貼宣傳品，特別是不良宣傳品，違者一經(jīng)查處按有關(guān)規(guī)定予以處罰。效證件進(jìn)入圖書室。4.7.5客服中心事務(wù)管理員負(fù)責(zé)每月更換宣傳