房?jī)r(jià)售后縮水該怪誰

1、買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，按照約定的價(jià)格履行完成。不料，因?yàn)榉績(jī)r(jià) 走勢(shì)預(yù)期發(fā)生了變化，部分開發(fā)商為使樓盤盡快銷售，便有了諸如折扣、降價(jià)等 動(dòng)作。于是，一樣的樓盤，只因售期的稍許不同，卻出現(xiàn)了價(jià)格上的明顯差異。老業(yè)主眼看新業(yè)主買到了“便宜貨”，便向房產(chǎn)商提出了各種各樣的補(bǔ)償要求。有的開發(fā)商迫于壓力，也便想著法子安慰這些“買漲不買跌”的老業(yè)主，送裝 修、送家具，或者干脆返還一部分價(jià)款，有的還拿旅游來補(bǔ)償。業(yè)主購(gòu)買房產(chǎn)之后，出現(xiàn)房?jī)r(jià)大縮水，受到財(cái)產(chǎn)上的損失，要求房產(chǎn)商補(bǔ) 償，對(duì)這些擁有房屋這樣價(jià)值較大的不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)人來說，心情是可以理解的， 但法律講究的不是心情，而是規(guī)則作為出賣人的房產(chǎn)商與作為買

2、受人的業(yè)主簽訂了房屋買賣合同之后，即形成 了房屋買賣法律關(guān)系。在此法律關(guān)系中，雙方的權(quán)利義務(wù)主要由買賣合同也就是 購(gòu)房合同的有效條款進(jìn)行約束。易言之，只要該買賣合同合法有效，對(duì)雙方當(dāng)事 人即產(chǎn)生約束力。我國(guó)合同法第 8 條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具 有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合 同”?？梢?，我國(guó)現(xiàn)行合同法對(duì)包括房屋買賣合同在內(nèi)的合同的法律約束力有明 確規(guī)定，任何締約當(dāng)事人都應(yīng)遵守法律、尊重合同。另一方面，當(dāng)雙方當(dāng)事人就房屋買賣合同如約履行完畢之后，即意味著買賣 合同結(jié)束，誠(chéng)如我國(guó)合同法第 91 條規(guī)定，債務(wù)已經(jīng)按照約定履行可以導(dǎo)致合 同權(quán)利義務(wù)終

3、止。在合同法上，通常情況下，合同一旦履行完畢，當(dāng)事人就不再 繼續(xù)受合同約束，從交易的角度看，可以說“交易已經(jīng)完成”。除非出現(xiàn)合同無 效等效力瑕疵情形，當(dāng)事人可以主張合同受損利益之補(bǔ)救。在房屋買賣合同中，如果開發(fā)商和業(yè)主對(duì)購(gòu)房合同已經(jīng)履行完畢，那么，按 照合同法的規(guī)定以及合同法原理，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系已經(jīng)宣告結(jié)束。當(dāng)房屋價(jià) 值出現(xiàn)下跌，導(dǎo)致購(gòu)房者的利益受損失時(shí)，只能認(rèn)為這是對(duì)自己交易行為承擔(dān)的 一種風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)，而不能將該風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給房產(chǎn)商或其他任何人。實(shí)踐中，有 購(gòu)房者面臨房?jī)r(jià)“縮水”，就向房產(chǎn)商提出退房、贈(zèng)送裝修、贈(zèng)送車位、減免物 業(yè)費(fèi)等要求，希望得到補(bǔ)償，這是一種轉(zhuǎn)移自己交易風(fēng)險(xiǎn)的做法，于

4、法無據(jù)。當(dāng)然，如果當(dāng)初的房屋買賣合同中存在一些特別約定，比如當(dāng)出售的房屋出 現(xiàn)價(jià)格下跌導(dǎo)致買受人遭受財(cái)產(chǎn)利益損失時(shí)可給予相應(yīng)的補(bǔ)償，那么，這屬于房 產(chǎn)商的承諾，現(xiàn)行法律也并不干預(yù)，當(dāng)事人也理應(yīng)遵守該特別約款。只是，如果不存在類似補(bǔ)救性約定，那么，無論房?jī)r(jià)怎么變動(dòng)，無論業(yè)主面臨的風(fēng)險(xiǎn)有多高、遭遇的損失有多大，都沒有權(quán)利要求房產(chǎn)商承擔(dān)這些風(fēng)險(xiǎn)。順便指出，房?jī)r(jià)在售后出現(xiàn)“縮水”現(xiàn)象，并不適用情勢(shì)變更原則。情勢(shì)變 更原則主要是在合同成立后履行完畢前適用的履行原則，例如，合同關(guān)系存續(xù)期 間，交易條件因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于雙方當(dāng)事人的客觀因素發(fā)生了變化，導(dǎo)致交易違背 公平原則，繼續(xù)履行會(huì)使一方受到損失，那么，不利

5、的一方可以要求法院或者仲 裁機(jī)構(gòu)變更或解除合同。但是，當(dāng)合同履行完畢后再發(fā)生情勢(shì)變更，該原則并無 適用余地，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自行承擔(dān)情勢(shì)變更帶來的交易風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，交易主體必須遵循法律規(guī)則，而法律規(guī)則又恰恰是市場(chǎng)交 易規(guī)則的體現(xiàn)和總結(jié)，在此意義上，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重 要理念就是契約理念，什么意思呢 ?就是參與市場(chǎng)交易的人應(yīng)恪守交易契約。契約 是什么呢 ?其實(shí)就是在雙方合意的基礎(chǔ)上達(dá)成的交易協(xié)議。契約特別注重“合 意”，當(dāng)交易條款在雙方意思表示真實(shí)一致的前提下確定或者認(rèn)可下來的時(shí)候， 必須堅(jiān)信并恪守一條現(xiàn)代法治的重要原則，那就是“約定必須遵守”或者說“約 定不得違反”。違反

6、是要付出代價(jià)的，誰違反，誰負(fù)代價(jià)。這也同時(shí)涉及到與契約理念緊密聯(lián)系在一起的另外一個(gè)理念，那就是誠(chéng)信理 念。參與市場(chǎng)交易的任何一方必須守合同、重信用，這是商業(yè)以及商業(yè)社會(huì)的本 質(zhì)要求，也是現(xiàn)代法治強(qiáng)力提倡和要求的。我國(guó)合同法第6 條也明確規(guī)定：“當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用原則”。所以，房屋交易中，當(dāng)房屋合同已經(jīng)履行完畢，如果當(dāng)事人提出一些與合同 履行本身的問題無關(guān)的要求，其實(shí)違背了市場(chǎng)交易的這些起碼規(guī)則或者最底線的 要求。如果合同的威信喪失，人人在交易完成后都可以根據(jù)變化了的情況反過來 要求補(bǔ)償，那么，不僅是房產(chǎn)領(lǐng)域，任何領(lǐng)域的交易，包括股票等證券交易市場(chǎng) 以及其他交易市場(chǎng)是不是也

7、要推行如此“反悔”規(guī)則呢?顯然，如果開了不好的頭，交易秩序就會(huì)混亂不堪，整個(gè)市場(chǎng)秩序也就崩潰了。盡管說，業(yè)主在合法有效合同的約束下，無權(quán)就單純的房?jī)r(jià)下跌要求房產(chǎn)商 進(jìn)行這樣那樣的補(bǔ)償，但畢竟在房產(chǎn)交易市場(chǎng)中出現(xiàn)了這么一種現(xiàn)象，形成了一 個(gè)“問題”，那么，既然有了這樣類現(xiàn)象或問題，我們也不得不去面對(duì)。一是加強(qiáng)契約意識(shí)、注重條款約定?？梢哉f，現(xiàn)代市場(chǎng)交易無不是在契約或 者合同的約束下進(jìn)行的，“約定不能違反”這一著名的交易論斷，對(duì)任何參與市 場(chǎng)交易的人來說，都具有深刻的指導(dǎo)意義。就房產(chǎn)交易來說，為了防止出現(xiàn)類似 “退房”、“補(bǔ)償”等交易后患的出現(xiàn)，房產(chǎn)商和買受方不妨在商品房買賣合同 的條款上進(jìn)一步修

8、訂和完善，對(duì)一些可能出現(xiàn)的情況作出盡量詳細(xì)的約定。這里可能就有兩種情況，一是業(yè)主立場(chǎng)，即約定出現(xiàn)價(jià)格波動(dòng)下的“補(bǔ)償” 等類似條款 ; 二是房產(chǎn)商立場(chǎng)，即約定價(jià)格波動(dòng)時(shí)“不予補(bǔ)償”。在前一種情況 下，因?yàn)椤凹s定必須遵守”，所以，業(yè)主面臨類似房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，要求業(yè)主 也便有了“依據(jù)”。但在后一種情況下，即便沒有特別約定，房產(chǎn)商也沒有補(bǔ)償 的義務(wù)，因?yàn)楹贤男兄械囊粋€(gè)基本規(guī)則就是“有約定按約定沒約定按法定”， 既然沒約定，那只能按法定規(guī)則，但問題是，我國(guó)現(xiàn)行法律中沒有任何規(guī)范賦予 房產(chǎn)商的價(jià)值補(bǔ)償義務(wù)。當(dāng)然，交易的進(jìn)行必須建立在雙方意思表示一致的基礎(chǔ)上的，只要沒有國(guó)家 法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，任何約

9、定都是雙方意思真實(shí)一致的產(chǎn)物。只有業(yè)主一方 的要求，沒有房產(chǎn)商一方的同意，也不大可能達(dá)成諸如“保值條款”的約定。因 為，從交易利益分配的角度講，作為出賣人的房產(chǎn)商，它是以營(yíng)利為目的的，追 求利益最大化是其進(jìn)入交易市場(chǎng)與交易機(jī)制的終極目標(biāo) ; 作為買受人的業(yè)主，不論 是以投資投機(jī)為目的，還是以純粹居住和其他商業(yè)性使用為目的，同樣也是追求 利益最大化。這就是涉及到雙方在交易行為中的博弈問題?？梢哉f，任何交易的 達(dá)成，無不是博弈的結(jié)果。當(dāng)然，至于在主合同中約定還是事后達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議， 均無不可。實(shí)踐中，有房產(chǎn)商為了達(dá)到促銷目的，便約定了相應(yīng)的補(bǔ)償條款，如 可獲贈(zèng)價(jià)值若干的“精裝修”或“教育代金券” ;

10、 若業(yè)主自行裝修，憑裝修材料發(fā) 票，可由開發(fā)商代付若干裝修費(fèi)，即“品質(zhì)全面升級(jí)計(jì)劃”。也有房產(chǎn)商在事后 承諾向老業(yè)主贈(zèng)送精裝修或直接補(bǔ)償若干萬元。但是，從法的教育功能角度觀察，約定不補(bǔ)償要比約定補(bǔ)償效果好。因?yàn)椋?一旦約定補(bǔ)償，那么，會(huì)帶來很多問題，比如什么情況下補(bǔ)償、補(bǔ)償多少、怎么 補(bǔ)償、補(bǔ)償?shù)氖芤鎸?duì)象怎么確定或者以什么期限確定，等等，因?yàn)檫@是一個(gè)技術(shù) 性條款，操作不好，容易帶來更多的問題，交易秩序可能會(huì)受到更大的傷害 ; 其 次，諸如“保值條款”或者“補(bǔ)償條款”的存在，容易產(chǎn)生對(duì)房屋價(jià)格的不利影 響，房產(chǎn)商既然可以約定房?jī)r(jià)下跌時(shí)的補(bǔ)償義務(wù)，那么，同樣也會(huì)可能約定房?jī)r(jià) 上揚(yáng)時(shí)的反補(bǔ)償權(quán)利。如

11、此，國(guó)家調(diào)控的成本會(huì)加大，并且容易形成壟斷協(xié)議或 價(jià)格同盟，帶來壟斷行為，最終受害的依然是不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)者。尤其是在我國(guó)市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)體制尚未完善的實(shí)際情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不成熟，多一事不如少一事。因 此，從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際出發(fā)，結(jié)合目前民眾法律意識(shí)和法治觀念的發(fā)育程度 和培育水平，不妨在合同中明確約定“不補(bǔ)償”的條款，對(duì)當(dāng)事人的約束力或許 效果更好。二是政策、法律的介入應(yīng)持謹(jǐn)慎態(tài)度。面對(duì)房產(chǎn)交易市場(chǎng)上出現(xiàn)的新現(xiàn)象， 就目前發(fā)展的態(tài)勢(shì)來看，政策和法律不便盡早介入。一是因?yàn)?，現(xiàn)有的法律政策 完全可以調(diào)整這些法律關(guān)系?，F(xiàn)行合同法以及房產(chǎn)交易方面的法規(guī)、司法解 釋，對(duì)房屋買賣合同的解除制度、撤銷制度和無效

12、制度，都有比較完善的規(guī)定， 這些解除規(guī)則、撤銷規(guī)則和無效規(guī)則基本上針對(duì)房屋標(biāo)的本身的質(zhì)量、買賣行為 的交易程序、交易意思瑕疵等作出的規(guī)定，至于房屋買賣合同履行完畢之后，因 房屋價(jià)格波動(dòng)或者其他因素導(dǎo)致的交易風(fēng)險(xiǎn)，并非合同法律調(diào)整的范疇，無需節(jié) 外生枝，完善相關(guān)法律或者出臺(tái)應(yīng)急政策。另一方面，政策介入的發(fā)生條件往往 是當(dāng)情況緊急或者需要調(diào)整的社會(huì)關(guān)系出現(xiàn)或即將出現(xiàn)較大變動(dòng)之時(shí)。就部分業(yè) 主向房產(chǎn)商提出的這些補(bǔ)償要求，尚未發(fā)展到非要政府出面干預(yù)的程度，并且此 時(shí)政府出臺(tái)政策進(jìn)行干預(yù)，并不一定能夠平衡雙方當(dāng)事人的利益，政策的出臺(tái)需 要條件，也需要對(duì)政策效果的一個(gè)科學(xué)評(píng)估與預(yù)測(cè)。從這兩個(gè)方面看，政策法律 的介入需要謹(jǐn)慎不過，如果事態(tài)進(jìn)一步發(fā)展，形成了較大影響，并使房產(chǎn)市場(chǎng)秩序產(chǎn)生了不 良發(fā)展勢(shì)頭，政府可以